二審改判：破除虛假租約，規范司法拍賣
作者：董文濤 2025-07-17原告稱其與標的房屋原產權人簽署了長期租賃合同，因原產權人的債務原因，標的房屋被司法拍賣，拍賣公告載明了“帶租約拍賣”，后被告參與競買，取得房屋產權，根據“買賣不破租賃”原則，被告本應繼續履行出租義務，然而被告卻強行收回房屋，已構成違約，故請求法院判令被告繼續履行租賃合同，若無法履行，則應賠償原告經濟損失一百萬余元。
筆者在本案中代理被告。由于其參與競買時拍賣公告確已公示“帶租約拍賣”，因此，被告咨詢過的多位律師都給出“敗訴風險較高”的判斷。本案一審我方敗訴，二審實現逆轉，著實不易。
一、案情介紹
（一）基本事實
這起房屋租賃合同糾紛，案情復雜，時間跨度長，涉及銀行借貸、執行拍賣、房屋租賃等多個階段的法律關系，牽涉標的房屋原產權人（以下稱“A”）、現產權人（以下稱“B”）、承租人（以下稱“C”）、貸款銀行（以下稱“D”）、強制執行法院（以下稱“E”）、金融監管機構（以下稱“F”）等多方主體。
2012年11月15日，A與D簽訂《個人借款合同》及《個人借款最高額抵押合同》，A向D借款400余萬元，并以其名下的標的房屋提供抵押擔保。后A未按約還貸，D向E提起訴訟。判決生效后，D申請強制執行，E對標的房屋進行司法拍賣，拍賣公告中“標的現狀與瑕疵公告”記載：“本標的帶租約拍賣，租賃期限從2012年8月15日至2027年8月14日……拍賣成交后由買受人自行與承租人協商租賃協議的變更等事宜”。
后，B參與競買標的房屋。2016年10月28日，E作出裁定，標的房屋歸B所有。2017年5月8日，B取得標的房屋的房產證。自2017年8月起，B多次向標的房屋寄送《清場告知函》等，催告標的房屋內的人員搬離。
2018年6月30日，B自行清場，收回標的房屋。其間及此后，C多次報警以中斷訴訟時效。
（二）原告訴稱
2024年2月，C將B訴至法院，并將A列為本案第三人，請求法院判令：B繼續履行《房屋租賃合同》及《補充協議》；若無法繼續履行，則應賠償租金損失100萬余元。事實理由為：C與A于2012年8月5日簽訂《房屋租賃合同》，后于2013年1月25日又簽訂了《補充協議》。《房屋租賃合同》約定，A將標的房屋出租給C，租賃期限自2012年8月15日至2027年8月14日，租金50萬元，租金已分兩次支付完畢。拍賣公告已明確登載“帶租約拍賣”，B參與競買時已知曉，故根據“買賣不破租賃”原則，B應繼續履行出租人的義務，B強行收回房屋已構成違約。
（三）被告辯稱
《房屋租賃合同》及《補充協議》系A、C惡意串通簽訂的虛假合同，雙方并不存在真實的租賃合同關系，也未實際履行過租賃合同，因此，C無權依據“買賣不破租賃”原則主張權利。租約的虛假之處體現在：1、A、C是認識多年的老鄉，完全可以自行簽訂合同，卻通過房屋中介簽訂合同，不合常理；2、租金價格為2777元/月，與當時6000元/月的通常市場價格不符；3、租期長達15年，與個人租賃使用房屋的慣例不符；4、C半年之內付清全額租金，與按月或按季度支付的慣例不符；5、合同約定C有任意轉租權，與“承租人不得擅自轉租”的慣例不符。6、所謂的第一筆租金10萬元系案外人宋某向A開辦的個體工商戶支付，銀行憑證記載用途是“借款”，并非“租金”或“代付租金”。在收付雙方均非A和C，且款項性質也非租金的情況下，更難認定租金已實際支付。所謂的第二筆租金僅有轉款記錄，并無標注用途，亦無收據予以佐證。7、租賃合同約定“租金分兩次付”，但《補充協議》卻稱“租金已一次性支付”，自相矛盾。8、《補充協議》通篇在強調“出租方不得擅自提前解約，否則要支付高額違約金”。9、在所謂的承租期內，標的房屋的水電費均未按時繳納，而是由B取得房產證之后予以補繳。
二、法院裁判
（一）一審法院
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規定：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的……”。
據此，一審法院認為，因《補充協議》簽訂于標的房屋抵押權登記之后，故對實現抵押權發生標的房屋所有權變動后的所有權人B不產生約束力；而《房屋租賃合同》簽訂于抵押權登記之前，故對B有約束力。因E已對標的房屋上的租賃關系進行了審查，認為該租賃權存在對抵押權實現不構成影響，故在拍賣公告中明確了標的房屋帶租約拍賣，租賃期限至2027年8月14日。本案中，B雖對租賃關系提出合理懷疑，但C、A均已作出相應解釋，可以達到民事訴訟的證明標準，故認定租賃關系真實存在、合法有效。鑒于租賃合同已無法繼續履行，綜合實際履行情況、當前租賃價格等因素，一審判決B應按8,000元/月的標準賠償C租金損失近90萬元。
（二）二審法院
B不服一審判決，提起上訴。二審階段，B向F遞交了信訪材料，F予以及時回復。F的復函明確，A于2012年11月15日向D申請貸款時，貸款申請表中關于抵押物是否已出租的選項明確勾選了“否”。此外，D在貸款審核期間對抵押物進行上門調查時，未見抵押物有出租出借情況；D在辦理抵押物登記時，也未發現抵押物在房產部門登記備案的租賃合同。
二審法院認為，首先，2012年11月15日，A向D申請貸款時確認抵押物并未出租，但涉案租賃合同的落款時間卻為2012年8月15日，A、C均未對此作出合理解釋。
其次，案外人宋某向A開辦的個體工商戶轉賬10萬元，轉賬憑證備注為“借款”，C稱此系宋某代為支付首筆租金，但C對此并未繼續舉證。而轉賬給A配偶的40萬元，也沒有注明轉賬用途，無收據等佐證，亦難以認定為第二筆租金。
其三，C稱承租標的房屋用于其所在商會的員工居住，然標的房屋中并無其員工的居住痕跡，C也從未支付過水、電等公共事業費。相反，在標的房屋內留存了不少A的個人文件資料，明顯不合常理。
其四，作為熟識的同鄉，已約定相對合理的違約金后，C、A又簽訂《補充協議》，不僅將違約金大幅提高，而且出租方還需支付按重置市場價計算的裝修損失、按市場價與合同租金差乘以剩余租期計算的租金損失。結合涉案房屋已進入拍賣程序，此舉有意在加重買受人負擔，阻卻拍賣順利推進之嫌。
C進一步認為，B明知涉案房屋系帶租約拍賣，理應承擔相應后果。對此，二審法院認為，執行法院對帶租約拍賣的審核僅為程序和形式審查，租賃合同的真實性并未經實質審查，當事人僅應對合法真實的租約承擔后果，故對C的該項意見不予采納。
綜上，C與A雖簽訂了租賃合同，但雙方無法合理解釋合同履行中的種種不合理之處，難以反映雙方有建立真實租賃關系的真實表示，C主張繼續履行租賃合同或賠償損失均沒有依據，不應得到支持。故此，撤銷一審判決，駁回C的全部訴訟請求。
三、法律評析
（一）買賣不“破”的租賃必須是真實合法的租賃
A與C之間的房屋租賃合同漏洞百出，無論租金支付還是占有使用等各方面都經不起推敲。但是，由于在執行階段，申請執行人D并未對C關于標的房屋存在在先租約的主張提出異議（或者說，D雖提出了異議，但基于盡快推進拍賣流程之考慮并未據理力爭），于是執行法院在征求各方意見之后對租賃合同予以采信，“帶租約拍賣”的信息就這樣被登載于拍賣公告之上。
對于拍賣公告雖然公示了“帶租約拍賣”，但實際上屬于虛假租約的情況，一審法院選擇了“將錯就錯”，認為執行法院已經進行了審查，故認可租約的效力；二審法院則認為執行法院僅為程序和形式審查，本案應全面審查租賃關系的真實性，故而最終否定了租約對買受人的約束力。
筆者認為，“買賣不破租賃”原則有其適用的前提，即：租賃合同關系應當是真實、合法的。無論執行法院是形式審查還是實質審查，拍賣公告并非生效的裁判文書，當利益相關方對公告內容存在爭議時，法院仍應進行全面審查。如果經全面審查后認定租賃合同關系虛假，則承租人自然不享有任何合法權益，不能援引“買賣不破租賃”原則主張權利。
（二）加大對虛假權利負擔的甄別力度
被執行人與他人惡意串通，通過倒簽租賃合同，虛構長期租約，以達到拍賣流拍、規避執行之目的，實踐中早已屢見不鮮。不少社會公眾之所以對“法拍房”望而卻步，一定程度上也是受此影響。
此前，最高院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第七條規定：“執行人員應當對拍賣財產的權屬狀況、占有使用情況等進行必要的調查，制作拍賣財產現狀的調查筆錄或者收集其他有關資料。”
2024年10月，最高院《關于進一步規范網絡司法拍賣工作的指導意見》（以下簡稱“《意見》”）指出，執行法院應加大對虛假權利負擔的甄別力度，案外人主張財產上存在租賃權、居住權等權利負擔的，重點圍繞合同簽訂時間、租賃或者居住權期限、租金支付、占有使用等情況,對權利負擔的真實性進行審查……發現被執行人與第三人通過惡意串通倒簽租賃合同、虛構長期租約等方式規避或者妨礙執行的，應當依法嚴肅追究其法律責任。《意見》出臺時，正值本案的二審期間，這對我方二審逆轉發揮了積極作用。
從“必要的調查”到“甄別&真實性審查”，可以看出，對于在拍賣標的上虛構權利負擔的亂象，最高院開始加強全面審查，加大整治力度。只有“法拍房”的信息更真實更透明了，社會公眾才敢于參加競買，只有社會公眾敢拍敢買，申請執行人的債權才能得以及時兌現。
本案雖然并非執行案件，但是，二審法院經依法全面審查后破除虛假租約的做法，足以使本案成為貫徹落實《意見》的典型案例，值得廣泛宣傳，以充分發揮其社會規范引導功能，倒逼今后的被執行人放棄“倒簽租賃合同，虛構長期租約”的念頭，助力司法拍賣工作更加規范有序。
