二審改判：破除虛假租約，規(guī)范司法拍賣
作者：董文濤 2025-07-17原告稱其與標(biāo)的房屋原產(chǎn)權(quán)人簽署了長期租賃合同，因原產(chǎn)權(quán)人的債務(wù)原因，標(biāo)的房屋被司法拍賣，拍賣公告載明了“帶租約拍賣”，后被告參與競買，取得房屋產(chǎn)權(quán)，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，被告本應(yīng)繼續(xù)履行出租義務(wù)，然而被告卻強(qiáng)行收回房屋，已構(gòu)成違約，故請求法院判令被告繼續(xù)履行租賃合同，若無法履行，則應(yīng)賠償原告經(jīng)濟(jì)損失一百萬余元。
筆者在本案中代理被告。由于其參與競買時拍賣公告確已公示“帶租約拍賣”，因此，被告咨詢過的多位律師都給出“敗訴風(fēng)險較高”的判斷。本案一審我方敗訴，二審實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，著實(shí)不易。
一、案情介紹
（一）基本事實(shí)
這起房屋租賃合同糾紛，案情復(fù)雜，時間跨度長，涉及銀行借貸、執(zhí)行拍賣、房屋租賃等多個階段的法律關(guān)系，牽涉標(biāo)的房屋原產(chǎn)權(quán)人（以下稱“A”）、現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人（以下稱“B”）、承租人（以下稱“C”）、貸款銀行（以下稱“D”）、強(qiáng)制執(zhí)行法院（以下稱“E”）、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)（以下稱“F”）等多方主體。
2012年11月15日，A與D簽訂《個人借款合同》及《個人借款最高額抵押合同》，A向D借款400余萬元，并以其名下的標(biāo)的房屋提供抵押擔(dān)保。后A未按約還貸，D向E提起訴訟。判決生效后，D申請強(qiáng)制執(zhí)行，E對標(biāo)的房屋進(jìn)行司法拍賣，拍賣公告中“標(biāo)的現(xiàn)狀與瑕疵公告”記載：“本標(biāo)的帶租約拍賣，租賃期限從2012年8月15日至2027年8月14日……拍賣成交后由買受人自行與承租人協(xié)商租賃協(xié)議的變更等事宜”。
后，B參與競買標(biāo)的房屋。2016年10月28日，E作出裁定，標(biāo)的房屋歸B所有。2017年5月8日，B取得標(biāo)的房屋的房產(chǎn)證。自2017年8月起，B多次向標(biāo)的房屋寄送《清場告知函》等，催告標(biāo)的房屋內(nèi)的人員搬離。
2018年6月30日，B自行清場，收回標(biāo)的房屋。其間及此后，C多次報警以中斷訴訟時效。
（二）原告訴稱
2024年2月，C將B訴至法院，并將A列為本案第三人，請求法院判令：B繼續(xù)履行《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》；若無法繼續(xù)履行，則應(yīng)賠償租金損失100萬余元。事實(shí)理由為：C與A于2012年8月5日簽訂《房屋租賃合同》，后于2013年1月25日又簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》。《房屋租賃合同》約定，A將標(biāo)的房屋出租給C，租賃期限自2012年8月15日至2027年8月14日，租金50萬元，租金已分兩次支付完畢。拍賣公告已明確登載“帶租約拍賣”，B參與競買時已知曉，故根據(jù)“買賣不破租賃”原則，B應(yīng)繼續(xù)履行出租人的義務(wù)，B強(qiáng)行收回房屋已構(gòu)成違約。
（三）被告辯稱
《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系A(chǔ)、C惡意串通簽訂的虛假合同，雙方并不存在真實(shí)的租賃合同關(guān)系，也未實(shí)際履行過租賃合同，因此，C無權(quán)依據(jù)“買賣不破租賃”原則主張權(quán)利。租約的虛假之處體現(xiàn)在：1、A、C是認(rèn)識多年的老鄉(xiāng)，完全可以自行簽訂合同，卻通過房屋中介簽訂合同，不合常理；2、租金價格為2777元/月，與當(dāng)時6000元/月的通常市場價格不符；3、租期長達(dá)15年，與個人租賃使用房屋的慣例不符；4、C半年之內(nèi)付清全額租金，與按月或按季度支付的慣例不符；5、合同約定C有任意轉(zhuǎn)租權(quán)，與“承租人不得擅自轉(zhuǎn)租”的慣例不符。6、所謂的第一筆租金10萬元系案外人宋某向A開辦的個體工商戶支付，銀行憑證記載用途是“借款”，并非“租金”或“代付租金”。在收付雙方均非A和C，且款項(xiàng)性質(zhì)也非租金的情況下，更難認(rèn)定租金已實(shí)際支付。所謂的第二筆租金僅有轉(zhuǎn)款記錄，并無標(biāo)注用途，亦無收據(jù)予以佐證。7、租賃合同約定“租金分兩次付”，但《補(bǔ)充協(xié)議》卻稱“租金已一次性支付”，自相矛盾。8、《補(bǔ)充協(xié)議》通篇在強(qiáng)調(diào)“出租方不得擅自提前解約，否則要支付高額違約金”。9、在所謂的承租期內(nèi)，標(biāo)的房屋的水電費(fèi)均未按時繳納，而是由B取得房產(chǎn)證之后予以補(bǔ)繳。
二、法院裁判
（一）一審法院
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的……”。
據(jù)此，一審法院認(rèn)為，因《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂于標(biāo)的房屋抵押權(quán)登記之后，故對實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生標(biāo)的房屋所有權(quán)變動后的所有權(quán)人B不產(chǎn)生約束力；而《房屋租賃合同》簽訂于抵押權(quán)登記之前，故對B有約束力。因E已對標(biāo)的房屋上的租賃關(guān)系進(jìn)行了審查，認(rèn)為該租賃權(quán)存在對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)不構(gòu)成影響，故在拍賣公告中明確了標(biāo)的房屋帶租約拍賣，租賃期限至2027年8月14日。本案中，B雖對租賃關(guān)系提出合理懷疑，但C、A均已作出相應(yīng)解釋，可以達(dá)到民事訴訟的證明標(biāo)準(zhǔn)，故認(rèn)定租賃關(guān)系真實(shí)存在、合法有效。鑒于租賃合同已無法繼續(xù)履行，綜合實(shí)際履行情況、當(dāng)前租賃價格等因素，一審判決B應(yīng)按8,000元/月的標(biāo)準(zhǔn)賠償C租金損失近90萬元。
（二）二審法院
B不服一審判決，提起上訴。二審階段，B向F遞交了信訪材料，F(xiàn)予以及時回復(fù)。F的復(fù)函明確，A于2012年11月15日向D申請貸款時，貸款申請表中關(guān)于抵押物是否已出租的選項(xiàng)明確勾選了“否”。此外，D在貸款審核期間對抵押物進(jìn)行上門調(diào)查時，未見抵押物有出租出借情況；D在辦理抵押物登記時，也未發(fā)現(xiàn)抵押物在房產(chǎn)部門登記備案的租賃合同。
二審法院認(rèn)為，首先，2012年11月15日，A向D申請貸款時確認(rèn)抵押物并未出租，但涉案租賃合同的落款時間卻為2012年8月15日，A、C均未對此作出合理解釋。
其次，案外人宋某向A開辦的個體工商戶轉(zhuǎn)賬10萬元，轉(zhuǎn)賬憑證備注為“借款”，C稱此系宋某代為支付首筆租金，但C對此并未繼續(xù)舉證。而轉(zhuǎn)賬給A配偶的40萬元，也沒有注明轉(zhuǎn)賬用途，無收據(jù)等佐證，亦難以認(rèn)定為第二筆租金。
其三，C稱承租標(biāo)的房屋用于其所在商會的員工居住，然標(biāo)的房屋中并無其員工的居住痕跡，C也從未支付過水、電等公共事業(yè)費(fèi)。相反，在標(biāo)的房屋內(nèi)留存了不少A的個人文件資料，明顯不合常理。
其四，作為熟識的同鄉(xiāng)，已約定相對合理的違約金后，C、A又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，不僅將違約金大幅提高，而且出租方還需支付按重置市場價計算的裝修損失、按市場價與合同租金差乘以剩余租期計算的租金損失。結(jié)合涉案房屋已進(jìn)入拍賣程序，此舉有意在加重買受人負(fù)擔(dān)，阻卻拍賣順利推進(jìn)之嫌。
C進(jìn)一步認(rèn)為，B明知涉案房屋系帶租約拍賣，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)后果。對此，二審法院認(rèn)為，執(zhí)行法院對帶租約拍賣的審核僅為程序和形式審查，租賃合同的真實(shí)性并未經(jīng)實(shí)質(zhì)審查，當(dāng)事人僅應(yīng)對合法真實(shí)的租約承擔(dān)后果，故對C的該項(xiàng)意見不予采納。
綜上，C與A雖簽訂了租賃合同，但雙方無法合理解釋合同履行中的種種不合理之處，難以反映雙方有建立真實(shí)租賃關(guān)系的真實(shí)表示，C主張繼續(xù)履行租賃合同或賠償損失均沒有依據(jù)，不應(yīng)得到支持。故此，撤銷一審判決，駁回C的全部訴訟請求。
三、法律評析
（一）買賣不“破”的租賃必須是真實(shí)合法的租賃
A與C之間的房屋租賃合同漏洞百出，無論租金支付還是占有使用等各方面都經(jīng)不起推敲。但是，由于在執(zhí)行階段，申請執(zhí)行人D并未對C關(guān)于標(biāo)的房屋存在在先租約的主張?zhí)岢霎愖h（或者說，D雖提出了異議，但基于盡快推進(jìn)拍賣流程之考慮并未據(jù)理力爭），于是執(zhí)行法院在征求各方意見之后對租賃合同予以采信，“帶租約拍賣”的信息就這樣被登載于拍賣公告之上。
對于拍賣公告雖然公示了“帶租約拍賣”，但實(shí)際上屬于虛假租約的情況，一審法院選擇了“將錯就錯”，認(rèn)為執(zhí)行法院已經(jīng)進(jìn)行了審查，故認(rèn)可租約的效力；二審法院則認(rèn)為執(zhí)行法院僅為程序和形式審查，本案應(yīng)全面審查租賃關(guān)系的真實(shí)性，故而最終否定了租約對買受人的約束力。
筆者認(rèn)為，“買賣不破租賃”原則有其適用的前提，即：租賃合同關(guān)系應(yīng)當(dāng)是真實(shí)、合法的。無論執(zhí)行法院是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，拍賣公告并非生效的裁判文書，當(dāng)利益相關(guān)方對公告內(nèi)容存在爭議時，法院仍應(yīng)進(jìn)行全面審查。如果經(jīng)全面審查后認(rèn)定租賃合同關(guān)系虛假，則承租人自然不享有任何合法權(quán)益，不能援引“買賣不破租賃”原則主張權(quán)利。
（二）加大對虛假權(quán)利負(fù)擔(dān)的甄別力度
被執(zhí)行人與他人惡意串通，通過倒簽租賃合同，虛構(gòu)長期租約，以達(dá)到拍賣流拍、規(guī)避執(zhí)行之目的，實(shí)踐中早已屢見不鮮。不少社會公眾之所以對“法拍房”望而卻步，一定程度上也是受此影響。
此前，最高院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第七條規(guī)定：“執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)對拍賣財產(chǎn)的權(quán)屬狀況、占有使用情況等進(jìn)行必要的調(diào)查，制作拍賣財產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料。”
2024年10月，最高院《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見》（以下簡稱“《意見》”）指出，執(zhí)行法院應(yīng)加大對虛假權(quán)利負(fù)擔(dān)的甄別力度，案外人主張財產(chǎn)上存在租賃權(quán)、居住權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的，重點(diǎn)圍繞合同簽訂時間、租賃或者居住權(quán)期限、租金支付、占有使用等情況,對權(quán)利負(fù)擔(dān)的真實(shí)性進(jìn)行審查……發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人與第三人通過惡意串通倒簽租賃合同、虛構(gòu)長期租約等方式規(guī)避或者妨礙執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)肅追究其法律責(zé)任。《意見》出臺時，正值本案的二審期間，這對我方二審逆轉(zhuǎn)發(fā)揮了積極作用。
從“必要的調(diào)查”到“甄別&真實(shí)性審查”，可以看出，對于在拍賣標(biāo)的上虛構(gòu)權(quán)利負(fù)擔(dān)的亂象，最高院開始加強(qiáng)全面審查，加大整治力度。只有“法拍房”的信息更真實(shí)更透明了，社會公眾才敢于參加競買，只有社會公眾敢拍敢買，申請執(zhí)行人的債權(quán)才能得以及時兌現(xiàn)。
本案雖然并非執(zhí)行案件，但是，二審法院經(jīng)依法全面審查后破除虛假租約的做法，足以使本案成為貫徹落實(shí)《意見》的典型案例，值得廣泛宣傳，以充分發(fā)揮其社會規(guī)范引導(dǎo)功能，倒逼今后的被執(zhí)行人放棄“倒簽租賃合同，虛構(gòu)長期租約”的念頭，助力司法拍賣工作更加規(guī)范有序。
