法院可否執(zhí)行（司法拍賣(mài)）集體土地？
作者：張春光 2025-06-05《土地管理法》第九條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！钡诹龡l規(guī)定：“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。前款規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書(shū)面合同另有約定的除外。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類(lèi)用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國(guó)務(wù)院制定?！?/span>
一、對(duì)“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”的執(zhí)行
根據(jù)上述規(guī)定，集體土地中有一類(lèi)是“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”，這個(gè)類(lèi)型的集體土類(lèi)似國(guó)有建設(shè)用地，可以視作“準(zhǔn)國(guó)有土地”，通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，即可以“自由流轉(zhuǎn)”，這個(gè)類(lèi)型的集體土地可以司法拍賣(mài)。但是，“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”只占集體土地的很小比例，與法院執(zhí)行有關(guān)的集體土地多數(shù)是宅基地這類(lèi)集體土地。
二、對(duì)“宅基地”的執(zhí)行
司法實(shí)踐中，對(duì)于宅基地，法院可以司法拍賣(mài)，但是競(jìng)買(mǎi)人的范圍局限在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，且不得違反“一戶一宅”等政策。
三、通過(guò)集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地的方式執(zhí)行
除了上述兩種類(lèi)型的集體土地以及與之相對(duì)應(yīng)的執(zhí)行方式之外，對(duì)于集體土地還有一種執(zhí)行方式，即通過(guò)集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地的方式執(zhí)行。
1、最高院的規(guī)定
《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第二十四條規(guī)定：“人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與國(guó)土資源管理部門(mén)取得一致意見(jiàn)后，可以裁定予以處理，但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國(guó)土資源管理部門(mén)辦理土地征用和國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。對(duì)處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)與國(guó)土資源管理部門(mén)協(xié)商一致后再行處理?！?/span>
2、北京高院的規(guī)定
《北京市高級(jí)人民法院、北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于在執(zhí)行案件中涉及房地產(chǎn)若干問(wèn)題的處理意見(jiàn)（2000）》第九條規(guī)定：“人民法院對(duì)已經(jīng)依法抵押的集體土地使用權(quán)、未交足土地出讓金的土地使用權(quán)或者預(yù)售商品房進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)取得一致意見(jiàn)后再處分。”
《北京市法院執(zhí)行工作規(guī)范（2013）》第四百一十四條規(guī)定：“查封集體土地使用權(quán)后，人民法院經(jīng)與國(guó)土資源管理部門(mén)取得一致意見(jiàn)，可以裁定予以處理，但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國(guó)土資源管理部門(mén)辦理土地征用和國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)與國(guó)土資源管理部門(mén)協(xié)商一致后再行處理?！?/span>
《北京法院執(zhí)行辦案規(guī)范之不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行（不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行）（2018）》第二十九條規(guī)定：“人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與國(guó)土資源部門(mén)取得一致意見(jiàn)后，可以裁定予以處理，但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國(guó)土資源管理部門(mén)辦理土地征用和國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)與國(guó)土資源部門(mén)協(xié)商一致后再行處理。”
3、江蘇高院的規(guī)定
《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于依法正確適用終結(jié)本次執(zhí)行程序及加強(qiáng)終本案件單獨(dú)管理的意見(jiàn)》第二條規(guī)定：“本意見(jiàn)第一條第（四）項(xiàng)中規(guī)定的 ‘被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)無(wú)法拍賣(mài)變賣(mài)’，包括以下情形：……（二）涉及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、農(nóng)村房屋涉及集體土地、尚未辦理土地使用權(quán)登記、未做分割的土地使用權(quán)等案件的執(zhí)行，根據(jù)法律法規(guī)和司法解釋等規(guī)定，國(guó)土資源管理部門(mén)不同意執(zhí)行法院處置的；……”
4、浙江高院的規(guī)定
《浙江省高級(jí)人民法院、浙江省土地管理局關(guān)于人民法院在執(zhí)行案件中涉及土地權(quán)屬等有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》第九條規(guī)定：“人民法院對(duì)經(jīng)土地行政主管部門(mén)抵押登記的集體土地使用權(quán)，可直接裁定予以處分，但應(yīng)告知權(quán)利人補(bǔ)辦國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金等有償使用費(fèi)。對(duì)于未經(jīng)抵押的集體土地使用權(quán)，必須按《中華人民共和國(guó)土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可處分?！?/span>
通過(guò)上述規(guī)定可以看出，“通過(guò)集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地的方式執(zhí)行”中，涉及司法權(quán)不得妨害和超越行政權(quán)的問(wèn)題，即這種執(zhí)行方式需國(guó)土資源管理部門(mén)同意執(zhí)行標(biāo)的集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。而國(guó)土資源管理部門(mén)審核是否同意執(zhí)行標(biāo)的集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地要考慮相關(guān)規(guī)劃等因素并依據(jù)相關(guān)規(guī)定作出決定，絕非只要買(mǎi)受人繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)國(guó)土資源管理部門(mén)就必須“協(xié)助執(zhí)行”。
