法院可否執行（司法拍賣）集體土地？
作者：張春光 2025-06-05《土地管理法》第九條第二款規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”第六十三條規定：“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。”
一、對“集體經營性建設用地”的執行
根據上述規定，集體土地中有一類是“集體經營性建設用地”，這個類型的集體土類似國有建設用地，可以視作“準國有土地”，通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，即可以“自由流轉”，這個類型的集體土地可以司法拍賣。但是，“集體經營性建設用地”只占集體土地的很小比例，與法院執行有關的集體土地多數是宅基地這類集體土地。
二、對“宅基地”的執行
司法實踐中，對于宅基地，法院可以司法拍賣，但是競買人的范圍局限在本集體經濟組織成員之間，且不得違反“一戶一宅”等政策。
三、通過集體土地轉國有土地的方式執行
除了上述兩種類型的集體土地以及與之相對應的執行方式之外，對于集體土地還有一種執行方式，即通過集體土地轉國有土地的方式執行。
1、最高院的規定
《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二十四條規定：“人民法院執行集體土地使用權時，經與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。對處理農村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協商一致后再行處理。”
2、北京高院的規定
《北京市高級人民法院、北京市國土資源和房屋管理局關于在執行案件中涉及房地產若干問題的處理意見（2000）》第九條規定：“人民法院對已經依法抵押的集體土地使用權、未交足土地出讓金的土地使用權或者預售商品房進行處分時，應當與房地產行政主管部門取得一致意見后再處分。”
《北京市法院執行工作規范（2013）》第四百一十四條規定：“查封集體土地使用權后，人民法院經與國土資源管理部門取得一致意見，可以裁定予以處理，但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。處理農村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協商一致后再行處理。”
《北京法院執行辦案規范之不動產的執行（不動產的執行）（2018）》第二十九條規定：“人民法院執行集體土地使用權時，經與國土資源部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。處理農村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源部門協商一致后再行處理。”
3、江蘇高院的規定
《江蘇省高級人民法院關于依法正確適用終結本次執行程序及加強終本案件單獨管理的意見》第二條規定：“本意見第一條第（四）項中規定的 ‘被執行人的財產無法拍賣變賣’，包括以下情形：……（二）涉及國有劃撥土地使用權、集體土地使用權、農村房屋涉及集體土地、尚未辦理土地使用權登記、未做分割的土地使用權等案件的執行，根據法律法規和司法解釋等規定，國土資源管理部門不同意執行法院處置的；……”
4、浙江高院的規定
《浙江省高級人民法院、浙江省土地管理局關于人民法院在執行案件中涉及土地權屬等有關問題的處理意見》第九條規定：“人民法院對經土地行政主管部門抵押登記的集體土地使用權，可直接裁定予以處分，但應告知權利人補辦國有土地使用權出讓手續，補交出讓金等有償使用費。對于未經抵押的集體土地使用權，必須按《中華人民共和國土地管理法》等有關法律、法規規定轉為國有土地后，方可處分。”
通過上述規定可以看出，“通過集體土地轉國有土地的方式執行”中，涉及司法權不得妨害和超越行政權的問題，即這種執行方式需國土資源管理部門同意執行標的集體土地轉為國有土地。而國土資源管理部門審核是否同意執行標的集體土地轉為國有土地要考慮相關規劃等因素并依據相關規定作出決定，絕非只要買受人繳納土地使用權出讓金及有關稅費國土資源管理部門就必須“協助執行”。
