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在房地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商因資金鏈斷裂或經(jīng)營不善而不能向業(yè)主履行交房義務(wù)的案例并不鮮見。對(duì)業(yè)主而言，不僅無法按期收房，更面臨持續(xù)償還按揭貸款的沉重經(jīng)濟(jì)壓力；對(duì)于給業(yè)主提供按揭貸款的金融機(jī)構(gòu)而言，主要面臨涉房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)主解除購房合同及擔(dān)保合同的風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致的有擔(dān)保債權(quán)淪為普通債權(quán)（如開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序）的風(fēng)險(xiǎn)。本文旨在深入探討與分析在房地產(chǎn)開發(fā)商未能履行交房義務(wù)，購房業(yè)主選擇解除買賣合同、貸款合同及擔(dān)保合同情形下，按揭貸款金融機(jī)構(gòu)如何維護(hù)自身權(quán)益。旨在解決社會(huì)維穩(wěn)壓力、民生安全保障的同時(shí)，共同維護(hù)金融市場秩序的穩(wěn)定。

根據(jù)公開披露的2023年半年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年銷售收入前50房企中，發(fā)生債務(wù)違約的房企共12家。該12家債務(wù)違約的房企涉及債務(wù)規(guī)模高達(dá)7.82萬億元。近年來，商品房預(yù)售項(xiàng)目頻繁暴露出諸多問題，各地眾多樓盤因開發(fā)商違約致使商品房爛尾，無法依期向購房者交付房屋，①有些業(yè)主便選擇不再按期支付月供，近年來個(gè)貸不良貸款增長明顯，原因之一即是由于開發(fā)商違約導(dǎo)致。根據(jù)最高人民法院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2023年末，全國共有854萬人因拖欠住房抵押貸款或其他商業(yè)貸款而被列入失信被執(zhí)行人，與疫情前的2020年相比，增長284萬人。②有些業(yè)主主張解除商品房買賣合同與個(gè)人住房按揭貸款合同，并要求退還購房款。其中牽涉到多重法律關(guān)系，倘若處理失當(dāng)，極易致使各方利益遭受損害。在商品房預(yù)售制度之下，所涉及的法律關(guān)系涵蓋商品房買賣合同關(guān)系、金融借款合同關(guān)系、商品房抵押擔(dān)保法律關(guān)系以及開發(fā)商階段性保證法律關(guān)系。對(duì)于房地產(chǎn)爛尾后，業(yè)主權(quán)益如何維護(hù)的問題，先前筆者已進(jìn)行過相應(yīng)分析[1]，該問題不是本文探討之重點(diǎn)。

本文重點(diǎn)探討的是，倘若商品房買賣合同與個(gè)人住房按揭貸款合同皆被解除，微觀角度，金融機(jī)構(gòu)（向業(yè)主提供按揭貸款的金融債權(quán)人）將受到何種影響；宏觀角度，由此引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)又如何化解。此文擬針對(duì)相關(guān)問題展開分析。

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，其穩(wěn)定發(fā)展對(duì)于國家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定具有舉足輕重的作用。然而，近年來，房地產(chǎn)爛尾現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，給業(yè)主和金融機(jī)構(gòu)帶來了巨大的損失和困擾，引發(fā)了一系列社會(huì)問題。我國在給業(yè)主“保交房”的同時(shí)，研究保護(hù)金融機(jī)構(gòu)的權(quán)益同樣具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

（一）保障資金的合理配置

金融機(jī)構(gòu)的資金需要合理配置以實(shí)現(xiàn)效益最大化。如果房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)過高，金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)減少對(duì)該領(lǐng)域的資金支持，影響房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。保障金融機(jī)構(gòu)權(quán)益，能夠促進(jìn)資金在房地產(chǎn)市場的合理流動(dòng)和配置。

（二）增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的信心和信譽(yù)

保障金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)爛尾事件中的權(quán)益，有助于增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，繼續(xù)為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供資金支持，同時(shí)也能提升金融機(jī)構(gòu)在公眾中的信譽(yù)，維護(hù)金融體系的健康發(fā)展。

（三）維護(hù)金融穩(wěn)定

金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的房地產(chǎn)貸款在其資產(chǎn)中占有較大比重，房地產(chǎn)爛尾可能導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)貸款無法按時(shí)收回，增加不良貸款率，威脅金融體系的穩(wěn)定。保障金融機(jī)構(gòu)權(quán)益，有助于降低金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融市場的穩(wěn)定運(yùn)行。

綜上所述，房地產(chǎn)爛尾后保障金融機(jī)構(gòu)的權(quán)益具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。其不僅關(guān)乎房地產(chǎn)市場良性運(yùn)營，事關(guān)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和金融體系的穩(wěn)定運(yùn)行，對(duì)其權(quán)益保護(hù)同樣不容忽視。因此，政府、企業(yè)和社會(huì)各界應(yīng)共同努力，建立健全相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和處置能力，切實(shí)在保障業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，保護(hù)金融機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

 （一）按揭貸款的由來   

按揭（Mortgage）是一種金融貸款方式，是指允許購房者在支付一部分房款（首付）之后，通過貸款來支付剩余的房款，然后通過分期付款的方式償還貸款本金和利息。按揭的概念有很長的歷史，其由來可以追溯到幾個(gè)世紀(jì)前。按揭的概念最早可以追溯到古羅馬時(shí)期。羅馬法中有一種叫做“nexum”的債務(wù)形式，與現(xiàn)代按揭有相似之處，即債務(wù)人以財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保來獲得貸款。19世紀(jì)的英國，隨著工業(yè)革命的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加快，對(duì)住房的需求激增。金融機(jī)構(gòu)或其他金融機(jī)構(gòu)開始提供按揭貸款，幫助工人階級(jí)購買住房。這一時(shí)期的按揭貸款通常要求較高的首付比例，并有較短的還款期限。20世紀(jì)初，美國開始出現(xiàn)現(xiàn)代意義上的按揭貸款。1930年代的大蕭條之后，美國政府成立了聯(lián)邦住房管理局（FHA），提供保險(xiǎn)支持的按揭貸款，降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了按揭市場的發(fā)展。[2]

按揭作為一種金融工具，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使更多的人能夠?qū)崿F(xiàn)購房夢想。然而，它也帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)，如貸款違約、房價(jià)波動(dòng)等，這就需要借款人、金融機(jī)構(gòu)和政府共同努力，確保市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

（二）按揭貸款涉及多重法律關(guān)系

按揭貸款是一種涉及多方法律關(guān)系的復(fù)雜金融產(chǎn)品

第一，業(yè)主與開發(fā)商之間的買賣合同關(guān)系。業(yè)主與開發(fā)商之間簽訂的購房合同是買賣合同關(guān)系的基礎(chǔ)，業(yè)主支付房款以換取房產(chǎn)所有權(quán)。業(yè)主應(yīng)履行支付房款義務(wù)，而開發(fā)商應(yīng)依約交付房產(chǎn)。

第二，業(yè)主與貸款金融機(jī)構(gòu)之間的借款合同關(guān)系。業(yè)主與貸款金融機(jī)構(gòu)之間的按揭貸款合同是一種借貸關(guān)系，金融機(jī)構(gòu)提供資金，業(yè)主承諾按期償還。業(yè)主應(yīng)履行還款義務(wù)，而金融機(jī)構(gòu)應(yīng)依約放款并監(jiān)督資金用途。

第三，業(yè)主與貸款金融機(jī)構(gòu)之間的抵押合同關(guān)系。抵押合同是附屬于借款合同的從屬合同，業(yè)主將房產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保。業(yè)主有義務(wù)在房產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)，金融機(jī)構(gòu)則在業(yè)主違約時(shí)有權(quán)處置抵押物以收回貸款。

第四，開發(fā)商與貸款金融機(jī)構(gòu)之間的擔(dān)保或保證關(guān)系。在某些按揭貸款中，開發(fā)商可能為業(yè)主的貸款提供階段性擔(dān)保或保證。開發(fā)商在房產(chǎn)交付前或業(yè)主取得房產(chǎn)證前，對(duì)業(yè)主的貸款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

第五，業(yè)主、開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)之間的三方協(xié)議。在某些情況下，業(yè)主、開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)之間可能存在三方協(xié)議，三方協(xié)議通常涉及貸款的支付、房產(chǎn)的交付、違約責(zé)任等條款。

第六，政府與市場參與者之間的監(jiān)管關(guān)系。政府通過法律法規(guī)對(duì)按揭貸款市場進(jìn)行監(jiān)管，確保交易的合法性和透明度。政府有制定和執(zhí)行政策的責(zé)任，市場參與者則需遵守相關(guān)法律法規(guī)。

總之，按揭貸款的多重法律關(guān)系設(shè)計(jì)旨在平衡各方利益，降低風(fēng)險(xiǎn)，并確保交易的順利進(jìn)行。然而，這種設(shè)計(jì)也帶來了復(fù)雜的管理和協(xié)調(diào)需求，一旦發(fā)生違約或項(xiàng)目失敗，這些法律關(guān)系可能導(dǎo)致系列糾紛和訴訟。如房地產(chǎn)開發(fā)商因資金缺位，無法按期交付房屋，導(dǎo)致合同違約，購房業(yè)主停止償還貸款造成貸款違約，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)巨額債務(wù)等。因此，從法律角度清晰界定各方的權(quán)利義務(wù)，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)管理和爭端解決機(jī)制，對(duì)于按揭貸款市場以及房地產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)良性發(fā)展至關(guān)重要。

（三）金融機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主按揭貸款的增信安排及相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)分析

1、預(yù)告抵押登記

（1）預(yù)告抵押登記的實(shí)現(xiàn)目的

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》有關(guān)擔(dān)保制度的解釋第五十二條規(guī)定，當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。

（2）買賣合同解除語境下，預(yù)告抵押登記產(chǎn)生的法律后果

如筆者上文《房地產(chǎn)爛尾后，業(yè)主如何止付貸款》所述，房地產(chǎn)爛尾后，在金融機(jī)構(gòu)沒有任何過錯(cuò)情況下，業(yè)主可以解除買賣合同及按揭貸款合同、商品房擔(dān)保貸款合同，來達(dá)到止付貸款的目的。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“《商品房買賣合同解釋》”）第二十一條第二款：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。即此種情形下，應(yīng)由金融機(jī)構(gòu)向房企主張償還剩余貸款。

那么，金融機(jī)構(gòu)對(duì)購房人提供預(yù)告抵押登記的標(biāo)的房屋還是否享有優(yōu)先受償權(quán)呢？換言之，金融機(jī)構(gòu)向開發(fā)商主張的貸款返還請(qǐng)求權(quán)是否以該涉案房屋為特定物的抵押債權(quán)？根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》有關(guān)擔(dān)保制度的解釋第五十二條第二款之規(guī)定，“當(dāng)事人辦理了抵押預(yù)告登記，抵押人破產(chǎn)，經(jīng)審查抵押財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，預(yù)告登記權(quán)利人主張就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)在受理破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)予以支持，但是在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，債務(wù)人對(duì)沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)設(shè)立抵押預(yù)告登記的除外。”此處的抵押人破產(chǎn)，指的購房人還是破產(chǎn)企業(yè)？

A、有觀點(diǎn)認(rèn)為，在此種情況下，真實(shí)的“抵押人”應(yīng)為房企，筆者經(jīng)過歸納，主要有如下觀點(diǎn)：

1）體系解釋角度：在中國的法律體系中，《企業(yè)破產(chǎn)法》主要規(guī)范的是企業(yè)的破產(chǎn)程序，而不涉及自然人破產(chǎn)。因此，從法律體系的一致性來看，當(dāng)提到“抵押人破產(chǎn)”時(shí)，應(yīng)當(dāng)是指企業(yè)破產(chǎn)，而非自然人購房人的破產(chǎn)。

2）抵押權(quán)效力的追及角度：在購房人辦理預(yù)告登記時(shí)，應(yīng)將開發(fā)商和購房人視為同一個(gè)整體，都屬于抵押人。理由系在商品房買賣及貸款、擔(dān)保合同解除后，抵押權(quán)不因貸款合同的解除而失效，類似于債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，破產(chǎn)情形下涉案房屋歸開發(fā)商，抵押權(quán)效力亦應(yīng)有追及效力。

3）實(shí)務(wù)手續(xù)辦理角度：雖購房人辦理預(yù)告抵押登記時(shí)作為抵押人的簽字主體，實(shí)際過程中的全部手續(xù)均由房企操作，因此，購房人與房企均符合“抵押人”的認(rèn)定。如果購房人可以取得涉案房屋所有權(quán)，購房人即為抵押人，如果購房人未取得涉案房屋所有權(quán)，因房屋尚在房企名下，此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)系真正履行抵押人義務(wù)的主體，故將其理解為本條的“抵押人”存在合理依據(jù)。

4）法律適用角度：《民法典》第566條第3款規(guī)定：主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。因此，雖然金融機(jī)構(gòu)與購房者之間的按揭貸款合同（主合同）已解除，但金融機(jī)構(gòu)與購房者之間的擔(dān)保法律關(guān)系不受影響。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，房屋買賣合同解除后，案涉房屋重新轉(zhuǎn)移到房企名下，故倘若銀行就案涉房屋享有抵押權(quán)，則銀行可轉(zhuǎn)由向房企主張。[3]

因此，將上述法律規(guī)定的“抵押人”應(yīng)理解為房企更加合理。而在房企破產(chǎn)時(shí)，無法辦理抵押登記非金融機(jī)構(gòu)所引起，如將金融機(jī)構(gòu)債權(quán)認(rèn)定為普通債權(quán)，顯然有違公平原則，因此，銀行可以民法典擔(dān)保制度司法解釋第五十二條之規(guī)定向破產(chǎn)房企主張優(yōu)先受償權(quán)。

B、另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，名義上提供房屋抵押的抵押人是購房者，房企并非抵押人，因此金融機(jī)構(gòu)無法以此主張優(yōu)先受償權(quán)。

實(shí)務(wù)中不少案例均認(rèn)為，標(biāo)的房產(chǎn)是預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，非抵押權(quán)登記，因此抵押權(quán)尚未設(shè)立，且登記人系業(yè)主并非破產(chǎn)企業(yè)，因此在貸款合同與擔(dān)保合同解除情形下，金融機(jī)構(gòu)不享有優(yōu)先受償權(quán)。如（2020）皖民申726號(hào)

法院推理過程：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款的規(guī)定，當(dāng)商品房買賣合同被解除或無效后，出賣人應(yīng)返還購房貸款和購房款的本金及利息給擔(dān)保權(quán)人和買受人。由于北方房地產(chǎn)公司未履行合同義務(wù)，且已破產(chǎn)，蔡*志、王*解除了合同，并由北*房地產(chǎn)公司支付貸款本息。徽*銀行要求提前到期貸款，雙方不繼續(xù)履行抵押借款合同，蔡*志、王*對(duì)此無異議。北*房地產(chǎn)公司同意向徽*銀行償還剩余貸款，符合法律規(guī)定和實(shí)際情況。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)，因抵押權(quán)尚未設(shè)立，徽*銀行不享有該權(quán)利。

2、貸款保證金機(jī)制

（1）貸款保證金機(jī)制的應(yīng)用目的

上文提到的金融機(jī)構(gòu)與開發(fā)商之間的擔(dān)保法律關(guān)系涉及抵押貸款業(yè)務(wù)，開發(fā)商在按揭貸款過程中需要承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。這意味著，如果購房人無法履行還款義務(wù)，金融機(jī)構(gòu)可以要求開發(fā)商代為履行還款義務(wù)，包括本金和利息等。貸款保證金便是這種連帶保證責(zé)任的具體體現(xiàn)，確保金融機(jī)構(gòu)在需要時(shí)能夠有資金保障。保證金質(zhì)押是一種以特定化的賬戶資金擔(dān)保債務(wù)的擔(dān)保形式。[4]

金融機(jī)構(gòu)要求開發(fā)商在擔(dān)保借款合同簽訂之日起至金融機(jī)構(gòu)對(duì)購房者按揭貸款下的房屋取得正式抵押權(quán)登記證書之日止承擔(dān)保證責(zé)任，在此期間一旦購房者出現(xiàn) “斷供” 等違約行為，便由開發(fā)商來承擔(dān)連帶保證責(zé)任，以確保金融機(jī)構(gòu)貸款資金的安全性。[4]一般來說，金融機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)開發(fā)商的信用狀況、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等因素，確定貸款保證金的比例，具體數(shù)額由金融機(jī)構(gòu)自行決定。開發(fā)商需要將貸款保證金存入金融機(jī)構(gòu)指定的專有賬戶。這個(gè)賬戶由金融機(jī)構(gòu)管理，開發(fā)商不能隨意動(dòng)用賬戶內(nèi)的資金。直至房產(chǎn)證辦理出來并完成抵押登記后，金融機(jī)構(gòu)才將按揭貸款保證金退回開發(fā)商。雖然保證金的所有權(quán)歸開發(fā)商所有，但開發(fā)商在貸款期間不能動(dòng)用這筆資金。

金融機(jī)構(gòu)之所以要求開發(fā)商繳納貸款保證金，通常而言：在房屋銷售時(shí)，房產(chǎn)處于在建工程狀態(tài)，依法無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證，也無法取得他項(xiàng)權(quán)證，此時(shí)貸款房產(chǎn)的抵押手續(xù)依據(jù)只能做預(yù)告登記。金融機(jī)構(gòu)要求開發(fā)商繳納保證金，是因?yàn)榉课莸乃?xiàng)權(quán)證日后將由開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理，倘若開發(fā)商怠于辦理，就有可能致使金融機(jī)構(gòu)預(yù)告登記的抵押失去效力，貸款無法收回。出于風(fēng)險(xiǎn)防范的考量，金融機(jī)構(gòu)要求開發(fā)商作出保證承諾并繳納保證金。

（2）破產(chǎn)語境下貸款保證金的債權(quán)屬性

A、未解除買賣合同及按揭貸款合同情形下，業(yè)主無法按時(shí)向金融機(jī)構(gòu)償還本息的，是否可直接劃扣貸款保證金？管理人是否有權(quán)取回貸款保證金？債權(quán)人金融機(jī)構(gòu)是否對(duì)貸款保證金享有優(yōu)先受償權(quán)？

觀點(diǎn)一：金融機(jī)構(gòu)不得直接扣劃貸款保證金

寧夏回族自治區(qū)高級(jí)人民法院(2020)寧民終136號(hào)——本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第七十二條：“自人民法院裁定債務(wù)人重整之日起至重整程序終止，為重整期間。”第七十五條：“在重整期間，對(duì)債務(wù)人的特定財(cái)產(chǎn)享有的擔(dān)保權(quán)暫停行使。”的規(guī)定，寧夏回族自治區(qū)銀川市中級(jí)人民法院已于2018年12月19日裁定受理上陵房產(chǎn)公司的破產(chǎn)重整申請(qǐng)，因案外人未按時(shí)向建設(shè)銀行固原分行償還借款，2019年1月24日建*銀行固原分行自上陵房產(chǎn)公司在建設(shè)銀行固原分行開立的“寧夏上*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（保證金）”帳戶中劃扣保證金751318.18元，行使了擔(dān)保權(quán)，該行為發(fā)生在上陵房產(chǎn)公司重整期間，違反了上述法律規(guī)定，一審判決確認(rèn)建*銀行固原分行該行為無效有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予維持。

觀點(diǎn)二：金融機(jī)構(gòu)有權(quán)利按比例扣劃貸款保證金

湖南省高級(jí)人民法院(2021)湘民終448號(hào)——就建行岳陽市分行是否應(yīng)當(dāng)返還案涉賬戶內(nèi)的資金問題，法院認(rèn)為，明輝公司起訴主張返還保證金依據(jù)的是《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第一百零九條和《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的規(guī)定（二）》第三條的規(guī)定，認(rèn)為涉案保證金屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，債權(quán)人僅享有別除權(quán)。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的規(guī)定（二）》第三條第一款規(guī)定：“債務(wù)人已依法設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的特定財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。”因擔(dān)保權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物的支配僅僅是對(duì)物的交換價(jià)值的支配，故其權(quán)利的行使僅限于在擔(dān)保物的變價(jià)處分價(jià)款中獲得優(yōu)先受償，擔(dān)保物的所有權(quán)仍屬于擔(dān)保人。當(dāng)擔(dān)保物權(quán)表現(xiàn)為質(zhì)權(quán)時(shí)，屬于以債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人占有的轉(zhuǎn)移占有型擔(dān)保物權(quán)。對(duì)債權(quán)人占有的擔(dān)保物，管理人應(yīng)通過必要的監(jiān)督避免別除權(quán)的不當(dāng)行使，可以是在依法評(píng)估的基礎(chǔ)上督促債權(quán)人變賣擔(dān)保物，或者請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行擔(dān)保物，也可以是通過清償債務(wù)收回?fù)?dān)保物。不論是何種方式，質(zhì)權(quán)人只有在得到清償?shù)那闆r下，方向出質(zhì)人返還質(zhì)物；換言之，只有債務(wù)人清償債務(wù)，方能要求質(zhì)權(quán)人返還質(zhì)物。故此，《中華人民共和國物權(quán)法》第二百一十九條第一款規(guī)定：“債務(wù)人履行債務(wù)或者出質(zhì)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的，質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)返還質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。”《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第三十七條第一款進(jìn)一步通過規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人可以通過清償債務(wù)或者提供為債權(quán)人接受的擔(dān)保，取回質(zhì)物、留置物”，明確破產(chǎn)管理人要取回質(zhì)物，應(yīng)當(dāng)通過清償債務(wù)或者提供為債權(quán)人接受的擔(dān)保這兩種途徑，從而限制管理人對(duì)質(zhì)物的取回權(quán)，有效保障質(zhì)權(quán)人的合法權(quán)益。本案中，涉案保證金賬戶內(nèi)的資金已依法設(shè)立質(zhì)權(quán)，雖然從財(cái)產(chǎn)屬性上來看，其屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，但債務(wù)人明輝公司在沒有清償債務(wù)，也沒有提供為債權(quán)人接受的擔(dān)保的情況下訴請(qǐng)要求取回質(zhì)物，沒有法律依據(jù)。

從本案查明的事實(shí)看，《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款最高額保證合同》第四條、第九條明確，明輝公司應(yīng)于建行岳陽市分行與債務(wù)人簽訂單筆借款合同之日，按建行岳陽市分行對(duì)每個(gè)債務(wù)人貸款發(fā)放金額的10%，將保證金逐筆分次存入保證金賬戶4300********。同時(shí)，在債務(wù)人辦妥抵押財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬證書并將抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書交債權(quán)人建行岳陽市分行核對(duì)無誤、收?qǐng)?zhí)后，債權(quán)人就將該筆貸款對(duì)應(yīng)的保證金返還給保證人明輝公司。建行岳陽市分行在二審確認(rèn)明輝公司提供質(zhì)押保證金所擔(dān)保的債務(wù)已部分履行完畢，也同意返還該部分保證金。根據(jù)建行岳陽市分行提交的數(shù)據(jù)，截止到2021年6月18日，保證金賬戶內(nèi)余額為1084561.18元，尚在保證期間內(nèi)的剩余貸款本金共計(jì)3650000元，明輝公司對(duì)此未提出反證。故按照《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款最高額保證合同》約定，系爭賬戶內(nèi)作為出質(zhì)物的保證金應(yīng)為365000元（3650000×10%），剩余部分719561.18元（1084561.18-365000）上的質(zhì)權(quán)已因清償債務(wù)或另行提供約定擔(dān)保而消滅，應(yīng)當(dāng)返還給債務(wù)人明輝公司。故建行岳陽市分行上訴主張不得返還保證金的理由部分成立，應(yīng)予部分支持。建行岳陽市分行對(duì)于留存的365000元保證金應(yīng)根據(jù)后續(xù)債務(wù)人辦理抵押的情況以及還款情況，按照合同約定比例返還。

綜上，通過對(duì)金融機(jī)構(gòu)是否可以直接扣劃保證金的案例分析，保證金雖由貸款金融機(jī)構(gòu)實(shí)際占有和控制，但仍然應(yīng)當(dāng)歸屬于債務(wù)人。如果系重整程序的，管理人不得直接扣劃保證金，如果系清算程序的，可以按比例扣劃保證金。根據(jù)《破產(chǎn)法》第38條規(guī)定，重整語境下，管理人是否可以將按揭保證金取回呢？王衛(wèi)國老師認(rèn)為，“被質(zhì)押或者留置的物或者被質(zhì)押的權(quán)利也可能為企業(yè)經(jīng)營所需要。”那么，如果把金錢質(zhì)權(quán)也包括在內(nèi)，管理人可以將按揭保證金取回。那么，金融機(jī)構(gòu)是否就按揭保證金質(zhì)權(quán)享有優(yōu)先權(quán)嗎？筆者認(rèn)為，一旦用于債務(wù)人重整，金錢質(zhì)權(quán)不同于其他質(zhì)權(quán)，本身便面臨喪失的可能，如果管理人此時(shí)不能提供其他擔(dān)保也不賦予金融機(jī)構(gòu)保證金優(yōu)先受償權(quán)，勢必危害擔(dān)保權(quán)人權(quán)利，不利于融資金融環(huán)境的健康安全。因此，重整程序中，應(yīng)允許金融機(jī)構(gòu)就保證金質(zhì)權(quán)進(jìn)行優(yōu)先受償。

B、業(yè)主解除買賣合同及按揭貸款合同、商品房擔(dān)保貸款合同后，按揭房企成為承擔(dān)償還按揭貸款本息義務(wù)的債務(wù)人，其對(duì)按揭貸款合同的擔(dān)保責(zé)任是否消滅？

依據(jù)對(duì)《商品房買賣合同解釋》第二十一條第二款的理解，商品房買賣合同被解除或無效后，出賣人應(yīng)返還購房貸款和購房款的本金及利息給擔(dān)保權(quán)人和買受人。因購房者還款責(zé)任被免除，那么，房企的擔(dān)保責(zé)任也因購房者還款責(zé)任的免除而消滅。

實(shí)務(wù)中，在破產(chǎn)程序前，如果業(yè)主希望解除買賣合同及按揭貸款合同、商品房擔(dān)保貸款合同，他們通常需要通過提起相關(guān)訴訟來解決，這一過程往往需要逐案分別處理。如果個(gè)別業(yè)主通過訴訟成功解除了按揭貸款合同，他們可能能達(dá)到停止支付貸款的目的。然而，許多業(yè)主可能由于訴訟程序的復(fù)雜性或其他原因未能解除合同，或選擇直接停貸。

筆者認(rèn)為，管理人在處理保證金債權(quán)時(shí)，需要分階段視情處理。首先，管理人在接管破產(chǎn)企業(yè)時(shí)，需要處理保證金的取回事宜；隨著程序的推動(dòng)，隨著分配方案或重整計(jì)劃的制定與批準(zhǔn)，選擇解除買賣合同和按揭合同的業(yè)主數(shù)量確定后，管理人將根據(jù)最終的解除情況，按比例認(rèn)定金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)先受償權(quán)金額，在此之前，管理人可以將保證金債權(quán)暫緩認(rèn)定。

（一）訴訟途徑

破產(chǎn)程序受理前，一般都是業(yè)主作為原告起訴開發(fā)商要求解除買賣合同。買賣合同解除后，再行起訴金融機(jī)構(gòu)要求解除按揭合同及抵押擔(dān)保合同。該等情形下，實(shí)務(wù)中已經(jīng)有不少判例，因此程序前的路徑并不是本文探討之重點(diǎn)。本文重點(diǎn)探討開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序后的訴訟路徑：

1、業(yè)主通過債權(quán)申報(bào)的方式解除買賣合同

對(duì)于意向選擇解除買賣合同及按揭合同的業(yè)主，業(yè)主在向管理人申報(bào)債權(quán)時(shí)，申報(bào)事項(xiàng)可以是要求解除上述合同并要求開發(fā)商返還購房款。基于業(yè)主選擇解除買賣合同及按揭合同的群體性，待管理人、業(yè)主及法院結(jié)合案情，對(duì)業(yè)主解除合同的申報(bào)事項(xiàng)無異議后，可以向業(yè)主反饋同意解除買賣合同。

2、業(yè)主向金融機(jī)構(gòu)發(fā)函通知解除按揭合同及擔(dān)保合同

    根據(jù)本文分析，買賣合同解除后，業(yè)主可向金融機(jī)構(gòu)發(fā)函通知解除按揭合同及擔(dān)保合同，以達(dá)到停付貸款的目的。業(yè)主可以將該解除通知抄送管理人，管理人收悉后，通知金融機(jī)構(gòu)債權(quán)申報(bào)。

3、金融機(jī)構(gòu)或向破產(chǎn)受理法院提起訴訟

金融機(jī)構(gòu)在收到業(yè)主的解除通知后，可基于該等事實(shí)，向管理人申報(bào)債權(quán)。但實(shí)務(wù)中金融機(jī)構(gòu)會(huì)基于內(nèi)控或系統(tǒng)要求，有的金融機(jī)構(gòu)不認(rèn)可依據(jù)函件及管理人的通知即申報(bào)債權(quán)，此種情形下，其還可以向破產(chǎn)案件受理法院提起民事訴訟，請(qǐng)求法院繼續(xù)履行與業(yè)主之間的貸款合同和擔(dān)保合同。但為應(yīng)對(duì)業(yè)主以房屋未能交付的抗辯理由，金融機(jī)構(gòu)可同時(shí)提出備位訴訟，即在法院判決業(yè)主與金融機(jī)構(gòu)間的合同解除的情況下，請(qǐng)求判令開發(fā)商返還貸款本金及利息。基于開發(fā)商已進(jìn)入破產(chǎn)程序，破產(chǎn)受理法院僅受理債權(quán)債權(quán)確認(rèn)之訴，不便直接審理給付之訴，因此僅會(huì)判令解除與業(yè)主之間的貸款合同和擔(dān)保合同，駁回其他訴訟請(qǐng)求。

4、金融機(jī)構(gòu)向管理人申報(bào)債權(quán)

法院判令貸款合同與擔(dān)保合同解除后，金融機(jī)構(gòu)即可依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定向管理人申報(bào)債權(quán)。在實(shí)務(wù)中，金融機(jī)構(gòu)可能希望法院在“本院認(rèn)為”部分明確其向管理人申報(bào)債權(quán)的權(quán)利。使得在后續(xù)的破產(chǎn)程序中維護(hù)自身的合法權(quán)益。因此，筆者建議金融機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)做好與相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作，對(duì)外加強(qiáng)與業(yè)主、管理人及法院的密切溝通，以確保其債權(quán)得到妥善處理。

（二）有效利用按揭保證金擔(dān)保功能，規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1、清算程序下，金融機(jī)構(gòu)可按比例扣除按揭保證金

如上述案例，如果系清算程序，金融機(jī)構(gòu)可按比例扣除按揭保證金。如果管理人向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)取回按揭保證金，金融機(jī)構(gòu)可提出要求清償債務(wù)或提供其他擔(dān)保進(jìn)行抗辯。當(dāng)然，管理人同樣會(huì)認(rèn)為，即便啟動(dòng)程序系清算程序，但開發(fā)商被宣告破產(chǎn)之前，仍有可能轉(zhuǎn)重整程序，此種情形下，筆者認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)不宜強(qiáng)制扣劃保證金，可由管理人取回保證金后，向管理人申報(bào)對(duì)該保證金享有優(yōu)先受償權(quán)。

2、重整程序下，管理人有權(quán)取回按揭保證金

如上述案例及分析，筆者認(rèn)為，在重整程序下，管理人有權(quán)取回按揭保證金，同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可向管理人主張優(yōu)先受償權(quán)，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

3、保證金條款擴(kuò)大優(yōu)先受償范圍，最大限度保障金融機(jī)構(gòu)權(quán)益

以上第一、二種情形均系業(yè)主未解除買賣合同、貸款合同及擔(dān)保合同時(shí)，有權(quán)利扣除保證金或向管理人申報(bào)優(yōu)先受償權(quán)。但在業(yè)主選擇解除買賣合同、貸款合同后，因購房者還款責(zé)任被免除，在沒有特殊約定情形下，房企的擔(dān)保責(zé)任也因購房者還款責(zé)任的免除而消滅。為避免此種不利后果發(fā)生，筆者建議金融機(jī)構(gòu)可在設(shè)定保證金條款中擴(kuò)大優(yōu)先受償范圍，如在保證金條款中明確約定：如購房人出現(xiàn)“斷供”情形，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款，在貸款合同及擔(dān)保合同解除情形下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企應(yīng)退給開發(fā)商的剩余貸款在按揭保證金額度內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)，以保障自身合法權(quán)益。如此，方可降低在預(yù)售房屋制度下，金融機(jī)構(gòu)的可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)。

（三）可嘗試就預(yù)告抵押的標(biāo)的房屋主張優(yōu)先受償權(quán)

如本文所述，雖然實(shí)務(wù)中有不少案例認(rèn)為因預(yù)購商品房系抵押權(quán)預(yù)告登記，非抵押權(quán)登記，因此抵押權(quán)尚未設(shè)立，且登記人系業(yè)主并非破產(chǎn)企業(yè)，因此在貸款合同與擔(dān)保合同解除情形下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)標(biāo)的房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。但如本文分析，同樣有觀點(diǎn)認(rèn)為，此種情形下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)標(biāo)的房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。因此建議金融機(jī)構(gòu)可嘗試就預(yù)告抵押的標(biāo)的房屋主張優(yōu)先受償權(quán)，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

商品房預(yù)售制度在我國實(shí)行以來，引發(fā)爭議不斷，中國城鎮(zhèn)化的腳步放緩，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯分化：一、二線城市房價(jià)易漲難跌，三、四線城市樓市庫存過剩。商品房預(yù)售制度的融資使命已經(jīng)完成，未來，逐步取消預(yù)售制、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售是大勢所趨，也是推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的關(guān)鍵。

目前，應(yīng)對(duì)現(xiàn)有預(yù)售制進(jìn)行漸進(jìn)改革，堅(jiān)持在“房住不炒”的前提下，房款限購政策，為房企融資輸血，加強(qiáng)資金監(jiān)管，嚴(yán)格按照房企開發(fā)建設(shè)進(jìn)度分批支付款項(xiàng)。同時(shí)，地方政府應(yīng)積極行動(dòng)，通過“府院聯(lián)動(dòng)”、債務(wù)重組、資金支持等多元化渠道推進(jìn)爛尾項(xiàng)目恢復(fù)建設(shè)；銀行等機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)控管理，提前預(yù)判融資風(fēng)險(xiǎn)，可積極參與續(xù)建，為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展添磚加瓦。[5]