成全在线观看免费完整的,成全影视大全免费追剧大全,成全视频高清免费播放电视剧好剧,成全在线观看免费完整,成全在线观看高清全集,成全动漫视频在线观看完整版动画

在房地產領域，開發商因資金鏈斷裂或經營不善而不能向業主履行交房義務的案例并不鮮見。對業主而言，不僅無法按期收房，更面臨持續償還按揭貸款的沉重經濟壓力；對于給業主提供按揭貸款的金融機構而言，主要面臨涉房貸款違約風險、業主解除購房合同及擔保合同的風險，從而導致的有擔保債權淪為普通債權（如開發商進入破產程序）的風險。本文旨在深入探討與分析在房地產開發商未能履行交房義務，購房業主選擇解除買賣合同、貸款合同及擔保合同情形下，按揭貸款金融機構如何維護自身權益。旨在解決社會維穩壓力、民生安全保障的同時，共同維護金融市場秩序的穩定。

根據公開披露的2023年半年報數據統計，2023年銷售收入前50房企中，發生債務違約的房企共12家。該12家債務違約的房企涉及債務規模高達7.82萬億元。近年來，商品房預售項目頻繁暴露出諸多問題，各地眾多樓盤因開發商違約致使商品房爛尾，無法依期向購房者交付房屋，①有些業主便選擇不再按期支付月供，近年來個貸不良貸款增長明顯，原因之一即是由于開發商違約導致。根據最高人民法院統計數據，截至2023年末，全國共有854萬人因拖欠住房抵押貸款或其他商業貸款而被列入失信被執行人，與疫情前的2020年相比，增長284萬人。②有些業主主張解除商品房買賣合同與個人住房按揭貸款合同，并要求退還購房款。其中牽涉到多重法律關系，倘若處理失當，極易致使各方利益遭受損害。在商品房預售制度之下，所涉及的法律關系涵蓋商品房買賣合同關系、金融借款合同關系、商品房抵押擔保法律關系以及開發商階段性保證法律關系。對于房地產爛尾后，業主權益如何維護的問題，先前筆者已進行過相應分析[1]，該問題不是本文探討之重點。

本文重點探討的是，倘若商品房買賣合同與個人住房按揭貸款合同皆被解除，微觀角度，金融機構（向業主提供按揭貸款的金融債權人）將受到何種影響；宏觀角度，由此引發的金融風險又如何化解。此文擬針對相關問題展開分析。

房地產行業作為國民經濟的重要支柱，其穩定發展對于國家經濟和社會穩定具有舉足輕重的作用。然而，近年來，房地產爛尾現象時有發生，給業主和金融機構帶來了巨大的損失和困擾，引發了一系列社會問題。我國在給業主“保交房”的同時，研究保護金融機構的權益同樣具有重要的現實意義。

（一）保障資金的合理配置

金融機構的資金需要合理配置以實現效益最大化。如果房地產領域的風險過高，金融機構可能會減少對該領域的資金支持，影響房地產行業的正常發展。保障金融機構權益，能夠促進資金在房地產市場的合理流動和配置。

（二）增強金融機構的信心和信譽

保障金融機構在房地產爛尾事件中的權益，有助于增強金融機構對房地產行業的信心，繼續為優質項目提供資金支持，同時也能提升金融機構在公眾中的信譽，維護金融體系的健康發展。

（三）維護金融穩定

金融機構發放的房地產貸款在其資產中占有較大比重，房地產爛尾可能導致金融機構貸款無法按時收回，增加不良貸款率，威脅金融體系的穩定。保障金融機構權益，有助于降低金融風險，維護金融市場的穩定運行。

綜上所述，房地產爛尾后保障金融機構的權益具有極其重要的現實意義。其不僅關乎房地產市場良性運營，事關經濟的健康發展和金融體系的穩定運行，對其權益保護同樣不容忽視。因此，政府、企業和社會各界應共同努力，建立健全相關法律法規和監管機制，加強風險防范和處置能力，切實在保障業主權益的同時，保護金融機構的合法權益，促進房地產行業的可持續發展。

 （一）按揭貸款的由來   

按揭（Mortgage）是一種金融貸款方式，是指允許購房者在支付一部分房款（首付）之后，通過貸款來支付剩余的房款，然后通過分期付款的方式償還貸款本金和利息。按揭的概念有很長的歷史，其由來可以追溯到幾個世紀前。按揭的概念最早可以追溯到古羅馬時期。羅馬法中有一種叫做“nexum”的債務形式，與現代按揭有相似之處，即債務人以財產作為擔保來獲得貸款。19世紀的英國，隨著工業革命的推進，城市化進程加快，對住房的需求激增。金融機構或其他金融機構開始提供按揭貸款，幫助工人階級購買住房。這一時期的按揭貸款通常要求較高的首付比例，并有較短的還款期限。20世紀初，美國開始出現現代意義上的按揭貸款。1930年代的大蕭條之后，美國政府成立了聯邦住房管理局（FHA），提供保險支持的按揭貸款，降低了貸款風險，促進了按揭市場的發展。[2]

按揭作為一種金融工具，極大地促進了房地產市場的發展，使更多的人能夠實現購房夢想。然而，它也帶來了一定的風險，如貸款違約、房價波動等，這就需要借款人、金融機構和政府共同努力，確保市場的穩定和健康發展。

（二）按揭貸款涉及多重法律關系

按揭貸款是一種涉及多方法律關系的復雜金融產品

第一，業主與開發商之間的買賣合同關系。業主與開發商之間簽訂的購房合同是買賣合同關系的基礎，業主支付房款以換取房產所有權。業主應履行支付房款義務，而開發商應依約交付房產。

第二，業主與貸款金融機構之間的借款合同關系。業主與貸款金融機構之間的按揭貸款合同是一種借貸關系，金融機構提供資金，業主承諾按期償還。業主應履行還款義務，而金融機構應依約放款并監督資金用途。

第三，業主與貸款金融機構之間的抵押合同關系。抵押合同是附屬于借款合同的從屬合同，業主將房產作為償還貸款的擔保。業主有義務在房產上設立抵押權，金融機構則在業主違約時有權處置抵押物以收回貸款。

第四，開發商與貸款金融機構之間的擔保或保證關系。在某些按揭貸款中，開發商可能為業主的貸款提供階段性擔保或保證。開發商在房產交付前或業主取得房產證前，對業主的貸款承擔連帶清償責任。

第五，業主、開發商與金融機構之間的三方協議。在某些情況下，業主、開發商和金融機構之間可能存在三方協議，三方協議通常涉及貸款的支付、房產的交付、違約責任等條款。

第六，政府與市場參與者之間的監管關系。政府通過法律法規對按揭貸款市場進行監管，確保交易的合法性和透明度。政府有制定和執行政策的責任，市場參與者則需遵守相關法律法規。

總之，按揭貸款的多重法律關系設計旨在平衡各方利益，降低風險，并確保交易的順利進行。然而，這種設計也帶來了復雜的管理和協調需求，一旦發生違約或項目失敗，這些法律關系可能導致系列糾紛和訴訟。如房地產開發商因資金缺位，無法按期交付房屋，導致合同違約，購房業主停止償還貸款造成貸款違約，導致金融機構巨額債務等。因此，從法律角度清晰界定各方的權利義務，建立有效的風險管理和爭端解決機制，對于按揭貸款市場以及房地產、金融機構良性發展至關重要。

（三）金融機構對業主按揭貸款的增信安排及相應風險分析

1、預告抵押登記

（1）預告抵押登記的實現目的

根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》有關擔保制度的解釋第五十二條規定，當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權利人請求就抵押財產優先受償，經審查存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產不一致、抵押預告登記已經失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。

（2）買賣合同解除語境下，預告抵押登記產生的法律后果

如筆者上文《房地產爛尾后，業主如何止付貸款》所述，房地產爛尾后，在金融機構沒有任何過錯情況下，業主可以解除買賣合同及按揭貸款合同、商品房擔保貸款合同，來達到止付貸款的目的。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“《商品房買賣合同解釋》”）第二十一條第二款：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。即此種情形下，應由金融機構向房企主張償還剩余貸款。

那么，金融機構對購房人提供預告抵押登記的標的房屋還是否享有優先受償權呢？換言之，金融機構向開發商主張的貸款返還請求權是否以該涉案房屋為特定物的抵押債權？根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》有關擔保制度的解釋第五十二條第二款之規定，“當事人辦理了抵押預告登記，抵押人破產，經審查抵押財產屬于破產財產，預告登記權利人主張就抵押財產優先受償的，人民法院應當在受理破產申請時抵押財產的價值范圍內予以支持，但是在人民法院受理破產申請前一年內，債務人對沒有財產擔保的債務設立抵押預告登記的除外。”此處的抵押人破產，指的購房人還是破產企業？

A、有觀點認為，在此種情況下，真實的“抵押人”應為房企，筆者經過歸納，主要有如下觀點：

1）體系解釋角度：在中國的法律體系中，《企業破產法》主要規范的是企業的破產程序，而不涉及自然人破產。因此，從法律體系的一致性來看，當提到“抵押人破產”時，應當是指企業破產，而非自然人購房人的破產。

2）抵押權效力的追及角度：在購房人辦理預告登記時，應將開發商和購房人視為同一個整體，都屬于抵押人。理由系在商品房買賣及貸款、擔保合同解除后，抵押權不因貸款合同的解除而失效，類似于債權的轉讓，破產情形下涉案房屋歸開發商，抵押權效力亦應有追及效力。

3）實務手續辦理角度：雖購房人辦理預告抵押登記時作為抵押人的簽字主體，實際過程中的全部手續均由房企操作，因此，購房人與房企均符合“抵押人”的認定。如果購房人可以取得涉案房屋所有權，購房人即為抵押人，如果購房人未取得涉案房屋所有權，因房屋尚在房企名下，此時，房地產企業系真正履行抵押人義務的主體，故將其理解為本條的“抵押人”存在合理依據。

4）法律適用角度：《民法典》第566條第3款規定：主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。因此，雖然金融機構與購房者之間的按揭貸款合同（主合同）已解除，但金融機構與購房者之間的擔保法律關系不受影響。當房地產企業破產，房屋買賣合同解除后，案涉房屋重新轉移到房企名下，故倘若銀行就案涉房屋享有抵押權，則銀行可轉由向房企主張。[3]

因此，將上述法律規定的“抵押人”應理解為房企更加合理。而在房企破產時，無法辦理抵押登記非金融機構所引起，如將金融機構債權認定為普通債權，顯然有違公平原則，因此，銀行可以民法典擔保制度司法解釋第五十二條之規定向破產房企主張優先受償權。

B、另一種觀點則認為，名義上提供房屋抵押的抵押人是購房者，房企并非抵押人，因此金融機構無法以此主張優先受償權。

實務中不少案例均認為，標的房產是預購商品房抵押權預告登記，非抵押權登記，因此抵押權尚未設立，且登記人系業主并非破產企業，因此在貸款合同與擔保合同解除情形下，金融機構不享有優先受償權。如（2020）皖民申726號

法院推理過程：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款的規定，當商品房買賣合同被解除或無效后，出賣人應返還購房貸款和購房款的本金及利息給擔保權人和買受人。由于北方房地產公司未履行合同義務，且已破產，蔡*志、王*解除了合同，并由北*房地產公司支付貸款本息。徽*銀行要求提前到期貸款，雙方不繼續履行抵押借款合同，蔡*志、王*對此無異議。北*房地產公司同意向徽*銀行償還剩余貸款，符合法律規定和實際情況。關于優先受償權，因抵押權尚未設立，徽*銀行不享有該權利。

2、貸款保證金機制

（1）貸款保證金機制的應用目的

上文提到的金融機構與開發商之間的擔保法律關系涉及抵押貸款業務，開發商在按揭貸款過程中需要承擔階段性連帶保證責任。這意味著，如果購房人無法履行還款義務，金融機構可以要求開發商代為履行還款義務，包括本金和利息等。貸款保證金便是這種連帶保證責任的具體體現，確保金融機構在需要時能夠有資金保障。保證金質押是一種以特定化的賬戶資金擔保債務的擔保形式。[4]

金融機構要求開發商在擔保借款合同簽訂之日起至金融機構對購房者按揭貸款下的房屋取得正式抵押權登記證書之日止承擔保證責任，在此期間一旦購房者出現 “斷供” 等違約行為，便由開發商來承擔連帶保證責任，以確保金融機構貸款資金的安全性。[4]一般來說，金融機構會根據開發商的信用狀況、項目風險等因素，確定貸款保證金的比例，具體數額由金融機構自行決定。開發商需要將貸款保證金存入金融機構指定的專有賬戶。這個賬戶由金融機構管理，開發商不能隨意動用賬戶內的資金。直至房產證辦理出來并完成抵押登記后，金融機構才將按揭貸款保證金退回開發商。雖然保證金的所有權歸開發商所有，但開發商在貸款期間不能動用這筆資金。

金融機構之所以要求開發商繳納貸款保證金，通常而言：在房屋銷售時，房產處于在建工程狀態，依法無法取得房屋產權證，也無法取得他項權證，此時貸款房產的抵押手續依據只能做預告登記。金融機構要求開發商繳納保證金，是因為房屋的他項權證日后將由開發商負責辦理，倘若開發商怠于辦理，就有可能致使金融機構預告登記的抵押失去效力，貸款無法收回。出于風險防范的考量，金融機構要求開發商作出保證承諾并繳納保證金。

（2）破產語境下貸款保證金的債權屬性

A、未解除買賣合同及按揭貸款合同情形下，業主無法按時向金融機構償還本息的，是否可直接劃扣貸款保證金？管理人是否有權取回貸款保證金？債權人金融機構是否對貸款保證金享有優先受償權？

觀點一：金融機構不得直接扣劃貸款保證金

寧夏回族自治區高級人民法院(2020)寧民終136號——本院認為，根據《中華人民共和國企業破產法》第七十二條：“自人民法院裁定債務人重整之日起至重整程序終止，為重整期間。”第七十五條：“在重整期間，對債務人的特定財產享有的擔保權暫停行使。”的規定，寧夏回族自治區銀川市中級人民法院已于2018年12月19日裁定受理上陵房產公司的破產重整申請，因案外人未按時向建設銀行固原分行償還借款，2019年1月24日建*銀行固原分行自上陵房產公司在建設銀行固原分行開立的“寧夏上*房地產開發有限公司（保證金）”帳戶中劃扣保證金751318.18元，行使了擔保權，該行為發生在上陵房產公司重整期間，違反了上述法律規定，一審判決確認建*銀行固原分行該行為無效有事實和法律依據，應予維持。

觀點二：金融機構有權利按比例扣劃貸款保證金

湖南省高級人民法院(2021)湘民終448號——就建行岳陽市分行是否應當返還案涉賬戶內的資金問題，法院認為，明輝公司起訴主張返還保證金依據的是《中華人民共和國企業破產法》第一百零九條和《最高人民法院關于適用若干問題的規定（二）》第三條的規定，認為涉案保證金屬于破產財產，債權人僅享有別除權。本院認為，《最高人民法院關于適用若干問題的規定（二）》第三條第一款規定：“債務人已依法設定擔保物權的特定財產，人民法院應當認定為債務人財產。”因擔保權利人對標的物的支配僅僅是對物的交換價值的支配，故其權利的行使僅限于在擔保物的變價處分價款中獲得優先受償，擔保物的所有權仍屬于擔保人。當擔保物權表現為質權時，屬于以債務人或第三人的特定財產轉移于債權人占有的轉移占有型擔保物權。對債權人占有的擔保物，管理人應通過必要的監督避免別除權的不當行使，可以是在依法評估的基礎上督促債權人變賣擔保物，或者請求法院強制執行擔保物，也可以是通過清償債務收回擔保物。不論是何種方式，質權人只有在得到清償的情況下，方向出質人返還質物；換言之，只有債務人清償債務，方能要求質權人返還質物。故此，《中華人民共和國物權法》第二百一十九條第一款規定：“債務人履行債務或者出質人提前清償所擔保的債權的，質權人應當返還質押財產。”《中華人民共和國企業破產法》第三十七條第一款進一步通過規定“人民法院受理破產申請后，管理人可以通過清償債務或者提供為債權人接受的擔保，取回質物、留置物”，明確破產管理人要取回質物，應當通過清償債務或者提供為債權人接受的擔保這兩種途徑，從而限制管理人對質物的取回權，有效保障質權人的合法權益。本案中，涉案保證金賬戶內的資金已依法設立質權，雖然從財產屬性上來看，其屬于債務人財產，但債務人明輝公司在沒有清償債務，也沒有提供為債權人接受的擔保的情況下訴請要求取回質物，沒有法律依據。

從本案查明的事實看，《個人住房（商業用房）借款最高額保證合同》第四條、第九條明確，明輝公司應于建行岳陽市分行與債務人簽訂單筆借款合同之日，按建行岳陽市分行對每個債務人貸款發放金額的10%，將保證金逐筆分次存入保證金賬戶4300********。同時，在債務人辦妥抵押財產的房地產權證等相關權屬證書并將抵押財產的他項權利證書、抵押登記證明文件正本及其他權利證書交債權人建行岳陽市分行核對無誤、收執后，債權人就將該筆貸款對應的保證金返還給保證人明輝公司。建行岳陽市分行在二審確認明輝公司提供質押保證金所擔保的債務已部分履行完畢，也同意返還該部分保證金。根據建行岳陽市分行提交的數據，截止到2021年6月18日，保證金賬戶內余額為1084561.18元，尚在保證期間內的剩余貸款本金共計3650000元，明輝公司對此未提出反證。故按照《個人住房（商業用房）借款最高額保證合同》約定，系爭賬戶內作為出質物的保證金應為365000元（3650000×10%），剩余部分719561.18元（1084561.18-365000）上的質權已因清償債務或另行提供約定擔保而消滅，應當返還給債務人明輝公司。故建行岳陽市分行上訴主張不得返還保證金的理由部分成立，應予部分支持。建行岳陽市分行對于留存的365000元保證金應根據后續債務人辦理抵押的情況以及還款情況，按照合同約定比例返還。

綜上，通過對金融機構是否可以直接扣劃保證金的案例分析，保證金雖由貸款金融機構實際占有和控制，但仍然應當歸屬于債務人。如果系重整程序的，管理人不得直接扣劃保證金，如果系清算程序的，可以按比例扣劃保證金。根據《破產法》第38條規定，重整語境下，管理人是否可以將按揭保證金取回呢？王衛國老師認為，“被質押或者留置的物或者被質押的權利也可能為企業經營所需要。”那么，如果把金錢質權也包括在內，管理人可以將按揭保證金取回。那么，金融機構是否就按揭保證金質權享有優先權嗎？筆者認為，一旦用于債務人重整，金錢質權不同于其他質權，本身便面臨喪失的可能，如果管理人此時不能提供其他擔保也不賦予金融機構保證金優先受償權，勢必危害擔保權人權利，不利于融資金融環境的健康安全。因此，重整程序中，應允許金融機構就保證金質權進行優先受償。

B、業主解除買賣合同及按揭貸款合同、商品房擔保貸款合同后，按揭房企成為承擔償還按揭貸款本息義務的債務人，其對按揭貸款合同的擔保責任是否消滅？

依據對《商品房買賣合同解釋》第二十一條第二款的理解，商品房買賣合同被解除或無效后，出賣人應返還購房貸款和購房款的本金及利息給擔保權人和買受人。因購房者還款責任被免除，那么，房企的擔保責任也因購房者還款責任的免除而消滅。

實務中，在破產程序前，如果業主希望解除買賣合同及按揭貸款合同、商品房擔保貸款合同，他們通常需要通過提起相關訴訟來解決，這一過程往往需要逐案分別處理。如果個別業主通過訴訟成功解除了按揭貸款合同，他們可能能達到停止支付貸款的目的。然而，許多業主可能由于訴訟程序的復雜性或其他原因未能解除合同，或選擇直接停貸。

筆者認為，管理人在處理保證金債權時，需要分階段視情處理。首先，管理人在接管破產企業時，需要處理保證金的取回事宜；隨著程序的推動，隨著分配方案或重整計劃的制定與批準，選擇解除買賣合同和按揭合同的業主數量確定后，管理人將根據最終的解除情況，按比例認定金融機構的優先受償權金額，在此之前，管理人可以將保證金債權暫緩認定。

（一）訴訟途徑

破產程序受理前，一般都是業主作為原告起訴開發商要求解除買賣合同。買賣合同解除后，再行起訴金融機構要求解除按揭合同及抵押擔保合同。該等情形下，實務中已經有不少判例，因此程序前的路徑并不是本文探討之重點。本文重點探討開發商進入破產程序后的訴訟路徑：

1、業主通過債權申報的方式解除買賣合同

對于意向選擇解除買賣合同及按揭合同的業主，業主在向管理人申報債權時，申報事項可以是要求解除上述合同并要求開發商返還購房款。基于業主選擇解除買賣合同及按揭合同的群體性，待管理人、業主及法院結合案情，對業主解除合同的申報事項無異議后，可以向業主反饋同意解除買賣合同。

2、業主向金融機構發函通知解除按揭合同及擔保合同

    根據本文分析，買賣合同解除后，業主可向金融機構發函通知解除按揭合同及擔保合同，以達到停付貸款的目的。業主可以將該解除通知抄送管理人，管理人收悉后，通知金融機構債權申報。

3、金融機構或向破產受理法院提起訴訟

金融機構在收到業主的解除通知后，可基于該等事實，向管理人申報債權。但實務中金融機構會基于內控或系統要求，有的金融機構不認可依據函件及管理人的通知即申報債權，此種情形下，其還可以向破產案件受理法院提起民事訴訟，請求法院繼續履行與業主之間的貸款合同和擔保合同。但為應對業主以房屋未能交付的抗辯理由，金融機構可同時提出備位訴訟，即在法院判決業主與金融機構間的合同解除的情況下，請求判令開發商返還貸款本金及利息。基于開發商已進入破產程序，破產受理法院僅受理債權債權確認之訴，不便直接審理給付之訴，因此僅會判令解除與業主之間的貸款合同和擔保合同，駁回其他訴訟請求。

4、金融機構向管理人申報債權

法院判令貸款合同與擔保合同解除后，金融機構即可依據相關法律規定向管理人申報債權。在實務中，金融機構可能希望法院在“本院認為”部分明確其向管理人申報債權的權利。使得在后續的破產程序中維護自身的合法權益。因此，筆者建議金融機構對內做好與相關部門的溝通協調工作，對外加強與業主、管理人及法院的密切溝通，以確保其債權得到妥善處理。

（二）有效利用按揭保證金擔保功能，規避債務風險

1、清算程序下，金融機構可按比例扣除按揭保證金

如上述案例，如果系清算程序，金融機構可按比例扣除按揭保證金。如果管理人向金融機構申請取回按揭保證金，金融機構可提出要求清償債務或提供其他擔保進行抗辯。當然，管理人同樣會認為，即便啟動程序系清算程序，但開發商被宣告破產之前，仍有可能轉重整程序，此種情形下，筆者認為，金融機構不宜強制扣劃保證金，可由管理人取回保證金后，向管理人申報對該保證金享有優先受償權。

2、重整程序下，管理人有權取回按揭保證金

如上述案例及分析，筆者認為，在重整程序下，管理人有權取回按揭保證金，同時，金融機構可向管理人主張優先受償權，以維護自身合法權益。

3、保證金條款擴大優先受償范圍，最大限度保障金融機構權益

以上第一、二種情形均系業主未解除買賣合同、貸款合同及擔保合同時，有權利扣除保證金或向管理人申報優先受償權。但在業主選擇解除買賣合同、貸款合同后，因購房者還款責任被免除，在沒有特殊約定情形下，房企的擔保責任也因購房者還款責任的免除而消滅。為避免此種不利后果發生，筆者建議金融機構可在設定保證金條款中擴大優先受償范圍，如在保證金條款中明確約定：如購房人出現“斷供”情形，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款，在貸款合同及擔保合同解除情形下，金融機構對房企應退給開發商的剩余貸款在按揭保證金額度內享有優先受償權，以保障自身合法權益。如此，方可降低在預售房屋制度下，金融機構的可預見風險。

（三）可嘗試就預告抵押的標的房屋主張優先受償權

如本文所述，雖然實務中有不少案例認為因預購商品房系抵押權預告登記，非抵押權登記，因此抵押權尚未設立，且登記人系業主并非破產企業，因此在貸款合同與擔保合同解除情形下，金融機構對標的房屋不享有優先受償權。但如本文分析，同樣有觀點認為，此種情形下，金融機構對標的房屋享有優先受償權。因此建議金融機構可嘗試就預告抵押的標的房屋主張優先受償權，以維護自身合法權益。

商品房預售制度在我國實行以來，引發爭議不斷，中國城鎮化的腳步放緩，房地產市場出現明顯分化：一、二線城市房價易漲難跌，三、四線城市樓市庫存過剩。商品房預售制度的融資使命已經完成，未來，逐步取消預售制、實現現房銷售是大勢所趨，也是推進房地產長效機制建設的關鍵。

目前，應對現有預售制進行漸進改革，堅持在“房住不炒”的前提下，房款限購政策，為房企融資輸血，加強資金監管，嚴格按照房企開發建設進度分批支付款項。同時，地方政府應積極行動，通過“府院聯動”、債務重組、資金支持等多元化渠道推進爛尾項目恢復建設；銀行等機構機構加強內控管理，提前預判融資風險，可積極參與續建，為房地產高質量發展添磚加瓦。[5]