限購(gòu)只是房地產(chǎn)調(diào)控的權(quán)宜之計(jì)——東方早報(bào)專(zhuān)訪(fǎng)錦天城律師
2011-04-0755740專(zhuān)訪(fǎng)滬上房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師羅建榮：
限購(gòu)只是房地產(chǎn)調(diào)控的權(quán)宜之計(jì)
東方早報(bào)記者 曹虹
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)紛繁的調(diào)控政策，錦天城律師事務(wù)所高級(jí)合伙人羅建榮的回答非常具有法律人的職業(yè)感：“樓市肯定是需要調(diào)控的，但是這個(gè)調(diào)控要適度，調(diào)控要注意不要讓人感覺(jué)到是行政在強(qiáng)制干預(yù)市場(chǎng)，市場(chǎng)是一只無(wú)形的手，硬靠政策按住它不讓揮動(dòng)，早晚會(huì)讓手受到傷害。”他指出，對(duì)于限購(gòu)令，我們要分析限制哪些人，對(duì)于高房?jī)r(jià)，要分析高在哪里。
作為房地產(chǎn)法律服務(wù)方面的專(zhuān)家，羅建榮已經(jīng)先后承接了數(shù)百件有關(guān)建筑房地產(chǎn)、公司聯(lián)營(yíng)及債權(quán)回收等方面的案件，先后擔(dān)任境內(nèi)外數(shù)十家房地產(chǎn)公司及房地產(chǎn)項(xiàng)目的常年法律顧問(wèn)。1996年從浦東開(kāi)發(fā)中發(fā)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)律師前景的羅建榮，潛心從事房地產(chǎn)法律服務(wù)及理論研究，從而成為地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師。
不過(guò)，與律師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ餍纬甚r明反差的是，羅建榮還是個(gè)不折不扣的文學(xué)人，與他品茗聊天，他會(huì)頗有興致地和你談?wù)撐膶W(xué)世界的故事。白天，他理性而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)毓ぷ髦雇恚３３两谖膶W(xué)的夢(mèng)幻里。作為上海市作家協(xié)會(huì)成員的他，已經(jīng)發(fā)表了多部散文集，如《一葉知秋》、《真水無(wú)香》等等，繼第一部長(zhǎng)篇小說(shuō)《雨天無(wú)淚》出版后，另一部長(zhǎng)篇小說(shuō)《風(fēng)月的隧道》也正在創(chuàng)作中，小說(shuō)以一個(gè)70后香港人和80后“新上海人”的情愛(ài)故事為主線(xiàn)，演繹人生的悲情故事。正如上海市作家協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)臧建民評(píng)價(jià)羅建榮的那樣，羅建榮在“這個(gè)浮華喧囂城市的一角，一盞燈，一杯茶，一個(gè)人，或沉思，或筆耕。。。。。。”喧泄著他的理想與快樂(lè)。
羅建榮現(xiàn)在的專(zhuān)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域涉及公司法領(lǐng)域、建筑房地產(chǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)及相關(guān)領(lǐng)域，諸如不動(dòng)產(chǎn)投融資、房地產(chǎn)企業(yè)改制、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目談判、資信調(diào)查、出具法律意見(jiàn)書(shū)，商品房交易過(guò)程中的資金監(jiān)管、土地使用權(quán)出讓法律服務(wù)、工程招投標(biāo)法律服務(wù)、動(dòng)拆遷法律服務(wù)、建設(shè)工程跟蹤服務(wù)等。
此外，羅建榮還有較多社會(huì)活動(dòng)，曾受聘先后為大學(xué)院校及各類(lèi)研究機(jī)構(gòu)的研討會(huì)、培訓(xùn)班講課。
從大學(xué)轉(zhuǎn)向律所
曾在高校任教多年的羅建榮，談起當(dāng)年的“下海”過(guò)程還是很動(dòng)容。獲得華東政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士學(xué)位的羅建榮，1986年起在華東政法大學(xué)等院校從事法學(xué)教育七年。談及當(dāng)時(shí)放棄教師職業(yè)的原因，羅建榮直言一方面是當(dāng)時(shí)很窮，同時(shí)也不是很理解學(xué)校的氛圍，對(duì)學(xué)校的一些制度有所不滿(mǎn)。羅建榮一直以為“老師的職業(yè)道德首先是做人，因?yàn)榻處熓呛艹绺叩穆殬I(yè)。教師必須要有很好的人品，并嚴(yán)格遵守教師的道德規(guī)范，因?yàn)槟阒v的每一句話(huà)會(huì)影響你的學(xué)生一生。”
不過(guò)現(xiàn)在回頭看看，羅建榮還是很滿(mǎn)意自己的選擇，“自己從小喜歡寫(xiě)寫(xiě)畫(huà)畫(huà)，我小的時(shí)候有一些夢(mèng)想，基本上夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)了。比如說(shuō)我孩童時(shí)代的夢(mèng)想就是在黑板上寫(xiě)寫(xiě)畫(huà)畫(huà)。我大學(xué)時(shí)代就夢(mèng)想成為一個(gè)優(yōu)秀的教師，盡管我沒(méi)有堅(jiān)持下去，但這個(gè)過(guò)程我還是很享受的。”
1993年羅建榮離開(kāi)大學(xué)，結(jié)束了自己的教師生涯的同時(shí)也開(kāi)啟了律師的職業(yè)生涯。不過(guò)律師在當(dāng)時(shí)的地位遠(yuǎn)不如現(xiàn)在高。羅建榮稱(chēng)，八十年代的律師制度剛剛恢復(fù)不久，律師沒(méi)有什么地位。當(dāng)時(shí)羅建榮身邊的很多人不能理解他的這一決定，羅建榮的太太是既不支持也不反對(duì)，但是看上去太太的話(huà)里面充滿(mǎn)很多擔(dān)憂(yōu)。
但是從事律師行業(yè)半年多以后，羅建榮就遭遇了人生的最低谷。當(dāng)時(shí)剛開(kāi)展一些小業(yè)務(wù)，經(jīng)濟(jì)上稍微有點(diǎn)起色的時(shí)候，1994年他太太的一場(chǎng)大病，給他造成了很大的打擊。“最危險(xiǎn)的時(shí)候，太太住醫(yī)院整整六個(gè)月，四次病危通知，天天陪在醫(yī)院，生死離別的感覺(jué)讓他終生難忘。”
這段經(jīng)歷影響了他的價(jià)值觀。幾年前，在他女兒即將留學(xué)英國(guó)時(shí)，女兒?jiǎn)査麑?duì)她的期望，他告訴女兒六個(gè)字：“平安、健康、快樂(lè)”。
在工作繁忙之余，羅建榮又回到校園，攻讀香港城市大學(xué)商學(xué)院與復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院合作的工商管理學(xué)博士(DBA)學(xué)位。羅建榮表示自己一個(gè)是比較喜歡學(xué)校環(huán)境的人，學(xué)校里沒(méi)有商業(yè)社會(huì)的喧囂與掙扎，人到中年，學(xué)習(xí)是很辛苦的，但精神上相當(dāng)自由與愉悅，讀書(shū)是一種快樂(lè)，這是羅建榮重返校園的最大動(dòng)力。“當(dāng)然，DBA同學(xué)之間在類(lèi)似的精神層面上進(jìn)行交流，無(wú)論是工作還是生活都有很多共同語(yǔ)言。”羅建榮還覺(jué)得在社會(huì)上很多年，重新踏入復(fù)旦校園，這里的人文氣息、學(xué)習(xí)氛圍很讓人愉悅。論財(cái)富你當(dāng)然比不過(guò)比爾蓋茨，但讀書(shū)你可以永無(wú)止境。另外同學(xué)之間的友情本身就是財(cái)富。
羅建榮表示，此次博士論文的研究課題是中國(guó)律師的滿(mǎn)意度。包括司法環(huán)境、律師行業(yè)管理等，研究做出成果后可以供司法行政機(jī)關(guān)及行業(yè)協(xié)會(huì)參考，讓社會(huì)了解律師心里在想什么，關(guān)心什么。
從浦東開(kāi)發(fā)發(fā)現(xiàn)機(jī)遇
經(jīng)歷過(guò)1994年的磨難，工作到1996年，羅建榮開(kāi)始思考律師轉(zhuǎn)型之路。之前什么業(yè)務(wù)都做，業(yè)務(wù)很雜掙錢(qián)不多人又很累，每天工作到八九點(diǎn)。
此時(shí)，上海浦東新區(qū)的改革開(kāi)放已經(jīng)如火如荼，羅建榮意識(shí)到了機(jī)遇。
羅建榮表示，“看到很多單位在建房子，房地產(chǎn)法律服務(wù)又是我們的努力方向，所以我就開(kāi)始從事房地產(chǎn)法律服務(wù)，慢慢地在這個(gè)領(lǐng)域開(kāi)始得到發(fā)展。”
到1999年的時(shí)候，羅建榮與志同道合的同行們合伙成立錦天城律師事務(wù)所，當(dāng)時(shí)羅建榮做了一個(gè)在當(dāng)時(shí)讓人覺(jué)得很奇怪的決定，他決定放棄非房地產(chǎn)領(lǐng)域的客戶(hù)。“當(dāng)時(shí)總共有八家企業(yè)不是房地產(chǎn)公司，我向公司老總解釋不再擔(dān)任法律顧問(wèn)。這讓客戶(hù)覺(jué)得很奇怪，可能我們行業(yè)里面像我這樣去做的律師很少，有人就質(zhì)疑，為什么你好好的有錢(qián)都不掙呢，但我認(rèn)為律師與醫(yī)生的職業(yè)類(lèi)似，人的精力是有限的，律師只能做“專(zhuān)科醫(yī)生”。”
羅建榮以他太太的職業(yè)打比方，我太太普外科的，你不能說(shuō)我外科也做內(nèi)科也做，眼科也做，口腔科也做，那樣做貌似什么都會(huì)，但什么都做不好。
這導(dǎo)致之后整整五個(gè)月沒(méi)有收到一分律師費(fèi)，因此還得罪了一些老客戶(hù)。但最終，他堅(jiān)持不懈的努力，他還是走出了一條專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的道路。
從小喜歡文學(xué)的羅建榮找到了獨(dú)特的方式去提升知名度，那就是寫(xiě)文章，不斷研究房地產(chǎn)領(lǐng)域的法理與實(shí)務(wù)。羅建榮稱(chēng)當(dāng)時(shí)“盡可能三五天發(fā)一篇文章，哪怕是兩百字五百字，還是數(shù)千字。我的想法就是，不斷讓這個(gè)人的名字在專(zhuān)業(yè)報(bào)刊上出現(xiàn)，我也不是說(shuō)在包裝，也不是做廣告。” 至今，羅建榮已在十多家媒體上發(fā)表了各類(lèi)文章、專(zhuān)訪(fǎng)100余篇。
此類(lèi)軟性營(yíng)銷(xiāo)之后，確實(shí)得到了效果，慢慢有人找過(guò)來(lái)，開(kāi)始是一些小客戶(hù)，逐步積累。到現(xiàn)在，羅建榮已經(jīng)先后擔(dān)任境內(nèi)外數(shù)十家房地產(chǎn)公司的常年法律顧問(wèn)及約九十個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)法律顧問(wèn)，先后承接了數(shù)百件有關(guān)建筑房地產(chǎn)、公司聯(lián)營(yíng)及債權(quán)回收等方面的案件。
是律師，亦是作家
2000年開(kāi)始，羅建榮撰寫(xiě)法律書(shū)籍，迄今已出版法律著作五部，與他人合編法學(xué)叢書(shū)一套，并申請(qǐng)了房地產(chǎn)方面的版權(quán)作品六部。
數(shù)年前，隨著業(yè)務(wù)量的上升及客戶(hù)的穩(wěn)定，羅建榮又開(kāi)始思考創(chuàng)新。
羅建榮告訴我，“如果你送客戶(hù)法律書(shū)，他的印象就是你很專(zhuān)業(yè)，但是他回家后一定把這本書(shū)束之高閣，因?yàn)榉蓵?shū)太專(zhuān)業(yè)了。我也編寫(xiě)過(guò)通俗的書(shū)，如《百姓購(gòu)房200問(wèn)》，雖然我不喜歡編寫(xiě)此類(lèi)書(shū)。有一年，東北長(zhǎng)春有個(gè)小區(qū)的業(yè)主打電話(huà)告訴他，他們小區(qū)的十多位業(yè)主一審打官司輸了，有個(gè)業(yè)主從他這本書(shū)里面的一個(gè)解答得到啟發(fā)，上訴到法院，結(jié)果法院判業(yè)主勝訴，原來(lái)我這本書(shū)不經(jīng)意間幫助了他們，這也算是一種收獲。”。“但是我還是喜歡撰寫(xiě)學(xué)術(shù)味道濃一點(diǎn)的書(shū)。”
羅建榮表示，在他眼里，文學(xué)創(chuàng)作是釋放工作壓力的一種方式，寫(xiě)作也是一種享受，你可以天馬行空，寫(xiě)作可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)世界里無(wú)法實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。
合伙人律師的管理之道
羅建榮現(xiàn)在直接管理的房地產(chǎn)法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)有二十余人。羅建榮很強(qiáng)調(diào)制度建設(shè)與流程管理，所以每個(gè)新進(jìn)來(lái)的員工都會(huì)收到他親自編寫(xiě)的一個(gè)管理手冊(cè)，并親自培訓(xùn)。新進(jìn)員工還要反復(fù)熟悉合同模板，這些都很重要。
管理手冊(cè)非常細(xì)致，如郵件收發(fā)，合同的審核流程，法律意見(jiàn)書(shū)的起草流轉(zhuǎn)征詢(xún)流程等都有詳細(xì)描述。舉個(gè)例子，很多人覺(jué)得收發(fā)郵件很簡(jiǎn)單，其實(shí)里面有很多學(xué)問(wèn)。“郵件你收了以后要回復(fù)確認(rèn)并告知對(duì)方，收到郵件以后你要如何流轉(zhuǎn)，律師如何分工合作等。流程完了要備份，然后發(fā)送給客戶(hù)，確認(rèn)客戶(hù)收到，并聽(tīng)取反饋意見(jiàn)，這個(gè)過(guò)程對(duì)新人要進(jìn)行常態(tài)培訓(xùn)。”
羅建榮認(rèn)為律師都是一些高智商的人，所以律師管理除了制度管理，更多是流程管理。在工作中，如果流程方面出了差錯(cuò)，就會(huì)犯一些低級(jí)錯(cuò)誤。所以流程管理很重要。當(dāng)然授權(quán)管理也很重要。另外人力資源密集型的合伙企業(yè)，尤其要重視團(tuán)隊(duì)文化管理。
羅建榮透露在提升團(tuán)隊(duì)凝聚力方面，有一些激勵(lì)機(jī)制，比如連續(xù)九年出資組織授薪律師去國(guó)外旅游。
羅建榮團(tuán)隊(duì)的忠誠(chéng)度比較高。羅建榮表示，員工老的大概已經(jīng)跟了十多年，，只有一部分是最近三五年招進(jìn)來(lái)的。在現(xiàn)在流動(dòng)性很高的律師行業(yè)，羅建榮律師團(tuán)隊(duì)的“抱團(tuán)“現(xiàn)象并不多見(jiàn)。這甚至讓羅建榮覺(jué)得忠誠(chéng)度似乎太高了，羅建榮半開(kāi)玩笑半正經(jīng)說(shuō)，我希望能看到有人跳槽，以便補(bǔ)充新鮮血液。
在錦天城律師事務(wù)所，羅建榮曾負(fù)責(zé)行政人事工作，錦天城成立早期，那時(shí)候沒(méi)有現(xiàn)成的制度，羅建榮為此創(chuàng)新了很多管理制度。現(xiàn)在事務(wù)所的最大特點(diǎn)是民主，所里面的合伙人，每個(gè)人都盡心盡力為事務(wù)所的發(fā)展添磚加瓦。羅建榮認(rèn)為，民主也有副作用，當(dāng)有不同意見(jiàn)時(shí)，有的決策會(huì)很慢，這就是民主的代價(jià)。
現(xiàn)在錦天城已經(jīng)是上海乃至南方規(guī)模最大的合伙制律所，羅建榮認(rèn)為，合伙制有其優(yōu)勢(shì)，有利于拓展市場(chǎng)及維護(hù)客戶(hù)，但缺點(diǎn)是要公司化運(yùn)行比較困難。
“現(xiàn)在調(diào)控政策有點(diǎn)過(guò)激”
現(xiàn)在羅建榮服務(wù)的客戶(hù)幾乎清一色都是房地產(chǎn)企業(yè)，客戶(hù)中包括歐美香港及大陸本土的頂級(jí)房地產(chǎn)商。
面對(duì)現(xiàn)在紛繁復(fù)雜的樓市調(diào)控政策，羅建榮表示，樓市肯定是需要調(diào)控的，但是這個(gè)調(diào)控要適度。
所以，羅建榮認(rèn)為，有些調(diào)控可能會(huì)產(chǎn)生負(fù)作用，甚至不會(huì)產(chǎn)生積極效果。政府用心良苦，但效果未必理想。比如說(shuō)限購(gòu)，羅建榮向早報(bào)記者表示心存質(zhì)疑。羅建榮認(rèn)為，有可能在若干期限以后，由于限購(gòu)壓抑了需求，一旦解禁，成為樓市暴漲的動(dòng)因。因?yàn)橛幸恍﹦傂孕枨蟮娜思屹I(mǎi)不到房子，幾年以后房?jī)r(jià)又會(huì)上漲。現(xiàn)在有些政策也許是違反市場(chǎng)規(guī)律的。當(dāng)然羅建榮也認(rèn)為這只是一家之言，我們只能拭目以待。
羅建榮還表示，現(xiàn)在的政策，對(duì)普通老百姓影響可能更大，對(duì)那些掌握大量財(cái)富的有錢(qián)人影響反而不大。比如房產(chǎn)稅千分之六，有錢(qián)的人永遠(yuǎn)不怕，沒(méi)錢(qián)的人永遠(yuǎn)都怕。
羅建榮認(rèn)為，現(xiàn)行的土地供應(yīng)方式是產(chǎn)生高房?jī)r(jià)的其中一個(gè)因素。因此要研究土地使用權(quán)出讓的方式。
