錦天城律師譯著《圖解日本REIT》出版
2019-08-296675【作為亞洲規(guī)模最大的REITs市場，日本REITs市場發(fā)展迅速，其專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理體系非常值得中國不動(dòng)產(chǎn)金融行業(yè)借鑒。由我所高級合伙人顧曉律師與車陽、林述斌先生翻譯的《圖解日本REIT》一書對日本不動(dòng)產(chǎn)證券化的歷史、架構(gòu)、技術(shù)、基礎(chǔ)條件、法律制度、問題點(diǎn)、J-REIT的發(fā)展動(dòng)向和新案例予以系統(tǒng)的分析解讀。本書由原華東政法大學(xué)副校長、錦天城律師事務(wù)所主任顧功耘作序，上海市律師協(xié)會副會長、錦天城律師事務(wù)所高級合伙人朱林海推薦。】
關(guān)于在我國實(shí)施REITs的研究和探索由來已久，但是其中不乏爭議。REITs的制度設(shè)計(jì)需要結(jié)合我國國情，經(jīng)濟(jì)法律制度，牽一發(fā)而動(dòng)全身，如果不能注意多方利益的均衡，則很可能違背初衷給整個(gè)金融體系帶來危害。因此、在探索過程中，我們需要多多參考他國經(jīng)驗(yàn)。
REITs是發(fā)源于發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融制度，它在美國已經(jīng)有50多年。在亞洲的日本，從2000年修改《投資信托法》準(zhǔn)許投資信托基金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，2001年3月東京證券交易所建立REITs上市系統(tǒng)，一定程度上緩解了泡沫危機(jī)后蕭條的不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)解決了金融機(jī)構(gòu)的不良債權(quán)等問題。可是正當(dāng)日本REITs蓬勃發(fā)展之際，次貸危機(jī)爆發(fā)全球經(jīng)濟(jì)局勢急轉(zhuǎn)直下，日本REITs經(jīng)歷了一次大洗牌，如今重新恢復(fù)生機(jī)進(jìn)入穩(wěn)步成長的局面。日本REITs經(jīng)歷上述發(fā)展過程也逐漸形成了一套比較完整成熟的制度體系。
《圖解日本REIT》一書通過文字與圖片表格相結(jié)合的方式，深入淺出地向讀者詳細(xì)介紹日本REIT的體制構(gòu)造和多種私募型的不動(dòng)產(chǎn)證券化，讓人對日本的不動(dòng)產(chǎn)金融體系有整體化的認(rèn)知和理解。作者從自己長期從事不動(dòng)產(chǎn)投資的實(shí)務(wù)出發(fā)，從不動(dòng)產(chǎn)證券化的歷史沿革、基本理論、制度體系、實(shí)務(wù)運(yùn)用、案例分析等方面予以系統(tǒng)和全面地闡述，全書前半部分主要是對日本不動(dòng)產(chǎn)證券化的歷史和基本概論的說明，后半部分則從實(shí)踐角度對運(yùn)用中的關(guān)鍵點(diǎn)予以解說，是一本難得的兼具理論性和可讀性的著作此外，此書是日文原版的譯本，翻譯團(tuán)隊(duì)在盡量滿足中文語法的基礎(chǔ)上，大膽地保留了部分日語的特殊表達(dá)。 本書中介紹的關(guān)于日本REITs的稅制頗具借鑒意義，在避免兩重征稅日本REIT在90%以上收益分配給投資者等條件下，分配給投資者的金額可以作為法人稅法上的損失進(jìn)行會計(jì)處理，避免了在法人層面課稅金僅在投資者的收益層面課稅，規(guī)避了兩重征稅問題。表面上政府在REITs層面減少了稅收，但是REITs的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，如金融投資、地產(chǎn)運(yùn)營、財(cái)稅管理、物業(yè)管理、法律咨詢等各方面將帶來更多的稅收收入。其次，在不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅方面，日本RIETs通過不動(dòng)產(chǎn)信托模式可減少在資產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)的交易相比實(shí)物不動(dòng)產(chǎn)的交易, 不用支付房產(chǎn)所得稅，可大幅降低不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的成本。在我國的房地產(chǎn)過戶成本較高，一定程度上限制了不動(dòng)產(chǎn)證券化的發(fā)展，因此正確引入不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)而降低不動(dòng)產(chǎn)交易稅收成本的做法值得參考。 縱觀目前中國的房地產(chǎn)市場，也許正是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的迫切期。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年的粗放式發(fā)展，給我國經(jīng)濟(jì)帶來了長足進(jìn)步的同時(shí)也逐步暴露了諸多問題，政府接連出臺各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，整體市場的不確定性正不斷增大，很多地產(chǎn)企業(yè)也面臨升級轉(zhuǎn)型，整體商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢并不十分樂觀。或許REITs這種顛覆傳統(tǒng)地產(chǎn)的金融模式，能讓我國的商業(yè)地產(chǎn)找到新的發(fā)展機(jī)遇。 【本書譯者之一顧曉律師是錦天城律師事務(wù)所的高級合伙人，在金融及房地產(chǎn)領(lǐng)域有相當(dāng)豐富的經(jīng)驗(yàn)，曾經(jīng)為多家銀行、融資租賃、基金公司、房產(chǎn)投資企業(yè)提供合規(guī)及投融架構(gòu)設(shè)計(jì)等法律服務(wù)。同時(shí)顧曉律師也精通日語，擅長為日本企業(yè)提供法律服務(wù)。在中國房地產(chǎn)金融（2019年4月刊）發(fā)表《淺議日本不動(dòng)產(chǎn)證券化中的法律問題及其啟示》。2010年12月在日本金融財(cái)政事情研究所出版共著《國際金融交易的理論與實(shí)務(wù)》，是在日本第一部介紹中國金融制度的著作。于2010年4月在日本國際商事法務(wù)（2010年4月號）發(fā)表《股權(quán)信托關(guān)系中委托人的股東身份確認(rèn)》的論文在日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)新報(bào)為顧律師設(shè)置連載專欄，介紹中國外商投資、貿(mào)易、資本市場的相關(guān)規(guī)定及市場實(shí)務(wù)。 同時(shí)我所的李惠來律師、朱陽律師、林正蔚律師助理、邱鵬律師助理為本書翻譯做出了重要貢獻(xiàn)。】
