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近日，筆者遇到一起以房抵債上訴案件，兩級(jí)法院對(duì)以房抵債協(xié)議的性質(zhì)及效力認(rèn)識(shí)不一致，令筆者頗感興趣。通過(guò)“中國(guó)裁判文書公開網(wǎng)”檢索發(fā)現(xiàn)，以房抵債訴訟案件數(shù)呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。以重慶轄區(qū)為例，該類案件數(shù)量從2016年107件增長(zhǎng)到2019年620件。此類案件的共性是均涉及以房抵債協(xié)議。由于缺乏明確的法律規(guī)定，再加之理論界對(duì)以物抵債協(xié)議的性質(zhì)及效力認(rèn)識(shí)不一，司法實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)以房抵債協(xié)議的性質(zhì)及效力裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的情形。為此，本文試圖對(duì)以房抵債問(wèn)題進(jìn)行初步探析，以期有所裨益。

（一）以履行期限為標(biāo)準(zhǔn)，分為履行期限屆滿前達(dá)成、履行期限屆滿后達(dá)成兩類

1.履行期限屆滿前達(dá)成。履行期限屆滿前達(dá)成的以房抵債協(xié)議，若約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，房屋所有權(quán)直接歸屬債權(quán)人，則因違反了物權(quán)法的禁止流押、流質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效協(xié)議。

2.履行期限屆滿后達(dá)成。履行期限屆滿后達(dá)成的以房抵債協(xié)議，債務(wù)已經(jīng)確定，是雙方對(duì)于如何清償債務(wù)所作出的安排，是其真實(shí)意思表示，應(yīng)屬有效協(xié)議。

由于履行期限屆滿前達(dá)成的以房抵債協(xié)議無(wú)效，故不納入本文討論范圍之內(nèi)。下文著重分析履行期限屆滿后達(dá)成的以房抵債協(xié)議。有鑒于此，下文如無(wú)特別說(shuō)明，均指履行期限屆滿后以房抵債協(xié)議。

（二）以抵債方式為標(biāo)準(zhǔn)，分為抵銷型、折抵型、抵頂型三類

1.抵銷型。也稱之為買賣型，是指履行期限屆滿后，債權(quán)人以取得房屋所有權(quán)為目的，同債務(wù)人簽訂一份房屋買賣合同，用所欠款項(xiàng)沖抵購(gòu)房款的方式，使債權(quán)債務(wù)清結(jié)。買賣型又可以分為本約合同型和預(yù)約合同型兩類。本約合同型，是指?jìng)鶛?quán)人與債務(wù)人或債務(wù)人指定的第三人，簽訂一份房屋買賣合同，所欠債務(wù)沖抵購(gòu)房款。預(yù)約合同型，是指?jìng)鶛?quán)人與債務(wù)人或債務(wù)人指定的第三人，簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立房屋買賣合同，所欠債務(wù)沖抵購(gòu)房款。此類多發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)域。

2.折抵型。也稱之為變賣型，是指履行期限屆滿后，債權(quán)人不以取得房屋所有權(quán)為目的，同債務(wù)人簽訂一份房屋買賣合同，同時(shí)約定對(duì)房屋通過(guò)清算、拍賣、變賣等合法程序后，折價(jià)清償債務(wù)。此類多發(fā)生在銀行等金融機(jī)構(gòu)。

3.抵頂型。是指履行期限屆滿后，債權(quán)人與債務(wù)人合意約定以所欠債務(wù)沖抵購(gòu)房款，房屋所有權(quán)歸債權(quán)人所有。此類多發(fā)生在自然人之間。

（三）以訴訟階段為標(biāo)準(zhǔn)，分為在訴訟前達(dá)成、在訴訟程序中達(dá)成和在執(zhí)行程序中達(dá)成三類

1.訴訟前達(dá)成。此類是最廣泛發(fā)生的一種情形，也是本文著重分析的類型。

2.在訴訟程序中達(dá)成。此類往往涉及當(dāng)事人請(qǐng)求法院出具調(diào)解書確認(rèn)以房抵債協(xié)議的問(wèn)題。具體處理程序，《九民紀(jì)要》第44條第二款作了規(guī)定。

3.在執(zhí)行程序中達(dá)成。在執(zhí)行程序中，當(dāng)事人可能會(huì)達(dá)成以房抵債協(xié)議。具體處理程序，《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》第86條、第87條作了規(guī)定。

以房抵債作為以物抵債眾多情形的一種，要判斷履行期限屆滿后以房抵債協(xié)議的性質(zhì)，必須首先從以物抵債協(xié)議的性質(zhì)進(jìn)行分析。

（一）定性之爭(zhēng)

1.理論界。存在實(shí)踐性合同和諾成性合同的認(rèn)識(shí)分歧。持實(shí)踐性合同觀點(diǎn)認(rèn)為，以物抵債屬于傳統(tǒng)民法上的代物清償，代物清償?shù)臉?gòu)成要件是原債務(wù)關(guān)系存在、當(dāng)事人代物清償?shù)暮弦狻⑺N給付與原定給付不同、債權(quán)人受領(lǐng)他種給付代原給付，債權(quán)人未受領(lǐng)抵債物的，以物抵債協(xié)議不成立，故其性質(zhì)為實(shí)踐合同。持諾成性合同觀點(diǎn)則認(rèn)為，在我國(guó)現(xiàn)行法并未規(guī)定代物清償制度，當(dāng)事人又未明確約定以債權(quán)人受領(lǐng)抵債物作為成立要件的情況下，以物抵債協(xié)議應(yīng)屬諾成合同，自雙方就以物抵債達(dá)成合意時(shí)成立。

2.司法實(shí)務(wù)界。最高人民法院對(duì)以物抵債的性質(zhì)認(rèn)識(shí)曾搖擺不定，并不統(tǒng)一。最高人民法院民一庭在其編寫的《民事審判指導(dǎo)與參考﹒指導(dǎo)性案例》2014年第2輯（總第58輯）中認(rèn)為，以物抵債屬于實(shí)踐性法律行為，僅有合意，而未實(shí)際履行物權(quán)轉(zhuǎn)移的，債務(wù)并未消滅，抵債的目的也未實(shí)現(xiàn)，應(yīng)堅(jiān)持其實(shí)踐性特點(diǎn)。無(wú)獨(dú)有偶，最高人民法院民二庭在其編寫的《商事審判指導(dǎo)》2014年第3輯（總第39輯）中卻認(rèn)為，債務(wù)清償期屆滿后，債務(wù)如為金錢之債則數(shù)額就會(huì)確定，在此客觀基礎(chǔ)上達(dá)成的代物清償協(xié)議往往為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，對(duì)該合意的效力應(yīng)予確認(rèn)。

（二）最新裁判標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)代物清償?shù)膶?shí)踐性理論，在僅達(dá)成協(xié)議但尚未交付替代物的情況下，代物清償協(xié)議不成立，對(duì)雙方不具有約束力。顯而易見，這既違背了《合同法》第25條有關(guān)“承諾生效時(shí)合同成立”的規(guī)定，也不符合商事領(lǐng)域意思主義的發(fā)展趨勢(shì)，造成的結(jié)果是過(guò)度破壞意思自治原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，不利于維護(hù)交易安全。可見，實(shí)踐性合同說(shuō)存在缺陷。

正是因?yàn)閷⒁晕锏謧R(shí)別為代物清償，存在缺乏法律依據(jù)的問(wèn)題，結(jié)合以物抵債的實(shí)踐性帶來(lái)的新問(wèn)題，目前司法實(shí)踐轉(zhuǎn)而認(rèn)可以物抵債協(xié)議的諾成性，特別是在商事領(lǐng)域普遍承認(rèn)其諾成性。2017年，最高人民法院副院長(zhǎng)賀小榮主持最高人民法院民二庭第4次法官會(huì)議紀(jì)要明確：以物抵債協(xié)議自雙方意思表示一致時(shí)成立，不以債權(quán)人受領(lǐng)抵債物為合同成立要件。2019年，最高人民法院出臺(tái)的《九民紀(jì)要》第44條采諾成性合同說(shuō)。

綜上，根據(jù)最新司法觀點(diǎn)，以房抵債協(xié)議屬于諾成合同而非實(shí)踐合同，不以房產(chǎn)權(quán)屬變更登記為成立要件。

如果抵債房產(chǎn)已經(jīng)交付債權(quán)人并辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，新、舊兩債均歸于消滅自不必待言。但如果房產(chǎn)尚未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，舊債是否因以房抵債協(xié)議的簽訂而歸于消滅？對(duì)此，存在不同認(rèn)識(shí)。

（一）債的更新說(shuō)

該觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然我國(guó)合同法并未規(guī)定債務(wù)更新，但基于合同法的任意法特性以及意思自治原則，并不妨礙當(dāng)事人約定債務(wù)更新協(xié)議。以房抵債徹底變更了債的標(biāo)的，構(gòu)成債務(wù)更新，新債的成立和舊債的消滅互為因果，新債成立后舊債歸于消滅。

（二）新債清償說(shuō)

該觀點(diǎn)認(rèn)為，以房抵債構(gòu)成新債清償，舊債仍然存在。理由是債務(wù)更新徹底消滅舊債，對(duì)債權(quán)人非常不利，除非當(dāng)事人有明確的債務(wù)更新的意思表示，否則，以房抵債協(xié)議應(yīng)解釋為新債清償而非債的更新。在新債清償中，新債作為履行舊債的方法，債權(quán)人原則上應(yīng)當(dāng)先請(qǐng)求履行新債。債務(wù)人不履行新債的，債權(quán)人既可以根據(jù)新債主張繼續(xù)履行、違約責(zé)任，也可以恢復(fù)舊債的履行。

（三）最新司法觀點(diǎn)

最高人民法院對(duì)上述兩種觀點(diǎn)進(jìn)行了調(diào)和。在最高人民法院公報(bào)案例2017年第9期刊登的“通州建總集團(tuán)有限公司與內(nèi)蒙古興華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案”，裁判摘要載明，當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議，可能構(gòu)成債的更改，即成立新債務(wù)，同時(shí)消滅舊債務(wù)；亦可能屬于新債清償，即成立新債務(wù)，與舊債務(wù)并存。基于保護(hù)債權(quán)的理念，債的更改一般需有當(dāng)事人明確消滅舊債的合意，否則，當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議，性質(zhì)一般應(yīng)為新債清償。在新債清償情形下，舊債務(wù)于新債務(wù)履行之前不消滅，舊債務(wù)和新債務(wù)處于銜接并存的狀態(tài)；在新債務(wù)合法有效并得以履行完畢后，因完成了債務(wù)清償義務(wù)，舊債務(wù)才歸于消滅。

（一）尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，作為債務(wù)人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序

要區(qū)分債權(quán)人是否屬于商品房消費(fèi)者的身份。若債權(quán)人是商品房消費(fèi)者，且已交付了全部購(gòu)房款（債權(quán)沖抵購(gòu)房款），消費(fèi)者就所購(gòu)商品房對(duì)出賣人享有的債權(quán)，是一種具有非金錢債務(wù)屬性的特殊債權(quán)，在受償順序上優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保債權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，商品房消費(fèi)者可請(qǐng)求該企業(yè)履行交付房屋并辦理所有權(quán)變更登記的義務(wù)，該等行為并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱無(wú)效的個(gè)別清償行為，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)管理人對(duì)商品房買賣合同并無(wú)解除權(quán)。目前，以上觀點(diǎn)成為主流觀點(diǎn)。

若債權(quán)人不屬于商品房消費(fèi)者，破產(chǎn)管理人能否解除合同，目前存有爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在人民法院已經(jīng)受理債務(wù)人破產(chǎn)申請(qǐng)的情形下，如不解除以房抵債協(xié)議，繼續(xù)履行的效果就是使一般債權(quán)人事實(shí)上取得了所有權(quán)，對(duì)其他債權(quán)人不公平，若不解除合同則違背了破產(chǎn)程序公平受償?shù)脑瓌t。最高人民法院在審結(jié)的（2019）最高法民申3989號(hào)案件中持該觀點(diǎn)。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然破產(chǎn)管理人不能解除合同，但若債權(quán)人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，人民法院要將其請(qǐng)求轉(zhuǎn)化為金錢之債，進(jìn)而通過(guò)破產(chǎn)程序公平受償。

（二）房屋因訴訟案件被人民法院查封，導(dǎo)致房產(chǎn)過(guò)戶在事實(shí)上或法律上不能履行

根據(jù)新債清償說(shuō)，若新債務(wù)屆期不履行，致使以房抵債協(xié)議目的不能實(shí)現(xiàn)的，債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人履行舊債務(wù)，且該請(qǐng)求權(quán)的行使，并不以以物抵債協(xié)議無(wú)效、被撤銷或者被解除為前提。因此，房屋被人民法院查封，導(dǎo)致房產(chǎn)過(guò)戶不能履行的，債權(quán)人只能起訴請(qǐng)求債務(wù)人履行舊債務(wù)，若堅(jiān)持起訴要求債務(wù)人繼續(xù)履行合同，則可能面臨被人民法院駁回訴訟請(qǐng)求的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房產(chǎn)價(jià)值顯著高于債務(wù)額，債務(wù)人拒絕履行義務(wù)

在不具有阻礙以房抵債協(xié)議履行的法定情形下，債務(wù)人拒絕履行義務(wù)的，債權(quán)人可以起訴要求債務(wù)人繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。但需注意的是，債權(quán)人不能直接請(qǐng)求確認(rèn)對(duì)該抵債房屋享有所有權(quán)。從債務(wù)人來(lái)說(shuō)，若債務(wù)人認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)值顯著高于債務(wù)額，顯失公平，債務(wù)人可以根據(jù)《合同法》第54條之規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷以房抵債協(xié)議。