澳大利亞外商投資農(nóng)業(yè)用地政策的新變化與中國投資者的應(yīng)對策略
作者：石育斌、任麗莉、楊姝 2015-07-31據(jù)澳大利亞財(cái)政部官網(wǎng)報(bào)道，2015年6月29日澳大利亞財(cái)政部長霍基（Joe Hockey）與澳大利亞農(nóng)業(yè)部長喬伊斯（Barnaby Joyce）共同對外宣布，澳聯(lián)邦政府將加大外資收購農(nóng)業(yè)用地的審查力度，使澳洲農(nóng)業(yè)領(lǐng)域外商投資情況更加透明。
根據(jù)澳大利亞外商投資審查委員會(huì)（Foreign Investment Review Board, FIRB）于2015年6月在外商投資委員會(huì)網(wǎng)站上公布的《澳大利亞外國投資政策》（Australia’s Foreign Investment Policy）的相關(guān)內(nèi)容，澳大利亞有關(guān)農(nóng)業(yè)用地投資政策內(nèi)容的變化主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
1、收購農(nóng)業(yè)/農(nóng)村土地的規(guī)定
當(dāng)外國人已經(jīng)持有的農(nóng)村土地的累計(jì)價(jià)值超過1500萬澳元，或者收購一項(xiàng)土地項(xiàng)目后就可能超過1500萬澳元時(shí)，外國投資者就需要將此項(xiàng)收購農(nóng)村土地權(quán)益的項(xiàng)目呈報(bào)政府并獲得事先批準(zhǔn)。上述收購農(nóng)村土地權(quán)益的方式，具體包含兩類，其一是直接收購?fù)恋氐戎苯訖?quán)益的收購方式，其二是收購一家有超過50%資產(chǎn)為農(nóng)村土地的公司這一非直接權(quán)益的收購方式。此前，海外投資者收購澳洲農(nóng)業(yè)用地免審門檻為2.52億澳元，而目前免審門檻由2.52億澳元下調(diào)至1500萬澳元，無疑在一定程度上限制了海外投資者對澳洲農(nóng)業(yè)用地的投資。
需要注意的是，此項(xiàng)規(guī)定也存在例外情況：根據(jù)澳大利亞的自由貿(mào)易協(xié)議(Australia’s free trade agreement ）承諾，累計(jì)的1500萬澳元限額將會(huì)適用于所有私人投資者，但來自美國、新西蘭、智利、新加坡和泰國的投資者除外。對來自以上國家的私人投資者將適用不同的審批限額，具體而言：（1）新加坡和泰國投資者如收購一家價(jià)值超過5000萬澳元的初級產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益，才需獲得事先批準(zhǔn)；（2）美國、新西蘭和智利的投資者如收購一家價(jià)值超過10.94億澳元的初級產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益，才需獲得事先批準(zhǔn)。換言之，澳大利亞對來自上述五個(gè)國家的投資者所進(jìn)行的澳洲土地投資給予了不同于其他國家的優(yōu)惠待遇。
與此同時(shí)，《澳大利亞外國投資政策》中也規(guī)定了不需要審批的事項(xiàng)，主要包括：根據(jù)遺囑或法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，來自政府或者出于公共目的而成立的法定公司以及純粹當(dāng)做抵押品持有或者以執(zhí)行擔(dān)保權(quán)而發(fā)生的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
2、農(nóng)業(yè)用地外資所有權(quán)的登記
自2015年7月1日起，不論土地的價(jià)值為多少，持有農(nóng)業(yè)用地權(quán)益的外國人和外國政府投資者必須向澳大利亞稅務(wù)局（Australian Taxation Office, ATO）登記土地所有權(quán)情況。所有現(xiàn)有權(quán)益人必須在2015年12月31日或之前完成登記。新獲得土地的權(quán)益人必須在獲得權(quán)益之后的30天之內(nèi)登記。
上述有關(guān)澳洲農(nóng)業(yè)用地投資政策內(nèi)容的變化將直接影響我國投資人對澳大利亞的農(nóng)業(yè)用地的投資策略與路徑。中國投資人適用1500萬澳元的免審門檻，投資額一旦超過該限額，那么在進(jìn)行投資之前就需報(bào)澳州政府進(jìn)行審批。一方面，由于農(nóng)業(yè)土地投資的金額一般較大，1500萬澳元的免審門檻較易超過，這將使得大部分投資澳洲農(nóng)業(yè)用地的中國投資者需要在投資之前向澳大利亞政府進(jìn)行申報(bào)。與之前2.52億澳元以下農(nóng)業(yè)土地投資無需審批相比，此項(xiàng)規(guī)定將在一定程度上增加了大部分中國投資者的投資程序，拖延了投資進(jìn)程，增加了投資成本。另一方面，與享受優(yōu)惠待遇的其他國家的投資者相比，中國投資者在投資澳洲農(nóng)業(yè)用地方面將處于不利的競爭態(tài)勢。比如，在存在含中國投資者的多方投資者競爭同一農(nóng)業(yè)土地的情況下，若土地報(bào)價(jià)相差不大，而一方競爭者無需經(jīng)過審批程序，但中國投資者需要經(jīng)過上述所言的審批程序，那么對于出售土地的一方而言，考慮到時(shí)間成本和交易確定性等多方面因素，極有可能傾向于接受無需經(jīng)過審批程序的一方的報(bào)價(jià)。由此，存在不同限額的免審門檻，可能無形之中使得中國投資者處于相對較弱的競爭地位。
需要特別提請注意的是，由于澳大利亞開始實(shí)行針對不同國家的投資人進(jìn)行澳洲土地投資時(shí)適用不同政策待遇的做法。中國投資者可以考慮采取的一種應(yīng)對策略是，中國投資者可以先在具有較高免審門檻的國家（如美國免審門檻為10.94億澳元）以符合所在國法律規(guī)定的形式成立一家投資公司，之后以該公司作為投資平臺(tái)再向澳大利亞進(jìn)行農(nóng)業(yè)土地的投資，從而規(guī)避直接適用中國投資者的1500萬免審門檻的規(guī)定。
當(dāng)然，針對中國投資者而言，在決定投資澳洲農(nóng)業(yè)土地之前，還需要綜合考慮其他相關(guān)的商業(yè)信息與法律規(guī)定，之后才可能制定出一個(gè)完整與全面的投資策略和方案，在最大程度上降低澳洲投資的成本與風(fēng)險(xiǎn)。
