如何代理當事人撤銷司法拍賣？
作者：張春光 2025-05-242024年12月19日，我收到了北京某法院的一份勝訴裁定，法院支持了我方撤銷司法拍賣并返還保證金約200萬元的請求。對方未上訴，該裁定現已生效。
一、案情簡介
北京某法院拍賣一套別墅，拍賣公告的標的物介紹部分用紅色加粗字體提示了法律風險：“瑕疵說明:在先有城管查封，能否過戶咨詢不動產部門及城管部門”，拍賣公告也提示：“法院對拍賣標的視頻資料、圖片等，僅供竟買人參考，不構成對標的物的任何擔保。所以請競買人在拍賣前必須仔細審查拍賣標的物，調查是否存在瑕疵，認真研究查看所競買標的物的實際情況，并請親臨展示現場，有意者請親自到相關部門咨詢，未咨詢的競買人視為對本標的現狀的認可，責任自負。競買人慎重決定競買行為，競買人一旦作出競買決定，即表明已完全了解，并接受標的物的現狀和一切已知及未知的瑕疵。對拍賣標的能否辦理過戶手續以及辦理時間等情況，請競買人在競買前自行到相關職能部門咨詢確認。竟買人未在法院通知期限內辦理過戶或交付手續,導致無法辦理過戶或交付手續的,所有后果由競買人自行承擔”
競買人看到拍賣公告后很感興趣，就去看了房子，但是里面的人沒讓進去。問了拍賣公司違建的情況，拍賣公司做了輕描淡寫的回復，大概意思就是違建拆了就可以過戶了。競買人還問了相關部門，但是得到的答復是他無權問這些問題。
競買人報名競拍了，交了約200萬保證金。最終，競買人以最高價成交，高興。
競買人在申請貸款的時候被銀行告知該別墅的違建很嚴重，競買人幾經周折才聯系上了房屋所有權人（被執行人），房屋所有權人說這套別墅是他把原來的別墅推倒重建的，面積比產證上的面積大很多，還自己加裝了電梯。
這種推倒重建的徹頭徹尾的違建不可能過戶，甚至有被相關部門拆掉的可能。
競買人找到我，想要委托我代理撤銷司法拍賣并收回那兩百萬左右保證金【這里順便說一下，如果競買人（競買成交后即叫做買受人，本文為行文方便，統稱競買人）撤銷司法拍賣的官司打輸了，不光兩百萬保證金要不回來，而且重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價、費用損失及原拍賣中的傭金，由原競買人承擔，人民法院可以直接從其預交的保證金中扣除，保證金數額不足的，可以責令原競買人補交，拒不補交的，強制執行。所以這次訴訟關系到的不僅僅是這兩百萬保證金】。
我研究執行和執行異議很多年了，寫了很多文章，也代理了大量的執行與執行異議案件，對于本案，我的第一感覺就是“有戲”。為什么？因為撤銷司法拍賣簡單講你要滿足兩個條件：第一，購買目的不能實現；第二，過錯在法院（“拍賣公告”嚴重失實）。
《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第三十一條規定：“當事人、利害關系人提出異議請求撤銷網絡司法拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應當支持：（一）由于拍賣財產的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴重失實，致使買受人產生重大誤解，購買目的無法實現的……” 《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十一條規定：“當事人、利害關系人提出異議請求撤銷拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應予支持：……（四）未按照法律、司法解釋的規定對拍賣標的物進行公告的；……”
本案中，拍賣標的物是一個推倒重建的徹頭徹尾的違建，不可能過戶，購買目的肯定不能實現。關鍵就是看購買目的不能實現是哪一方的過錯導致的，是否是因為法院的“拍賣公告”嚴重失實導致的。
二、我的思路
（一）拍賣公告中的免責條款并不免除法院的調查和瑕疵說明義務
《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第六條規定：“實施網絡司法拍賣的，人民法院應當履行下列職責：……（二）查明拍賣財產現狀、權利負擔等內容，并予以說明；”第十二條第二款規定：“拍賣公告應當包括拍賣財產、價格、保證金、競買人條件、拍賣財產已知瑕疵、相關權利義務、法律責任、拍賣時間、網絡平臺和拍賣法院等信息。” 第十三條規定：“實施網絡司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發布當日通過網絡司法拍賣平臺公示下列信息：……（五）拍賣財產權屬、占有使用、附隨義務等現狀的文字說明、視頻或者照片等；……”
根據上述規定，法院應當查明涉案房屋的具體違建情形【法院的調查權限很大，可以通過詢問被執行人，向城管、當地居委會、街道、物業、房屋管理部門等相關單位和個人調查】并在拍賣公告中詳細說明。也就是說，拍賣公告中關于競買人自行了解拍賣標的相關信息以及法院免責條款并不能免除法院根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第6條、第12條、13條等規定所應承擔的調查涉案房屋違建等相關具體信息并在拍賣公告中說明的義務。這就像“不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任”的格式條款無效一樣。
本次拍賣中，法院在拍賣公告里只說了“城管查封”，并未說明具體的違建內容（原建筑物推倒重建、內部加裝電梯等），競買人作為一個普通老百姓，去涉案房屋現場踏勘但未能入戶（屋內有人住且不同意入戶踏勘），競買人向房屋所在地城管部門咨詢該房產行政處罰具體信息但未獲得答復（相關部門告知，因涉及到個人隱私，他人無權查閱），競買人未能掌握該房產能否過戶的準確信息。期間，競買人針對是否能夠過戶關鍵事項，致電法院指定的輔助拍賣單位聯系人，均被告知拆掉違建即可過戶。也就是說，競買人已經盡到了合理的注意義務，并盡個人最大的努力調查相關信息。但是，因競買人的調查權限有限，所以無法獲取涉案房屋具體的違建信息及永久無法過戶的信息。
競買人基于對法院專業和權威的信任，競買人相信法院拍賣的財產肯定是合法財產，肯定可以過戶，所以才參與競拍。
拍賣公告的免責說明不是競買人承擔不利法律后果的依據。
（二）本案中，拍賣公告的文字說明嚴重失實或具有重大誤導性，導致競買人產生重大誤解
標的物介紹和拍賣公告中的諸多信息文字說明嚴重失實或具有重大誤導性，導致競買人產生重大誤解。
1、標的物介紹中拍品面積與產證面積一致（219.07㎡），這就讓競買人相信涉案房屋不存在嚴重違建，所謂的違建可能就是一些小的臨時搭建（這也印證了輔拍單位對關于違建拆除即可過戶的說法）。但實際情況確是涉案房屋面積明顯超過了產證面積，涉案房屋系推倒重建的房屋。也就是說，拍賣公告的這一信息嚴重失實。
2、權利來源：司法拍賣。拍賣公告對拍賣標的的該介紹給人的感覺是既然被執行人能夠通過司法拍賣獲取涉案房屋的產權，競買人（本次司法拍賣的競買人）自然也能夠通過司法拍賣取得涉案房屋的所有權。該說明具有重大誤導性。
3、抵押狀況：有。權利限制情況：已查封。根據法理和日常生活經驗法則，既然涉案房屋能夠抵押和被司法查封，說明涉案房屋有產證且產權合法。但實際的情況卻恰恰相反（涉案房屋系“推倒重建”的違建），涉案房屋不具有合法產權，無法過戶。該說明具有重大誤導性。
4、擬提供文件：協助執行通知書。既然法院可以提供協助執行通知書，說明法院確認涉案房屋可以辦理過戶手續。法院的這一文字說明也具有明顯的誤導性，因為實際情況是涉案房屋根本無法過戶。
5、權證編號：X京房權證豐私字##號。法院明確說明了涉案房屋有產證，競買人當然相信涉案房屋是合法建筑，因為根據法理和日常生活經驗法則，違法建筑不可能有產證，更不可能有產證編號。但是，實際情況是涉案房屋系“推倒重建”的違建，根本沒有產證。“X京房權證豐私字第##號”產證系早已被拆除的“前房屋”，而非法院司法拍賣的“現房屋”，“前房屋”和“現房屋”在物理上和法律上都是兩個完全不同的標的物。 該說明具有重大誤導性。
6、法院發布的《競買公告》（文字說明）第二條第（一）項載明：“……競買人需自行了解房屋過戶相關政策，過戶風險自行承擔”，第二條第（二）項載明：“重要提示:競買人自其申請參與競拍到成交裁定書出具時應當具備符合當地政策的購房資格及時向相關部門申請購房資格核驗并保存核驗結果，否則由其自行承擔房產不能過戶、悔拍等相應法律后果。”第十條載明：“拍賣房產成交后買受人應當于拍賣成交之日起五日內向本院提交買受人截止至拍賣成交之日仍具備購房資格的證明材料”。通過法院上述文字說明可知，只要競買人具備購房資格即可過戶，但實際上，涉案房屋因系違建而無法過戶，法院的上述文字說明具有重大的誤導性。
7、法院發布的《競買公告》（文字說明）第六條載明：“拍賣成交買受人付清全部拍賣價款后，憑法院出具的執行裁定書、協助執行通知書及拍賣成交確認書自行至相關管理部門辦理標的物權屬變更手續。”根據法院的上述說明，只要競買人付清全部價款就可以憑借法院出具的相關法律文書辦理標的物權屬變更手續。法院的該段說明更具重大誤導性，因為涉案房屋因系嚴重違建而無法過戶。
8、“競買須知”第三條載明：“……重要提示：競買人自其申請參與競拍到成交裁定書出具時應當具備符合當地政策的購房資格，及時向相關部門申請購房資格核驗并保存核驗結果，否則由其自行承擔房產不能過戶、悔拍等相應法律后果。” 通過法院上述文字說明可知，只要競買人具備購房資格即可過戶，但實際上，涉案房屋因系違建而無法過戶，法院的上述文字說明具有重大的誤導性。
9、法院在“標的物介紹”部分附了三份涉案房屋的網絡詢價報告，上述三份網絡詢價報告中有關于涉案房屋面積219.07㎡，產權證號：X京房權證豐私字第##號等的介紹，且這三份詢價報告均是以涉案房屋系合法建筑（而非違建）為前提所作的詢價（單價符合當地有產證別墅單價），上述三份詢價報告的相關內容誤導競買人相信涉案房屋系合法建筑，能夠過戶，但實際情況卻是涉案房屋因系違建而不可能辦理過戶手續。
綜上，法院未按照法律、司法解釋的規定對拍賣標的物進行公告，法院關于涉案房屋的說明嚴重失實或具有重大誤導性，致使競買人產生重大誤解。
（三）競買人的購買目的無法實現
涉案房屋屬于推倒重建的嚴重的違法建筑，無法通過整改恢復原狀，此類違建即使拆除后按原規劃設計圖紙重建（相關部門也不可能允許競買人推倒重建），也不能取得合法產權，更無法辦理過戶手續。競買人的購買目的無法實現。
三、調查取證
上述主張所依據的事實必須要有證據來證明，比如，“推倒重建”如何證明？“不能過戶”如何證明？“拍賣公告的文字說明嚴重失實或具有重大誤導性，導致競買人產生重大誤解”如何證明？等等。
1、申請調查令調取涉案房屋的內檔
我們向法院申請調查令調取了涉案房屋的內檔，里面有當地城管大隊給房屋管理部門發的《函》、《房屋所有權轉移登記申請書》、《不動產登記簿》等，由以上證據可以證明：
（1）涉案房屋系有人私自建造的磚混結構房屋，總建筑面積283.48平方米，未取得建設工程規劃許可證，屬于違法建設。
（2）無法辦理涉案房屋的初始登記、轉移登記等手續。
（3）涉案房屋有被相關部門拆除的可能性。
（4）房屋所有權人（被執行人）自北京某房地產開發有限公司購買了涉案房屋（鋼筋混凝土結構）并于2008年4月過戶到房屋所有權人（被執行人）名下，據此可以推論系房屋所有權人（被執行人）拆除了鋼混結構的原房屋并違法私自建造了磚混結構的現房屋。
2、其他法院關于違建的拍賣公告
我們檢索了大量的拍賣違建的拍賣公告，違法建筑的拍賣公告都會載明“自行建造房屋”、“未辦理權屬登記”、“無證建筑”、“不具備初始登記條件無法辦證”、“存在被拆除風險”“違建”、拍賣標的為“一處違建建筑”、“無證建筑物”等信息。
當然，我們還提交了本案的拍賣公告（并結合其他法院關于違建的拍賣公告）以證明本案的拍賣公告的文字說明嚴重失實或具有重大誤導性，導致競買人產生重大誤解。此外，我們還提交了付款憑證、購房資格證明等證據。
四、利用好最新出臺的司法解釋
本案是2024年10月11日開庭的，2024年10月29日，最高院出臺了最新的關于網絡司法拍賣的司法解釋，該司法解釋和我之前的觀點一致，對我方有很大的幫助，我第一時間起草了一份補充辯論意見并把該司法解釋作為附件提交給了主審法官。
2024年10月29日，最高人民法院發布并實施了《最高人民法院關于進一步規范網絡司法拍賣工作的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），《指導意見》第1條規定：“盡職調查財產現狀。執行法院應當對財產現狀進行調查，不得以“現狀拍賣”為由免除調查職責。對下列財產，應當重點調查以下事項:(1)對不動產,應當通過調取登記信息、實地勘察、入戶調查等方式,調查權屬關系、占有使用情況、戶型圖、交易稅目和稅率、已知瑕疵等信息；……”第6條第一款規定：“如實披露拍賣財產信息。執行法院應當全面如實披露財產調查所掌握的拍賣財產現狀、占有使用情況、已知瑕疵和權利負擔等信息,嚴禁隱瞞或者夸大拍賣財產瑕疵。”
根據上述規定，并結合2016年8月2日的《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第六條、第十二條第二款、第十三條等規定，法院應當查明涉案房屋是否是違建，具體違建的情形是什么，是否可以恢復原狀，恢復原狀后是否可以過戶等信息并將之在拍賣公告中如實、完整的公告，而不能以“免責格式文本”的方式將法院的調查和公告義務“推卸”給競買人。并且，競買人的專業知識、調查能力等嚴重有限，根本不可能完成對涉案房屋具體權利狀況和瑕疵的準確、完整的調查。本案拍賣公告的文字說明嚴重失實或具有重大誤導性，導致競買人產生重大誤解。涉案房屋屬于推倒重建的嚴重的違法建筑，無法通過整改恢復原狀，此類違建即使拆除后按原規劃設計圖紙重建，也不能取得合法產權，更無法辦理過戶手續，競買人的購買目的無法實現。根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第三十一條、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十一條的規定，競買人有權撤銷司法拍賣。
五、法院對于撤銷司法拍賣很慎重，但是最終還是支持了我方撤銷司法拍賣并退還保證金的請求
撤銷司法拍賣其實就是承認法院的拍賣公告有錯誤，申請執行人馬上就到手的執行款也會“煮熟的鴨子又飛走了”，撤銷司法拍賣打破了現有的法律秩序，再次拍賣面臨很多不確定性，所以法院對于撤銷司法拍賣很慎重。但是，法院最終還是依法支持了我方撤銷司法拍賣并退還全部保證金的請求。
六、為什么我說競買人“誠實無辜”？
雖然拍賣公告寫了涉案房屋有城管查封，能否過戶由競買人自行咨詢不動產部門及城管部門，無法過戶的責任由競買人自行承擔，但是，我們實事求是地講，這些拍賣公告的內容是給普通民眾看的，不是給專業法律人士看的，普通民眾是否能真正看懂這些條款并徹底理解其法律意義和法律后果？此外，即便競買人真正徹底的看懂了，那么，競買人有權力調查相關的信息嗎？沒有權力。
所以，我說競買人“誠實無辜”。這也是為什么2024年10月29日最高人民法院發布并實施的《最高人民法院關于進一步規范網絡司法拍賣工作的指導意見》規定，執行法院應當對財產現狀進行調查，不得以“現狀拍賣”為由免除調查職責。
