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案例一：邁家(上海)酒店投資管理有限公司與上海馥邦購物中心有限公司、王一民等房屋租賃合同糾紛一審民事判決書（（2017）滬0105民初10431號）

案情簡述：租賃房屋產(chǎn)權(quán)人為茗嘉公司，被告馥邦公司承租了該房屋，后轉(zhuǎn)租。2014年8月，原告邁家公司與馥邦公司簽訂《房屋租賃合同》，約定馥邦公司未按時繳納本合同約定和法律規(guī)定的費(fèi)用，嚴(yán)重影響邁家公司經(jīng)營使用的，守約方可書面通知違約方解除本合同，違反合同的一方，應(yīng)向守約方支付違約金98萬元。后因被告長期拖欠租金，其與租賃房屋產(chǎn)權(quán)人的租賃合同被通過訴訟解除。原告于2014年1月3日被迫搬離租賃房屋。原告向法院主張被告賠償違約金98萬元，并賠償2017年1月4日起至起訴之日的營業(yè)損失82805元等。

法院判決：被告向原告支付違約金30萬元。

裁判思路：關(guān)于經(jīng)營損失，合同解除后，原告已經(jīng)無法在租賃房屋繼續(xù)經(jīng)營，原告主張營業(yè)損失的計算方法是其所有的三家店面正常經(jīng)營的日均盈利數(shù)額，然經(jīng)營利潤會受到經(jīng)營地段、經(jīng)營時間、市場需求等復(fù)雜因素的影響，故對該項訴訟請求，法院不予支持。關(guān)于違約金，因原告未能提供證據(jù)證明實際損失，被告馥邦公司要求調(diào)低違約金，考慮到原告搬離清空房屋花費(fèi)的支出以及他處另外承租房屋可能產(chǎn)生的成本，法院酌定被告馥邦公司向原告支付違約金30萬元（約為4個月租金）。

案例二：上海逸舒源營銷策劃中心與張文華房屋租賃合同糾紛二審民事判決書（（2020）滬02民終4026號）

案情簡述：涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人系上海駿豐嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，逸舒源中心向產(chǎn)權(quán)人承租了涉案房屋。2018年5月18日，逸舒源中心（出租方）與張文華（承租方）簽訂《房屋租賃合同》，約定合同中提及的擅自解除合同或提前終止合同的相關(guān)條款，任何一方擅自解除或提前終止合同的，違約方需提前1個月告知另一方，并賠付相當(dāng)于3個月租金作為解除合同的違約賠償。后逸舒源中心單方解除合同，并起訴張文華。張文華提出反訴，主張逸舒源中心賠償經(jīng)營損失10萬元。

法院判決：一審法院判決逸舒源中心支付張文華經(jīng)營損失費(fèi)76837元，二審維持原判。

裁判思路：張文華主張的經(jīng)營損失10萬元，屬于違約金范疇，根據(jù)合同約定擅自解除合同的違約方需賠付3個月租金作為解除合同的違約賠償，故逸舒源中心應(yīng)支付張文華經(jīng)營損失費(fèi)76837元（三個月租金）。

案例三：徐州中茵置業(yè)有限公司、滕仰雷房屋租賃合同糾紛民事二審民事判決書（（2021）蘇03民終8034號）

案情簡述：2019年6月17日，滕仰雷（乙方）與徐州中茵置業(yè)有限公司（甲方）簽訂《南郊中茵城商業(yè)中心商鋪租賃協(xié)議書》，約定甲方如有違反本協(xié)議規(guī)定的行為，經(jīng)乙方書面通知后不予改正，導(dǎo)致乙方無法繼續(xù)經(jīng)營的，乙方有權(quán)終止本協(xié)議，并要求甲方支付違約金（違約金數(shù)額為上個月的月租金），承擔(dān)乙方由此產(chǎn)生的一切直接經(jīng)濟(jì)損失；甲、乙雙方在協(xié)議履行期間內(nèi)若有其他違約行為的，應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任（違約金數(shù)額為上個月的月租金），并賠償對方的直接經(jīng)濟(jì)損失。后因涉案房屋因二次消防驗收未能通過，滕仰雷的商鋪不滿足營業(yè)條件無法開業(yè)。后在訴訟中，滕仰雷方申請對涉訟商鋪的經(jīng)營損失進(jìn)行鑒定，估價結(jié)果為涉案商鋪2019年8月1日至2020年1月31日間經(jīng)營收益（損失）為8.65萬元。

法院判決：一審法院判決被告中茵公司賠償滕仰雷可得利益損失81694元，二審法院改判被告中茵公司賠償滕仰雷可得利益損失58000元。

裁判思路：在經(jīng)營性租賃合同中，承租人的經(jīng)營損失主要體現(xiàn)為，出租人違約后為尋找替代性租賃場所期間不能正常經(jīng)營而導(dǎo)致的損失。一審法院在審理過程中委托鑒定機(jī)構(gòu)，直接以6個月為期間，鑒定滕仰雷在此期間的可得利益損失并出具鑒定報告，數(shù)額較高，應(yīng)予以調(diào)整。二審法院參照該鑒定報告結(jié)論，酌定滕仰雷在對方違約后因?qū)ふ掖嫘宰赓U場所期間的損失為58000元（約為13個月租金）。

案例四：徐遵生與吳顏、姜黎房屋租賃合同糾紛二審判決書（（2021）蘇03民終4243號）

案情簡述：2012年12月14日，徐遵生與蘇鹽公司簽訂房屋租賃合同，約定蘇鹽公司將其所有的位于新沂市的房屋（包括涉案房屋在內(nèi)）出租給徐遵生使用。后徐尊生通過拍賣購買房屋，經(jīng)法院判決后拍賣以及房屋買賣合同均無效。2014年5月9日，姜黎與徐遵生簽訂《房屋租賃合同》，約定徐遵生將涉訟房屋出租給姜黎用于辦公使用，合同約定“出租方單方面取消、終止合同，須賠償承租方裝修，合同期內(nèi)的一切利潤賠償（每月最低利潤2萬元）”。2018年，法院于2018年8月9日在涉案房屋張貼公告，要求房屋占有人于2018年8月25日前遷出。吳顏向法院提起訴訟，請求按照租賃合同“每月最低利潤2萬元”的標(biāo)準(zhǔn)賠償其營業(yè)損失。

法院判決：一審判決徐遵生賠償吳顏經(jīng)營損失6萬元，二審維持原判。

裁判思路：雖然有約定，但是吳顏未提供充分、確實的證據(jù)證明其營業(yè)收入情況，且在知曉涉案房屋無法繼續(xù)使用后，沒有積極采取防止損失擴(kuò)大的措施。綜合考慮吳顏與徐遵生的過錯程度、店面規(guī)模、租金數(shù)額、合同履行情況、所支出的成本等因素，并參照同類行業(yè)在崗職工平均工資標(biāo)準(zhǔn)，酌情認(rèn)定吳顏經(jīng)營利益損失為6萬元（約為12個月租金）。

案例五：如東新南市場管理有限公司、如東昌和地產(chǎn)投資有限公司租賃合同糾紛民事二審民事判決書（(2021)蘇06民終2983號）

案情簡述：2018年7月17日，新南市場公司、昌和公司簽訂《彈琴橋市場（新南市場）承包經(jīng)營合同》，約定昌和公司將涉訟商鋪出租給新南市場公司用于農(nóng)貿(mào)經(jīng)營。后經(jīng)法院判決該合同解除（（2018）蘇0623民初5709號）。2020年1月23日，新南市場公司提起訴訟，請求昌和公司賠償因違約行為導(dǎo)致雙方承包經(jīng)營合同解除造成的預(yù)期利潤損失1500萬元。訴訟過程中，新南公司要求對其可以獲得的預(yù)期利益鑒定，鑒定人認(rèn)為基于條件限制，無法作出鑒定。

法院判決：駁回該項訴訟請求。

裁判思路：預(yù)期可得利益具有如下特點：是一種未來利益，在違約發(fā)生時并沒有為合同當(dāng)事人實際享有，而必須通過合同的實際履行才能實現(xiàn)；預(yù)期可得利益必須具有一定的確定性。預(yù)期可得利益屬于可保護(hù)的利益，但認(rèn)定預(yù)期可得利益必須要以當(dāng)事人主張的預(yù)期可得利益存在確定性為前提，在具有確定性的基礎(chǔ)上才可對預(yù)期可得利益金額進(jìn)行估算。

本案中新南市場公司所主張的預(yù)期可得利益并沒有確定性。本案合同簽訂于2018年7月17日，2018年10月即發(fā)生糾紛、停止履行直至合同解除。在此過程中，新南市場公司進(jìn)行了招商、推廣、裝修設(shè)計、預(yù)收了部分租金、費(fèi)用，雖然招商形勢樂觀，但這些都是其經(jīng)營活動的準(zhǔn)備工作，要實現(xiàn)真正的盈利還需要對租賃的房屋進(jìn)行較大規(guī)模的裝修改造、投入大量人力物力財力，并且經(jīng)營成果受經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營方式等許多因素的影響，能否取得經(jīng)營利益有很大的不確定性。在當(dāng)時實際投入有限、僅是預(yù)收部分租金費(fèi)用的情況下，談預(yù)期可得利益為時過早。在合同履行這樣的初始準(zhǔn)備階段，無法確定其所主張的預(yù)期可得利益的確定性，沒有任何實際經(jīng)營數(shù)據(jù)可以支撐。

在預(yù)期可得利益的確定性無法證實的情況下，沒有認(rèn)定其預(yù)期可得利益的基礎(chǔ)，新南市場公司要求鑒定或酌定其預(yù)期可得利益不能成立。

案例六：張成旺、廣州市人人樂商業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛民事二審民事判決書（（2021）粵01民終21131號）

案情簡述：2014年10月23日，人人樂公司（出租人）與張成旺（承租人）簽訂《租賃合同》，后人人樂公司以店鋪調(diào)整為由單方解除合同。張成旺提起訴訟，請求人人樂公司賠償經(jīng)營損失241273元。在審理期間，鑒定人對涉訟店鋪的經(jīng)營損失評估為526198元（2018年7月至2019年7月31日）。

法院判決：一審判決人人樂公司賠償經(jīng)營損失10萬元，二審維持原判。

裁判思路：對于經(jīng)營損失的數(shù)額，結(jié)合人人樂公司的過錯程度、訂立合同時所能預(yù)見的違約損失范圍、租賃合同的履行情況、商業(yè)風(fēng)險等情況，并參照鑒定人的評估結(jié)論，法院酌定為10萬元（相當(dāng)于3個月租金）。

案例七：湖北水調(diào)歌頭飲食文化發(fā)展有限公司、武漢市洪山區(qū)人民政府洪山街辦事處洪山村村民委員會房屋租賃合同糾紛二審民事判決書（（2018）最高法民終107號）

案情簡述：2002年9月11日，洪山村委會（甲方，出租人）與水調(diào)歌頭公司（乙方，承租人）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將產(chǎn)權(quán)屬于本方正在施工中的房屋（連帶房屋前后土地）出租給乙方從事合法的生產(chǎn)經(jīng)營活動。后洪山村委會以城中村綜合改造為由單方解除合同。水調(diào)歌頭公司提起訴訟，請求洪山村委會、三鴻公司向水調(diào)歌頭公司支付預(yù)期利益94495800元。一審法院委托鑒定人湖北安華會計師事務(wù)有限公司對涉訟房屋的經(jīng)營預(yù)期可得利益進(jìn)行司法鑒定，鑒定人評估訴訟房屋2013年至2023年的預(yù)期可獲得利益為94495800元。

法院判決：（一）判決單方解除租賃合同行為有效。（二）洪山村委會、三鴻公司支付經(jīng)營利潤損失補(bǔ)償金4798533.33元（相當(dāng)于32個月租金）。

裁判思路：案涉《房屋租賃合同》和《租賃商鋪合同》的解除并非水調(diào)歌頭公司的違約行為所致，而是因為不可抗力，故本案不宜按照違約賠償?shù)脑瓌t，對水調(diào)歌頭公司主張的上述預(yù)期可獲得利益全部認(rèn)定。一審法院考慮在上述合同解除后，水調(diào)歌頭公司需要重新尋找場地，這必然導(dǎo)致楚灶王大酒店在一段時間內(nèi)無法正常開展經(jīng)營，理應(yīng)給一年寬限期，故從公平原則出發(fā)，酌定按2010-2012年三年利潤的平均值4798533.33元作為水調(diào)歌頭公司2013年的經(jīng)營利潤損失的補(bǔ)償，符合本案的實際情況，較為公允。洪山村委會、三鴻公司上訴稱應(yīng)按2003年至2012年的平均利潤來認(rèn)定水調(diào)歌頭公司2013年的經(jīng)營利潤損失，對此本院認(rèn)為，考慮價格、市場因素及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的變化，采取近三年的平均利潤值，更為客觀。

（一）主張經(jīng)營損失的方式

1、證明責(zé)任概述

違約方一般應(yīng)當(dāng)承擔(dān)非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大、非違約方因違約而獲得利益以及非違約方亦有過失的舉證責(zé)任。非違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責(zé)任。對于可以預(yù)見的損失，既可以由非違約方舉證，也可以由人民法院根據(jù)具體情況予以裁量。

2、租賃合同中對可得利益損失有約定的

租賃合同對可得利益損失作出約定，可以有效的減輕守約方的舉證責(zé)任。對可得利益損失，既可以約定具體數(shù)額，也可以約定可得利益損失的計算方法。可得利益損失的數(shù)額應(yīng)當(dāng)約定在合理的范圍內(nèi)，如果約定過高的，法院往往會以違約金的計算方式進(jìn)行調(diào)整。

3、租賃合同中對可得利益損失沒有約定的

對可得利益損失沒有約定的，在訴訟中守約方需要承擔(dān)較重的舉證責(zé)任，往往需要請求法院委托有資質(zhì)的鑒定人進(jìn)行鑒定評估，否則只憑當(dāng)事人說明很難獲得法院支持。實踐中對經(jīng)營利益鑒定評估的難度也很大，經(jīng)常出現(xiàn)鑒定人無法出具相關(guān)鑒定意見的情形。

（二）經(jīng)營損失的計算規(guī)則

預(yù)期可得利益具有兩大特點：將來性和確定性。首先，預(yù)期可得利益在違約發(fā)生時并沒有為合同當(dāng)事人實際享有，而必須通過合同的實際履行才能實現(xiàn)。其次，預(yù)期可得利益必須具有一定的確定性。預(yù)期可得利益屬于可保護(hù)的利益，但認(rèn)定預(yù)期可得利益必須要以當(dāng)事人主張的預(yù)期可得利益存在確定性為前提，在具有確定性的基礎(chǔ)上才可對預(yù)期可得利益金額進(jìn)行估算。

在經(jīng)營性房屋租賃合同糾紛中，預(yù)期可得利益損失主要是指承租人的經(jīng)營利潤損失。目前，法院對經(jīng)營利潤損失的認(rèn)定采取謹(jǐn)慎態(tài)度。一方面，經(jīng)營利潤會受到經(jīng)營地段、經(jīng)營時間、市場需求、店面規(guī)模、租金數(shù)額、合同履行情況等復(fù)雜因素的影響。另一方面，根據(jù)《民法典》等法律法規(guī)的規(guī)定，法院在認(rèn)定違約賠償時，需要綜合運(yùn)用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則、過失相抵規(guī)則以及公平原則等，限定賠償?shù)臄?shù)額。

減損規(guī)則的運(yùn)用。減損規(guī)則來源于民法理論中的不真正義務(wù)，是指當(dāng)事人一方違約后，守約方應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，否則不得就擴(kuò)大的損失主張賠償。房屋租賃合同中，當(dāng)出租人違約導(dǎo)致合同從根本上不能履行的，承租人應(yīng)當(dāng)采取積極措施防止損失擴(kuò)大。在對經(jīng)營損失的認(rèn)定中，這一原則的運(yùn)用體現(xiàn)在法院一般會認(rèn)為承租人應(yīng)當(dāng)在合理期間內(nèi)找到替代性的經(jīng)營場所，并以該期間承租人因不能經(jīng)營而導(dǎo)致的損失為經(jīng)營損失。合理期間因具體案件中承租人經(jīng)營規(guī)模大小等現(xiàn)實因素而定，例如在“中茵置業(yè)與滕仰雷案”中，承租人經(jīng)營寵物店，二審法院認(rèn)為一審法院直接以六個月未期間計算經(jīng)營損失金額過高。而在“水調(diào)歌頭與洪山村委會案”中，承租人經(jīng)營大型酒店，法院在認(rèn)定經(jīng)營損失時以一年為期間計算。承租人如果主張以合同剩余租賃期限為期間計算經(jīng)營損失，且剩余租賃期間超過合理期間的，一般不予支持。

司法實踐中，有兩種計算經(jīng)營損失的參照方法，第一種是以承租人過去一段時間的經(jīng)營利潤為參照，計算預(yù)期利益損失（水調(diào)歌頭與洪山村委會案）。這一計算方法要求承租人具有清晰的財務(wù)狀況以便舉證，同時法院也會根據(jù)現(xiàn)實中存在的商業(yè)風(fēng)險酌情調(diào)整賠償金額。例如疫情期間，商鋪的經(jīng)營通常會受到不利影響，如果使用疫情前的經(jīng)營數(shù)據(jù)為參照計算疫情期間的經(jīng)營損失，一般不予支持。第二種是參照同一市場條件下的同行業(yè)經(jīng)營主體的利潤。由于主體不同，經(jīng)營利潤很大程度上受到地段、經(jīng)營時間、市場需求、經(jīng)營者經(jīng)營能力等復(fù)雜因素的影響，這一方法會導(dǎo)致比前一種更大的鑒定偏差，法院一般不會直接作為判決依據(jù)。