新冠疫情期間承租人能否主張減免房屋租金？
作者：趙海清 張穎 2020-03-092020年初始，由于新型冠狀病毒疫情（以下簡稱“新冠疫情”或“新冠肺炎疫情”或“疫情”）的持續蔓延，全國大部分地區的物資運輸及工廠復工等陷入窘境，各行各業均遭受了不同程度的損失，營業收入下滑，用工成本、租賃成本依舊居高不下，對企業的正常經營產生重大影響。且由于今年來我國城市化速度加快，在外務工人員數量眾多，在疫情期間居住用房成本成為在外務工人員重要生活開支。因房屋租金在企業及個人日常支出中所占比例較大，房屋租賃合同中的承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金，成為大眾關注的重點話題。本文主要從企業商業用房及個人居住用房兩個方面探討新冠疫情期間的租金減免問題。
一、新冠疫情期間房屋租金減免的相關指導意見 （一）上海市全力防控疫情支持服務企業平穩健康發展若干政策措施 2020年2月7日，上海市人民政府印發《上海市全力防控疫情支持服務企業平穩健康發展若干政策措施》（滬府規〔2020〕3號）（以下簡稱《支持企業若干措施》）強調全力支持企業抗擊疫情，切實減輕企業負擔。《支持企業若干措施》第九項為減免企業房屋租金。其中對于中小企業承租本市國有企業的經營性房產（包括各類開發區和產業園區、創業基地及科技企業孵化器等）從事生產經營活動的，先免收2月、3月兩個月租金。同時也鼓勵大型商務樓宇、商場、園區等各類市場運營主體為實體經營的承租戶減免租金，并對非國有企業積極減租的給予一定的優惠政策。需要注意的是各省市對租金減免的政策措施存在一定差異，本文以上海市政策為例，但具體操作中租金減免政策應查詢租賃房屋所在地各級政府部門出臺的相關政策文件。 （二）上海高院關于涉新冠疫情案件法律適用問題的系列問答 為積極推進涉及新冠疫情案件的適法統一工作，上海市高級人民法院印發《上海高院關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答（二）》，對疫情期間房屋租金問題的司法適用進行了相關解答。 問題6：商業用房承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？ 答：應根據具體案情作出相應處理。如受疫情影響房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免房租的，一般可予支持。如疫情并未影響承租人實際占有使用房屋，僅基于疫情期間客流減少等原因造成承租人營業收益受到影響的，一般不免除承租人的租金給付義務；如對承租人營收產生重大減損的，可依據公平原則酌情調整租金。 問題7：居住房屋承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？ 答：應引導當事人協商解決。協商不成的，可結合合同約定的租期及履行方式、房屋實際占有使用情況、疫情影響程度等綜合考量，按照公平原則妥善處理。如因出租人主動限制或房屋所在地采取管控措施等導致承租人實際無法使用房屋，承租人提出減免租金請求的，一般予以支持。如疫情不影響承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治療或被隔離等無法使用房屋的客觀情形，承租人提出減免租金請求的，一般不予支持。 因各省市人民政府對中小企業承租本市國有企業的經營性房產或稱國有資產經營用房的一般有較為明確的租金免除規則，因此下文主要探討非國有企業房產在租金減免上的相關問題，分為商業用房和居住用房兩個方面進行討論。 二、新冠疫情期間房屋租金減免的具體適用 （一）商業用房 商業用房是指可以從事商業經營活動的房屋，如各類商店、門市等從事商業和為居民生活服務所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓等，還包括車庫等。根據上海高院關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答（二）問題6的回復，新冠疫情期間商業用房承租人可否免除房屋租金主要分為三種情形討論： 1、受新冠疫情影響商業用房無法正常使用，可以減免租金 受疫情影響商業用房無法正常使用，承租人以此要求出租人減免房租的，一般可予支持。例如因政府部門防治疫情要求而停業的相關行業，餐飲業，電影院等，多地政府為配合疫情防控要求，減少人員聚集性的病毒傳染，要求餐飲業（含早餐、夜宵）、電影院等暫停營業。 案例：上海拍譜娛樂有限公司與上海新黃浦(集團)有限責任公司房屋租賃合同糾紛一案（案號：（2004）滬二中民二（民）終字第354號）中，拍譜公司以發生“非典”為由向新黃浦集團發函要求減免租金。法院認為，基于我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實，因此，根據公平原則，拍譜公司提出其停業3個月的租金應免除的理由成立法院予以支持。 由上述案例可知，在非典疫情期間，因娛樂行業響應政府部分防治非典要求而停業的，在停業期間因其房屋無法經營，其商業用房租金可以免除。本次新冠疫情與非典疫情高度相似，可供參考。 2、新冠疫情并未影響承租人實際占有使用商業用房，但對企業的一般營收產生影響，一般不予免除租金 新冠疫情并未影響承租人實際占有使用房屋，僅基于疫情期間客流減少等原因造成承租人營業收益受到影響的，一般不免除承租人的租金給付義務。因為本次疫情在不同地區的嚴重程度不同，且對不同行業的影響也不同，所以并非所有承租人都可以以疫情為由要求出租人減免租金。 例如，新冠疫情期間大型的超市，水果店等屬于維持民眾日常生活必須的行業，各級人民政府并未要求該類商戶停業。雖受疫情影響，民眾大多居家防疫，在春節期間客流量減少，導致該類商戶春節期間的營業收入收到影響，但此類商戶受疫情的影響較小，對于該類經營者要求減免租金的，法院一般不予支持。 3、新冠疫情并未影響承租人實際占有使用商業用房，但對企業的營收造成重大減損，法院可以酌情減免租金 新冠疫情并未影響承租人實際占有使用商業用房，但對承租人營收產生重大減損的，法院可依據公平原則酌情調整租金。因為本次疫情在不同地區的嚴重程度不同，并非所有行業都暫停營業，所以部分承租人是實際占有使用商業用房的，但因為疫情影響，部分商戶的經營受到重大影響，承擔巨額虧損，在此情形下法院可以酌情調整租金。 案例：大連鵬程假日大沐有限公司與大連正典表業有限公司房屋租賃合同糾紛案（案號：（2013）遼審二民抗字第14號）正典公司主張其因非典停止經營，解除與大連鵬程的房屋租賃合同。法院認為，因“非典”疫情和政府有關部門因此而下發的停止野生動物經營的通知，只是對正典公司的部分經營活動造成影響，尚不足以導致其與鵬程公司之間的租賃合同“直接”或“根本”不能履行，因此不能適用不可抗力。但正典公司在本案中的違約行為，畢竟與“非典”疫情的發生所導致的部分經營活動不能完全正常進行有一定的關系，且其自身也遭受了較大的經濟損失，故違約金的數額應適當減少給付，結合本案的實際情況，酌定為150000元為宜。大連市中級人民法院二審改判正典公司不承擔違約責任不當，本院予以糾正。 在上述案例中，法院就相應適用了公平原則，因承租人受到疫情影響產生較大的經濟損失，法院酌情調低其違約責任。因為本案中雙方的租賃合同已經解除，所以不涉及租金調整問題，但法院認為其對企業的營收造成重大減損而減少違約金，對于同受疫情影響下的租金減免也具有參考意義。 （二）居住用房 居住用房顧名思義為居住使用的房屋，不能從事經營活動。因居住用房不涉及營業，承租人一般不會因新冠疫情影響而產生無法使用的情況，所以一般不予免除租金。但若承租人在特殊情況下確實客觀上無法居住，法院可以按照公平原則處理，酌情減免租金。根據上海高院關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答（二）問題7的回復，疫情期間居住用房承租人可否免除房屋租金主要分為兩種情形討論： 1、出租人主動限制或房屋所在地管控措施導致承租人無法使用房屋的，可以減免租金 因為出租人主動限制或房屋所在地采取管控措施等導致承租人實際無法使用房屋的，承租人可以主張無法使用房屋期間租金減免。 例如，本次疫情正值春運，全國各地區人員流動量大，很多在外務工人員返鄉過節。在此情形下，部分在武漢務工人員，因武漢封城，節后無法及時返回武漢，若該務工人員在武漢有租房的，因武漢封城期間，承租人無法于春節后及時回到武漢并使用居住該房屋，若該承租人與出租人就該期間房屋租金產生糾紛的，法院可以酌情減免租金。 2、承租人存在感染新冠肺炎住院治療或被隔離等情形導致承租人無法使用房屋的，可以減免租金 承租人存在感染新冠肺炎住院治療或被隔離等無法使用房屋的客觀情形，也可以主張無法使用房屋期間的租金減免。 例如，新冠疫情來勢洶涌，武漢建設了火神山醫院等定點醫院收治新冠肺炎確診病患，若承租人不幸感染了新冠肺炎需在前述醫院住院治療或被隔離而無法居住使用承租房屋的，法院可以酌情減免租金。 三、新冠疫情期間房屋租金減免的實施步驟 （一）保留租賃房屋受疫情影響的相關證據 承租人應及時保留當事人住所地或合同履行地人民政府具體出臺的疫情應對措施，商業用房承租人可以保留有關防疫部門或機構發出的通知、指令，受疫情影響產生重大損失的相關證據，居住用房承租人可以保留有關基層單位、指定醫療單位出具的證明文件等。 （二）承租人應及時履行告知義務 受疫情影響需要減免租金，承租人應及時與出租人溝通，比如向出租人提交書面減免租金的溝通函等。承租人應盡量采用書面形式，如書面通知、郵件通知等多種形式發送通知，同時應注意保留通知發出以及合同相對方收到通知的相應證據，且應注意房屋租賃合同中是否存在對不可抗力通知時間的具體約定。 （三）簽署租金減免的補充協議 若雙方能友好協商，盡量友好協商。在雙方溝通中應及時保留溝通的結果，盡量采用書面形式確定溝通成果。若出租人同意承租人減免租金的，承租人應及時和出租人簽署書面補充協議，以免事后出租人反悔。 （四）向法院或者仲裁機構提起訴訟或仲裁 若雙方經協商，無法就新冠疫情期間租金的減免達成一致意見，承租人可根據租賃合同約定的爭議解決方式，向法院或者仲裁機構提起訴訟或仲裁，以維護其合法權益。 四、結語 新冠疫情影響下，滿足上文所述條件的承租人可以主張減免疫情期間的房屋租金。同時，出租人與承租人雙方也需堅持利益衡平原則，妥善化解矛盾糾紛，以共克時艱，共渡難關。
