追索小區公共收益訴訟常見爭議焦點解析
作者：劉俊科 2023-02-13近年來，隨著小區業主自治意識的逐步提高，成立業委會的覆蓋面也越來越廣，涉及小區全體業主的爭議及訴訟也呈上升趨勢，尤其是在小區物業服務企業更換過程中，對于小區公共收益的追索成為全體業主關注的焦點問題，甚至成為社會熱點事件。
本文依據相關法律規定，結合我們代理相關案件的實踐經驗，對追索小區公共收益訴訟案件中常見的爭議焦點：1、適格的原告；2、公共收益金額確定；3、公共維修費用的扣除、4、訴訟時效問題作部分梳理，以供相關當事方參考借鑒。
一、適格的原告
無論是《物權法》還是現在的《民法典》均明確規定了小區的公共收益歸全體業主所有。那么在追索小區公共收益訴訟中，原告如何確定呢？——按照現階段司法實踐，業主委員會一般作為此類案件的原告。 1、業委會具有民事訴訟主體資格 《最高人民法院關于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》（[2005]民立他字第8號）中的意見明確：根據《物業管理條例》規定，業主委員會是業主大會的執行機構，根據業主大會的授權對外代表業主進行民事活動，所產生的法律后果由全體業主承擔。業主委員會與他人發生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。 2、業委會作為適格原告的條件 根據《物業管理條例》第15條規定：業主委員會執行業主大會的決定事項。 及《民法典》第278條規定：有關共有和共同管理權利的其他重大事項由業主共同決定。因此，在追索小區公共收益訴訟中，在小區《議事規則》、《管理規約》中沒有明確授權的情況下，業委會要成為適格的原告，還應當取得業主大會的授權，即需要通過業主大會的決議。 這里需要說明的是：法院在審理追索小區公共收益訴訟中，對于授權業委會提起訴訟的業主大會決議一般僅做形式審查，如對于該業主大會決議提出實質性抗辯的，一般仍應通過業主撤銷權訴訟解決。
二、公共收益金額的確定
鑒于追索的公共收益往往時間跨度較長，相關財務資料并非由業委會持有，且涉及公共收益金額的證據又比較分散，因此公共收益金額的確定問題一直是此類案件的難點問題，甚至有些案件中出現確實無法查清公共收益具體金額的情況。那么在司法實踐中，一般如何來認定歸屬于業主的公共收益金額呢？對此，可以分解為以下兩個具體問題： （一） 公共收益總額的認定 要確定歸屬于小區業主共有的公共收益金額，首先要確定小區取得的公共收益的總額是多少，對此在訴訟中一般通過以下幾種方式確定： 1、已經公示公共收益或雙方進行對賬的； 根據物業管理的相關規定，物業服務企業有義務對公共收益的金額予以公示。在物業服務企業對歷年公共收益進行公示，且業委會在公示期間未對相關內容提出異議的情況下，法院一般不再接受業委會在訴訟中另行司法審價的申請。同時，如物業服務企業與業委會已經就公共收益金額進行過對賬確認，該對賬結果對雙方均具有法律約束力。 2、業委會提供相關證據證明； 對于無公示也未進行對賬的情況，根據“誰主張、誰舉證”的原則，業委會對證明相關公共收益金額承擔舉證責任。 就舉證程度而言，業委會不但需要舉證相關公共收益的產生，還需舉證證明公共收益的具體金額。因此業委會的舉證難度不小，在此就幾類常見的公共收益類型的舉證做簡要說明。 （1）利用公共部位供第三方經營產生的收益：如電梯、墻面廣告收益、設置快遞柜收益，通信運行商設置基站收益等，該部分公共收益可提供或申請法院調取相關合同以證明公共收益的具體金額。 （2）公共部位停車費收益：停車費收益一直是大多數小區公共收益的主要來源，但由于涉及時間長、人員多，在舉證方面存在不小困難。一般可通過向停車系統供應商調取相關數據，小區業主提供的收費收據或情況說明、物業工作人員的證人證言等方式對該部分公共收益進行舉證證明。 對于通過小區業主現有的車輛數量來推算停車費金額的主張，法院比較難以支持。【參考案例：（2020）滬01民終2210號】 3、司法審計 在現有證據無法充分證明公共收益金額的情況下，法院一般會要求業委會依法申請對公共收益金額進行司法審計。但對于追索小區公共收益案件而言，司法審計也存在明顯的局限性。 首先，審計的基礎材料并非由業委會持有，而是由物業服務企業持有，業委會很難確定該基礎資料的完整性。對于審計機構來說，其僅能根據提供的基礎材料開展審計工作，審計的結果也取決于基礎材料的完整性。 其次，一旦業委會申請通過司法審計來確定公共收益金額，該審計結果對雙方均具有約束力，法院一般以該審計結果作為認定公共收益金額的依據。 最后，一般審計機構開展工作前，業委會需要先行繳納審計費用，如在審計過程中，業委會申請撤回審計且法院也準許的情況下，審計費用一般不予退還。 4、根據已經查明的情況，由法院依法酌定。 對于已經查明公共收益產生，但無法充分舉證確定公共收益具體金額的情況，存在法院依法酌定具體金額的判決。【參考案例：（2019）滬01民終15281號】。 但作為原告，業委會不能完全依賴于法院依法酌定，對于基礎事實仍需要盡量舉證證明。如在無法舉證停車費具體金額的情況下，可通過舉證小區設置的固定停車位數量、上一年度停車費金額等方式，為法院酌定提供一定的事實依據。 （二）歸屬于全體業主的公共收益金額的認定 根據《民法典》282條的規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。那么歸屬于全體業主的公共收益如何確定呢？ 1、有約定從約定 《物業服務合同》中對公共收益分成比例有約定的，按照合同約定處理，即按照合同約定的比例確定物業服務企業收取的經營管理費用，剩余公共收益歸全體業主所有。需要注意的是：鑒于地方性法規中對于分成比例的限制性規定，《物業服務合同》中約定的歸屬于物業服務企業的經營管理費用不得高于該比例。 2、無約定，扣除相應成本費用 在《物業服務合同》中無約定的情況下，物業服務企業不得自行扣除相應公共收益，應對“合理成本”承擔舉證責任。該“合理成本”為取得公共收益而專項支出的經營管理成本，并非物業服務范圍內本身支出的成本。 在此需要進一步說明的是：對于歸屬于全體業主的公共收益，還應扣除物業服務企業繳納的對應部分的稅款。
三、公共維修費用的扣除
在追索小區公共收益訴訟中，物業服務企業往往會在答辯或反訴中提出扣除公共維修費用等主張或訴請，為此，法院是否可以基于物業服務企業的主張或訴請，直接在公共收益中扣減相應的支出呢？對此也存在不同的意見。 （一）不得扣除 在沒有業委會或業主大會同意扣除的情況下，小區日常的維修、保養屬于物業服務范圍內，相關費用已經包含在收取的物業費中；而物業的大修和專項維修費用應當由維修基金支付，故無論是日常的維修、保養還是大修、專項維修，物業服務企業均不能以收取的公共收益用于沖抵維修費用。【參考案例：（2019）滬0115民初73258號】。 （二）可以扣除 1、合同約定、業委會或業主大會同意扣除的； 對于《物業服務合同》中有明確約定、業委會或業主大會在訴訟前或審理過程中同意扣除的費用，法院在物業服務企業應當移交的公共收益中直接扣除。 2、合同未約定、業委會或業主大會未同意扣除的； 對于合同未約定，業委會或業主大會未同意扣除的情況下，在符合一定條件下從公共收益中扣除： （1） 公共維修的支出并非物業服務企業合同義務范圍內。 （2） 履行了相關程序 對于已經成立業委會的，公共維修費用的支出應當由業主大會決議，或者在授權范圍內取得業委會同意；在沒有成立業委會的情況下，物業服務企業應當提出維修實施方案，由物業所在地的居民委員會或者村民委員會組織征詢業主意見，經全體共用部分業主依法討論通過后，由物業服務企業組織實施。僅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的業主依法討論通過。 但對于發生危及房屋安全等緊急情況時，物業服務企業可立即采取應急防范措施，對住宅共用部位、共用設施設備進行維修、更新。 （3） 非開發商應承擔的責任 根據《上海市住宅物業管理規定》第71條的規定：建設單位未按照規定提出成立業主大會書面報告前，專項維修資金不得動用，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，應當由建設單位承擔物業維修責任。 因此，如存在上述情形的，物業服務企業主張扣除公共維修費用的，不予支持。【參考案例：（2022）滬02民終106號判決書】 綜上，我們認為：鑒于《物業管理條例》第54條關于公共收益應當主要用于補充專項維修資金的規定，同時各地方性規定中也明確了公共收益的主要用途，甚至明確了補充專項維修資金的比例下限，且小區《管理規約》中一般也會有相應約定，因此不應以物業的大修和專項維修費用應當由維修基金支付為由，直接駁回關于公共維修費用從公共收益中扣除的主張或訴請。 對于是否扣除及扣除金額問題，應結合款項的性質、是否履行了相應程序以及是否屬于建設單位應當承擔的責任等予以認定。
四、訴訟時效問題
《民法典》188條規定：向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。那么追索小區公共收益訴訟案件是否適用訴訟時效，如果適用訴訟時效從何時起算？在現有司法實踐中，對該問題存在不同的意見和認定。 （一）不適用訴訟時效 鑒于公共收益屬于全體業主共有，業委會基于公共收益所有權主張相關權利，并非行使債權請求權。因此，根據《民法典》第196條的規定，不適用訴訟時效。【參考案例：（2015）滬二中民二（民）終字第3029號】 （二）適用訴訟時效 追索小區公共收益訴訟案件如適用訴訟時效，那么訴訟時效從何時起算呢？概括而言，存在以下幾種認定： 1、小區業委會未成立的，從業委會成立之日起起算 鑒于追索小區公共收益訴訟的原告為業委會，因此，訴訟時效最早應當從業委會成立之日起算。 2、小區業委會已經成立的情況下，訴訟時效應當從業委會知道或應當知道權利受到損害之日，但對于具體的起算時間也存在不同的認定： （1） 從退場之日起起算 《民法典》第949條規定：物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會。對此，一些地方性物業管理條例或規定中，對于小區公共收益的移交問題有著明確的規定。如《上海市住宅物業管理規定》第50條規定：物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十日內，向建設單位或者業主委員會移交下列資料和財物： （三）公共收益的結余。 因此，基于上述規定，追索公共收益訴訟的訴訟時效從物業服務企業退場之日起計算。 （2） 從公共收益具體金額確定之日起算 由于公共收益一般由物業服務企業代為收取，如相關公共收益沒有進行結算或公示，業主或業委會對于公共收益的金額是不完全清楚（在不少訴訟中，公共收益的金額需要通過司法審計或法院根據現有證據作出認定），由此，追索公共收益訴訟的訴訟時效從公共收益具體金額確定之日起算。【參考案例：（2018）滬01民終10867號】 （3） 不同物業服務合同周期內的公共收益獨立計算訴訟時效。 對于與同一物業服務企業，連續簽訂多份物業服務合同的小區，每份物業服務合同約定的服務期限內的公共收益，并非同一債務且雙方應當及時結算相關費用，同時因為合同具有獨立性，相關合同的服務期限屆滿后，業委會應當提出相關主張。因此，不同物業服務合同周期內的公共收益獨立計算訴訟時效。【參考案例：（2020）滬0101民初8692號】 綜合相關判決來看，對于追索小區公共收益訴訟是否適用訴訟時效問題，主流意見仍為適用訴訟時效。因此，在業委會成立后應當及時主張相關權利。
