商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶里的資金可否執(zhí)行？
作者：張春光 2025-06-09商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶里的資金可否執(zhí)行？對此問題，《最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》（以下簡稱《通知》）作了非常務(wù)實的規(guī)定。
一、可以凍結(jié)
由《通知》第一條的“人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)及時通知當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門”和“開設(shè)監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行接到人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶指令時，應(yīng)當(dāng)立即辦理凍結(jié)手續(xù)”等規(guī)定可以看出，法院可以凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。做此規(guī)定，是因為在商品房工程竣工驗收后，商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶里的資金可能有結(jié)余，如果不凍結(jié)，則申請執(zhí)行人（含財產(chǎn)保全申請人）的權(quán)利無法得到保護(hù)。
二、只可以凍結(jié)，原則上不可以扣劃
對于一般的銀行賬戶，能凍結(jié)則能扣劃，但是商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶不是這樣。
根據(jù)《通知》第一條第三款的規(guī)定，除當(dāng)事人申請執(zhí)行因建設(shè)該商品房項目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件之外，在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項，人民法院不得采取扣劃措施。
三、凍結(jié)不影響監(jiān)管賬戶內(nèi)資金依法使用
是否商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被凍結(jié)了，在被凍結(jié)的額度內(nèi)就不能使用了？一般的銀行賬戶是這樣的，但是商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶不是這樣。
根據(jù)《通知》第二條第一款的規(guī)定，商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商品房建設(shè)工程款債權(quán)人、材料款債權(quán)人、租賃設(shè)備款債權(quán)人等請求以預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金支付工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等項目建設(shè)所需資金，或者購房人因購房合同解除申請退還購房款，經(jīng)項目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核同意的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)及時支付，并將付款情況及時向人民法院報告。
由上述規(guī)定也可以看出：（1）因工程建設(shè)、退還購房人購房款等而需要使用監(jiān)管賬戶里的資金的，經(jīng)相關(guān)部門審核，可以使用監(jiān)管賬戶里的資金，不受法院凍結(jié)的影響；（2）購房人如果起訴解除合同、退還購房款的，可以凍結(jié)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶且執(zhí)行階段可以扣劃商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶里的資金。
四、行政部門的“權(quán)責(zé)”很大
法院凍結(jié)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，不需要經(jīng)過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核同意，只需要在凍結(jié)后通知住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門即可。
但是，對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶里資金的使用，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門扮演的角色不是“協(xié)助執(zhí)行”，而是“審核”的角色。對于商品房建設(shè)工程款債權(quán)人等資金使用申請，經(jīng)項目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核同意的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)及時支付，并將付款情況及時向人民法院報告。此外，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)出具的保函，請求釋放預(yù)售資金監(jiān)管賬戶相應(yīng)額度資金的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以予以準(zhǔn)許。
當(dāng)然，權(quán)力大也就意味著責(zé)任重。
參考案例：安徽高院（2023）皖執(zhí)復(fù)67號案
