老年性癡呆人員無權(quán)處分其名下房產(chǎn)的法律效力研究
作者：葉成 2021-07-06前言
筆者近期代理了一件房屋買賣合同糾紛案件，涉及的爭議問題較為典型，包括老年性癡呆人員簽署合同效力如何認(rèn)定、繼承發(fā)生后無權(quán)處分的合同效力如何認(rèn)定、無權(quán)處分的物權(quán)效力如何認(rèn)定等，而且前述諸多問題競合使得案件法律關(guān)系頗為復(fù)雜。
作為購房人律師，筆者通過調(diào)研，現(xiàn)梳理所涉典型問題的研究成果，供諸位參考。
一、案情簡介 父母有五個子女且均已成年，父母在婚姻期間購置一套房產(chǎn)，登記在母親及兩個子女名下（以下簡稱“兩子女”）、登記為共同共有，另外三個子女（以下簡稱“三子女”）知曉。后父親去世，兩子女?dāng)y母親一起將房屋對外出售，房款已收到，且房屋已交付、過戶?，F(xiàn)三子女起訴母親、兩子女及購房人，以母親曾經(jīng)被療養(yǎng)院認(rèn)定為老年性癡呆及無權(quán)處分等為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效、購房人返還房屋等。 二、法律問題分析 （一）房屋權(quán)屬問題 本案需要先解決房屋權(quán)屬問題： 首先，根據(jù)《民法典》第二百零九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立以登記為生效要件，另根據(jù)《民法典》第一千零六十二條規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間一方所得財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。據(jù)此，在父母購置房產(chǎn)時，因房產(chǎn)登記在母親及兩子女名下并登記為共同共有，因此應(yīng)屬于父母、兩子女共同共有。 其次，根據(jù)《民法典》第一千一百二十六、一千一百二十七條規(guī)定，因父親并未留下遺囑，其去世后，其房產(chǎn)份額由母親及五個子女作為第一順序繼承人按照等份額繼承，即每個繼承人繼承父親房產(chǎn)份額的六分之一。根據(jù)《民法典》第二百三十條、第一千一百二十一條規(guī)定，繼承人自繼承開始時即父親死亡時取得物權(quán)。每個人享有份額存在差異，這里不再展開。 綜上，在父親死后，房產(chǎn)雖仍登記在母親及兩個子女名下，但房產(chǎn)屬于母親及五個子女共同共有。 （二）老年性癡呆人員處置房產(chǎn)的合同效力 1、老年性癡呆人員的行為能力 經(jīng)網(wǎng)絡(luò)檢索，老年性癡呆一般指阿爾茨海默病。阿爾茨海默?。ˋD）是一種起病隱匿的進(jìn)行性發(fā)展的神經(jīng)系統(tǒng)退行性疾病。臨床上以記憶障礙、失語、失用、失認(rèn)、視空間技能損害、執(zhí)行功能障礙以及人格和行為改變等全面性癡呆表現(xiàn)為特征，病因迄今未明。 由此可見，老年性癡呆屬于醫(yī)學(xué)稱謂，但在法律法規(guī)及司法解釋中，并未見關(guān)于老年性癡呆的界定，亦未專門規(guī)定如何認(rèn)定其行為能力。另外，法律推定成年人具有完全民事行為能力，而一旦被認(rèn)定為無民事行為能力或限制民事行為能力，既是對該成年人的一種保護方式，也將對其行使權(quán)利構(gòu)成限制，因此，我國《民事訴訟法》第一百八十七條至第一百九十條，專門規(guī)定了認(rèn)定自然人為無民事行為能力、限制民事行為能力案件的法定程序，其他機關(guān)無權(quán)進(jìn)行認(rèn)定。 綜上，僅憑醫(yī)院或養(yǎng)老醫(yī)療機構(gòu)的記載“老年性癡呆”的診斷書，無法推定患者為無民事行為能力或限制民事行為能力，而應(yīng)當(dāng)通過司法程序予以認(rèn)定。當(dāng)然，實踐中交易一方如果在相對方已表現(xiàn)出較為明顯的能夠引起一般人合理懷疑或認(rèn)為其行為能力受限的情形時，仍選擇忽視該情形并繼續(xù)進(jìn)行交易的，可能會被認(rèn)定存在應(yīng)知或存在過錯，此處不再展開。 2、訴訟中行為能力鑒定的關(guān)聯(lián)性 本案中，三子女在起訴后申請對于母親的行為能力進(jìn)行司法鑒定，但因為缺少母親在簽署合同當(dāng)時的足夠資料，鑒定機構(gòu)答復(fù)無法對簽署合同時行為能力進(jìn)行鑒定，而是以鑒定機構(gòu)接受委托后某一時點作為鑒定時點。經(jīng)鑒定母親在該時點為無民事行為能力。 筆者認(rèn)為，以某人行為能力受限為由主張所簽署合同效力存在瑕疵，需要具有因果關(guān)聯(lián)性，應(yīng)能夠說明該人在簽署合同時的行為能力狀態(tài)，以其他時間節(jié)點鑒定行為能力有無與簽署合同效力沒有關(guān)聯(lián)性。 但假設(shè)在簽訂合同前母親已經(jīng)被法院認(rèn)定為無民事行為能力，則其簽署房屋買賣合同的效力，應(yīng)具體分析是否有其他人員協(xié)助老年人談判、簽約，及該人員是否為依法指定的代理人：如果能證明母親的合法代理人單獨或共同簽字，或雖沒有簽字但參與簽約過程，均應(yīng)視為取得了有權(quán)代理人的認(rèn)可；否則，需要根據(jù)被認(rèn)定的行為能力類型認(rèn)定合同效力，即限制民事行為能力人簽署合同效力待定、無民事行為能力人簽署合同無效。如買賣合同最終被認(rèn)定無效，則雙方互負(fù)返還義務(wù)。 3、司法案例研究 上海一中院：(2018)滬01民終6699號 裁判規(guī)則：提出主張一方需要證明賣方在簽約時無民事行為能力。 裁判內(nèi)容：一審法院認(rèn)為，徐庚興、徐慧萍提供的證據(jù)未能證明買受人存有過錯，或與出賣人惡意串通損害其他共有人利益，亦未能證明嚴(yán)玲娣在簽訂買賣合同時無民事行為能力，故徐庚興、徐慧萍要求判令房屋買賣合同無效之主張，于法無據(jù)，不予支持。……本院認(rèn)為，徐庚興、徐慧萍并無證據(jù)證明嚴(yán)玲娣此時系無民事行為能力人，故徐庚興、徐慧萍以此為由要求確認(rèn)涉訴房屋買賣合同無效，缺乏相應(yīng)的事實依據(jù)。 廣西省高院：(2016)桂民再113號 裁判規(guī)則：老年癡呆不意味著無民事行為能力。 裁判內(nèi)容：從合同簽訂主體上判斷，雖然盧翠瓊患有老年癡呆癥，但這并不意味完全喪失民事行為能力。相反，盧翠瓊本人參與了簽約過程并在合同上簽名捺印，而李書欽則具有完全民事行為能力，其也在合同上簽名捺印，應(yīng)視為夫妻雙方對簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》已取得一致意見，而正和興公司也有理由相信是該夫妻雙方共同的意思表示。 廣東省高院：(2013)粵高法民一終字第18號 裁判規(guī)則：僅憑醫(yī)院病例不足以證明簽約時無民事行為能力。 裁判內(nèi)容：關(guān)于案涉《賣地協(xié)議》是否是陳思經(jīng)的真實意思表示的問題。陳思經(jīng)提供了珠江醫(yī)院的病歷稱其患有老年癡呆癥，但醫(yī)院病歷記載的內(nèi)容一般為患者的自我陳述以及醫(yī)生的初步診斷，這份病歷尚不足以證明陳思經(jīng)在簽訂合同時患有老年癡呆癥而喪失民事行為能力，故對陳思經(jīng)主張其患有老年癡呆癥，協(xié)議不是其真實意思表示的主張，本院不予采信。 綜上，提出主張一方應(yīng)舉證賣方在簽署合同時為無民事行為能力，而僅憑醫(yī)療機構(gòu)關(guān)于老年性癡呆的診斷記錄、病例，不足以證明賣方為無民事行為能力；即便起訴后再對賣方的行為能力進(jìn)行鑒定，也無法證明賣方在簽約時的行為能力狀態(tài)。 （三）部分共有人擅自處分房屋的合同效力 1、無權(quán)處分合同效力 已被廢止的《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！痹撘?guī)定實施后，司法實踐對于認(rèn)定無權(quán)處分合同效力一直存在爭議。 2012年頒布《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！痹摻忉尨_立了無權(quán)處分合同為有效的規(guī)則，即便2020年底修訂該司法解釋時刪除了該條文，但是基本規(guī)則被新的規(guī)定所沿用。 《民法典》第五百九十七條規(guī)定：“因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任?！备鶕?jù)該規(guī)定，其認(rèn)可無權(quán)處分合同有效，因為合同解除權(quán)建立在合同有效基礎(chǔ)上。因此，《民法典》沿襲了上述合同法解釋關(guān)于無權(quán)處分合同有效的規(guī)則。 2、司法案例研究 江蘇泰州中院：(2021)蘇12民終38號 裁判規(guī)則：出賣人不享有處分權(quán)，并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無效。 裁判內(nèi)容：《中華人民共和國民法典》第五百九十七條明確規(guī)定，因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)上述規(guī)定可知，出賣人并不享有處分權(quán)，并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無效。而買賣合同準(zhǔn)用于有償合同。故鮑錦生是否具有處分權(quán)并不必然導(dǎo)致合同無效。 廣東珠海香洲區(qū)法院：(2020)粵0402民初17687號 裁判規(guī)則：當(dāng)事人無處分權(quán)不影響合同的效力。 裁判內(nèi)容：依照《中華人民共和國民法典》第五百九十七條的規(guī)定：“因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。”及第六百四十六條的規(guī)定：“法律對其他有償合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。”，當(dāng)事人無處分權(quán)不影響合同的效力。 上海一中院：(2017)滬01民終905號 裁判規(guī)則：是否取得共有人同意不影響買賣合同效力。 裁判內(nèi)容：祝新元即便事實上沒有取得房屋共有人的授權(quán)，也不影響買賣合同在張埃與祝新元之間發(fā)生效力。 綜上，當(dāng)事人無權(quán)處分的，包括部分共有人擅自處分共有物情形，所簽訂的買賣合同有效。 （四）部分共有人擅自處分房屋的物權(quán)效力 1、物權(quán)行為的效力與善意取得問題 上述合同法解釋、民法典規(guī)定，實際上把物權(quán)變動原因和結(jié)果做出區(qū)分，即在買賣合同法律關(guān)系中，買賣合同是物權(quán)變動的原因行為，所有權(quán)轉(zhuǎn)移是物權(quán)變動的結(jié)果。出賣人不能取得所有權(quán)的后果是不發(fā)生物權(quán)變動的效力，但不影響物權(quán)變動的原因行為的買賣合同的效力。 但即便無權(quán)處分的買賣合同有效，因買賣合同中買受人取得的只能是出賣人有處分權(quán)的標(biāo)的物或權(quán)利，買受人無法依據(jù)與無權(quán)處分人簽訂的合同直接取得標(biāo)的物所有權(quán)，否則無異于造成真實權(quán)利人的物權(quán)隨時處于被無權(quán)他人任意處置的荒謬境地。本案中，針對母親及兩子女所出售的房屋，三子女亦享有共有權(quán)，因此，買受人無法直接依據(jù)合同約定取得完整的所有權(quán)，除非經(jīng)其他權(quán)利人追認(rèn)或出賣方事后取得完整的處分權(quán)，或者構(gòu)成善意取得。 在其他權(quán)利人追認(rèn)或出賣方事后取得完整的處分權(quán)之前，結(jié)合最高院（2016）最高法民再75號案例裁判規(guī)則，物權(quán)行為應(yīng)屬于效力待定狀態(tài)，達(dá)到前述條件時物權(quán)行為發(fā)生效力。但如果構(gòu)成善意取得，則物權(quán)行為也發(fā)生效力。 本案中，三子女的態(tài)度已經(jīng)表明其不會追認(rèn)或?qū)⒎课輽?quán)利轉(zhuǎn)讓給賣方，所以只能從善意取得角度進(jìn)一步分析。 2、善意取得的條件 根據(jù)《民法典》第三百一十一條規(guī)定，無權(quán)處分時買受人取得所有權(quán)的條件為： 一是受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意； 二是以合理的價格轉(zhuǎn)讓； 三是轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 上述條件中： 第一個條件，所謂受讓人善意，指受讓人無應(yīng)受責(zé)難的應(yīng)知或重大過失，《<民法典>物權(quán)編解釋（一）》第十四條規(guī)定：“受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。”該解釋第十五條、第十六條列舉了受讓人應(yīng)當(dāng)知道或重大過失的情形，作為認(rèn)定受讓人非善意的依據(jù)。受讓人并不負(fù)有證明其善意的舉證責(zé)任，但一般可通過舉證整個交易過程的合理公平來說明其善意以對抗對方提出非善意主張，而對方主張受讓方非善意的，根據(jù)《<民法典>物權(quán)編解釋（一）》第十四條第二款規(guī)定，應(yīng)舉證證明受讓方存在非善意情形。 第二個條件，所謂“合理價格”，《<民法典>物權(quán)編解釋（一）》第十八條規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定?！笨珊唵卫斫鉃樵谑袌鰞r上下合理范圍內(nèi)浮動，如有爭議可以采取司法鑒定方式。本案司法鑒定房屋價值比實際成交價高4.6%，屬于合理價格范圍。 第三個條件，通過不動產(chǎn)登記證書很容易判斷。 本案中，受讓價格合理、已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，且原告無法證明買受人非善意，因此，受讓方構(gòu)成善意取得，獲得了案涉房屋所有權(quán)。 3、司法案例研究 最高院：(2016)最高法民再75號 裁判規(guī)則：無權(quán)處分的物權(quán)行為原則上效力待定。 裁判內(nèi)容：無權(quán)處分的合同并不當(dāng)然無效，此類合同只要系雙方真實意思表示，其買賣合同的債權(quán)行為即為有效，但賣方向買方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的物權(quán)行為處于效力待定狀態(tài)，在經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或事后取得處分權(quán)時，物權(quán)行為生效。 綜上，無權(quán)處分時物權(quán)行為處于效力待定狀態(tài)，直至經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或事后取得處分權(quán)時物權(quán)行為生效，但如構(gòu)成善意取得也發(fā)生物權(quán)變動效力。 三、小結(jié) 本案中，三子女作為權(quán)利人，可以起訴無權(quán)處分人要求損害賠償，但其之所以要從合同效力、物權(quán)效力角度進(jìn)行起訴，可能是其代理律師尚未能深入研究本案法律問題即倉促提起訴訟，同時可能是一種訴訟策略，比如考慮兩子女已將購房款轉(zhuǎn)移因而直接起訴可能無法拿到款項，所以通過一并起訴購房人間接給兩子女施加壓力。但本案訴訟本身無法達(dá)到原告希望追回繼承財產(chǎn)份額的目的。 從防范法律風(fēng)險角度，在房屋買賣中，購房人及中介機構(gòu)均需要加以留意，以免因老年人家庭內(nèi)部糾紛，導(dǎo)致房屋中介及購房人被牽涉訴訟，不僅要耗費大量時間精力，還可能面臨一定風(fēng)險。 首先，作為購房人，遇到出售方為老年人時，最好留意老年人神志情況，進(jìn)行現(xiàn)場簽約，并留存一些圖片視頻證據(jù)。 其次，作為房屋中介機構(gòu)，需要重視并不斷完善業(yè)務(wù)合規(guī)流程，并應(yīng)勤勉盡責(zé)，不僅需要觀察老年人神志情況，還應(yīng)當(dāng)詢問老年人家庭子女情況，對老年人簽約等過程進(jìn)行錄音錄像，做好資料留存歸檔。 最后，如購房人或中介機構(gòu)在購房過程中發(fā)現(xiàn)可能存在法律風(fēng)險，應(yīng)及時暫停交易、協(xié)商處理，必要時可尋求專業(yè)律師的建議。
