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自2019年底始發的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情（“新冠疫情”）持續蔓延，給正常的市場經濟秩序帶來了重大影響，各類市場主體均遭受不同程度的損失。在此情況下，各政府機關相繼出臺不同政策通知，以穩定市場環境。

居家辦公期間，本團隊在新冠疫情期間接受了大量業主（出租方）關于租賃合同方面的法律咨詢，涉及租金減免、免租期、合同解除等多種問題。本文基于租賃合同關系，并結合實踐中客戶的相關需求，對新冠疫情在租賃合同履行過程中帶來的法律問題作以下總結分析：

一、     新冠疫情是否屬于不可抗力

由以上規定可明確：截止目前并無全國性文件出臺直接將新冠疫情認定為不可抗力事件，全國人大法工委也僅指出因為新冠疫情屬于公共衛生事件，政府也采取了相應防控措施，因此導致合同無法履行的，屬于不可抗力情形，并未直接認定新冠疫情為不可抗力事件。結合目前出臺的地方性文件，并參考最高院在“非典”疫情期間出臺的規定（該規定目前雖已失效，但因新冠疫情與“非典”疫情具有較高相似性，針對“非典”疫情而出臺的法律規定對處理新冠疫情期間履行合同產生的爭議仍然具有參考意義），我們認為新冠疫情在導致合同無法履行的特定情形下可以視為不可抗力事件，并按照不可抗力的免責條款處理合同當事人雙方權利義務，而并非絕對為“不可抗力”情形。廣東地區法院更是明確傾向于由合同當事人進行協商處理或按照公平原則處理新冠疫情下引起的合同糾紛。

因此，我們認為，只有在因政府采取疫情防控措施致使合同當事人根本無法履行合同，或者新冠疫情影響致使合同當事人無法履行合同才能按照《中華人民共和國合同法》(《合同法》)第一百一十七條和第一百一十八條有關“不可抗力”的規定認定為不可抗力，否則當事人不能主張“不可抗力”作為豁免合同義務的法定理由。

二、租賃合同當事人在合同中明確排除突發公共衛生事件不屬于不可抗力的條款是否有效

否。是否屬于不可抗力事件仍應按照《中華人民共和國民法總則》（《民法總則》）的三要素標準以及相關法律規定進行認定，如雙方在租賃合同中有類似條款約定則應屬于無效條款。但是，參照江蘇高院在《指導意見》中規定，我們認為，合同當事人因疫情防控導致糾紛，如果當事人就責任、損失承擔明確約定的，應優先依照當事人約定處理，沒有約定的情況下則適用公平原則處理。即合同僅能約定遇到“不可抗力”情形時的處理方式，但不能直接約定排除“不可抗力”的適用。

三、如因政府采取防控措施導致租賃合同無法履行，不可抗力期間如何計算

廣東省、市各級政府針對新冠疫情出臺的延遲復工，以及復工備案文件從法律層面而言屬于行政管理措施。參照湖北高院在《若干問題的解答》中關于“三、人民法院將新型冠狀病毒肺炎疫情認定為不可抗力，需要計算不可抗力起止時間的，具體應如何確定？”[i]的解答，在處理合同履行糾紛時，應針對不同合同履行情況來進行認定，一般而言，可以從廣東省政府決定啟動一級響應之日起（2020年1月24日）計算不可抗力期間，因為自該日起，省、市政府均需采取防控措施應對新冠疫情，實際上就會開始對承租方履行合同產生影響，而終止之日則為地方政府通知取消突發事件應急響應之日。

但在商業物業租賃合同中，絕大部分承租方基本權利受到實際影響應為完全無法正常經營之時（即政府明確不能提前復工之日起），因此，我們認為在商業物業租賃合同中將政府發布《企業復工和開學的通知》之日（2020年1月28日）作為不可抗力起算日更為合理（該通知發布后明確企業不得早于2月9日復工，實際上可視為1月28日至2月9日期間除通知明確允許復工的企業范圍外，其他企業均不得復工，而不論該企業是否按照國家法定節假日進行休假）。而因受新冠疫情影響，實際上出租方和承租方利益均會受損，有別于湖北省重點疫區的情況，在廣東省疫情受到控制的情況下，積極穩步推進復工也是重要舉措，因此，我們認為在商業物業租賃合同中，不可抗力截至日計算至2月9日較為恰當。

當然，我們認為，以上不可抗力起算日和截止日只有在因新冠疫情導致合同無法履行，且適用不可抗力規定的具體糾紛中，才能予以適用也才具備適用的必要。本文提出該計算方式是為解決具體案例中的爭議，并不意味著各類承租方均可以據此向出租方主張減免該期間租金甚至解除合同。

四、2020年春節假期的延長期間是否應計入不可抗力期間

2020年1月26日，國務院辦公廳發布《關于延長2020年春節假期的通知》（《延長春節假期通知》），將2020年春節假期延長至2020年2月2日（農歷正月初九），2月3日起正常上班。

該延長期間的法律性質應為休息日，在商事合同當事人正常履行合同期間，并不會對合同當事人雙方的權利義務造成實質影響，也不會成為雙方在此期間的免責事由。但因新冠疫情的發生，該延長期間包含在廣東省政府決定暫不予復工的期間，所以，我們認為該延長期間也屬于不可抗力計算期間。

五、承租方在新冠疫情期間是否無需繳納租金

否。按照前述法律規定，在處理租賃合同糾紛時也應首先適用公平原則，承租方并非必然無需繳納租金。按照廣東省政府《復工復產措施》的規定，政府為穩定企業復工，采取的措施是：業主為國有企業時，如果承租方受影響較大無法正常經營則應減免承租方租金；對于其他物業持有人則建議根據實際情況適當減免租金。

因此，該規定并未突破商業物業租賃合同中，承租方應繳納租金的基本義務，以及出租方提供租賃物業有權收取租金的基本權利。而且根據現行法律規定，在一方已經履行完合同義務時（出租方已經交付房屋給承租方使用），另一方的金錢支付義務不會因為“不可抗力”而得到豁免（即承租方仍需支付租金）。

只是基于當前形勢嚴峻，相關部門從經濟大局出發，認為如果承租方確因新冠疫情造成損失，建議出租方給予適當減免。但承租方仍應對要求減免租金的主張提供證據予以證實，出租方根據承租方的實際情況決定是否減免，以及減免幅度。并且，國有企業以外的出租方減免房租僅為政府建議行為，并不具備法律強制性。

下面，我們結合具體案例分析以上法律問題的運用：

例1：2020年1月23日，承租方與出租方簽訂房屋租賃合同，約定出租方將位于深圳的B商鋪出租給承租方用以商業經營，出租方給予承租方2020年1月31日至2020年3月31日兩個月的免租期（裝修期），計租期自2020年4月1日起算。如承租方未在2020年4月1日開業，則出租方有權解除雙方租賃合同。

問題：

1、承租方免租期是否應當順延？如果可以順延，順延期間是什么？

如上分析，1月28日（《企業復工和開學的通知》發布之日）至 2月9日期間，雙方租賃合同應被認定為“因政府對新冠疫情采取行政管理措施致使租賃合同無法履行”的情況。此時，承租方向出租方發函要求順延免租期具備合理性。

在承租方向出租方發出延期申請時，出租方應對承租方要求順延的免租期合理性進行審查，超出1月28日至2月9日期限范圍的其他期間，出租方一般無需順延。但我們建議出租方與承租方根據實際情況對順延期間進行商定，從而使租賃合同的履行更加順利，避免發生糾紛。

2、2月9日以后，如承租方申請復工未獲審批，是否有權要求繼續順延免租期？

若因承租方自身復工條件未達到要求導致承租方在2月9日后的復工申請未獲審批，該審批結果并非政府部門行政管制措施導致。因此，出租方有權自2月9日起繼續計算免租期，承租方不得據此主張順延。

但是，由于企業復工審批有一定的時限要求或不同地區對復工企業有一些其他具體要求（如深圳地區要求復工企業承諾如出現不合規范的情形導致出現確診病例，將依法依規承擔責任），建議出租方要求承租方提交已提出復工審批的證明文件（即證明承租方已經按要求提出復工申請，其已符合復工條件）。如承租方在政府部門要求的時限內提出，但審批機關未及時審批同意復工的，則建議出租方根據審批機關的審批期限合理確定中止計算免租期的期限，除此以外，其他期間均不停止計算免租期。

例2：2020年1月15日，承租方與出租方簽訂的商業物業租賃合同到期。按照雙方租賃合同，承租方應于2020年1月20日前騰空租賃房屋并交還給出租方，否則，承租方就應向出租方支付逾期占有使用費；并且，出租方有權自行清理騰空租賃房屋。

問題：

1、如承租方未在1月20日前騰空租賃房屋并交還給出租方，承租方是否可以免予繳納逾期占有使用費？

否。如1月20日前并未出現致使承租方無法履行合同的免責情形，承租方逾期未履行搬離義務應承擔相應違約責任。因為在1月20日前，廣東省政府機關尚未發布突發重大公共衛生事件相應的決定（1月24日發布），故該日期前實質并不涉及新冠疫情“不可抗力”的影響。

2、如雙方約定，承租方應于1月28日前騰空租賃房屋并交還給出租方，承租方是否可以免予繳納逾期占有使用費？

承租方可免予繳納1月29日至2月9日期間的逾期占有使用費，2月9日后，雙方應重新協商騰空租賃房屋期間。如未能協商一致，出租方應給予合理期間。協商期間或出租方給予的合理期間過后，如承租方仍逾期未騰空搬離，則應承擔相應逾期占有使用費。

例3：2020年2月1日，承租方與出租方簽訂的商業物業租賃合同到期。

問題：

1、雙方租賃合同期限是否應順延至2020年2月9日？

雙方租賃合同期限到期終止，無需順延至2020年2月9日，2月1日后承租方無需繳納租金。即新冠疫情對于租賃合同期限屆滿的約定沒有影響。

2、如雙方約定，承租方應于2020年2月5日前騰空租賃房屋并交還給出租方，逾期占有使用期間如何計算？

2月5日至2月9日期間，如上分析，該期間屬于新冠疫情“不可抗力”影響期間，該期間承租方無需繳納逾期占有使用費。自2月9日起開始計算承租方搬離期限，搬離期限雙方應協商一致，如無法協商一致的，出租方應給予承租方適當搬離期限。

3、若甲乙雙方租賃合同將在2020年5月31日到期終止，承租方是否有權要求提前解除租賃合同？

應結合雙方租賃合同簽署時間以及租賃合同約定的租賃期限進行分析，如因新冠疫情持續時間過長且占據大部分剩余租期，且承租方由于疫情原因已無法經營（如長期無法復工、員工位于疫區無法上班等），繼續履行合同確會對承租方存在明顯不公平的情況，承租方主張因“不可抗力”導致合同目的不能實現（無法正常經營）要求提前解除合同，該主張在法律上有可能會得到支持。該種情況下，建議雙方協商提前終止租賃合同。

4、承租方是否有權以“經營收入下降”為由要求免除租金，并要求單方解除租賃合同？

除符合前述第一部分“法律規定分析”的第五點情況外，承租方并不具有因為疫情爆發而免除租金的相關權利。且從租賃合同的長期性來看，承租方所主張的“經營收入下降”不屬于租賃合同目的不能實現的情形，出租方有權要求承租方繳納租金并繼續履行租賃合同。

因此，即便承租方受到疫情防控影響，但疫情防控與合同履行之間的因果關系仍然是判斷其是否能單方解除租賃合同的重要考量因素。只有在兩者之間存在直接因果關系且導致合同目的不能實現時，承租方才有權主張“不可抗力”行使法定解除權。

另外，若因疫情防控期間繼續履行合同確會給承租方造成重大損失，對承租方明顯不公平。依據《全國法院民商事審判工作會議紀要》[ii]（即《九民會議紀要》）第四十八條的規定，承租方也有權提起訴訟要求解除租賃合同，但此時不能免除承租方的違約責任。

需要說明的是，本文是立足于現行文件規范以及法律規定來進行的分析認定，不排除日后會有新的法律法規或政策性文件對新冠疫情期間合同履行糾紛如何處理作出新的安排。

且即便按照現行法律規定，一般情況下，在遇到新冠疫情這種全國性突發公共衛生事件且有可能構成合同履行過程中的“不可抗力”事件時，即使新冠疫情在具體個案中可能并不構成“不可抗力”，但法院在審查相關糾紛時，仍會側重于適用公平原則進行調整。尤其是部分承租方（比如影院、娛樂場所、餐飲）確會受到該次疫情的嚴重影響，如遇訴訟，法院一般會從公平角度考慮，行使自由裁量權采取酌情降低承租方租金數額，或者免除承租方在此期間因逾期支付租金等費用的違約責任等方式來衡平雙方權利義務。

因此，我們建議出租方根據不同承租方情況，采取“一事一議”的方式妥善處理合同各方權利義務，以共同協商為原則，一起“抗疫”，爭取雙贏。