軍產房在離婚、繼承訴訟中的財產分割規則探析
作者：洪小妹 2025-04-09作為兼具國防保障屬性與家庭財產功能的一類特殊不動產，軍產房因其產權配置受軍事行政管理規范與民事權利制度的雙重約束，在離婚、繼承訴訟中始終面臨“身份附隨性”與“財產獨立性”的價值張力。因軍產房的特殊性質，在涉及離婚、繼承案件中，軍產房的歸屬、如何分割等問題是軍人及其家屬普遍關注的問題。本文主要通過案例分析的方式，對軍產房在離婚、繼承案件中的分割問題進行初步探討。
一、軍產房的類型
軍產房，全稱為軍隊產權住房，目前法律法規未對軍產房作出明確規定，《中國人民解放軍房地產管理條例》第二條界定了廣義的軍隊房地產，即依法由軍隊使用管理的土地及其地上地下用于營房保障的建筑物、構筑物、附屬設施設備，以及其他附著物。軍隊房地產的權屬歸中央軍委，其土地使用權和建筑物、構筑物以及其他附著物的所有權，由總后勤部代表行使。
實踐中的軍產房，主要指狹義的軍產房，指用于軍人及軍人家屬居住使用的軍產房屋。軍產房的類型包括公寓住房、集資房、軍隊經濟適用住房、房改房等多種類型。一般軍產房的所有權歸軍隊所有，軍人及其家屬僅享有在該房屋上的使用權，但隨著軍隊住房政策的改革，部分軍產房的產權可歸屬于個人所有。
公寓住房，是指軍隊管理的主要用于保障現役軍官、文職干部和五級以上士官（以下簡稱軍隊在職人員）及其家屬居住的軍產房屋。軍隊公寓住房主要保障軍隊在職人員住用。該類房產由軍隊出資建議，所有權屬于軍隊，軍人及其家屬享有使用權。
集資房，軍隊在建房時收取現役軍人部分資金作為投資，房屋建成后產權歸軍隊所有。因該類房屋含有個人少量出資，因此在其退役后，個人與家屬享有使用權。
軍隊經濟適用住房，是指由軍隊單位組織建設，享受國家經濟適用住房建設劃撥土地、地方人民政府減免有關費用等優惠政策，建成后主要出售給軍隊人員的住房。購買軍隊經濟適用住房的，付清購房款后擁有全部產權。
軍隊房改房，一般指軍隊的公房參加房改后的房產，以成本價購買的房改房。所有權屬于購買者個人，可依法進入市場。根據《關于軍隊房改售房房地產登記有關問題的通知》（滬房地權〔1998〕878 號），個人購買的軍隊房改售房五年后，需進人市場買賣、交換、贈與必須符合售房協議中現定的條款，并經原售房單位蓋章同意。
二、軍產房所涉糾紛的管轄法院
如前文所述，軍產房的權屬一般歸屬于軍隊，部分情況下可歸個人所有。那么對于因軍產房相關的糾紛，普通法院是否有管轄權？
（一）不予受理的情形
根據《最高人民法院關于軍隊離退休干部騰退軍產房糾紛法院是否受理的復函》（〔1990〕民他字第56號）、《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》（法發〔1992〕38號）及《最高人民法院研究室關于人民法院是否受理涉及軍隊房地產騰退、拆遷安置糾紛案件的答復》（法研〔2003〕123號），涉及軍隊離退休干部安置、騰遷、對換住房等而發生的糾紛，屬于軍隊離退休干部轉由地方安置管理工作中的遺留問題及軍隊房地產騰退、拆遷安置而引起的糾紛，不屬于人民法院主管工作的范圍，當事人為此而提起訴訟的，人民法院應當依法不予受理或駁回起訴，并可告知其向有關部門申請解決。
（二）應當受理的情形
《最高人民法院關于中國人民解放軍北京軍區空軍司令部訴呂**等人騰退軍產房是否受理的答復意見》（〔2002〕民立他字第7號）明確，本案中呂**與中國人民解放軍北京軍區空軍司令部（簡稱司令部）在簽訂騰房協議時，已經退休并轉入地方，此時呂**與司令部之間已經不存在行政隸屬關系，是平等民事主體之間的合同關系。因此，司令部要求呂**及其子女騰房符合《民事訴訟法》第一百零八條的規定，人民法院應予以受理。
因此，我們理解，除上述明確不予受理的情形外，平等民事主體之間因軍產房產生的糾紛人民法院可受理。
三、婚家案件中軍產房分割的常見法律問題
軍產房由于軍人基于其特殊身份而獲得，再加上如前文所述，此類房屋的權屬具有特殊性，因此，在涉及離婚或繼承訴訟中，該等房屋的分割與一般商品房的分割不同，以下分析軍產房分割中的主要常見法律問題。
（一）軍產房是否屬于夫妻共同財產？
根據《民法典》及相關司法解釋并結合司法裁判案例，我們理解，如果軍產房系夫妻關系存續期間，軍人一方以夫妻共同財產購買并取得產權的，我們認為屬于夫妻共同財產。
根據《民法典》第一千零六十二條，夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金、勞務報酬；（二）生產、經營、投資的收益；（三）知識產權的收益；（四）繼承或者受贈的財產，但是本法第一千零六十三條第三項規定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第二十五條，婚姻關系存續期間，下列財產屬于民法典第一千零六十二條規定的“其他應當歸共同所有的財產”：（一）一方以個人財產投資取得的收益；（二）男女雙方實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積金；（三）男女雙方實際取得或者應當取得的基本養老金、破產安置補償費。
在（2020）京01民終1696號判決書中，北京市第一中級人民法院認為，訴爭房屋（李*依照單位房改政策以房改房（成本價）的方式取得的軍產房）系李*與張*婚姻關系存續期間購買并取得產權，應為夫妻共同財產，離婚后應由雙方平均享有，即各享有50％的份額。
（二）已取得產權的軍產房在離婚訴訟中如何分割？
對于在夫妻關系存續期間購買的軍產房，已經取得產權證書，屬于夫妻共同財產。在離婚訴訟中，法院會綜合考慮當事人的訴請、房屋的來源、依附于軍人的身份、職級等因素，判決平均分割或判決歸軍人一方所有，給予另一方折價款的不同情形。
在（2020）京01民終1696號判決書中，北京市第一中級人民法院認為，訴爭房屋（李*依照單位房改政策以房改房（成本價）的方式取得的軍產房）系李*與張*婚姻關系存續期間購買并取得產權，故應屬于夫妻共同財產，離婚時應由雙方按份共有，即各占50％份額。因雙方對于訴爭房屋的價值無法達成一致，故一審法院酌情判定訴爭房屋由李*、張*共同使用，其中西南臥室及室內陽臺由張*居住使用，東南臥室及西北雜物間由李*居住使用，客廳、廚房、衛生間由雙方共同使用并無不當，本院予以維持。
在（2013）朝民初字第20779號判決書中，北京市朝陽區人民法院認為，1005號房屋（系×分配的房改房）登記于卜*名下，考慮到房屋來源及依附于卜*職級而調整之情況（卜*提交中國人民解放軍×部×局住房制度政策改革領導小組辦公室出具的證明，欲證明卜*×職務晉升后，可以調整相應職級面積住房，住房調整時，1505號房屋必須交回中直管理局），判歸卜*所有為宜。603號房屋與1002號房屋均登記于王×名下，且房屋購置及掌控使用均由王×負責，故判歸王×所有。本院以三套房屋評估價值為據，綜合考慮雙方實際情況并遵循照顧女方權益原則酌情判處卜*給付王×房屋折價款的數額。
（三）未取得產權的軍產房在離婚訴訟中如何分割？
對于在夫妻關系存續期間購買的軍產房，尚未取得產權證書或僅享有居住使用權、產權仍歸屬于軍隊，能否認定為夫妻共同財產？在離婚訴訟中能否要求分割呢？經總結相關司法案例，我們傾向于認為，房屋使用權應認定為夫妻共同財產，當事人有權要求法院對使用權進行分割，法院會綜合考慮財產的取得方式、實際占用情況、是否有其他居所及照顧婦女兒童的合法權益等因素，判決共同使用或由一方使用并給予另一方補償款；如要求法院對所有權進行分割，法院或不予受理該部分訴請。
在（2022）京02民終4979號判決書中，北京市第二中級人民法院認為，根據已查明的事實，張*在與楊*夫妻關系存續期間購買了涉案房屋及配套地下室、地下車位，并取得使用權，但因上述財產系軍隊產權，暫未取得所有權證，故現階段無法對涉案房屋及配套地下室、地下車位的產權進行分割。一審法院判決涉案房屋及配套地下室、地下車位由張*使用，并由張*給付楊*相應補償款，充分考慮了上述財產的取得方式、實際占用情況、生活便利等諸多因素，處理方式并無不當，本院對此不持異議。
在（2015）一中民終字第07997號判決書中，北京市第一中級人民法院認為，房屋系單位分配給吳*租用的部隊公寓房，吳*不享有所有權，吳*雖提供905號文件作為依據，但從該文件內容看，并不能證明吳*的主張。故原審法院考慮到吳*與苗*離婚后，苗*并無其他房屋可以居住，為了照顧婦女兒童的合法權益，在吳*承租使用房屋期間，苗*仍有權與吳*共同使用該套房屋，并據此確定的居住方式，并無不當，本院予以維持。
在（2020）遼0181民初208號判決書中，遼寧省新民市人民法院認為，對于位于沈陽市沈河區的房屋，因被告提供的《房屋使用證》中記載產權單位為“沈陽炮兵學院”，該房為軍產房，原、被告并非產權人，故本院對該房不予分割。
（四）已取得產權的軍產房能否進行產權變更？
經總結相關司法案例并經筆者分別咨詢上海市楊浦區、長寧區不動產登記中心（軍產房系屬地不動產登記中心辦理出證、變更等事項），我們傾向于認為，雖軍產房登記在個人名下，但囿于政策原因不得上市交易，目前可通過離婚或繼承的方式進行產權變更。單持法院判決能否直接進行變更？實踐中，不同不動產登記中心要求不一，或還需當事人一方軍隊開具相關證明。
在（2023）滬0105民初40197號判決書中，上海市長寧區人民法院認為，因虹橋路房產系軍隊房改房，根據現有政策不得上市交易，由原、被告按份共有為宜。現登記在被繼承人燕某3名下的上海市長寧區42幢302室房產歸原告燕某1、被告燕某2繼承所有，其中原告燕某1繼承所有六分之一產權份額，被告燕某2繼承所有六分之五產權份額，原告燕某1、被告燕某2應于本判決生效之日起三十日內相互配合辦理上址房產產權變更登記手續。
在（2019）京01民終4899號判決書中，北京市第一中級人民法院認為，本案審理過程中，法院依職權至北京市政務服務中心不動產登記事務中心就涉案房屋的性質及相關問題進行調查，該中心軍產科工作人員表示涉案房屋系軍隊房改成本價出售房屋，無法上市交易，無法買賣、贈與，僅能通過離婚和繼承的方式進行房屋產權的變更。
（五）軍產房能否作為遺產繼承？
根據《軍隊現有住房出售管理辦法》，我們理解，已取得產權的軍產房可以作為遺產繼承，如購房者在取得產權前去世的，繼承人可以繼承合同權益。但在實踐中，存在法院判決各繼承人按份共有或法院認為房產暫無法上市交易，故對該等訴請不予處理的不同情形。
《軍隊現有住房出售管理辦法》規定，按經濟適用住房價格或者房改成本價購買的現有住房，購房者擁有全部產權；購房者去世后，由其合法繼承人或受遺贈人繼承相應的權利義務。無合法繼承人或受遺贈人的，住房由售房單位按法律程序接管，其他任何單位或個人不得侵占。
在（2023）滬0105民初40197號判決書中，上海市長寧區人民法院認為，因虹橋路房產系軍隊房改房，根據現有政策不得上市交易，由原、被告按份共有為宜。現登記在被繼承人燕某3名下的上海市長寧區42幢302室房產歸原告燕某1、被告燕某2繼承所有，其中原告燕某1繼承所有六分之一產權份額，被告燕某2繼承所有六分之五產權份額，原告燕某1、被告燕某2應于本判決生效之日起三十日內相互配合辦理上址房產產權變更登記手續。
在（2022）滬0104民初6048號判決書中，上海市徐匯區人民法院認為，系爭房屋由于原系軍產性質，根據相關政策，現暫無法上市交易，故本案暫不具備處理條件，待相關政策出臺，具備上市交易條件時，當事人可以協商處理或者另案訴訟解決。
在（2021）京0105民初72046號判決書中，北京市朝陽區人民法院認為，《軍隊新建住房出售協議書》及購房證明均載明涉案房屋的銷售對象為潘某，因潘某已去世，《軍隊新建住房出售協議書》由潘**代潘某辦理購房的相關手續，故《軍隊新建住房出售協議書》項下涉案房屋的權利義務由繼承人潘**、潘**、潘**、潘**、趙*繼承。因涉案房屋未取得產權證書，房屋所有權尚未確認，故對《軍隊新建住房出售協議書》項下涉案房屋合同權益予以分割。
（六）軍產房份額持有人能否請求法院進行分割？
已經通過繼承取得了軍產房部分份額，份額持有人能否訴請法院進行分割？根據《民法典》關于按份共有的規定，我們理解按份共有人可隨時請求分割。但在實踐中，不同法院對于軍產房是否能以折價的方式進行分割持不同意見，同時，法院會結合當事人的訴請等情況進行裁判。
《民法典》第三百零三條：共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。
在（2024）滬0109民初12478號判決書中，上海市虹口區人民法院認為，共有人對共有的不動產分割沒有約定或者約定不明的，按份共有人可以隨時請求分割。現系爭房屋由孫**、孫**、孫**按份共有，其中孫**占6/8份額、孫**占1/8份額、孫**占1/8份額，雙方對該房屋分割沒有進行過約定，孫**作為按份共有人可以隨時請求分割。孫**辯稱系爭房屋屬于軍隊售房，不能買賣，但本案系共有人之間的共有物分割糾紛，有別于房屋買賣，對孫**的上述意見，本院不予支持。根據本案當事人的實際情況及系爭房屋的產權比例、實際使用等情況，本院確認系爭房屋產權歸孫**所有，由孫**向孫**、孫**支付房屋折價款。
在（2023）京01民終2129號判決書中，北京市第一中級人民法院認為，法院生效民事調解書已確認，涉案房屋由周**繼承60%份額，由周**繼承40%份額。鑒于涉案房屋為軍產房，暫不能對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割，一審法院考慮到周**一家長期居住在涉案房屋，周**另有其他房屋的情況，本著有利于生活需要的原則，酌情確定涉案房屋內的西北房屋一間由周**居住使用，東南房屋一間、西南房屋一間由周**居住使用，客廳、衛生間、廚房共同使用并無不當，本院予以確認。
總結
軍產房在離婚、繼承訴訟中的財產分割問題，本質上映射了軍事管理規范與民事權利體系的制度性調適困境。通過司法實踐分析可見，其核心爭議在于如何衡平軍人職業身份的特殊保障需求與家庭成員合法財產權益的正當訴求。由于軍產房的特殊性質，在離婚糾紛中對于軍產房的分割并未形成完全統一的裁判觀點，法官在審理該類案件中，一般會綜合房屋的產權歸屬、軍隊的意見、財產的取得方式、實際占用情況、照顧女方權益原則等因素視具體案情而進行裁判。
