我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的法律解構(gòu)與分析
作者：曹巖 施宇光 2022-07-032020年4月，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)了我國的公募基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 試點(diǎn)。基礎(chǔ)設(shè)施REITs是基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新，也是不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段，兼具了債券的穩(wěn)定性和股票的增長性，因此對(duì)于提升基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域市場(chǎng)化水平、廣泛吸引社會(huì)資金，盤活存量資產(chǎn)、防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，都具有十分重要的意義和作用。
2022年6月21日首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品限售份額解禁日已經(jīng)到來，從市場(chǎng)整體來看，此次限售解禁規(guī)模超過現(xiàn)有流通份額的一倍之多，市場(chǎng)供給將大幅提升，因此公眾投資者和機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注度也日漸升溫。此外，滬深證券交易所近期在2022年5月31日也制定并發(fā)布了《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》，支持已上市REITs通過擴(kuò)募等方式收購資產(chǎn)，加大REITs市場(chǎng)建設(shè)力度，著力推動(dòng)多層次資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。這也意味著REITs市場(chǎng)化程度進(jìn)一步加深，有利于優(yōu)化投資組合，更好地形成投融資良性循環(huán)。2022年6月30日，上交所又發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮資產(chǎn)證券化市場(chǎng)功能支持企業(yè)盤活存量資產(chǎn)的通知》，這也與基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量資產(chǎn)的功能不約而同。
一、我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)法規(guī)政策
我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs主要相關(guān)法規(guī)政策 名稱 發(fā)布部門 時(shí)間 相關(guān)內(nèi)容 《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》 中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委 2020年4月 主要對(duì)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的意義、原則、工作安排、REITs試點(diǎn)項(xiàng)目要求等進(jìn)行規(guī)范。高度重視，切實(shí)做好試點(diǎn)項(xiàng)目組織申報(bào)工作；聚焦重點(diǎn)，準(zhǔn)確把握試點(diǎn)項(xiàng)目的地區(qū)和行業(yè)范圍；確保試點(diǎn)項(xiàng)目滿足基本條件等。 《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資[2020]586號(hào)） 國家發(fā)改委 2020年7月 主要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的地區(qū)和行業(yè)范圍、基本條件、申請(qǐng)材料要求、申報(bào)程序、項(xiàng)目合規(guī)性審查等進(jìn)行規(guī)范。 《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（“《公募REITs指引》”） 中國證監(jiān)會(huì) 2020年8月 對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品定義、產(chǎn)品注冊(cè)、基金份額發(fā)售、參與主體資質(zhì)與職責(zé)、投資運(yùn)作、項(xiàng)目管理、監(jiān)督管理、信息披露等方面進(jìn)行了規(guī)范。 《關(guān)于做好第一批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》 國家發(fā)改委 2020年9月 主要對(duì)申報(bào)項(xiàng)目條件、工作要求等方面進(jìn)行了規(guī)范。 《關(guān)于建立全國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目庫的通知》 國家發(fā)改委 2021年1月 主要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的儲(chǔ)備管理、入庫項(xiàng)目條件、梳理和報(bào)送工作、政策支持和協(xié)調(diào)服務(wù)進(jìn)行規(guī)范。 《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》 滬深交易所 2021年1月 主要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申請(qǐng)條件與確認(rèn)程序、發(fā)售、上市與交易、存續(xù)期管理、自律監(jiān)管等進(jìn)行了規(guī)范。 《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）》 滬深交易所 2021年1月 主要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的參與機(jī)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、評(píng)估與現(xiàn)金流、交易結(jié)構(gòu)、運(yùn)作管理安排等進(jìn)行了規(guī)范。 《國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)）（“《進(jìn)一步做好REITs試點(diǎn)的通知》”） 國家發(fā)改委 2021年6月 強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)支持引導(dǎo)、加強(qiáng)項(xiàng)目管理和協(xié)調(diào)服務(wù)、嚴(yán)把項(xiàng)目質(zhì)量、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs長期健康發(fā)展，并且加強(qiáng)部門協(xié)作和政策。 《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》 國家發(fā)改委 2021年6月 主要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)區(qū)域和行業(yè)范圍、項(xiàng)目基本條件、申報(bào)材料要求、項(xiàng)目申報(bào)程序、項(xiàng)目審查內(nèi)容、中介機(jī)構(gòu)要求、其他工作要求等方面進(jìn)行規(guī)范。 《關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》 國家發(fā)改委 2021年12月 進(jìn)一步加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，推動(dòng)盤活存量資產(chǎn)、形成投資良性循環(huán)。 《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號(hào)—新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》 滬深交易所 2022年5月 支持上市REITs通過擴(kuò)募等方式收購資產(chǎn)，加大REITs市場(chǎng)建設(shè)力度，著力推動(dòng)多層次資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。為進(jìn)一步深入推進(jìn)公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）試點(diǎn)，規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及擴(kuò)募發(fā)售等行為，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)長期健康發(fā)展，保護(hù)投資者合法權(quán)益。 《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮資產(chǎn)證券化市場(chǎng)功能支持企業(yè)盤活存量資產(chǎn)的通知》 上交所 2022年6月 指出要?jiǎng)?chuàng)新拓展資產(chǎn)證券化盤活存量方；突出資產(chǎn)信用，加強(qiáng)完善資產(chǎn)證券化投資者保護(hù)機(jī)制；加大融資服務(wù)，優(yōu)化強(qiáng)化資產(chǎn)證券化市場(chǎng)支持舉措。
二、我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs概述及市場(chǎng)現(xiàn)狀
REITs是房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts）的簡稱，我國的基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 是在證券交易所公開發(fā)行交易，通過資產(chǎn)證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或權(quán)益，轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的、可上市交易的標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)益型、強(qiáng)制分紅的封閉式公募基金。基礎(chǔ)設(shè)施 REITs的實(shí)質(zhì)是成熟基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的上市，是存量資產(chǎn)的盤活。 根據(jù)中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》和配套業(yè)務(wù)規(guī)則，標(biāo)準(zhǔn)交易結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)設(shè)施 REITs（公募基金產(chǎn)品）—專項(xiàng)計(jì)劃（資產(chǎn)支持證券，簡稱“ABS”）—基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司（SPV）的三級(jí)結(jié)構(gòu)。即由符合條件的取得公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司，依法依規(guī)設(shè)立公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)注冊(cè)后，公開發(fā)售基金份額募集資金，通過購買同一實(shí)際控制人所屬的管理人設(shè)立發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，完成對(duì)標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施的收購，開展基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 業(yè)務(wù)。 自2020年以來，國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會(huì)等多個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)已累計(jì)出臺(tái)了一系列的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相關(guān)的配套法律法規(guī)及規(guī)范，使得基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs監(jiān)管規(guī)則框架已經(jīng)基本搭建。基礎(chǔ)設(shè)施REITs在申報(bào)、審核、發(fā)行、存續(xù)期管理等環(huán)節(jié)制度均做到了有法可依。隨著國金鐵建重慶渝遂高速公路項(xiàng)目在2022年6月21日的正式發(fā)售，截止目前，全市場(chǎng)共發(fā)行了13只公募REITs產(chǎn)品，合計(jì)發(fā)行規(guī)模超458億元。其中根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型不同，13只公募REITs產(chǎn)品可概況分為產(chǎn)權(quán)類（包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)和倉儲(chǔ)物流園區(qū)產(chǎn)權(quán)，其中產(chǎn)權(quán)園區(qū)類4只，倉儲(chǔ)物流類2只）、收費(fèi)公路類（5只）、經(jīng)營權(quán)類（2只），具體如下：
項(xiàng)目名稱 類別 行業(yè) 底層資產(chǎn) 華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目（“華安張江光大園項(xiàng)目”，基金代碼508000） 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 張江光大園，位于上海市浦東新區(qū)張江科學(xué)城集成電路產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)；主要收入來源為租賃及物業(yè)管理費(fèi)收入 東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目（“東吳蘇州產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目”，基金代碼508027） 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 國際科技園五期B區(qū)和2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目，均位于蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)；主要收入來源為租金收入、物業(yè)費(fèi)收入及停車費(fèi)收入 博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目（“博時(shí)蛇口產(chǎn)園項(xiàng)目”，基金代碼180101） 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)走｛豆為產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公的萬海大廈和萬融大廈；主要收入來源為物業(yè)租賃收入、物業(yè)管理費(fèi)、車｛豆收入、廣告收入等 建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目（“建信中關(guān)村項(xiàng)目”，基金代碼508099） 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓項(xiàng)目、協(xié)同中心4號(hào)樓項(xiàng)目和孵化加速器項(xiàng)目，均位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村軟件園內(nèi)；主要收入來源為租金收入、物業(yè)費(fèi)收入及停車費(fèi)收入 紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目（“紅土創(chuàng)新鹽田港項(xiàng)目”，基金代碼180301） 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 倉儲(chǔ)物流 現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目，位于深圳市鹽田區(qū)鹽田綜合保稅區(qū)北區(qū)，鄰近鹽田港碼頭。項(xiàng)目包括4座倉庫、1棟綜合辦公樓及1 座氣瓶站， 各倉庫通過連廊和行車道相互連通，均為高標(biāo)準(zhǔn)多層坡道庫；主要收入來源為租金和綜合管理服務(wù)費(fèi)收入 中金普洛斯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目（“中金普洛斯項(xiàng)目”，基金代碼508056)。 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 倉儲(chǔ)物流 7個(gè)倉儲(chǔ)物流園，分布于京津冀、長三角、大灣區(qū)三大城市群，建筑面積合計(jì)約704,988平方米；主要收入來源為租金和管理費(fèi)收入 浙商證券滬杭甬杭徽高速封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目（“浙商杭徽高速項(xiàng)目”，基金代碼508001）。 特許經(jīng)營權(quán) 高速公路 杭徽高速公路浙江段（全長122.245公里）及其相關(guān)構(gòu)筑物資產(chǎn)組的收費(fèi)權(quán)； 主要收入來源于高速公路通行費(fèi)收入 平安廣州廣河高速項(xiàng)目（ “平安廣州廣河高速項(xiàng)目”，基金代碼180201） 特許經(jīng)營權(quán) 高速公路 廣州至河源高速公路廣州段項(xiàng)目，全長70.754公里；主要收入來源為高速通行費(fèi)收入等高速公路運(yùn)營收入 華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目（“華夏越秀高速項(xiàng)目”，基金代碼180202） 特許經(jīng)營權(quán) 高速公路 漢孝高速公路（由漢孝高速公路主線路和機(jī)場(chǎng)北連接線組成），全長35.996公里；主要收入來源為車輛通行費(fèi)收入、廣告費(fèi)收入、與服務(wù)設(shè)施等相關(guān)的租賃收入等 華夏中國交建高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目（“華夏中國交建項(xiàng)目”，基金代碼508018） 特許經(jīng)營權(quán) 高速公路 武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段及其附屬設(shè)施；主要收入來源為車輛通行費(fèi)收入、服務(wù)區(qū)經(jīng)營權(quán)承包費(fèi)收入收費(fèi)站燈箱廣告位出租收入等 國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目（“國金鐵建重慶渝遂高速公路項(xiàng)目”，基金代碼508008） 特許經(jīng)營權(quán) 高速公路 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括（1）渝遂高速（重慶段）特許經(jīng)營權(quán)；以及（2）基于特許經(jīng)營權(quán)而投資建設(shè)和擁有的渝遂高速（重慶段）資產(chǎn)。主要收入來源為車輛通行費(fèi)、租金等收入。 中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目（“中航首鋼生物質(zhì)項(xiàng)目”，基金代碼180801) 特許經(jīng)營權(quán) 生態(tài)環(huán)保 生物質(zhì)能源項(xiàng)目、殘?jiān)鼤捍鎴?chǎng)項(xiàng)目、餐廚項(xiàng)目，位于北京市門頭溝區(qū)；收入來源為垃圾處理服務(wù)費(fèi)、發(fā)電收入及餐廚垃圾收運(yùn)、處置費(fèi) 富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目（“富國首創(chuàng)水務(wù)項(xiàng)目”，基金代碼508006） 特許經(jīng)營權(quán) 生態(tài)環(huán)保 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括深圳市福永、松崗、公明水質(zhì)凈化廠BOT特許經(jīng)營項(xiàng)目及合肥市十五里河污水處理廠PPP項(xiàng)目2個(gè)子項(xiàng)目， 主要收入來源為項(xiàng)目形成的污水處理費(fèi)收入
三、我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的法律框架
（一）基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目基本條件 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確 發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)當(dāng)依法合規(guī)直接或間接擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或經(jīng)營收益權(quán)，項(xiàng)目公司依法持有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的底層資產(chǎn)。此外監(jiān)管部門還要求基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目不存在重大經(jīng)濟(jì)或法律糾紛。 根據(jù)“586號(hào)文”《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》要求，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目滿足基本條件：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確。“958號(hào)文”附件 《REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》第2條規(guī)定：“項(xiàng)目應(yīng)成熟穩(wěn)定，滿足以下條件：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)直接或間接擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或經(jīng)營收益權(quán)。項(xiàng)目公司依法持有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)。”《公募REITs指引》第8條亦規(guī)定：“基礎(chǔ)設(shè)施基金擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：原始權(quán)益人享有完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利，不存在重大經(jīng)濟(jì)或法律糾紛。” 不得存在抵押、質(zhì)押等權(quán)利限制 基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目不得存在例如抵押、質(zhì)押等權(quán)利限制，但基礎(chǔ)設(shè)施基金成立后能夠解除權(quán)利限制的除外。《公募REITs指引》第8條規(guī)定：“基礎(chǔ)設(shè)施基金擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：……不存在他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金成立后能夠解除他項(xiàng)權(quán)利的除外” 土地使用依法合規(guī) 《進(jìn)一步做好REITs試點(diǎn)的通知》將項(xiàng)目按照是否屬于“特許經(jīng)營和PPP類項(xiàng)目”進(jìn)行了分類，并就“特許經(jīng)營和PPP類項(xiàng)目”涉及的土地處理作出了專門要求。 1.項(xiàng)目公司擁有土地使用權(quán)的非 PPP（含特許經(jīng)營）類項(xiàng)目： （1）項(xiàng)目以劃撥方式取得土地使用權(quán)，土地所在地的市（縣）人民政府或自然資源行政主管部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 無異議；（2）項(xiàng)目以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)，原土地出讓合同簽署機(jī)構(gòu)（或按現(xiàn)行規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)的機(jī)構(gòu)）應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 無異議；（3）項(xiàng)目以招拍掛出讓或二級(jí)市場(chǎng)交易方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)說明取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓（轉(zhuǎn)讓）方、取得時(shí)間及相關(guān)前置審批事項(xiàng)。 2.對(duì)項(xiàng)目公司擁有土地使用權(quán)的 PPP（含特許經(jīng)營）類項(xiàng)目 “958號(hào)文”附件《REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》對(duì)PPP（含特許經(jīng)營）類項(xiàng)目作了進(jìn)一步要求，發(fā)起人（原始權(quán)益人）和基金管理人應(yīng)就土地使用權(quán)作出包含以下內(nèi)容的承諾：項(xiàng)目估值中不含項(xiàng)目使用土地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值，基金存續(xù)期間不轉(zhuǎn)移項(xiàng)目涉及土地的使用權(quán)（政府相關(guān)部門另有要求的除外），基金清算時(shí)或特許經(jīng)營權(quán)等相關(guān)權(quán)利到期時(shí)將按照特許經(jīng)營權(quán)等協(xié)議約定以及政府相關(guān)部門的要求處理相關(guān)土地使用權(quán)。 3.項(xiàng)目公司不擁有土地使用權(quán)的項(xiàng)目 應(yīng)說明土地使用權(quán)擁有人取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓（轉(zhuǎn)讓）方和取得時(shí)間等相關(guān)情況，土地使用權(quán)擁有人與項(xiàng)目公司之間的關(guān)系，以及說明項(xiàng)目公司使用土地的具體方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限，分析使用成本的合理性，并提供相關(guān)證明材料。 （二）基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目審核流程 項(xiàng)目入庫階段 對(duì)符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目應(yīng)納入發(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫。根據(jù)《建立REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫的通知》第4條規(guī)定：向國家發(fā)改委推薦的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，應(yīng)從儲(chǔ)備庫中統(tǒng)一選取，未入庫項(xiàng)目不得推薦。 根據(jù)《建立REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫的通知》第3條，入庫項(xiàng)目主要分為三類（意向項(xiàng)目、儲(chǔ)備項(xiàng)目、存續(xù)項(xiàng)目），分別滿足以下條件： （1）意向項(xiàng)目：該項(xiàng)目應(yīng)屬于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，基本符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行條件，原始權(quán)益人具有發(fā)行REITs產(chǎn)品的明確意向。 （2）儲(chǔ)備項(xiàng)目：項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）已正式啟動(dòng)發(fā)行REITs產(chǎn)品準(zhǔn)備工作，且項(xiàng)目應(yīng)符合中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作有關(guān)要求和規(guī)定。 （3）存續(xù)項(xiàng)目：該項(xiàng)目已成功發(fā)行REITs產(chǎn)品。 項(xiàng)目入圍階段 項(xiàng)目入圍階段分為地方發(fā)改委層面及國家發(fā)改委層面。其中地方發(fā)改委出具關(guān)于公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的專項(xiàng)意見，并推薦至國家發(fā)改委。國家發(fā)改委審核通過并向中國證監(jiān)會(huì)推薦項(xiàng)目名單。此階段試點(diǎn)項(xiàng)目審核內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目的地區(qū)和行業(yè)范圍、運(yùn)營時(shí)間、項(xiàng)目權(quán)屬、項(xiàng)目現(xiàn)金流、參與主體、申請(qǐng)材料、項(xiàng)目合規(guī)性等方面的要求。 產(chǎn)品審批階段 基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品在經(jīng)過項(xiàng)目入庫、項(xiàng)目入圍階段后，還須由交易所審核有關(guān)項(xiàng)目是否符合《公募REITs指引》及交易所的規(guī)定的條件，包括項(xiàng)目的權(quán)屬、權(quán)利限制及權(quán)利負(fù)擔(dān)情況、同業(yè)競(jìng)爭、關(guān)聯(lián)關(guān)系及關(guān)聯(lián)交易等潛在利益沖突情況等方面。 （三）基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的監(jiān)管邏輯 國家發(fā)改委、各省、直轄市發(fā)展和改革委員會(huì)、中國證監(jiān)會(huì)、滬深證券交易所、證券業(yè)協(xié)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)等相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)在基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的申報(bào)、審核、發(fā)行、存續(xù)期管理、信息披露等方面都起到了監(jiān)管作用。各機(jī)構(gòu)的監(jiān)管重點(diǎn)劃分具體如下： 國家發(fā)改委 建立全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫；在地方發(fā)展改革委上報(bào)的項(xiàng)目申報(bào)請(qǐng)示文件基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目申報(bào)材料對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估后，確定擬向中國證監(jiān)會(huì)推薦的項(xiàng)目名單。 省級(jí)發(fā)改委 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的遴選、入庫、申報(bào)工作；對(duì)本地區(qū)符合相關(guān)條件、擬推薦開展試點(diǎn)的項(xiàng)目，向國家發(fā)展改革委上報(bào)項(xiàng)目申報(bào)請(qǐng)示文件和項(xiàng)目申報(bào)材料，或?yàn)橛嘘P(guān)中央企業(yè)出具意見。并與各監(jiān)管機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目推進(jìn)過程中存在的問題，促進(jìn)形成工作合力。 中國證監(jiān)會(huì) 指導(dǎo)各派出機(jī)構(gòu)、滬深證券交易所、中國證券業(yè)協(xié)會(huì)與中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)制定完善試點(diǎn)項(xiàng)目遴選相關(guān)配套措施，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的業(yè)務(wù)過程監(jiān)管，并結(jié)合實(shí)踐情況，適時(shí)完善法律制度保障；制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)規(guī)則，對(duì)基金管理人等參與主體履職要求、產(chǎn)品注冊(cè)、份額發(fā)售、投資運(yùn)作、信息披露等進(jìn)行規(guī)范；對(duì)申請(qǐng)注冊(cè)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品進(jìn)行審核。 滬深交易所 證券交易所負(fù)責(zé)比照公開發(fā)行證券要求建立基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券掛牌及基金上市審查制度，制定基礎(chǔ)設(shè)施基金份額發(fā)售、上市、交易、收購、信息披露、退市等具體業(yè)務(wù)規(guī)則，強(qiáng)化對(duì)相關(guān)參與主體的自律管理。對(duì)于同意基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目上市的，應(yīng)當(dāng)將無異議函在產(chǎn)品注冊(cè)前報(bào)送中國證監(jiān)會(huì)。
四、我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的幾個(gè)重點(diǎn)法律問題
（一）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓問題 除需關(guān)注項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項(xiàng)目公司相關(guān)股東已履行內(nèi)部決策程序，并協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓以外，亦要關(guān)注相關(guān)規(guī)定或協(xié)議對(duì)項(xiàng)目公司名下的土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司股權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在任何限定條件、特殊規(guī)定約定的，相關(guān)有權(quán)部門或協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議，確保項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓符合相關(guān)要求或相關(guān)限定具備解除條件。 （二）項(xiàng)目合規(guī)性問題 項(xiàng)目合規(guī)性是基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)的硬性條件。根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》第十三條規(guī)：“申請(qǐng)注冊(cè)基礎(chǔ)設(shè)施基金前，基金管理人應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)符合條件的律師事務(wù)所就基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合法合規(guī)性、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為合法性、主要參與機(jī)構(gòu)資質(zhì)等出具法律意見書，聘請(qǐng)符合條件的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況進(jìn)行審計(jì)并出具報(bào)告。” 許多REITs項(xiàng)目標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及存續(xù)時(shí)間較長，對(duì)項(xiàng)目的合規(guī)性審查就需要對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營情況全面地覆蓋。高速公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流等不同行業(yè)類型的REITs項(xiàng)目可能存在不同的關(guān)注點(diǎn)，則須針對(duì)項(xiàng)目性質(zhì)重點(diǎn)排查。 例如高速公路等特許經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目是我國目前最常見的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，針對(duì)此類特許經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目則須重點(diǎn)核查其經(jīng)營權(quán)來源的合法性，包括是否采用招標(biāo)投標(biāo)方式選擇投資者等。如2004年11月1日起實(shí)施的《收費(fèi)公路管理?xiàng)l例》規(guī)定，“經(jīng)營性公路建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布，采用招標(biāo)投標(biāo)方式選擇投資者。”因此若發(fā)現(xiàn)有關(guān)高速公路建設(shè)項(xiàng)目并未通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇投資者，則還須進(jìn)一步查明高速公路建設(shè)項(xiàng)目開工時(shí)間是否在2004年前，并綜合當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)、項(xiàng)目其他審批流程及檔案綜合判斷經(jīng)營權(quán)來源的合規(guī)性。又例如在產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目中，通常會(huì)由屬于地方政府的派出機(jī)構(gòu)的園區(qū)管理委員會(huì)作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理機(jī)構(gòu)，因此對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目則須重點(diǎn)核查該項(xiàng)目是否符合園區(qū)管理委員會(huì)作出的立項(xiàng)投資備案、規(guī)劃等特殊規(guī)定。 （三）項(xiàng)目收入問題 根據(jù)《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》等文件規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%。根據(jù)《公募REITs指引》規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)原則上運(yùn)營3年以上，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好增長潛力；現(xiàn)金流來源合理分散，且主要由市場(chǎng)化運(yùn)營產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。 因此，在項(xiàng)目收入問題上原則應(yīng)當(dāng)項(xiàng)目收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，直接或穿透后來源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方。若相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目因商業(yè)模式或者經(jīng)營業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，則需要滿足“重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財(cái)務(wù)情況穩(wěn)健”的基本條件。此外，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目存在當(dāng)?shù)刎?cái)政補(bǔ)助或其他形式的補(bǔ)貼收入第三方補(bǔ)貼的，還應(yīng)當(dāng)核查項(xiàng)目在經(jīng)營模式下是否對(duì)相關(guān)補(bǔ)貼構(gòu)成依賴，并充分論證。 （四）信息披露/持續(xù)跟蹤問題 《公募REITs指引》要求基金管理人充分披露相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及情況：在基金份額公開發(fā)售3日前，依法披露基金合同、托管協(xié)議、招募說明書、基金份額發(fā)售公告、基金產(chǎn)品資料概要等法律文件。此外，基金管理人還應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)及中國證監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定，編制并披露基礎(chǔ)設(shè)施基金定期報(bào)告，內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品概況及主要財(cái)務(wù)指標(biāo)（包括基金本期收入、本期凈利潤、本期經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、本期可供分配金額等內(nèi)容）；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目明細(xì)及相關(guān)運(yùn)營情況、基礎(chǔ)設(shè)施基金財(cái)務(wù)報(bào)告及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況、業(yè)績表現(xiàn)、未來展望情況；關(guān)聯(lián)關(guān)系、報(bào)告期內(nèi)發(fā)生的關(guān)聯(lián)交易及相關(guān)利益沖突防范措施；以及其他可能影響投資者決策的其他重要信息等。 根據(jù)《上海證券交易所投資者風(fēng)險(xiǎn)揭示書必備條款指南第4號(hào)-公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）》的規(guī)定，要求開展基礎(chǔ)設(shè)施基金經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的基金管理人等機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)制定《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）交易風(fēng)險(xiǎn)揭示書》，向參與首次認(rèn)購或買入基礎(chǔ)設(shè)施基金份額的普通投資者充分揭示風(fēng)險(xiǎn)，其中包括：(1)基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；(2)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)；(3)流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)；(4)基金終止上市風(fēng)險(xiǎn)；和(5)稅收等政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。作為簽署了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）交易風(fēng)險(xiǎn)揭示書》并充分意識(shí)到相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的REITs投資者，更應(yīng)當(dāng)高度重視上述相關(guān)披露信息，了解所投REITs項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況、業(yè)績表現(xiàn)、未來展望，在自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力范圍內(nèi)做出投資抉擇。 （五）已上市REITs擴(kuò)募問題 2021年6月國家發(fā)改委發(fā)布的《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》已經(jīng)對(duì)發(fā)起人的擴(kuò)募能力提出了要求：“發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有較強(qiáng)擴(kuò)募能力，以控股或相對(duì)控股方式持有、按有關(guān)規(guī)定可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的各類資產(chǎn)規(guī)模（如高速公路通車?yán)锍獭@區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等）原則上不低于擬首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 資產(chǎn)規(guī)模的2倍。” 而在一年后的2022年5月31日，滬深證券交易所發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號(hào)—新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》這也標(biāo)志著市場(chǎng)期盼已久的基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募細(xì)則正式出臺(tái)。《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》支持上市REITs通過擴(kuò)募等方式收購資產(chǎn)，加大REITs市場(chǎng)建設(shè)力度，著力推動(dòng)多層次資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。 已上市REITs擴(kuò)募與首次發(fā)售的不同之處在于：擴(kuò)募時(shí)REITs基金已經(jīng)存在。因此已上市REITs基金管理人在擴(kuò)募時(shí)要考慮現(xiàn)有REITs的情況。《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》第八條第一款規(guī)定“基金管理人應(yīng)當(dāng)綜合考慮現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施基金規(guī)模、自身管理能力、持有人結(jié)構(gòu)、二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性等因素，合理確定新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型、規(guī)模、融資方式和結(jié)構(gòu)等”。 此外值得注意的是，已上市REITs擴(kuò)募對(duì)于裝入資產(chǎn)的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)和要求并未降低，而是與REITs首次發(fā)售時(shí)要求一致。根據(jù)《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》第八條規(guī)定：“基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期間擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和要求與基礎(chǔ)設(shè)施基金首次發(fā)售一致，中國證監(jiān)會(huì)認(rèn)定的情形除外”；根據(jù)《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》第十二條規(guī)定：“基金管理人應(yīng)該按照《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》等相關(guān)規(guī)定對(duì)擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行全面盡職調(diào)查……盡職調(diào)查要求與基礎(chǔ)設(shè)施基金首次發(fā)售要求一致”。即已上市REITs擴(kuò)募也應(yīng)當(dāng)滿足前文已經(jīng)提到的：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確；不得存在抵押、質(zhì)押等權(quán)利限制；土地使用合法合規(guī)；項(xiàng)目權(quán)利轉(zhuǎn)讓及項(xiàng)目收入等要求。 （六）新種類基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品 我國的類REITs（私募）產(chǎn)品的種類已經(jīng)非常廣泛性，包含了酒店、購物中心、寫字樓、各類租賃住房等等，包括近期中國金茂還發(fā)行了碳中和寫字樓類REITs產(chǎn)品。然而，目前我國公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品種類仍比較局限，沒完全放開。市場(chǎng)上已發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施REITs昌平主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流園區(qū)、收費(fèi)公路等類型。而隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的不斷健全，如保障性租賃住房REITs項(xiàng)目在內(nèi)的新種類基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品也正呼之欲出。2022年5月27日，國家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，正式將保障性租賃住房REITs推入快速發(fā)展通道。 傳統(tǒng)保障性住房運(yùn)營企業(yè)的資金渠道主要依賴于銀行貸款、政府補(bǔ)助或發(fā)行債券進(jìn)行融資，渠道相對(duì)較為單一。與此同時(shí)，由于保障性住房收益率偏低且未來盈利成長性相對(duì)較弱，以保障性住房為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)亦難以通過上市等方式進(jìn)行權(quán)益性融資。而通過發(fā)行REITs產(chǎn)品，相關(guān)企業(yè)就可以改善以往以債務(wù)融資為主的單一結(jié)構(gòu)，拓寬權(quán)益型融資渠道。 保障性租賃住房REITs項(xiàng)目除應(yīng)滿足權(quán)屬清晰、運(yùn)營模式成熟、具有可持續(xù)的市場(chǎng)化收益等REITs項(xiàng)目常規(guī)的要求以外，還重點(diǎn)要求：（1）發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。；（2）強(qiáng)調(diào)回收資金用途的嚴(yán)格閉環(huán)管理機(jī)制，確保凈回收資金優(yōu)先用于新的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，或用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域；（3）壓實(shí)機(jī)構(gòu)主體責(zé)任，要求發(fā)起人的控股股東、實(shí)際控制人不得挪用回收資金。而在近日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REITs項(xiàng)目、中金廈門安居保障性租賃住房REITs項(xiàng)目已經(jīng)分別正式報(bào)送深圳證券交易所和上海證券交易所，成為全國首批正式申報(bào)的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。隨著保障性租賃住房REITs項(xiàng)目等新型產(chǎn)品的加入，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)也將繼續(xù)發(fā)展擴(kuò)大、走向成熟，并在將來開放更多的新種類基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品。 基礎(chǔ)設(shè)施REITs是近年來我國資本市場(chǎng)的熱議話題。我國當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域規(guī)模龐大，并且積累了大量的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施REITs流動(dòng)性高、安全性強(qiáng)、收益穩(wěn)定的特點(diǎn)，持續(xù)探索和完善REITs配套機(jī)制，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍、完善擴(kuò)募規(guī)則等，有助于通過REITs實(shí)現(xiàn)更多的資產(chǎn)上市，將更多社會(huì)資本引入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，有利于盤活存量資產(chǎn)、暢通投融資良性循環(huán)、貫徹和落實(shí)國家戰(zhàn)略發(fā)展。2022年7月1日，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》，亦指出要積極鼓勵(lì)符合條件的項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行存量資產(chǎn)盤活。基礎(chǔ)設(shè)施REITs的種類在逐漸放寬，各領(lǐng)域法律關(guān)系復(fù)雜。不同具體領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，在審核過程中亦會(huì)有不同的關(guān)注點(diǎn)及重點(diǎn)，只有事先做好項(xiàng)目的合規(guī)性審查、把握好相關(guān)審核重點(diǎn)，才能在項(xiàng)目入庫、申報(bào)過程中做到萬無一失。
