重整旗鼓，揚帆遠航丨《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》淺析
作者：陳燕 馮振磊 2023-02-22一、《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》的政策出臺背景
2023年2月20日，中國證券監(jiān)督管理委員會（“證監(jiān)會”）發(fā)布了《證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點支持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》，同日中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（“中基協(xié)”）發(fā)布了《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》（中基協(xié)發(fā)〔2023〕4號，“《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》”）讓地產(chǎn)私募圈為之振奮。 近年來，一方面由于各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛發(fā)生債務(wù)違約，房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險所引發(fā)的相關(guān)問題持續(xù)發(fā)酵。由于房地產(chǎn)企業(yè)的各類信用風(fēng)險引發(fā)了樓盤交付出現(xiàn)困難、房屋購買人的權(quán)益無法得到有效保障、金融機構(gòu)壞賬、樓盤融資結(jié)構(gòu)上層的理財、信托、資管等投資人投資虧損等一系列風(fēng)險。另一方面，為發(fā)展光伏、風(fēng)電等為代表的新基建，需要社會資本介入以推動項目融資及打通融資渠道及退出通道。在一系列因素交織的背景下，2022年11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人在答記者問中明確了證監(jiān)會決定在房地產(chǎn)的股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項措施（“房地產(chǎn)優(yōu)化措施”），其中最后一項是明確積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，允許滿足條件的基金管理人，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項目、基礎(chǔ)設(shè)施，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。為了細化落實證監(jiān)會試點不動產(chǎn)私募基金的工作開展，中基協(xié)出臺了《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》。
二、《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》概況
《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》是對于不動產(chǎn)私募基金的一次有限度的松綁。 自2017年2月13日中基協(xié)發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產(chǎn)管理計劃投資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》（“《4號文》”），不動產(chǎn)私募基金基本不得參與熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的投資，并且對于不動產(chǎn)私募基金投資商業(yè)、工業(yè)用地以及投資方式等方面加以了限制；在《私募投資基金備案須知》（“《備案須知》”）以及《關(guān)于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》（“《若干規(guī)定》”）陸續(xù)出臺后，由于私募基金通過股東借款形式進行投資受到了嚴格的股債比及期限限制，這對于不動產(chǎn)私募基金實操中常用的投資方式再次帶來了挑戰(zhàn)。而《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》對于符合要求的私募基金管理人將允許其設(shè)立基金投資存量商品住宅，同時允許有條件地為被投企業(yè)提供借款，且借款比例突破了《若干規(guī)定》的股債比限制，系為不動產(chǎn)私募基金的投資進行了松綁。 根據(jù)《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》，自2023年3月1日起對符合條件的私募基金管理人將允許通過中基協(xié)新增的“不動產(chǎn)私募投資基金”的產(chǎn)品類型進行基金備案，與現(xiàn)有的“房地產(chǎn)基金”、“基礎(chǔ)設(shè)施基金”的產(chǎn)品類型相區(qū)分。未來將存在“不動產(chǎn)私募投資基金”與原先的“房地產(chǎn)基金”、“基礎(chǔ)設(shè)施基金”并存的現(xiàn)象，并適用不同的規(guī)則進行備案審核。“房地產(chǎn)基金”、“基礎(chǔ)設(shè)施基金”仍然繼續(xù)適用《4號文》、《備案須知》及《若干規(guī)定》，而少數(shù)符合條件的“不動產(chǎn)私募投資基金”則適用《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》。 因此，《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》未變動既有房地產(chǎn)/基礎(chǔ)設(shè)施私募基金管理人業(yè)務(wù)模式，同時開辟了全新的不動產(chǎn)私募基金的監(jiān)管體系。
三、不動產(chǎn)私募基金管理人的要求及申報
《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》第4條明確了不動產(chǎn)私募基金管理人的相關(guān)要求，我們具體分析如下：
綜上，我們認為目前滿足上述要求的私募股權(quán)投資基金管理人相當少，體現(xiàn)了中基協(xié)對于不動產(chǎn)私募基金管理人門檻要求極高，另一方面也反應(yīng)了未來中基協(xié)對于申請不動產(chǎn)私募基金管理人的業(yè)務(wù)開展將會實施有效的管控。 就滿足上述條件的私募基金管理人，則可以自2023年3月1日起在AMBERS系統(tǒng)根據(jù)《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》第16條準備材料進行申請，具體分析如下：
我們認為管理人除了準備上述材料外，還應(yīng)當根據(jù)《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》第4條的規(guī)定準備成功退出項目的案例及符合《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》規(guī)定的相關(guān)制度文件。
四、不動產(chǎn)私募基金與房地產(chǎn)/基礎(chǔ)設(shè)施私募基金的區(qū)別
根據(jù)《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》對于不動產(chǎn)私募基金在投資范圍、投資方式、后續(xù)募集條件等監(jiān)管規(guī)定區(qū)別于一般房地產(chǎn)/基礎(chǔ)設(shè)施私募基金，為不動產(chǎn)基金投資給予了一定靈活性；在杠桿比例上不同于一般房地產(chǎn)/基礎(chǔ)設(shè)施私募基金進行了明確；同時，在基金備案材料、基金募集、信息披露、基金托管等不動產(chǎn)基金運作事宜上對不動產(chǎn)基金管理人提出了更高、更嚴格的要求。就具體區(qū)別展開如下：
五、結(jié)語
《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》的出臺將使得少數(shù)符合條件的房地產(chǎn)私募基金管理人試點發(fā)行不動產(chǎn)私募基金并投資特定居住用房，拉長房地產(chǎn)企業(yè)融資的時間跨度，通過以時間換空間的方式嘗試解決現(xiàn)有的困境；同時不動產(chǎn)私募基金可利用自身投資方式的靈活性，一定程度解決了困擾私募基金在基礎(chǔ)設(shè)施項目的部分痛點，使得私募基金能夠更好地參與新型基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資，同時考慮到現(xiàn)有公募基礎(chǔ)設(shè)施REITS退出途徑的不斷明朗，本次不動產(chǎn)私募基金試點在基礎(chǔ)設(shè)施的投資上也將大有可為。未來隨著不動產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)正式開展，將會有更多的實踐問題有待探討。我們將對于今后《不動產(chǎn)基金試點新規(guī)》的具體落地實施持續(xù)關(guān)注，并與大家分享，共同探討。
