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由于新型冠狀病毒疫情迅速蔓延，國務院及各級地方政府相繼出臺了各項緊急應對與防控措施，從而對企業也產生了對合同效力及履行等諸多熱點法律問題。針對上述企業所關注的核心問題，本指引在梳理本次疫情現狀及相關政府部門、司法機關已出臺的相關政策、公告基礎上，以法律為依據進行分析，為企業在應對疫情所引發的特殊時期相關熱點法律問題提供參考，依法行使法律權利的同時，也避免由此發生不必要的法律風險與損失。

注：本指引為本所律師對相關法律法規以及各級政府及其管理部門、司法機關已發布的通知進行的解讀、分析，旨在為企業在應對疫情所產生并關注的相關法律問題提出一般性的合規建議及風險提示，由于各個企業面臨的問題各有所異，具體的針對性方案亦需根據企業自身的實際情況出發，采取適合企業自身的最佳方案。如對本指引有任何意見或建議，歡迎聯系我們。

下文中對部分法律名稱予以簡稱，如《中華人民共和國合同法》簡稱為《合同法》、《中華人民共和國傳染病防治法》簡稱為《傳染病防治法》等。

1．新型冠狀病毒肺炎疫情是否屬于“不可抗力”？

結論：

本次新型冠狀病毒肺炎疫情應當認定為“不可抗力”。

分析：

根據《合同法》第一百一十七條的規定，“不可抗力”是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。本次新型冠狀病毒為先前并不存在的新發現的病毒，其產生及形成是不可預見的。政府針對此次新型冠狀病毒感染的肺炎所引起的疫情已經發布了明確的強行性通知，鑒于本次病毒的高度傳染性及嚴重程度，政府采取了交通管制、停工停業停課等強行性措施。同時，針對本次疫情，醫學界尚無絕對有效的方法可以阻止病毒傳播，其產生及影響是人類不可預見、不能避免且不能克服的客觀存在，符合法律規定的不可抗力的情形。

律師建議：

如因不可抗力導致違約的，企業應及時書面通知合同相對方，必要時可以向公證處申請出具不可抗力公證書，以防范日后可能產生的訴訟或仲裁風險。

2．當事人在合同中未約定不可抗力條款或者合同將不可抗力條款排除在免責事由之外的，如何認定？

結論：

在符合不可抗力認定條件的情況下，當事人仍然可以主張不可抗力作為免責事由。

分析：

根據《合同法》第一百一十七條規定，由于不可抗力屬于法定免責條款，當事人即使未在交易合同中明確約定不可抗力條款或者合同約定將不可抗力排除在免責事由之外，在符合條件的情況下，當事人可以直接援用法律規定，主張不可抗力免責。

3．在疫情期間，若交易合同不能履行，當事人可否主張因為疫情免責？

結論：

只有在因疫情原因導致當事人不能履行合同、影響合同目的實現的情況下，當事人才有權主張全部或部分免責。

分析：

根據《合同法》第一百一十七條的規定，合同不能履行的原因不能全部歸責于當事人的，當事人可以主張部分或全部免責。對于每一份合同而言，只有在疫情真正影響到合同根本目的的實現，導致合同不能履行的情況下，當事人才有權主張免責。如果此次疫情是在簽訂合同以前或者當事人遲延履行之后發生的，不能免除責任。如果并非由于疫情原因導致合同不能履行的，同樣不能免除責任。

舉幾個比較典型的情況為例：（1）若某貨物購銷合同（或貨物運輸合同）約定貨物生產地（或所在地）在武漢，交貨地在武漢以外地區，春節期間交貨，因當前武漢正處于封鎖狀態，根據相關規定，人員、物資均不能離開而導致違約，生產者（或承運人）可免除部分違約責任。（2）若某工程承包施工合同約定了工期以及在工期內停工的違約責任，由于春節結束后部分地區仍未解除封鎖狀態導致部分農民工不能按時返回工程而出現工期內部分作業面停工的狀態，工程承包人一定程度可免除違約責任，但與此同時，工程承包人也應有預見性，及時采取聘用其他地區務工人員等補救措施，積極履行合同。

4．在疫情期間，因疫情原因而導致交易合同無法履行，企業應如何處理？

結論：

合同一方應當及時通知合同相對方，并采取一系列措施，如留存證據資料、采取措施減少損失、與合同相對方積極協商處理方案、變更或解除合同等。

合同的不能履行可分為三種情況：合同全部不能履行、合同部分不能履行、合同暫時不能履行。在當前疫情下，根據每份合同的特點及合同履行目的、可履行程度的不同，應當盡快協商制定不同的處理方案，如延期履行、部分履行或者不履行，同時變更或者解除合同。

分析：

根據《合同法》第一百一十八條的規定，在此次疫情發生后，如果出現合同不能履行的情況，履行不能的一方應當及時履行通知義務以及證明義務。

如果由于疫情致使合同的目的無法達成的，屬于法律規定的法定解除事由，一方可以解除合同。已經構成違約的，可以根據不可抗力的影響，要求部分免責或者全部免責。解除合同的一方應當及時通知對方并履行上述的證明義務，以減小可能給對方帶來的損失，另一方收到通知后由于未采取措施造成損失擴大的，對于擴大部分的損失不應當由合同解除方承擔。

律師建議：

（1）建議企業盡快排查自身合同履約能力及相關風險

企業作為賣方的，應當立即對照仍在履行期內的商務合同以及自身的生產經營安排，排查服務或產品的提供是否還能按照合同約定繼續履行；企業作為買方的，應當立即排查需求，將立即、短期需要的服務或產品清點核查；清點核查后，建議企業向供應商核實其生產經營是否受到此次疫情影響、是否影響合同的履行，從而做好從其他渠道購買或者延遲自身生產經營的準備。

（2）建議企業在履約能力受到影響時及時通知合同相對方并采取措施減少損失

如因執行疫情防控命令或措施導致合同不能實際履行的，應盡快向合同相對方發送通知，將疫情對企業接收服務或產品、支付款項等方面的影響及其導致無法按約履行的情況明確告知對方；同時要采取必要的措施防止損失的擴大，并做好證據固定工作。通知應盡量采用書面、郵件、短信等多種形式發送通知，并在合理期限內提供證明（如政府的通知或者命令等），同時應注意保留通知發出以及合同相對方收到通知的相應證據。

（3）企業應當注意留存相關證據資料

在疫情發生后，企業應將政府相關通知文件、部分員工隔離就診證明、交通受阻的照片或視頻等可證明企業生產、運輸能力受限而客觀上無法履行合同的證據保存。對于受疫情影響導致無法如期履行或不能履行國際貿易合同的外貿企業，應積極向有關部門及公證處申請出具不可抗力證明文件。

（4）企業無法正常履行合同時，建議積極協商，以期達成合理的解決方案

對于受疫情影響致使停業等不能實際履行合同的情況，雙方應積極與溝通，互相諒解，請予合理的免責，未來繼續友好合作。

（5）建議企業加大合同履行跟蹤力度

對于合同相對方在疫情期間的履約能力、資信狀況等，尤其需要予以了解知悉。建議企業復工前將合同履行跟蹤落實到人，指定專人通過電話、微信、電郵等方式詳細跟蹤具體合同的履行。對于因疫情而可能引發對方企業資金斷裂、資信下降等經營困難的，應及時跟蹤對方履約能力，必要時及時追回貨物或應收款。同時，要完好保存合同履行過程中形成的相應的證據材料。

（6）建議企業適時變更或解除合同

作為非給付貨幣一方當事人，如因疫情影響將無法依約履行合同，應及時向對方提出變更合同，請求延期履行或部分履行，甚至請求解除合同。

給付貨幣一方當事人，如果經過與對方核實，其生產經營受到此次疫情嚴重影響，已經無法履行合同，導致買受方合同目的無法實現，甚至將影響買受方對下游企業合同的履行的，建議企業立即向對方發送《解除合同通知書》，避免損失進一步擴大。通知書中應將“不可抗力事件”、“因不可抗力導致合同目的無法實現”、“依據《合同法》第九十四條解除合同”的要求寫明；如采取快遞方式寄送的，須在快遞面單上備注解除合同通知書字樣并留存好快遞底單。

5．如果交易合同可以繼續履行，但繼續履行會造成明顯不公平的情況，企業應如何處理？

結論：

在疫情爆發的情況下，人員、原料等價格上漲是顯然的。如因某種上漲使得合同繼續履行會明顯不公平（如原料上漲數倍，履行合同必將導致虧損），企業可以援用情勢變更、公平原則請求法院予以變更或者解除合同。

分析：

在這種情況下，考慮到援用公平原則會產生訴訟成本，合同當事人應當首先看合同約定，合同中如果對出現不可抗力情形如何履行有明確約定的，按約定執行。如果合同沒有約定，當事人一方可以先依據不可抗力向對方主張免責，當然，最終是否減免，或減免多少，還需雙方協商確定。

此外，企業還可以根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條有關情勢變更的規定，即繼續履行將導致明顯不公平為由請求法院變更或者解除合同（注意，這里是指排除不可抗力影響之外的情況）。

6．疫情期間，企業經營者在銷售商品時是否可以漲價，合理漲價與“哄抬物價”如何界定?

結論：

疫情期間，企業在銷售商品時可以因企業生產成本增加等原因合理漲價，以保留一定的利潤空間，但對于緊急期間必需品的價格，企業應當嚴格按照各省市場監督管理局和發展和改革委員會相關部門出臺的文件進行價格管理，以防被認定為“哄抬物價”而承擔相應法律責任。

分析：

商品的正常售價即允許生產商及經銷商保留一定的利潤空間，從而激勵其擴大產能和銷售。緊急期間相關執法部門重點查處哄抬價格行為，主要根據各省市場監督管理局和發展和改革委員會相關部門出臺的文件，針對企業在緊急期間對必需品進行大幅漲價的行為。根據前述文件，緊急期間必需品主要有如下兩類：第一，為防疫用品，指與疫情防控相關的口罩、抗病毒藥品、消毒殺菌用品、相關醫療器械等防疫用品；第二，為基本民生商品，主要是與群眾日常生活相關的糧油肉蛋菜奶等基本民生商品。

《關于新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控期間查處哄抬價格違法行為的指導意見》中僅規定“經營者銷售同品種商品，超過1月19日前（含當日）最后一次實際交易的進銷差價率”構成哄抬價格，但對于合理利潤區間的具體范圍，國家層面相關文件并無具體明確規定，而是將權限下放到各省，由各省予以規定，報經省級人民政府同意，出臺認定哄抬價格違法行為的具體標準以及依法簡化相關執法程序的細化措施，并向市場監管總局（價監競爭局）備案。部分省份已經發布了有關當前疫情下如何認定哄抬價格違法行為的相關文件。

律師建議：

針對疫情期間商品的價格上漲空間各地的規定各有不同，企業在考慮自身的經營情況時，必須與當地政府規定保持一致，同時還應做好成本測算和記錄、明碼標價、不誤導消費者、不囤積居奇，避免違法違規風險。

（一）企業作為承租方

7．企業所承租的餐飲、酒店等經營性用房或企業所承租的廠房等生產性用房，因疫情影響導致無法正常生產經營的，承租方能否單方面解除租賃合同？

結論：

在本次疫情被認定為不可抗力事件的前提下，若承租行為符合“因不可抗力事件導致合同目的無法實現”這一情況，承租方可單方解除租賃合同。承租方在解除合同時，需依法履行通知義務，減少給出租方帶來的損失。

退一步說，即使本次疫情未被認定為不可抗力事件，承租方也可嘗試通過主張本次事件符合法律規定的情勢變更，請求法院根據公平原則，判定合同予以解除。

分析：

（1）主張疫情屬于不可抗力從而解除合同

根據《合同法》第九十四條的規定，因不可抗力致使不能實現合同目的的，承租方可以主張解除租賃合同。根據目前新型冠狀病毒的疫情發展情況，參考2003年“非典”疫情嚴重程度以及“非典”期間政府發布的多項通知及決策，本次新型冠狀病毒事件已達到人類無法預見、不可避免、不可克服的程度，足以被認定為法律上的不可抗力事件。

在事件屬于不可抗力的情況下，承租方能否單方面解除租賃合同，還要考慮該事件是否致使合同根本目的無法實現。而合同目的的實現與否，又需要從企業經營類型、政府在疫情期間對企業停工及復工的相關政策等多方面因素進行考慮。諸如餐飲業、零售業等服務行業受疫情影響較大，相關企業因政府管制等非屬商業風險的原因導致無法經營的，可能可以認定為其合同目的無法實現，作為承租方可單方解除租賃合同。對于酒店、賓館等行業，除了酒店大廳及酒店餐廳等公共區域外，酒店房間等均具有一定的隔離性，受疫情影響較小，除特殊情況下實務中一般不認定為合同的目的無法實現，企業作為承租方難以據此主張單方面解除合同。

需提請注意的是，根據《合同法》第九十六條的規定，在符合法定解除條件的情況下，承租方仍應履行法定的通知義務，將解除合同的意思送達出租方，并提供相應的證明，以減輕可能給出租方帶來的損失。合同解除后，承租方可以要求返還租賃押金，但出租方有權根據租賃合同約定在押金中扣除相關費用（如已發生的水電費、物業費、合同解除前所結欠的租金等）。

（2）主張疫情屬于情勢變更從而解除合同

如本次疫情不被認定為不可抗力事件，那么根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條的規定，其亦足以構成“當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化”，承租方可通過證明繼續履行該租賃合同對其明顯不公平或不能實現合同目的，請求法院認定解除該租賃合同。

律師建議：

企業通過所租賃的場所進行生產經營，其受疫情影響是否導致合同目的無法實現，需從疫情發展、當地政府政策、企業經營類型以及經營現狀等多重因素出發綜合考慮。因此，不建議企業直接主張單方面解除租賃合同。

如企業確因疫情導致合同目的無法實現、經營困難，企業欲解除租賃合同的，建議企業優先選擇與出租方進行協商，由雙方共同商定予以解除。如出租方不同意解除合同的，企業可考慮通過仲裁或訴訟的方式，以情勢變更為由請求對租賃合同予以解除，或對部分條款予以變更。

8．企業所承租的餐飲、酒店等經營性用房以及企業所承租的廠房等生產性用房，因疫情影響導致無法正常經營的，承租方能否要求免除租金或減少租金？

結論：

如依據原租賃合同繼續履行將對承租方明顯不公平或致使合同目的無法實現的，承租方可依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條有關情勢變更的規定，向出租方提出對租金酌情予以減免的書面申請，如出租方同意，雙方可就租金的減免另行簽訂書面補充協議。如出租方不同意的，承租方可依據上述規定，通過提起訴訟或仲裁的方式請求對租金條款予以變更。在得到最終生效判決或裁決前，承租方應依據原租賃合同的約定繼續履行租金的支付義務。

分析：

各地基層政府及行業協會根據目前疫情發展態勢紛紛發布了租金減免的倡議，如廣東省公寓管理協會發布的《致全省業主（房東）的減租倡議書》、深圳市龍崗區工業和信息化局發布的《共克時艱、這座城因為你們而溫暖——關于適當減免轄區企業租金的倡議書》等，但由于該等文件僅具倡導性作用，就疫情期間租金條款的履行及修改仍應當由租賃合同雙方自行商定。

如本次疫情不被認定為不可抗力事件，其作為雙方當事人在簽訂時無法預見、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，對于大多數企業尤其是服務行業來說，繼續按照原租賃合同履行極有可能導致對承租方明顯不公平，甚至導致合同目的無法實現的情形。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條的規定，承租方可通過提起訴訟或仲裁的方式，主張本次疫情屬于情勢變更并通過相應的證據予以佐證，訴請對原租賃合同予以變更或解除，以維護自身利益、維護市場交易的公平。

律師建議：

建議承租方與出租方就減免租金事宜進行友好協商，如無法通過協商達成一致，承租方仍應按照租賃合同的約定繼續履行租金的支付義務。與此同時，承租方可通過提起訴訟或仲裁的方式，訴請變更租賃合同的相關條款、對租金酌情予以減免。

9．采用聯營的商業模式，承租方因客流驟減或保護員工安全等原因主動選擇停業，是否構成對租賃合同的違反？

結論：

承租方的擅自停業是否構成對租賃合同的違約，應依據租賃合同的實際約定、租賃物所處區域的疫情嚴重程度以及當地的政府政策、承租方員工是否因受疫情影響被隔離而導致客觀履行不能等種種因素考慮。

如租賃物位于疫情較為嚴重的區域，或承租方的員工由于交通或受疫情感染等影響因素無法到崗，造成承租方客觀的履行不能等情形，承租方在該等情況下停止營業一般不構成對租賃合同的違約。

分析：

部分商業物業實行聯營模式，即出租方通過在承租方的經營收益中提取一定比例作為租金的方式收取租金從而代替固定租金收取模式。在該種方式下，租賃雙方的利益關系更加緊密，雙方通常會約定在未經出租方同意的情況下，承租方不得擅自停止營業。

如承租方在未取得出租方同意的情況下擅自停止營業的，根據《合同法》第五條規定的公平原則以及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條有關情勢變更的規定，在疫情期間繼續履行合同將導致對承租一方明顯不公平，或承租一方因客觀原因履行不能的，不構成對租賃合同的違約。

律師建議：

如租賃合同中約定有承租方停業必須取得出租方同意的條款，在該種情形下承租方若想停止營業的，建議與出租方進行協商，就疫情期間的租金支付方式進行協商變更，并簽訂相應的書面補充協議。

如雙方無法達成一致的，在抗擊疫情的大環境下，如承租方出現客觀履行不能情形的，一般不構成對租賃合同的違約，承租方需就其客觀履行不能的情形提供相應證據予以佐證。

（二）企業作為出租方

10．在疫情期間，出租方不同意對承租方減免租金是否構成違法或違約？

結論：

在疫情期間要求承租方按照原租賃合同繼續履行的，不構成違法或違約。

分析：

誠如上文所提及，雖然各地基層政府及各行業發布了租金減免的倡導性文件，但該等文件不具強制性，疫情期間租賃合同中租金條款是否予以變更由合同雙方自行商定。在無法達成一致進行變更的情況下，承租方仍應按照雙方業已簽訂的租賃合同履行其租金支付義務。出租方在疫情期間不同意承租方減免租金請求的，不構成違法或違約。

律師建議：

雖然租金是否減免由租賃雙方自行商議決定，但鑒于疫情大環境之下，考慮到承租方的經營情況受到較大影響，建議出租方與承租方就租金的支付及減免事宜進行友好協商，給予一定比例的優惠，相互體諒，以維護租賃雙方長期的合作關系、攜手共渡難關，這對于企業的商業形象也是有幫助的。

11．在疫情期間，出租方要求承租方強制停業的，是否構成對租賃合同的違約？

結論：

如因遵循政府政策要求承租方予以停業的，不構成對租賃合同的違約。如因出租方原因要求承租方停業的，可能構成對租賃合同的違約，承租方可能會據此要求出租方對租金予以減免，甚至主張出租方賠償因停業而造成的實際損失。

分析：

維護租賃物正常運營是租賃雙方的共同目標，因此出租方一般不會強制要求承租方停止營業。但在疫情的特殊情形之下，考慮到疫情的高度傳染性，政府常常會頒布相應的行政法規。在此情況下，出租方依據政府指令或建議要求承租方停止營業的，不構成對租賃合同的違反。

律師建議：

在疫情期間，出租方應嚴格遵循政府發布的行政規定，在政府未強制要求租賃物予以關閉的情況下，不宜擅自要求承租方停止營業。如因特殊原因確有必要關停的，應與承租方進行平等協商，通過租金減免等方式與承租方達成一致并簽訂書面的補充協議，避免單方面強制關停導致違約等情形。

12．在承租方訴請解除合同或變更合同的情況下，出租方應如何應對？

如承租方依據“不可抗力”、“情勢變更”等方面主張變更或解除租賃合同的，出租方應積極應訴，并就疫情不足以導致租賃合同目的無法實現、承租方并非無法履行合同義務、繼續履行不足以導致對承租一方嚴重不公平等情形予以充分舉證及論述，證明當前疫情不足以構成承租方所主張的情形和影響，承租方仍應依據租賃合同約定的內容繼續履行。

13．受疫情影響，企業能否延期償還銀行貸款？

結論：

銀行貸款是否延期應當由各大銀行貸款針對本次疫情提出的優惠政策決定，受疫情影響嚴重的企業可以主動向銀行申請合理延期，但能否延期及延長期限需與銀行機構進一步協商。

分析：

目前銀行業主管部門僅進行了金融貸款政策進行原則性規定，對于各銀行具體貸款合同如何執行，應當由貸款人（即各大銀行）自行決定。根據銀保監會于2020年1月26日發布《關于加強銀行業保險業金融服務配合做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，其中第五條要求銀行業保險業金融機構“做好受困企業金融服務，各銀行保險機構要通過調整區域融資政策、內部資金轉移定價、績效考核辦法等措施，提升受疫情影響嚴重地區的金融供給能力。對于受疫情影響較大的批發零售、住宿餐飲、物流運輸、文化旅游等行業，以及有發展前景但暫時受困的企業，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。鼓勵通過適當下調貸款利率、完善續貸政策安排、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關企業戰勝疫情災害影響。”

中國人民銀行、財政部、銀保監會、證監會、外匯局六部門聯合于2020年2月1日發布了《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》（銀發〔2020〕29號），其中第（三）條為“受疫情影響較大的地區、行業和企業提供差異化優惠的金融服務，通過適當下調貸款利率、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關企業戰勝疫情災害影響。各級政府性融資擔保再擔保機構應取消反擔保要求，降低擔保和再擔保費。對受疫情影響嚴重地區的融資擔保再擔保機構，國家融資擔保基金減半收取再擔保費。”第（七）條為“加強制造業、小微企業、民營企業等重點領域信貸支持。金融機構要圍繞內部資源配置、激勵考核安排等加強服務能力建設，繼續加大對小微企業、民營企業支持力度，要保持貸款增速，切實落實綜合融資成本壓降要求。增加制造業中長期貸款投放。”

上述通知發布后，國內各大銀行已陸續發布相關貸款優惠政策，對因疫情因素導致的逾期、違約，銀行可以通過信貸重組、貸款展期、調整貸款利率和還款計劃、增加信用貸款和中長期貸款、減免逾期利息等方式支持企業正常運營。

律師建議：

建議企業首先核實貸款銀行是否發布了相關的優惠政策，若經核實無優惠政策的，企業可根據自身情況與貸款銀行協商并向其申請貸款優惠措施。同時，在銀行未對貸款進行變更的情況下，建議企業仍應當繼續按照合同約定的期限按時還款，避免違約風險。

本次疫情預計將對企業的經營產生不小的影響，越是在特殊時期，企業更應該提高風險防范意識，重視企業合規經營問題，既要根據國家的法律法規及規定依法維護、行使自身的合法權益，也需要防范企業出現合規與訴訟風險，由此因小失大，給企業帶來不必要的麻煩與損失，甚至是相應的法律責任。

越是艱難時刻，更顯企業風骨；越是危難之際，更需眾志成城。此次疫情將會影響到越來越多的企業，牽涉的法律問題也將慢慢呈現，在此我們呼吁各企業在應對相關爭議或處理相關問題時能夠咨詢專業意見，加強協商，增進諒解，齊心協力，共渡難關。