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上篇（跟著飛律學(xué)土地——之一“農(nóng)轉(zhuǎn)用”這件事）我們主要討論了農(nóng)用地及其轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和審批的相關(guān)事宜，接下來(lái)的幾篇我們將集中討論土地使用權(quán)取得的相關(guān)問(wèn)題。

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》[1]的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地按照其用途可以分為建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地，其中建設(shè)用地和農(nóng)用地與我們的生產(chǎn)、生活活動(dòng)密不可分，所以土地使用權(quán)的取得也集中在對(duì)建設(shè)用地、農(nóng)用地使用權(quán)的取得上，大致的分類(lèi)和取得方式詳見(jiàn)下圖：

本篇，我們將討論圖中“國(guó)有建設(shè)用地的無(wú)償取得——?jiǎng)潛堋薄?/p>

我國(guó)依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度，但在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第23條的規(guī)定，土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

根據(jù)《土地管理法》第54條和《城市房地產(chǎn)管理法》第24條的規(guī)定，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。具體而言，根據(jù)國(guó)土資源部 (已撤銷(xiāo))于2001年發(fā)布的《劃撥用地目錄》規(guī)定，劃撥用地可分為三大類(lèi)和十九小類(lèi)基本涵蓋了公益、公共、國(guó)防等各個(gè)領(lǐng)域。

此外，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)）規(guī)定“安置住房中涉及的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和符合條件的公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目可以通過(guò)劃撥方式供地。”為滿(mǎn)足各地劃撥用地的實(shí)際需要，有些地區(qū)會(huì)在《劃撥用地目錄》的基礎(chǔ)上作出一定調(diào)整，制定不同地區(qū)的劃撥用地目錄以增強(qiáng)其適用性，如《江蘇省劃撥用地目錄》在“特殊用地”中增加了“國(guó)家糧食、棉花等戰(zhàn)略物資儲(chǔ)備庫(kù)”、“經(jīng)省宗教管理部門(mén)批準(zhǔn)的專(zhuān)門(mén)用于宗教活動(dòng)的廟宇、寺院、道觀(guān)、教堂等宗教用地”以及“烈士陵園”。

近年來(lái)隨著城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，建設(shè)用地供需矛盾已十分突出，劃撥用地的政策也逐漸呈出不斷收緊的趨勢(shì)。早在2004年《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）要求嚴(yán)格控制劃撥用地范圍，經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地要逐步實(shí)行有償使用。2008年《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）重申了要嚴(yán)格限定劃撥用地范圍，并要求國(guó)土資源部及時(shí)調(diào)整劃撥用地目錄，還進(jìn)一步規(guī)定今后除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類(lèi)社會(huì)事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對(duì)其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。2016年包括國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)展改革委等在內(nèi)的八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍的意見(jiàn)》（國(guó)土資規(guī)〔2016〕20號(hào)）規(guī)定要擴(kuò)大國(guó)有建設(shè)用地有償使用范圍，提出要加快修訂《劃撥用地目錄》，縮小劃撥用地范圍。

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法實(shí)施條例》以及自然資源部關(guān)于用地“多審合一、多證合一”的改革通知，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，建設(shè)單位向自然資源主管部門(mén)提出用地預(yù)審與選址申請(qǐng)；核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)并獲取建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)/核準(zhǔn)/備案文件后，向自然資源主管部門(mén)提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)；建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門(mén)申請(qǐng)用地；經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門(mén)劃撥土地。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《土地管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人使用國(guó)有土地的應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用，不得改變土地用途；確需改變土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)自然資源主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。對(duì)原劃撥用地，因改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應(yīng)依法實(shí)行出讓等有償使用方式。

對(duì)于如何辦理“出讓等有償使用方式”，根據(jù)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》（國(guó)土資發(fā)[2006]114號(hào)）和《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》的規(guī)定，除劃撥決定書(shū)、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)實(shí)行招拍掛出讓的外，劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理有償使用手續(xù)的，自然資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)予以辦理。各地對(duì)劃撥土地使用權(quán)必須收回實(shí)行招拍掛的都有不同的規(guī)定，如《天水市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市土地管理工作的通知》（天政辦發(fā)(2015)47號(hào)）規(guī)定劃撥用地確需改變用途建設(shè)商品住宅、商業(yè)酒店或辦公寫(xiě)字樓等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的由市、縣政府收回儲(chǔ)備，以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式重新出讓?zhuān)瑖?yán)禁采取協(xié)議出讓方式改變土地用途；《陜西省西安市關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)的實(shí)施方案》規(guī)定“劃撥土地再開(kāi)發(fā)改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅“四類(lèi)”經(jīng)營(yíng)性用地的，由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地權(quán)利人協(xié)商收購(gòu)儲(chǔ)備，協(xié)商不成的，交由政府交易平臺(tái)按照新規(guī)劃條件公開(kāi)轉(zhuǎn)讓“增值共享”。根據(jù)上述規(guī)定，通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權(quán)，改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，如果改變后的用途屬于經(jīng)營(yíng)性用地，原則上需要收回土地使用權(quán)重新進(jìn)行招拍掛，而如果不屬于經(jīng)營(yíng)性用地的，則可以由土地使用權(quán)人直接申請(qǐng)辦理有償使用手續(xù)。

關(guān)于劃撥土地使用權(quán)可否抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（下稱(chēng)《暫行條例》）第44條規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”，第45條規(guī)定“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。

根據(jù)上述規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)需與地上建筑物、其它附著物一并抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，在滿(mǎn)足上述四個(gè)前提條件，特別是由劃撥土地使用權(quán)人重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同并補(bǔ)繳土地出讓金，且經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)后，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。《城市房地產(chǎn)管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）等分別對(duì)劃撥土地使用權(quán)及其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押又做出了進(jìn)一步的規(guī)定。

1.劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

《城市房地產(chǎn)管理法》第40條[2]相比《暫行條例》對(duì)劃撥土地使用權(quán)及其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓做出了不同的規(guī)定。按照該等規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)及其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)由受讓方（而非劃撥土地使用權(quán)人）辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，該規(guī)定同時(shí)也對(duì)受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)做了例外規(guī)定，即有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

我們認(rèn)為這里提到的“人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的”是指《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）規(guī)定的“以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)杞?jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，按轉(zhuǎn)移登記辦理”。

根據(jù)上述規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)及其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，轉(zhuǎn)讓后土地用途符合劃撥目錄的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，但應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理；轉(zhuǎn)讓后不符合劃撥用地目錄的，受讓方應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)[3]，并補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。

另外，對(duì)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋〔2005〕第5號(hào)）第11條規(guī)定“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”值得注意的是，根據(jù)(2017)最高法民再87號(hào)判決書(shū)，最高法認(rèn)為該條規(guī)范的是直接以國(guó)有土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)行為，而非附帶其上房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，故房屋買(mǎi)賣(mài)合同（含所涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)4]糾紛不適用該司法解釋的規(guī)定，而是應(yīng)該根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定對(duì)合同的效力進(jìn)行判斷；再者，最高法認(rèn)為《城市房地產(chǎn)管理法》第40條第1款雖然規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。”但該審批行為僅是物權(quán)變動(dòng)的必要條件，也即是未經(jīng)審批，將無(wú)法辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，但并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

根據(jù)上述規(guī)定和判例，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題需要區(qū)分單純的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)ê瑒潛芡恋厥褂脵?quán)）兩種情形進(jìn)行區(qū)分。

2.劃撥土地使用權(quán)的出租

《城市房地產(chǎn)管理法》第56條規(guī)定“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”

《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》第5條規(guī)定“未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的市、縣人民政府自然資源主管部門(mén)批準(zhǔn)，劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）規(guī)定“對(duì)原劃撥用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應(yīng)依法實(shí)行出讓等有償使用方式。”

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）規(guī)定“以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長(zhǎng)期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。”

根據(jù)上述規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)及其房產(chǎn)出租應(yīng)經(jīng)自然資源主管部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，租金中所含土地收益應(yīng)上繳納入土地出讓收入管理，同時(shí)，如果出租后不符合劃撥用地范圍的或?qū)儆陂L(zhǎng)期出租的，應(yīng)補(bǔ)辦出讓、租賃等有償手續(xù)。

3.劃撥土地使用權(quán)的抵押

《城市房地產(chǎn)管理法》第51條規(guī)定“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。”

《關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2004〕9號(hào)）規(guī)定“以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門(mén)依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。”

根據(jù)上述規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)及其房產(chǎn)抵押不需要先辦理土地出讓手續(xù)，但拍賣(mài)所得價(jià)款繳納土地出讓金后抵押權(quán)人方可受償，且抵押權(quán)設(shè)立以辦理抵押登記手續(xù)為準(zhǔn)，不必經(jīng)相關(guān)主管部門(mén)的批準(zhǔn)。

《中華人民共和國(guó)公司法》第27條規(guī)定“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。”

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)公司法>若干問(wèn)題的規(guī)定（三）》第八條規(guī)定：“出資人以劃撥土地使用權(quán)出資，或者以設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)出資，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認(rèn)定出資人未履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人在指定的合理期間內(nèi)辦理土地變更手續(xù)或者解除權(quán)利負(fù)擔(dān)；逾期未辦理或者未解除的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人未依法全面履行出資義務(wù)。”

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋[2005]第5號(hào)）第16條規(guī)定“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”

根據(jù)上述規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)并非不能出資，但需“辦理土地變更手續(xù)”并“經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)”。我們認(rèn)為，劃撥土地使用權(quán)出資的本質(zhì)是劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)（2018）最高法民申6041號(hào)的再審判決最高法認(rèn)為“以劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)與否，關(guān)鍵在于劃撥土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥薪?jīng)過(guò)合法程序進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒潛芡恋夭趴梢宰鳛槌鲑Y進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。”因此劃撥土地使用權(quán)出資需要滿(mǎn)足劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。

2019年5月31日自然資源部辦公廳印發(fā)了《劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的通知（自然資辦函〔2019〕922號(hào)），指導(dǎo)意見(jiàn)的前言提到“為規(guī)范國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“劃撥地價(jià)”）評(píng)估行為，根據(jù)……等相關(guān)法律法規(guī)和土地估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。”“本指導(dǎo)意見(jiàn)所述劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)，是指以劃撥方式取得的、無(wú)年期限制的土地使用權(quán)價(jià)格。”那么在何種情況下會(huì)涉及到“劃撥用地使用權(quán)地價(jià)”呢？

根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào)）的第二條第二款[5]的規(guī)定，在企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格作為原土地使用者的權(quán)益計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)；在劃撥土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格可作為使用者的權(quán)益計(jì)入抵押標(biāo)的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格部分可計(jì)為轉(zhuǎn)讓方的合法收益；劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地時(shí)，按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金，并以此計(jì)算租金或增加國(guó)家股本金。

根據(jù)上述規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格對(duì)于土地使用者的資產(chǎn)權(quán)益具有重要意義，故需要對(duì)地價(jià)評(píng)估行為予以規(guī)范。

根據(jù)《暫行條例》第47條[6]的規(guī)定，對(duì)于土地使用者因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，人民政府應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回土地使用權(quán)，人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無(wú)償收回。即劃撥土地的收回以無(wú)償為原則。