從典型判例探究合同解除后按揭還款主體的法院裁判思路
作者：李鵬飛 奚正輝 2022-07-18最近，開發(fā)商項目停工、購房者集體停貸成為熱新聞，在司法實踐中產(chǎn)生了(2019)最高法民再245號判決書成了焦點。爭議焦點：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）第二十一條第二款規(guī)定之“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！比绾卫斫馀c適用該規(guī)定？若作為出賣人的開發(fā)商未把貸款歸還給作為擔(dān)保權(quán)人的銀行，買受人是否應(yīng)歸還商品房買賣涉及的銀行貸款。
為了理清這一爭議焦點問題，筆者將法院就該案件前后的幾份裁判文書進(jìn)行摘錄分析。
第一、青海省高級人民法院一審民事判決書
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
案號：（2017）青民初13號
原告：王忠誠
被告：青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
被告：中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行
第三人：王琪博、王琪寶
青海高院認(rèn)為：
一、關(guān)于《商品房預(yù)售合同》、《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》是否解除的問題。
截止2015年10月30日前，越州房地產(chǎn)公司并未按約定向王忠誠交付涉案房屋，越州房地產(chǎn)公司已違約，王忠誠據(jù)此行使合同解除權(quán)，符合約定，應(yīng)予支持。庭審中，越州房地產(chǎn)公司亦同意解除合同，因此《商品房預(yù)售合同》應(yīng)予解除。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”。據(jù)此，王忠誠要求解除王忠誠、王琪博、王琪寶與建行青海分行、保證人越州房地產(chǎn)公司簽訂的《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》、王忠誠與建行青海分行、越州房地產(chǎn)公司簽訂的《房地產(chǎn)抵押合同》同時解除。
二、關(guān)于王忠誠訴求越州房地產(chǎn)公司返還房款、貸款及賠償損失是否成立的問題。
本院認(rèn)為，王忠誠訴求越州房地產(chǎn)公司按年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)計算首付款損失雖符合民事法律應(yīng)予保護(hù)的相對額度，但其訴求的數(shù)額明顯高于造成的實際損失，應(yīng)予以調(diào)整，據(jù)此，王忠誠訴求房屋首付款73983124元的賠償損失可從2015年8月13日最后付款之日起至付清之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算，王忠誠的此節(jié)訴求應(yīng)予支持。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第第二十五條規(guī)定“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。本案中，王忠誠、王琪博、王琪寶與建行青海分行、保證人越州房地產(chǎn)公司簽訂的《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，王忠誠與建行青海分行、越州房地產(chǎn)公司簽訂的《房地產(chǎn)抵押合同》生效后，建行青海分行即向借款人王忠誠借款7397萬元。合同履行中，截止2017年3月21日，王忠誠累計向建行青海分行償還借款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行借款本金64799004.19元。當(dāng)《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》被解除后，越州房地產(chǎn)公司應(yīng)向王忠誠返還《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》已還的貸款本金9170995.81元、利息6095047.89元；應(yīng)向建行青海分行返還《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》剩余的貸款及利息，即：借款本金64799004.19元及利息（按合同約定的利率計算利息）；待越州房地產(chǎn)公司清償剩余貸款本息等債務(wù)后，建行青海分行應(yīng)及時滌除涉案房屋上的抵押登記。
青海高院判決如下：
一、解除2015年8月12日王忠誠與青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就西寧市城東區(qū)建國南路66號3號樓66-16號商業(yè)用房簽訂的《商品房預(yù)售合同》；
二、解除2015年8月14日王忠誠、王琪博、王琪寶與中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行、青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》、王忠誠與中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行、青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房地產(chǎn)抵押合同》；
三、青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向王忠誠返還房款73983124元及賠償損失（從2015年8月13日起至付清之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）、并向王忠誠返還貸款本金9170995.81元、利息6095047.89元；
四、青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行返還《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》項下的剩余借款本息，即：借款本金64799004.19元及利息（從2017年3月21日起，按《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》約定的利率計算利息）；自青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司清償上述貸款及利息完畢之日起七日內(nèi)，中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行辦理西寧市城東區(qū)建國南路66號3號樓66-16號房屋上抵押登記的滌除手續(xù)。
第二、最高人民法院二審民事判決書
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
案號：（2017）最高法民終683號
審理法官：楊永清、汪國獻(xiàn)、李濤
上訴人（一審被告）：中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行
被上訴人（一審原告）：王忠誠
一審被告：青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
一審第三人：王琪博、王琪寶
最高院認(rèn)為：
關(guān)于越州公司不能返還建行青海分行剩余貸款本息時，王忠誠是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)還款責(zé)任的問題。
本院認(rèn)為，王忠誠在向建行青海分行借款時，建行青海分行為了其貸款安全，對該筆貸款辦理了抵押登記。抵押物是《商品房預(yù)售合同》約定的標(biāo)的物即66-16商業(yè)用房，因該商品房屬于在建工程，沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，所以實際上的抵押人是越州公司。由于商品房擔(dān)保貸款合同的特殊性，本案貸款實際上由建行青海分行直接支付到了開發(fā)商越州公司的賬戶，因此根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”的規(guī)定，越州公司應(yīng)將剩余的貸款本息返還建行青海分行。不過，就《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的本義來說，并沒有免除購房者（同時又是借款合同的借款人）的還款義務(wù)。這是因為，商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行，從法律關(guān)系上來說是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項就是購房者的還款，但還款義務(wù)人仍然應(yīng)當(dāng)是借款合同的借款人，因為根據(jù)合同相對性原理，購房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負(fù)有還款義務(wù)?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第二十五條第二款之所以做這樣的規(guī)定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買賣合同和貸款合同都解除后，就沒有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購房者，然后再由購房者歸還給銀行，而是應(yīng)當(dāng)直接由商品房出賣人歸還給銀行。因此，一審判決第四項判決越州公司承擔(dān)對建行青海分行剩余貸款本息的還款責(zé)任正確，但免除了《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》借款人王忠誠的還款責(zé)任錯誤。本院認(rèn)為，對王忠誠免除自己對建行青海分行剩余貸款本息的還款責(zé)任這一訴訟請求，依法應(yīng)予駁回。鑒于建行青海分行在一審中的訴訟地位是被告，其沒有對王忠誠提出訴訟請求，根據(jù)民事訴訟不告不理原則，王忠誠應(yīng)當(dāng)怎樣承擔(dān)責(zé)任，本院不予審理。
綜上所述，建行青海分行的上訴請求部分成立，依法應(yīng)予支持。
最高院判決如下：
一、維持青海省高級人民法院（2017）青民初13號民事判決第一、二、三、四項；
二、駁回王忠誠的其他訴訟請求。
第三、青海省西寧市中級人民法院一審民事判決書
案由：借款合同糾紛
案號：（2018）青01民初151號
原告：中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行
被告：王忠誠
被告：王琪博
被告：王琪寶
第三人：青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
建行青海分行的訴訟請求：判令被告王忠誠、王琪博、王琪寶與第三人越州公司共同向其償還借款本金、利息等。
西寧中院認(rèn)為：
首先，本案糾紛的起因在于越州公司未按照約定向購房人王忠誠交付所購房屋，致使《商品房預(yù)售合同》因越州公司的違約行為而被解除。隨之，導(dǎo)致貸款人建行青海分行與借款人王忠誠、王琪博、王琪寶、保證人越州公司簽訂的《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》、建行青海分行與王忠誠、越州公司簽訂的《房地產(chǎn)抵押合同》因合同目的無法實現(xiàn)而被解除，上述合同的解除不能歸責(zé)于被告。
其次，本案訴爭的標(biāo)的是建行青海分行發(fā)放的7397萬元貸款，根據(jù)借款人王忠誠委托，該筆貸款已經(jīng)由建行青海分行匯入越州公司賬戶，因所涉合同目的無法實現(xiàn)，收款人越州公司繼續(xù)占有該貸款無法律與合同依據(jù)，理應(yīng)將貸款本息如數(shù)返還給建行青海分行，讓被告與越州公司共同承擔(dān)還款責(zé)任，就意味著越州公司有可能繼續(xù)占有、使用借款，顯然不妥。
再次，根據(jù)最高人民法院生效判決，已確定由越州公司承擔(dān)對建行青海分行剩余貸款本息的還款責(zé)任，并明確認(rèn)定抵押物屬于在建工程，沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，實際上的抵押人是越州公司，應(yīng)理解為建行青海分行對越州公司在建商業(yè)用房享有抵押權(quán)。建行青海分行應(yīng)當(dāng)選擇先行申請強(qiáng)制執(zhí)行越州公司財產(chǎn)，特別是在越州公司無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行時，建行青海分行仍享有對抵押物優(yōu)先受償權(quán)，抵押物變現(xiàn)能夠滿足債權(quán)，建行青海分行就無需另案起訴王忠誠、王琪博、王琪寶。
第四，雖然王忠誠、王琪博、王琪寶與建行青海分行簽訂的《個人住房（商品用房）借款合同》第十九條約定，貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，若借款人未能履行歸還義務(wù)，貸款人保留提起訴訟的權(quán)利。但本案關(guān)聯(lián)案件青海省高級人民法院（2017）青民初13號、最高人民法院（2017）最高法民終683號訴訟階段、本案訴訟階段都應(yīng)視為建行青海分行不間斷在向王忠誠、王琪博、王琪寶及越州公司主張債權(quán)，不會因為訴訟時效影響訴權(quán)。建行青海分行應(yīng)根據(jù)最高人民法院（2017）最高法民終683號生效民事判決書執(zhí)行情況、未償還部分具體損失，再選擇是否向借款人王忠誠、王琪博、王琪寶主張承擔(dān)補(bǔ)充還款責(zé)任。
最后，建行青海分行向王忠誠、王琪博、王琪寶個人辦理巨額按揭貸款，從風(fēng)險防范角度，應(yīng)嚴(yán)格對借款人、開發(fā)商信用狀況貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理。在擔(dān)保方式選擇上，應(yīng)當(dāng)對抵押物全面徹底審查。按揭貸款是一種相對低風(fēng)險貸款，本質(zhì)上屬于抵押貸款。根據(jù)建行青海分行與王忠誠、越州公司簽訂的《房地產(chǎn)抵押合同》載明抵押物評估價值為147953124元，鑒于《商品房預(yù)售合同》、《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》被解除根本原因在于越州公司違約而致；鑒于貸款實際收取方為越州公司；鑒于越州公司為借款保證人；鑒于生效判決確認(rèn)了越州公司的還款責(zé)任，并明確了抵押物的抵押人是越州公司，本案中建行青海分行回避越州公司的還款責(zé)任，回避抵押物處置變現(xiàn)，回避申請強(qiáng)制執(zhí)行越州公司，直接向借款人王忠誠、王琪博、王琪寶主張與越州公司共同承擔(dān)剩余全部借款本息，存在補(bǔ)救措施不當(dāng)，亦不能排除建行青海分行與越州公司惡意串通的可能，如果單獨要求借款人承擔(dān)共同還款責(zé)任，不僅與生效判決和商品房買賣合同司法解釋精神相悖，而且是無限擴(kuò)大借款人責(zé)任。故王忠誠等三被告承擔(dān)責(zé)任的前提是建行青海分行在窮盡對越州公司的救濟(jì)方式仍不能受償，但建行青海分行怠于向越州公司行使權(quán)利，故其在本案中的主張不能成立，本院不予支持。
綜上所述，根據(jù)生效判決已確定王忠誠、王琪博、王琪寶負(fù)有還款責(zé)任，具體承擔(dān)應(yīng)當(dāng)在建行青海分行先行申請強(qiáng)制執(zhí)行越州公司財產(chǎn)之后，特別是執(zhí)行階段對抵押物處置變現(xiàn)后。根據(jù)建行青海分行在《房地產(chǎn)抵押合同》認(rèn)可抵押物評估價值為147953124元，法院有理由相信能夠?qū)崿F(xiàn)建行青海分行剩余全部借款本息59013525.7元，本案中建行青海分行沒有提供證據(jù)能夠證明有其他債權(quán)能夠影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，在未申請強(qiáng)制執(zhí)行越州公司前提下，向王忠誠、王琪博、王琪寶主張的債權(quán)數(shù)額無法確定，亦無相應(yīng)證據(jù)能夠證實建行青海分行的具體損失。根據(jù)生效判決，應(yīng)當(dāng)明確建行青海分行仍有訴權(quán)，但本案中單獨要求借款人共同承擔(dān)還款責(zé)任，承擔(dān)案件受理費、律師費，證據(jù)不足，本院不予支持。
西寧中院判決：
駁回中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行的訴訟請求。
第四、青海省高級人民法院二審民事判決書
案由：借款合同糾紛
案號：(2018)青民終199號
上訴人（原審原告）：中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行
被上訴人（原審被告）：王忠誠
被上訴人（原審被告）：王琪博
被上訴人（原審被告）：王琪寶
被上訴人（原審第三人）：青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
青海高院認(rèn)為：
案涉當(dāng)事人之間發(fā)生民事行為產(chǎn)生的民事法律關(guān)系不同，建行青海分行與王忠誠、王琪博、王琪寶因簽訂《借款合同》形成借貸民事法律關(guān)系。王忠誠與越州公司因簽訂《商品房預(yù)售合同》形成買賣商品房民事法律關(guān)系。應(yīng)從案涉當(dāng)事人形成的民事法律關(guān)系分析認(rèn)定權(quán)利義務(wù)。從最高人民法院（2017）最高法民終683號判決對《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的引用來看，作為商品房出賣人的越州公司將其受到王忠誠購房貸款本息返還給建行青海分行，從法律關(guān)系上說是購房者王忠誠委托越州公司向建行青海分行歸還貸款本息，越州公司所還款項就是購房人王忠誠的還款，故王忠誠作為借款合同主債務(wù)人的還款責(zé)任并未免除。由于案涉《借款合同》被生效判決解除后，越州公司并未依照生效判決向建行青海分行返還王忠誠的貸款本息，王忠誠、王琪博、王琪寶對建行青海分行所負(fù)債務(wù)并未清償，故雙方之間的借貸民事法律關(guān)系未消除。王忠誠作為越州公司債權(quán)請求權(quán)人及貸款本息返還的委托人，并未依據(jù)生效判決積極主張權(quán)利，其怠于行使權(quán)力的行為，造成建行青海分行債權(quán)受損。建行青海分行權(quán)衡利益，根據(jù)合同相對性原理，主張王忠誠、王琪博、王琪寶承擔(dān)償還貸款本息，并不違反法律規(guī)定,也與生效判決不沖突或產(chǎn)生歧義，符合雙方合同約定，本院予以支持。一審認(rèn)定王忠誠、王琪博、王琪寶承擔(dān)補(bǔ)充還款責(zé)任錯誤。王忠誠、王琪博、王琪寶承擔(dān)償還貸款責(zé)任后，并不影響其向越州公司主張返還權(quán)利。因生效判決已判令越州公司向建行青海分行返還貸款本息，其再主張越州公司與王忠誠、王琪博、王琪寶共同承擔(dān)還款責(zé)任屬重復(fù)起訴，本院不予支持。
青海高院判決如下：
一、撤銷西寧市中級人民法院（2018）青01民初151號民事判決；
二、王忠誠、王琪博、王琪寶在本判決生效后三十日內(nèi)償還中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行借款本金58546649.55元、律師代理費466876.2元，并以借款本金58546649.55元為基數(shù)按年利率支付資金占用損失（每日10107.43元），至實際清償之日止；
三、駁回中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行其他訴訟請求。
第五、最高人民法院民事裁定書
案由：金融借款合同糾紛
案號：（2019）最高法民申527號
審理法官：胡瑜、任雪峰、楊卓
再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：王忠誠
再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：王琪博
再審申請人（一審被告、二審被上訴人：王琪寶
被申請人(一審原告、二審上訴人):中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行
一審第三人(二審被上訴人)：青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
本院認(rèn)為，王忠誠、王琪博、王琪寶的再審申請符合《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定的情形，裁定如下：
一、本案由本院提審；
二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行。
第六、最高人民法院再審民事判決書
案由：金融借款合同糾紛
案號：(2019)最高法民再245號
審理法官：胡瑜、任雪峰、楊卓
再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：王忠誠
再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：王琪博
再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：王琪寶
被申請人（一審原告、二審上訴人)：中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行
一審第三人（二審被上訴人）：青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
最高院認(rèn)為：
第一、關(guān)于案涉《借款合同》解除后的貸款返還責(zé)任主體問題?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第二十五條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！北景钢校蛟街莨疚窗凑占s定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除。根據(jù)前述規(guī)定，應(yīng)由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠等三人不負(fù)有返還義務(wù)。
第二、關(guān)于案涉《借款合同》中相關(guān)格式條款的適用問題。案涉《借款合同》第十九條載明：“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現(xiàn)債權(quán)的費用，或委托售房人直接將上述款項歸還貸款人?！痹摋l款系建行青海分行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款。在《商品房買賣合同司法解釋》已經(jīng)明確規(guī)定，商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同解除后，出賣人將收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購房人（借款人）的情況下，建行青海分行擬定該條內(nèi)容，意味著要求王忠誠等三人在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王忠誠等三人的責(zé)任，根據(jù)《合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”之規(guī)定，該條款對王忠誠等三人不具有拘束力。
第三、關(guān)于商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠等三人所貸款項直接支付給越州公司，越州公司實際用款。王忠誠等三人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠等三人取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。具體表現(xiàn)為：越州公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權(quán)；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。
經(jīng)本院審判委員會討論決定，最高院判決如下：
一、撤銷青海省高級人民法院（2018）青民終199號民事判決；
二、維持西寧市中級人民法院（2018）青01民初151號民事判決。
判決日期：二Ｏ二Ｏ年十二月三日
(2019)最高法民再245號案件判決購房者不承擔(dān)歸還銀行貸款的主要理由：1、房屋買賣合同解除及借款抵押合同解除；2、開發(fā)商不能交房；3、銀行對房屋有抵押權(quán)；4、購房者對房屋買賣合同解除及借款抵押合同解除沒有過錯?；谏鲜隼碛桑ㄔ簽榱吮苊鈾?quán)利義務(wù)失衡、依據(jù)公平原則，推翻了合同約定及通俗的理解，保護(hù)了購房者的權(quán)利，購房者無需歸還剩余貸款。需要注意：若其他案例事實情況不同，則不能完全參考適用該判決。
根據(jù)上述判決，可以看出各級法院，甚至最高院對該問題的觀點都不一致，尚存在很大爭議，法學(xué)界對此爭議也很大?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋理解與適用》（人民法院出版社）對該條款的觀點：銀行貸款是根據(jù)買受人的指令支付給出賣人，該房款其實就是買受人支付的，銀行不是基于貸款的所有人要求出賣人返還。本條之所以如此規(guī)定，是保護(hù)銀行的權(quán)利，擔(dān)心出賣人將房款返還給買受人后，增加銀行收回貸款的風(fēng)險。而且，讓出賣人將貸款直接返還給銀行，也是為了節(jié)約訴訟資源，避免當(dāng)事人訴累。其實，該規(guī)定沒有免除買受人的還貸義務(wù)。這也是(2019)最高法民再245號案件判決之前，法院的主流觀點。
(2019)最高法民再245號案件于2020年12月判決生效后，各地法院的法官判決時紛紛參考了該判決的觀點。筆者搜索了相關(guān)判決，如江蘇常州中院、山東煙臺中院、遼寧鐵嶺中院、湖南岳陽中院等都參考了(2019)最高法民再245號案件，認(rèn)為應(yīng)該由開發(fā)商歸還貸款給銀行，購房者沒有還貸的義務(wù)。綜上，這也是法院目前傾向性的意見，尤其銀行要注意。但是(2019)最高法民再245號畢竟不是最高院指導(dǎo)性案例，各級法院裁判是可以不參照的。
(2019)最高法民再245號案件判決是對是錯，難以置評。無論法院作出的判決支持購房者承擔(dān)還貸責(zé)任，還是不支持購房者承擔(dān)還貸責(zé)任，均具有一定的合理性，各有利弊。(2019)最高法民再245號案件判決，對房地產(chǎn)市場影響會很深遠(yuǎn)，會導(dǎo)致購房者購買期房時盡量向銀行多貸款轉(zhuǎn)移風(fēng)險；也會導(dǎo)致銀行對期房盡量少放貸款降低風(fēng)險；可能也會導(dǎo)致政府及銀行加強(qiáng)開發(fā)商預(yù)售款的監(jiān)管，防止開發(fā)商挪用預(yù)售款，控制減少風(fēng)險。
