關于必要共同訴訟是否會阻卻單個物權人行使合同解除權的法律分析
作者：王鑫明 伍睿 熊雅琴 2024-12-31一、類案引入
A公司與另外兩位房屋產權人與B公司共同簽訂了一份《租賃合同》，即三位業主將其分別所有的但是毗鄰且已經被租戶打通的三套房屋，整體出租給B公司?，FB公司未能按約支付租金，故A公司起訴主張解除與B公司簽訂的《租賃合同》。該種情形，A公司是否有權單獨解除該《租賃合同》，本案是否構成必要共同訴訟，是否有必要申請追加另兩名房屋產權人作為共同原告，以便法官一并審理。換言之，A公司作為租賃物其中一個部分的產權人，是否可以直接訴請法院解除該《租賃合同》？
二、爭議焦點糾紛
筆者認為，在必要共同訴訟背景下追加另外兩名共同原告的做法有待商榷，爭議核心在于保障暫未被追加的當事人權利與追求及時高效解決糾紛之間存在的利益衡平。在必要共同訴訟中，堅持追加共同原告能更好保障當事人的權益，也有助于法庭更好查清事實；但這也會使得司法程序延長，導致無法及時解決糾紛而擴大A公司的損失。我國民法體系中，實體法與程序法展現出了不同的傾向。在此背景下，筆者認為，在應對必要共同訴訟時，靈活適用訴訟的規則，確保案件及時得到審理是更合適的做法，能在效率與當事人權益保護之間取得一個較好的平衡。
在司法實務中，法院多將類案情形歸納為“產權式商鋪租賃糾紛”，并作專門解釋。例如江蘇省高級人民法院發布的《關于審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答》中，[1]對于此種對外整體出租，從個人利益與整體利益的平衡角度看，不予支持小部分業主的單方解除請求。
以下是該類裁判觀點的實務參考案例：
在（2006）滬二中民二（民）終字第1955號一案[2]中，二審法院認為，本案系爭租賃合同以不解除為宜。一、本案租賃合同雖系陸華強與顧雪珍就特定房屋租賃事宜簽訂的一份獨立的合同，但顧雪珍在簽訂合同時即已明知陸華強租賃房屋的用途以及包括顧雪珍房屋在內的七套房屋將打通裝修開設酒店。現陸華強承租的七套房屋在用于酒店經營上已構成一個整體，本案租賃合同與其他六套房屋涉及的租賃合同因而具有了事實上的關聯性。在出現相同違約情形的情況下，其他出租人均選擇要求陸華強繼續履行合同和承擔違約責任，僅顧雪珍一方選擇單方解除合同無疑會影響其他合同的履行。
在（2016）豫03民終1419號一案中，一審法院認為，產權式商鋪的經營需要整體商業環境的烘托，經營面積多為整體性出租，即多個產權人的商鋪為同一商戶租用。此類商鋪在經營初期需要進行統一裝修、招商、廣告宣傳等培育，在后期經營中也需要不斷的人力、物力、財力的投入。因此小業主無法自行經營，各商鋪彼此之間存在不可分性。業主在行使個人權利的同時應考慮其他業主的利益以及市場的整體發展，如市場不能有序發展，業主利益將無從談起?！室粚?、二審法院均駁回原告業主的訴訟請求。
然而，在（2016）蘇0291民初1910號一案中，法院從物理形態出發，提出利益衡平新見解。一審法院認為，關于單個業主是否有權解除與經營人簽訂的明確有整體包租承諾的租賃合同的問題，……由于本案中作為整體承租的經營人連續四期未按約支付租金回報，亦未向法院提供證據證明其存在繼續履約的能力，因此，法院應當著重從兩個方面來考慮單個業主是否可以主張解除租賃合同并要求返還物業的問題：一是整體租賃合同是否存在可繼續履行的可能，二是所涉物業是否具有物理上的可返還可能。本案中，酒店管理公司未按照合同約定的期限按期足額支付租金已滿6個月，合同約定的解除條件已經成就；所涉物業均為可分式的獨立的房間，并以兩證（房屋所有權證、土地使用權證）記載加以固定。因此，無論是在法律關系解除的法定條件還是物業物理形態的返還條件均已具備。……一審支持雙方簽訂的房屋租賃協議解除，該判決為終審判決。
三、爭議法理沖突
（一）我國民事訴訟法對必要共同訴訟的嚴格態度
我國共同訴訟根據標的同種類或是同一的區別，將共同訴訟分為普通共同訴訟與必要共同訴訟。必要共同訴訟的制度初衷是為了避免重復訴訟與同案不同判的情況出現，但我國民事訴訟立法顯得過于強調當事人共同出席這一事實，要求在訴訟標的同一時所有當事人都必須參加訴訟，這一嚴苛觀念在實踐中可能起到適得其反的效果?！睹袷略V訟法》第一百三十五條[3]規定，在必要共同訴訟中法院應依職權通知未參加訴訟的當事人。這與類案引入中法院要求某原告申請追加其他原告的做法并不一致，顯然是混淆了當事人追加的強制性和法院職權性適用的區別，使得職權主義訴訟體制擴大化，而法院直接依職權追加原告的做法在流程上則更簡潔。更重要的是，《民事訴訟法》第一百七十七條[4]、第二百一十一條[5]對遺漏必要當事人的情形作出了嚴苛規定，可能導致案件被發回重審或經過再審。這樣嚴格的法律后果會使得法院過于關注當事人的追加，而未將注意力放在所謂“標的同一”的案件事實上，未對必要共同訴訟的規則進行靈活的把握，有本末倒置之嫌。筆者認為，對于必要共同訴訟類的案件，在立法上應引入類似必要共同訴訟與固有必要共同訴訟進行區分，對于類似必要共同訴訟類的案件，可以根據具體案件情況放寬對于追加當事人的要求。
（二）我國實體法中對“必要”共同訴訟的寬容態度
相比我國民事訴訟法對必要共同訴訟的嚴苛，民商實體法領域對此則顯得更加包容。民法領域，物權編中，業主、業主大會、業主委員會都能對噪音、排污等事項提起訴訟，[6]顯然以上主體不用全部出席；合同編中，民法典規定并不要求債權債務的相對方“一步到位”對所有當事人完成履行，如在連帶之債中的連帶債權與連帶債務，部分連帶債權人針對債務人提起訴訟或債權人針對部分連帶債務人提起訴訟均具有當事人適格；[7]侵權編中，在共同侵權等場合中，侵權責任的承擔一樣對內對外有別。[8]商法領域，則有公司法中的股東直接訴訟、撤銷公司股東會或者股東大會、董事會的決議之訴等情形。以上情況都符合訴訟標的同一的情況，但若將所有訴訟當事人納入訴訟程序，會為法院帶去不必要的時間成本和經濟成本負擔?？梢姡浴皹说耐弧弊鳛楸匾餐V訟的認定標準是不準確的，這一標準偏離了對“必要”的判斷和強調，“標的同一”并不必然導致所有當事人都有必要參與訴訟。
（三）程序法和實體法的差異導致必要共同訴訟有濫用之嫌
根據上文分析，可見我國民事實體法與程序法在必要共同訴訟這一問題上并未能很好的銜接。程序法中對必要共同訴訟“標的同一”的規定涵蓋了實體法下過多種類的法律關系，其中多數法律關系并不需要所有當事人都列席訴訟過程。在此背景下程序法又過于重視所有當事人的出席，強制所有當事人出席顯然不符合實體法原理，這會導致實體法中本來旨在便利當事人訴訟的制度設計失去應有之意。
因此結合我國司法實踐與域外經驗，有不少學者提出參考大陸法系主流規定，引入類似必要共同訴訟制度。其實質是一種介于固有必要共同訴訟和普通共同訴訟之間的一種共同訴訟，是指當事人既可以分別訴訟，也可以合并訴訟；但如果合并訴訟，法院則必須合一裁判的必要共同訴訟形態。其判斷基準為：其一，各共同訴訟人在實體法上具有獨立的訴訟實施權；其二，共同訴訟人之間在訴訟法上存在既判力的擴張。[9]其中又以訴訟標的為標準，劃分為訴訟標的同一性類似必要共同訴訟和訴訟標的牽連性類似必要共同訴訟[10]?；陬惏敢氲那闆r分析，更符合從訴訟標的同一性切入。該訴以一個或數個權利人發起訴訟、對所涉訴訟標的合一裁判為外在表現，以既判力擴張至未參與訴訟的其他利害關系人為本質特征。詳言之，若部分權利人基于種種考慮或客觀原因不一定會實際地參與訴訟，同時要求所有權利人參與訴訟也會產生諸如增加訴訟成本、拖延訴訟進程、影響法院統一訴訟管理等弊端，則根據立法特別規定，[11]這類訴訟僅需要一個或數個權利人即可合法地提起，而無需全體權利人一并訴訟。
（四）現行共同訴訟制度并未充分尊重當事人意思自治
民法充分尊重意思自治，體現在民事訴訟中，即為當事人可以自由處分權利，如放棄相應權利。但我國關于必要共同訴訟的規定卻在一定程度上限制了當事人的意思自治，未能充分尊重當事人的訴訟意愿。民訴法解釋要求法院將不愿意參加訴訟但也不愿意放棄權利的當事人列為共同原告[12]，突破了不告不理的基本訴訟規則。筆者認為，更合適的做法是將這不愿參加訴訟的主體列為第三人參加訴訟，而不必強加原告身份。
同時，由于共同訴訟涉及眾多主體，當事人之間關系錯綜復雜，同一標的下的原告或者被告內部，也可能有需要解決的糾紛或爭議。因此，強行將法律關系同一標的中的一方全部列為原告或被告，本不能期待所有原告或被告站在同一立場，做出一致選擇，更未必有助于判決的前后統一，這與共同訴訟的制度目的已經出現了背離。
四、類案應對思路
1.訴的屬性：梳理實體關系，便利訴訟程序
在現行法的框架下，由于類似必要共同訴訟制度尚未正式立法引入，在當事人數量不多、關系密切，且不合并審理確實對同案同判有影響的前提下，應盡量列明所有必須牽涉的主體，避免后續的追加過程，節約時間成本。后續立法或司法解釋應遵循實體法權利關系，對必要共同訴訟作類型化梳理，防止必要共同訴訟的寬泛適用引發訴累。
司法實務中，可以結合具體案情，嘗試論證不同當事人具有獨立的實體權利基礎，故不構成必要共同訴訟，將共同訴訟這一前提打破。本文類案引入中的情形，三位業主之間既不是共有關系，也不是團體關系，不屬于《民法典》第二百七十八條第一款第（九）項規定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，無需業主共同決定。此外，整體經營產生的由各個個體業主利益匯聚成的利益載體，其實質仍是個體利益而非形成團體利益或整體利益，個體業主有權選擇存在投資經營風險時從中“抽身”的機會權利。根據可分割履行合同的部分解除規則，若強制全體業主對租賃物整體一次主張全部請求，顯然造成程序上違背實體法原理。
2.物理屬性：租賃物分割，《租賃合同》拆分解除
與一套房屋的共有人所對外建立的租賃關系不同，本文引入的類案中租賃物系各自具有獨立產權；又與統一裝修、招商、廣告宣傳的大型產權式商鋪不同，類案租賃物具備單獨登記、單獨出租、單獨轉讓的條件，物理狀態能夠實現分割并分別收回，部分租賃物的解除不會阻礙商鋪整體利益的實現。因此，租賃合同可以當然解除，屬于可分割履行合同的部分解除情形，實踐中已有法院支持該種觀點。如在（2023）滬0115民初119212號一案中，法院認為，被告抗辯涉案房屋系整體運營出租，不同意解除，然客觀上兩原告已自行收回房屋，涉案房屋并非如被告所述無法分割，具備獨立出租條件，故被告的意見，本院不予采納。
此外，《民法典》第七百二十九條[13]規定的租賃物部分毀損、滅失的，承租人享有的減少租金請求權，可視作租賃物范圍或者大小的特殊分割、合同義務的特殊分割履行，以此介入合同不能繼續履行狀態，使合同發生部分權利義務終止的法律后果。
3.權利屬性：合同相對性讓位于物權對世性
基于物權的對世性，租賃物部分所有權人可依據其獨立產權主張返還原物、恢復原狀等要求，權利人基于專有部分享有所有權的主張不應受到限制。在業主未合意或是通過行為方式實際接受專有權限制行為的情況下，本文引入的類案中所涉物業業態均為可分式的獨立的房屋，此時應將保護物權位階于限制物權之上，司法無需為維護合同相關方的整體利益而做出限制專有權行使的決定。筆者認為，即使各房屋匯聚成一個經營實體，但該經營實體并非各個小業主的利益載體，其利益載體仍是物業的專有權部分，業主的物權仍應大于其他權利。故合同相對性應當讓位于物權對世性，原合同中“所有房屋整體租賃”的履行基礎條件喪失；此外，作為租賃物整體的承租人B公司未按約支付租金回報，亦未證明其存在繼續履約的意愿或能力，合同目的實現已然落空。因此，對應部分房屋的的租賃關系當然解除，而無需經合同其他當事人的同意。
4.限制條件：符合違約救濟的比例性考量
司法實踐中，部分解除的適用還應考慮“違約救濟的比例性”，即符合比例原則，有益于維護交易穩定。本文引入的類案情形中，該部分解除不會破壞合同主要內容，當事人就剩余兩套房屋繼續營業仍具有可操作性，不會導致合同主要目的無法實現、當事人權利義務嚴重不對等的情形。
五、結語
就“必要共同訴訟是否會阻卻物權人行使權力”問題而言，在現行必要共同訴訟制度尚不完善，長期處于適用寬泛化、程序非規范化的背景下，應從實體法與訴訟法的交互視域出發，厘清訴訟主體間實體權利義務關系，參考類似必要共同訴訟的原理，避免程序上的做法違背實體法原理。
綜上，筆者認為，在整體租賃合同不存在可繼續履行且所涉物業具有物理可返還性的情形下，基于權利屬性與物理狀態的路徑分別論證：合同相對性應讓位于物權對世性；且租賃物相互獨立，《租賃合同》存在拆分解除的基礎。因此，“必要共同訴訟是否會阻卻單個物權人行使整體租賃合同解除權”這一命題值得商榷，在未來必要共同訴訟類型化梳理、類似必要共同訴訟引入的進程中，司法實務應抓準實體關系、便利訴訟程序，支持單個的物權人有權解除整體租賃合同，保障當事人合法權益，以期落實訴訟自主性、程序效率性、糾紛解決實效性的協調統一。
實習生林子陽、嚴子純、任皓蓉亦有貢獻。
注釋
[1] 《解答》認為，對于整體利益的判斷，應根據《物權法》第76條（現《民法典》第278條）規定的多數業主的意思表示，在業主代表或者業委會獲得合法的權利授權的情況下，根據不同的決策事項，經過專有部分占建筑物總面積過半數或過三分之二的業主且占總人數過半數或過三分之二的業主同意，來判斷是否符合整體利益。
[2] 該案被選入《上海法院案辦案要件指南》系列叢書。
[3] 《民事訴訟法》第一百三十五條 必須共同進行訴訟的當事人沒有參加訴訟的，人民法院應當通知其參加訴訟。
[4] 《民事訴訟法》第一百七十七條 第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：
（四）原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審。
[5] 《民事訴訟法》第二百一十一條 當事人的申請符合下列情形之一的，人民法院應當再審：
（八）無訴訟行為能力人未經法定代理人代為訴訟或者應當參加訴訟的當事人，因不能歸責于本人或者其訴訟代理人的事由，未參加訴訟的；
[6] 《民法典》第286條第2款規定：“業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失?！?/p>
[7] 《民法典》第518條第1款規定：“債權人為二人以上，部分或者全部債權人均可以請求債務人履行債務的，為連帶債權；債務人為二人以上，債權人可以請求部分或者全部債務人履行全部債務的，為連帶債務?！?/p>
[8] 如《民法典》第1168條規定的共同侵權責任，第1169條規定的教唆、幫助他人實施侵權行為的責任，第1171條規定的無意思聯絡數人侵權連帶責任，第1172條規定的無意思聯絡數人侵權的按份責任，第1194條、第1197條規定的網絡用戶、網絡服務提供者利用網絡侵害他人民事權益的連帶責任等。
[9] 參見蒲一葦.訴訟法與實體法交互視域下的必要共同訴訟[J]. 環球法學評論, 2018, (01): 39-50.
[10] 參見湯維建.類似必要共同訴訟適用機制研究[J]. 中國法學, 2020, (04): 240-260.
[11] 例如股東會決議撤銷之訴，盡管決議是經由團體意志形成，但解散之訴未要求全體股東提起訴訟，僅需對股東會決議效力有異議的股東起訴即可。
[12] 最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋（2022修正） 第七十四條 人民法院追加共同訴訟的當事人時，應當通知其他當事人。應當追加的原告，已明確表示放棄實體權利的，可不予追加；既不愿意參加訴訟，又不放棄實體權利的，仍應追加為共同原告，其不參加訴訟，不影響人民法院對案件的審理和依法作出判決。
[13] 《民法典》第七百二十九條 因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
