《執行異議之訴司法解釋》逐條解讀
作者：張春光 2025-08-062025年7月23日下午最高院發布了《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》，法釋〔2025〕10號。
2016年我開始研究執行與執行異議（之訴）并代理執行與執行異議（之訴）案件，至今已九年多時間，這九年多時間里我寫了幾百篇關于執行與執行異議（之訴）的文章，代理了大量的執行與執行異議（之訴）的案件。
2019年8月我在法律出版社出版了《執行與執行異議疑難問題全解與典型案例裁判規則》。2019年11月29日，最高院發布了《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）》（向社會公開征求意見稿），自此之后我一直關注該司法解釋的進展。2025年7月23日下午最高院發布了《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》，距離“征求意見稿”已過去近6年的時間。
2025年7月23日下午我出差在山東開庭，開完庭我立即回酒店打開電腦學習了這部司法解釋，當天晚上我即對該司法解釋的23個法條逐條錄制了視頻共計23條解讀該司法解釋?，F我以文字的方式逐條解讀該司法解釋，有說的不對的地方請大家批評指正。
第一條 案外人依照民事訴訟法第二百三十八條規定，在執行過程中就執行標的提出執行異議，由提出異議時負責執行該執行標的的人民法院審查處理；案外人、當事人對執行異議裁定不服，自裁定送達之日起十五日內向作出執行異議裁定的執行法院提起執行異議之訴的，人民法院應予受理。
案外人未在《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第六條規定的期限內提出異議，人民法院裁定不予受理的，可以依法另行向申請執行人、被執行人等主張權利。
解讀：
（1）關于執行異議之訴我們經?？吹降姆l是《民事訴訟法》第二百二十七條，有時候也能看到《民事訴訟法》第二百三十四條或《民事訴訟法》第二百三十八條，這是因為《民事訴訟法》修訂的原因，法條的序號發生了變更：由第二百二十七條變更成了第二百三十四條，又變更成了第二百三十八條，現行生效的《民事訴訟法》關于執行標的異議的規定是第二百三十八條。
（2）執行異議及執行異議之訴屬專屬管轄，即由執行法院管轄，執行可能存在商請移送執行、提級執行、指令執行等情形，這些情形下會發生執行法院的變更，所以這里關于管轄法院的規定是“由提出異議時負責執行該執行標的的人民法院審查處理”。執行異議由A法院管轄，執行異議之訴也要由A法院管轄。當然，有些地方的高院對此作了細化規定，比如執行異議審查期間或者執行異議之訴一審開庭前，執行實施法院發送變更的，執行異議之訴管轄法院是否變更，如何變更。
（3）《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第六條第二款規定：“案外人依照民事訴訟法第二百二十七條規定提出異議的，應當在異議指向的執行標的執行終結之前提出；執行標的由當事人受讓的，應當在執行程序終結之前提出?！北緱l第二款中的“另行向申請執行人”主張權利，舉例言之，案外人系執行標的的實際所有權人，案外人可向申請執行人主張不當得利。本條第二款中的向“被執行人”主張權利，舉例言之，案外人是執行標的不動產的買受人，執行標的不動產被司法拍賣，被執行人無法履行合同義務，案外人可起訴被執行人向其主張違約責任。
第二條 金錢債權糾紛的財產保全、執行中，執行標的存在輪候查封、扣押、凍結的，案外人提起執行異議之訴，以首先查封、享有擔保物權等優先受償權的申請保全人、申請執行人為被告，以其他已知的輪候查封的申請保全人、申請執行人為第三人。
解讀：
（1）該規定是為了一攬子解決問題，減少案外人的訴累，避免案外人多次提出執行異議之訴，也防止虛假訴訟（如案外人“買通”首封債權人，在案外人執行異議之訴中，首封債權人通過在舉證質證、法庭調查等環節“放水”的方式讓法院認定一些不符合客觀事實的案件事實，這樣后面的申請執行人再打執行異議之訴的時候就會很困難）。
（2）從司法實務的角度，如果執行標的物上存在較多查封，案外人要想調查眾多申請保全人、申請執行人的主體信息也是一件勞動量較大，有較大困難的工作，可能會在一定程度上遲滯執行異議的提出與受理。
第三條 案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，人民法院判決不得執行該執行標的的，同時判決解除執行措施并寫明相關查封、扣押、凍結裁定書案號。案外人可以持生效判決請求相關執行法院解除執行措施。
解讀：
（1）該規定是為了節約案外人的訴訟成本，避免案外人的訴累。該司法解釋出臺之前，解封要執行局再出裁定，現在“一步到位”了，節約了案外人的訴訟成本。
（2）該規定不是太符合法理。因為出具解封裁定解封屬于執行實施行為，應由執行實施部門（即執行局）來辦理，執行異議之訴屬于執行審查，嚴格講并無權出具解封裁定，在執行異議之訴判決書中“同時判決解除執行措施”有悖于法理。
第四條 案外人提起執行異議之訴并依照《民法典》第二百三十四條等規定就執行標的的歸屬提出確權請求的，以被執行人為被告。
解讀：《民訴法解釋》第三百零五條規定：“案外人提起執行異議之訴的，以申請執行人為被告。被執行人反對案外人異議的，被執行人為共同被告；被執行人不反對案外人異議的，可以列被執行人為第三人?！比绻竿馊嗽趫绦挟愖h之訴中提出了確權的請求，這里面就要審查執行標的物的所有權人是被執行人還是案外人，這就像在案外人執行異議之訴中嵌入了一個確權之訴，所以把被執行人列為被告比較合適。需要注意的是，該規定只解決列被執行人為被告還是第三人的問題，不影響申請執行人的法律地位，即在案外人執行異議之訴中，申請執行人還是被告。
第五條 案外人提起執行異議之訴并以被執行人等為被告提出返還原物、返還價款或者交付標的物、辦理轉移登記手續等給付請求的，人民法院可以合并審理，法律另有規定不宜合并審理的，應當分別立案。
解讀：以前在執行異議之訴中一般不能訴請返還原物、返還價款、交付標的物，現在的規定還是為了一攬子解決糾紛，減少當事人訴累，擴大了案外人在執行異議之訴中訴訟請求的范圍。以前執行異議之訴只審查案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益，附帶作確權判決，現在附帶作出裁判的范圍更大了一些，節約了當事人的訴訟成本，但是也要有限制，否則法院執行裁判庭將不堪重負，執行裁判庭一般都很小，法官人數很少，案子太多，來不及判或者判決質量不高，對當事人也不是好事。當然，這里面的“返還原物、返還價款或者交付標的物、辦理轉移登記手續等”是要和執行異議之訴的審查有關聯，即在審查案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益的過程中本來就要審查上述法律關系，因此才能像確權判決一樣“順帶”作出判決。
第六條 案外人執行異議之訴案件審理期間，申請執行人請求人民法院繼續執行并提供相應擔保的，由負責審理執行異議之訴的人民法院裁定是否準許。執行法院依法繼續執行的，案外人執行異議之訴案件按照下列情形分別處理：
（一）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求；
（二）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，執行標的由申請執行人通過拍賣、抵債等執行程序受讓的，判決不得執行該執行標的，并撤銷相關拍賣或者抵債裁定；已向申請執行人交付的，同時判決申請執行人返還，拒絕返還的，強制執行；
（三）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，執行標的已由他人通過拍賣、變賣等執行程序合法取得的，判決不得執行該執行標的變價款，執行法院向案外人發放變價款；已向申請執行人發放變價款或者已向被執行人退還剩余變價款的，同時判決申請執行人、被執行人返還，拒絕返還的，強制執行；執行法院向案外人釋明執行標的已由他人合法取得而案外人拒絕受領變價款的，應當將變價款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年內可以隨時領取。
在前款第二項、第三項規定情形下，案外人認為申請執行人請求繼續執行錯誤，給其造成損失的，可以依法另行向申請執行人、執行擔保人等主張權利。
解讀：
（1）《民訴法解釋》第三百一十三條第一款規定：“案外人執行異議之訴審理期間，人民法院不得對執行標的進行處分。申請執行人請求人民法院繼續執行并提供相應擔保的，人民法院可以準許?！?即根據《民訴法解釋》的規定，原則上只要申請執行人提供了擔保，就可以繼續對執行異議之訴爭議標的物進行處置。但是本條的規定是“申請執行人請求人民法院繼續執行并提供相應擔保的，由負責審理執行異議之訴的人民法院裁定是否準許”，也就是說本條新增了“由負責審理執行異議之訴的人民法院裁定是否準許”這個程序，這個規定符合司法實踐，因為執行異議之訴審判法官可以基于對案件的實體審查判斷案外人的異議是否成立，執行標的物是否可以處置。但是，該規定也有弊端，即執行異議之訴法官關于是否可以處置執行標的物的判斷很可能是在執行異議之訴開庭（當事人舉證質證、法庭調查、法庭辯論等）之前作出的，因此執行異議之訴法官關于是否可以處置執行標的物的判斷依據不充分，可能會作出錯誤判斷，而為了“維護司法權威”，防止“自相矛盾”，執行異議之訴的判決結果可能要和是否可以處置執行標的物的判斷保持一致，這樣就“拖累”了執行異議之訴案件的公平公正判決。
（2）即便執行標的物已經被處置，執行異議之訴仍然要繼續審查，審查案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益。審查的結果當然是兩種，一種是案外人享有足以排除強制執行的民事權益，一種是案外人不享有足以排除強制執行的民事權益。如果案外人享有足以排除強制執行的民事權益，要根據“執行標的由申請執行人通過拍賣、抵債等執行程序受讓”和“執行標的已由他人通過拍賣、變賣等執行程序合法取得”兩種情形作出不同的判決。
（3）案外人享有足以排除強制執行的民事權益并且“執行標的由申請執行人通過拍賣、抵債等執行程序受讓”，這種情形下法院的判決是不得執行該執行標的，這是以執行標的尚處在可由法院強制執行的范圍內為邏輯前提的，因此執行異議之訴的判決中要一并判令撤銷相關拍賣或者抵債裁定，同時判決申請執行人返還，這樣才能在法律程序上為申請執行人返還執行標的物破除法律上的障礙。如果申請執行人拒絕返還，法院可以強制執行。在案外人享有足以排除強制執行的民事權益的前提下，申請執行人知道或者應當知道案外人享有足以排除強制執行的民事權益，申請執行人仍然通過提供擔保的方式申請處置執行標的物，因此，申請執行人雖然通過拍賣、抵債等執行程序受讓了執行標的物，申請執行人也不能“善意取得”執行標的物，法院對其強制執行符合法理。
（4）案外人享有足以排除強制執行的民事權益并且“執行標的已由他人通過拍賣、變賣等執行程序合法取得”，這個時候首先要想到的就是保護“他人”的合法權利，執行異議之訴判決以及后續的其他法律程序都以不侵害已經取得執行標的物所有權的“他人”的合法權利為前提：法院不能判決不得執行該執行標的，而只能判決不得執行該執行標的變價款，執行法院向案外人發放變價款。如果法院已向申請執行人發放變價款或者已向被執行人退還剩余變價款的（比如執行標的物的便價款是1000萬，申請執行人申請執行的總金額是600萬，各種執行費用50萬，則應當將剩余便價款350萬元返還被執行人），同時判決申請執行人、被執行人返還，拒絕返還的，強制執行。如果案外人不要錢（變價款），只要執行標的物，那也不能侵害已經取得執行標的物所有權的“他人”的合法權利，不能要求已經取得執行標的物所有權的“他人”返還執行標的物（更不能向其強制執行），只能將變價款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年內可以隨時領取。
（5）在案外人享有足以排除強制執行的情形下，案外人認為申請執行人請求繼續執行錯誤，給其造成損失的，可以依法另行向申請執行人、執行擔保人等主張權利。這里“主張權利”的方式一般是打一個侵權之訴，但是這個官司打起來難度挺大，因為申請執行人是通過法定程序申請繼續執行的且有負責審理執行異議之訴的人民法院裁定準許（即有法院的審查同意），如果申請執行人需要賠償，那么法院是否也要賠償？本條款可能是為某些個案準備的，即案外人有證據證明申請執行人有明顯的過錯或者惡意。
第七條 案外人執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，執行案件已經結案，執行法院未對執行標的進行處分且執行措施已經解除的，人民法院應當裁定終結訴訟或者終結審查。原由執行法院作出的執行異議裁定失效。案外人根據本解釋第四條、第五條提出的確權、給付請求，人民法院可以繼續審理或者審查。
解讀：
（1）“案外人執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間”中的“再審”是指執行異議之訴的再審，比如，案外人執行異議之訴一審、二審均敗訴，案外人申請再審。
（2）“執行案件已經結案，執行法院未對執行標的進行處分且執行措施已經解除的”，比如：執行異議之訴針對的執行標的物是房屋，但是在執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，被執行人有一筆金錢收入并用此筆金錢償還了申請執行人的債權，執行完畢，執行案件結案。
（3）“人民法院應當裁定終結訴訟或者終結審查”，因為法院已經不再執行有爭議的執行標的物了，執行標的物也解封了，執行異議之訴已經沒有訴的利益了。
（4）“原由執行法院作出的執行異議裁定失效”，這句話很重要，因為案外人提出執行異議之訴前已經提出了案外人執行異議且被裁定駁回，如果沒有“原由執行法院作出的執行異議裁定失效”這句話，案外人執行異議裁定可能會被認定為已生效且繼續有效，這個裁定的結論和客觀情況可能是不符的，因此必須對該執行異議裁定的效力作出說明。
（5）“案外人根據本解釋第四條、第五條提出的確權、給付請求，人民法院可以繼續審理或者審查?！币驗榇_權、給付請求的訴訟請求還有訴的利益，所以應當繼續審理，執行異議之訴其實就變成了確權之訴或者給付之訴了。
第八條 執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，人民法院對作為執行依據的原判決、裁定等依法決定再審，執行標的系原判決、裁定等所涉爭議標的以外的財產，或者案外人可能享有足以排除擔保物權等優先受償權的強制執行的民事權益的，執行異議之訴案件可以繼續審理或者審查，不能認定案外人享有足以排除強制執行的民事權益的，執行異議之訴案件應當中止審理或者審查。
解讀：
（1）“執行標的系原判決、裁定等所涉爭議標的以外的財產”，比如，執行依據是民間借貸案的判決書，且該民間借貸沒有抵押擔保，執行標的物是被執行人的房產（申請執行人對該房屋不享有抵押權）。
（2）“或者案外人可能享有足以排除擔保物權等優先受償權的強制執行的民事權益的”，比如，執行依據是民間借貸案的判決書，執行標的房屋系該民間借貸的抵押物，但是案外人享有商品房消費者的優先權，這種情形下不論民間借貸案件再審結論如何都不影響案外人排除執行的權利，因此執行異議之訴案件可以繼續審理或者審查，這樣案外人就不需要等待民間借貸案（執行依據）再審的結果了，可以提高執行異議之訴審查的效率，節約當事人的訴訟成本。
（3）“不能認定案外人享有足以排除強制執行的民事權益的，執行異議之訴案件應當中止審理或者審查”，比如，執行依據是民間借貸案的判決書，執行標的房屋（商鋪）系該民間借貸的抵押物，案外人系該執行標的房屋（商鋪）的買受人，在這種情形下，申請執行人對執行標的房屋（商鋪）是否享有抵押權對于案外人是否能夠排除執行起著舉足輕重的甚至決定性的影響，因此，執行異議之訴要中止審理，要等再審案件的最終判決，如果民間借貸案件再審判決債權人對于執行標的房屋（商鋪）不享有抵押權，在此情形下案外人的執行異議之訴打贏的概率就明顯提高了。
（4）該條規定這還是為了保護案外人，解約當事人的訴訟成本，也就是說執行依據再審的，如果案外人可以排除執行，執行異議之訴就繼續審查，支持案外人的訴訟請求，案結事了，執行依據的再審結果如何都不影響案外人，但是如果案外人不享有排除執行的權利，則執行異議之訴中止審理，這樣的話案外人還有“一線生機”。
第九條 執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，人民法院裁定受理被執行人破產案件的，執行異議之訴案件應當中止審理或者審查，管理人接管債務人財產后，執行異議之訴案件可以繼續審理或者審查。
解讀：
“管理人接管債務人財產后，執行異議之訴案件可以繼續審理或者審查”，案外人如果是所有權人或者商品房消費者，可以繼續審查，但是如果案外人是物權期待權人（商品房消費者除外），則不宜繼續審查，案外人應依法申報債權，執行標的物應歸入破產財產根據破產法的規定分配。
第十條 案外人執行異議之訴案件經審判監督程序發現支持案外人排除強制執行確有錯誤，人民法院認定案外人不享有足以排除強制執行的民事權益，判決駁回案外人訴訟請求的，原相關執行法院按照原順位恢復執行；執行標的已合法轉讓給他人，人民法院裁定撤銷原判決、終結訴訟的，申請執行人可以依法另行向被執行人、案外人等主張權利。
解讀：
（1）“案外人執行異議之訴案件經審判監督程序發現支持案外人排除強制執行確有錯誤，人民法院認定案外人不享有足以排除強制執行的民事權益，判決駁回案外人訴訟請求的，原相關執行法院按照原順位恢復執行”這段話的意思就是說案外人執行異議之訴的生效判決支持了案外人的訴訟請求，但是經過再審發現原生效判決是錯誤的，再審判決改判駁回案外人的訴訟請求，在此前提下，原來的執行依法繼續進行。
（2）“執行標的已合法轉讓給他人”，比如，案外人打贏執行異議之訴后，把執行標的物賣給了第三人，第三人取得執行標的物所有權。
（3）“申請執行人可以依法另行向被執行人、案外人等主張權利”，申請執行人的目的是實現其債權，因此，如果被執行人有錢，申請執行人可以繼續執行被執行人的財產以獲得債權受償。如果被執行人沒有其他財產可供執行，被執行人只有涉案執行標的物這一項財產，但是卻因執行異議之訴的原生效判決錯誤，導致案外人取得了該執行標的物并出售給他人，此種情形下，申請執行人可以向案外人主張的權利一般是不當得利之訴（如出售執行標的物的價款）。
第十一條 人民法院對登記在被執行的房地產開發企業名下的新建商品房實施強制執行，案外人以其系商品房消費者為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：
（一）查封前，案外人已與房地產開發企業等簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結前已將剩余價款交付人民法院執行；
（三）所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要。
案外人起訴請求被執行人辦理商品房所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。
人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的剩余價款應予及時退還。
解讀：
（1）該條規定是在《執行異議復議規定》第29條、《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條、第126條、《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》等規定的基礎上，并總結司法審判經驗作出的規定。
（2）該條第一款第二項中的“且查封后至一審法庭辯論終結前已將剩余價款交付人民法院執行”借鑒了《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》的規定，彌補了《執行異議復議規定》第29條、《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條、第126條的漏洞，解決了司法實踐中執行異議之訴審判法官對案外人是否要將剩余價款交付人民法院執行并以此作為一個判斷是否支持案外人排除執行訴訟請求要件（必要條件）的疑惑。
（3）“所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要”，這個要件是對《執行異議復議規定》第29條“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”以及《全國法院民商事審判工作會議紀要》、《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》的完善，關于這個要件需要注意：第一，不再強調涉案房屋系案外人的“唯一住房”，而是根據實際情況由執行異議之訴審判法官判斷；第二，以家庭為單位作為判斷依據，而不僅僅以案外人名下房屋數量和面積作為判斷依據，“家庭”既包括案外人本人，也包括其配偶、成年子女以及其他對其有扶養義務的人；第三，“居住”，一般在指涉案房屋系住房，當然，如果案外人能夠舉證證明其購買涉案“商住房”是為了居住目的，也可以滿足“居住”這個要件，此外，從“居住”這個要件可以看出本條所要保護的是案外人的生存權。
（4）“案外人起訴請求被執行人辦理商品房所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。”這也是進一步擴大了執行異議之訴審查的范圍，這是為了節約案外人的訴訟成本，避免案外人的訴累，但是也增加了執行裁判庭的審判難度，比如，要審查案外人是否具備購房資格，稅費如何承擔，這里面還有一個很重要的問題即如果申請執行人是抵押權人，抵押權如何處理？直接滌除？直接滌除的法律依據何在？還是帶押過戶？帶押過戶后抵押權對案外人物權的種種限制如何解決？
（5）“人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的剩余價款應予及時退還。”這是法律邏輯的應有之義，這句話看似很啰嗦很土，但是很實用，很重要。明確這句話很重要，因為司法實踐中，很多案外人擔心剩余價款交法院后如果執行異議之訴打不贏怎么辦？有了這句話就可以打消案外人的顧慮，法院退款也有了明確的法律依據。
第十二條 執行法院凍結被執行的房地產開發企業的預售資金監管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購房款，且房屋買賣合同已經解除為由，提起執行異議之訴，請求排除相應購房款的強制執行并申請向其發放，事由成立的，人民法院應予支持。
執行法院對被執行的房地產開發企業的建筑物及其占用范圍內建設用地使用權實施強制執行，符合前條第一款第一項、第三項規定的商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經解除，提起執行異議之訴，請求在建筑物及其建設用地使用權的變價款中排除相對應的強制執行并申請向其發放的，人民法院應予支持。
解讀：
（1）《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》規定了預售資金監管賬戶里的資金可以使用的幾種情形，其中一種即購房合同解除后，購房人要求退還購房款的可以使用里面的資金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于商品房消費者權利保護問題的批復》規定了商品房消費者退還房款的債權享有優先權，優先于建設工程價款優先受償權和抵押權等。
（2）對于本條第二款，“前條第一款第一項”即“查封前，案外人已與房地產開發企業等簽訂合法有效的書面買賣合同”；“第三項”即“所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要”。也就是說只要商品房消費者符合非常簡單的兩個要件，即可排除對其購房款的強制執行。
（3）錢是種類物，且預售資金監管賬戶里的資金很多，某個購房人在預售資金監管賬戶里的資金沒有特定化，因此允許購房人（案外人）對沒有特定化的金錢提出執行異議并支持其排除相應購房款的強制執行有悖法理。購房人（案外人）完全可以通過行使優先權來實現其目的，其權利完全可以通過行使優先權來得到保護，沒必要也不應該通過執行異議之訴的方式來排除執行。不能把執行異議之訴泛化，“案外人執行異議之訴是個筐，什么都往里裝”，這樣是好心辦壞事，從立法、司法的長遠和全局看，這不是好事。
第十三條 人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以其系不動產的買受人為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，案外人與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同且在一審法庭辯論終結前交付執行法院的價款足以代為清償相應主債權的，人民法院應予支持。
符合前款規定的案外人起訴請求抵押權人按套辦理抵押權注銷登記手續的，人民法院應予支持。
人民法院按照本條第一款規定判決不得執行，申請執行人可以申請將案外人依本條第一款交付的價款替代被執行人清償相應債務。
人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的價款應予及時退還。
解讀：
該條規定應當理解為對《執行異議復議規定》第28條的一個補充，是《執行異議復議規定》第28條和27條關系0和1博弈的一個附條件的例外，給了一般不動產買受人一個排除抵押權等優先權人執行的可能性。但是，本條規定的實際意義不大，或者說可適用的案例不會太多，因為司法實踐中案外人的購房尾款不會有那么多，案外人也沒有足夠的資金替被執行人還款或者案外人雖然有足夠的資金但替被執行人還款“不劃算”，所以案外人“交付執行法院的價款足以代為清償相應主債權”的情形很少。
第十四條 人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以其系該不動產買受人為由，提起執行異議之訴，請求排除一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：
（一）查封前，案外人已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結前已將剩余價款交付人民法院執行；
（三）查封前，案外人已合法占有該不動產；
（四）非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記。
人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的剩余價款應予及時退還。
解讀：
（1）該條規定是對《執行異議復議規定》第28條的完善。借本條這個機會，延申一下，《執行異議復議規定》是對執行異議和復議做的規定，執行異議和復議是形式審查，但是《執行異議復議規定》里卻有第28條、第29條、第30條、第31條等實質審查的法條，這就說明《執行異議復議規定》本身的缺陷：形式審查的司法解釋里摻雜了很多實質審查的條款，“畫蛇添足”了。這導致了案外人執行異議階段本該是形式審查，但是很多法院卻進行了實質審查，而執行異議階段的審限又只有15天，這就導致執行異議的審查工作時間太倉促，并且執行異議階段法院依據《執行異議復議規定》第28條駁回案外人異議了，案外人再依據（嚴格講是參照適用）《執行異議復議規定》第28條提起執行異議之訴要求排除執行，很多案外人認為在同一家法院，依據同一個法條，“企圖”讓執行異議之訴的判決結果和執行異議的裁定不一致“沒希望”，這給很多案外人帶來了困惑，很多案外人認為執行異議之訴必敗而放棄了提起案外人執行異議之訴，這很可惜。此外，我也一直認為執行標的異議這個執行異議之訴的前置程序很多余，而且負面效果遠大于正面效果（正面效果是保護執行效率）。
（2）“請求排除一般金錢債權的強制執行”這句話也暗含著一層意思，即案外人即便符合本條規定的所有要件也無權依據本條規定排除抵押權等優先受償權人的執行。
（3）“查封后至一審法庭辯論終結前已將剩余價款交付人民法院執行”，這個規定不太好，以前的司法實踐中，都是開完庭，法官覺得可以支持案外人的異議了再給案外人開具繳費通知讓案外人把未付款交付法院執行，這樣既節約了案外人的資金成本，也避免了法官不必要的心理負擔和不必要的矛盾：按照本條規定，案外人先把剩余價款交付法院了，但是法院判決結果如果不支持案外人的異議，雖然法院會把案外人交到法院的錢退給案外人，但是案外人也會因此產生一些資金成本，而且有一種由充滿希望到失望的巨大心理落差，甚至有一種“被耍了”的感覺，這可能會引發案外人和法院之間的不必要的矛盾。
（4）“人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的剩余價款應予及時退還。”這個規定很實用，很重要，前面已經分析過了，這里不再贅述。
第十五條 人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以被執行人已將該不動產向其抵償債務為由，提起執行異議之訴，請求排除一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：
（一）案外人與被執行人存在真實的債權債務關系且債務履行期限已屆滿，案外人與被執行人在查封前已簽訂合法有效的以不動產抵債協議；
（二）有證據證明抵債金額與抵債時執行標的的實際價值基本相當；
（三）案外人在查封前已合法占有該不動產；
（四）非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記。
解讀：
這是一個老問題，本質即抵債是否可以看作是一種付款方式，對此一直有兩種觀點，一種觀點認為抵債是消滅債權的一種方式，基于債的平等性，案外人不享有排除執行的民事權益；另一種觀點認為，抵債可以算作一種付款方式，而且在本司法解釋出臺之前已經有一些地方的高院作了和本條規定基本相同的規定。本條選擇了第二種觀點并作了一些嚴格的限制。
第十六條 人民法院查封前，符合下列情形之一，可以認定為本解釋第十四條、第十五條中的“非因案外人自身原因”：
（一）案外人與被執行人已共同向不動產登記機構提交辦理所有權轉移登記申請；
（二）案外人已請求被執行人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務，或者因辦理所有權轉移登記與被執行人發生糾紛并已起訴或者申請仲裁等；
（三）新建商品房尚不符合首次登記條件；
（四）已辦理買賣合同網簽備案；
（五）被執行人等通知案外人辦理不動產所有權轉移登記而其未怠于辦理；
（六）其他非因案外人自身原因的情形。
解讀：
該條規定是對“九民紀要”第127條第二款的完善，但是本條還是有漏洞，比如，案外人沒有購房資格，但是也采取了上述催告履行或者積極履行的行為，根據本司法解釋的規定似乎案外人符合了“非因案外人自身原因”這個要件，但是很明顯，這種理解不對。
第十七條 人民法院對登記在被執行的發包人名下的不動產實施強制執行，案外人以其與被執行人約定以不動產折抵工程債務為由，提起執行異議之訴，請求排除抵押權和一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：
（一）案外人依據《民法典》第八百零七條規定，在查封前行使建設工程價款優先受償權，與被執行的發包人簽訂合法有效的以不動產折價協議；
（二）有證據證明抵債金額與抵債時執行標的的實際價值基本相當。
案外人起訴請求被執行人辦理不動產所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。
解讀：
（1）本條還是認為抵債是一種付款方式。
（2）《民法典》第八百零七條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償?！卑竿馊耍ǔ邪耍┍緛砭拖碛薪ㄔO工程價款優先受償權，而建設工程價款優先受償權優先于抵押權和普通金錢債權，所以案外人（承包人）的權利本來就是優先的。這里面說“請求排除抵押權和一般金錢債權的強制執行”，但是沒有說請求排除“商品房消費者返還購房款債權的執行”，因為建設工程價款優先受償權本就不優先于商品房消費者的權利。
（3）本條規定的本意是，發包人以不動產折抵工程債務的，承包人的優先權還能得到順延。
（4）本條規定有個問題，比如，該不動產上有抵押權，那么承包人雖然可以排除抵押權人的執行，但是抵押權還在，后面抵押權是直接滌除還是帶押過戶？如果直接滌除，法律依據何在？如果帶押過戶，過戶后抵押權對所有權的限制如何解決？
第十八條 人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以該不動產系用于產權調換的征收補償為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：
（一）查封前，案外人已與房屋征收部門、房屋征收實施單位等依法簽訂征收補償性質的協議；
（二）用于征收補償的不動產的位置明確特定。
案外人起訴請求被執行人辦理不動產所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。
解讀：
這是對被拆遷人作為案外人權利保護的規定，對被拆遷人的保護要參照商品房消費者的相關規定，且對被拆遷人利益的保護力度要更大，尤其是要更加尊重司法實踐。之前的司法解釋也有類似的規定，司法實踐中，很多法院也是按照這個思路處理的，但是本條規定更明確。
第十九條 人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以在查封前已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同且已按照合同約定支付價款，并已辦理了合法有效的不動產預告登記為由，提起執行異議之訴，請求停止處分，事由成立的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，案外人請求排除強制執行的，人民法院應予支持。
解讀：
該條規定和《執行異議復議規定》第三十條的規定差不多，這里簡單說一下為什么有預告登記首先可以停止處分：符合物權登記條件，案外人請求排除強制執行，這主要是為了避免在“符合物權登記條件”之前發生一些變動，比如案外人或被執行人解除合同，這樣會導致債權人既不能執行，涉案房屋也不能過戶到案外人名下，被執行人好像“漁翁得利”了。
第二十條 不帶租拍賣、變賣等情況下的強制執行中，案外人以在查封前已與被執行人簽訂合法有效的書面租賃合同并合法占有使用執行標的，且已按照合同約定支付租金為由，提起執行異議之訴，請求在租賃期內排除一般債權的不帶租強制執行，事由成立的，人民法院應予支持；符合上述規定條件的案外人簽訂租賃合同及合法占有使用執行標的均在抵押權設立之前，請求在租賃期內排除抵押權的不帶租強制執行的，人民法院應予支持。
申請執行人可以對帶租拍賣、變賣等情況下的強制執行提出書面異議。執行法院作出執行裁定后，案外人不服，自裁定送達之日起十五日內向執行法院提起訴訟的，按前款規定處理。
申請執行人對執行裁定不服，可以自裁定送達之日起十五日內以承租人、被執行人為被告向執行法院提起訴訟，請求不帶租強制執行執行標的的，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：
（一）承租人符合本條第一款規定的，判決駁回訴訟請求；
（二）承租人不符合本條第一款規定的，判決準許不帶租強制執行該執行標的。
解讀：
（1）本條規定是對《執行異議復議規定》第31條的完善，本條的規定更詳細，更明確，比如，本條所解決的是是否帶租拍賣的問題，所以本條所用措辭也是“帶租拍賣”這樣的措辭，而不像《執行異議復議規定》第31條的措辭那么晦澀。
（2）申請執行人是抵押權人的情形下，只有簽訂租賃合同及合法占有使用執行標的均在抵押權設立之前，案外人才可以要求帶租拍賣
（3）本條有一個執行標的異議中的創新，按照傳統的執行標的異議的法理和司法實踐慣例，執行異議都首先是由案外人提出，法院對案外人的異議作出裁定，然后再啟動案外人執行異議之訴或者申請執行人執行異議之訴。但是，根據本條的規定，如果執行實施部門基于自己的判斷直接帶租拍賣，那么申請執行人可以提起執行異議，這是一個創新，也堵住了之前法律司法解釋規定的一個漏洞。
第二十一條 案外人與被執行人、申請執行人之間惡意串通，通過偽造證據，或者單方捏造案件基本事實，以執行異議之訴妨礙依法執行的，人民法院應當駁回其訴訟請求，并根據情節輕重予以罰款、拘留；涉嫌刑事犯罪的，人民法院應當將犯罪線索移送公安機關。
訴訟代理人、證人、鑒定人等訴訟參與人適用前款規定。
案外人等通過虛假訴訟等方式致使執行標的無法執行或者價值減損等，給申請執行人造成損失的，應當依法予以賠償。
解讀：
執行異議之訴中的虛假訴訟很多，很多被執行人為了逃避執行，與案外人勾結起來虛假訴訟，所以執行異議之訴司法解釋規定這么一個懲戒措施很有必要，能夠起到很強的震懾作用，減少執行異議之訴中的虛假訴訟。此外，該條第三款還規定了案外人的賠償責任，這會增加虛假訴訟案外人的經濟成本，減少案外人執行異議之訴中的虛假訴訟。
第二十二條 申請執行人依照民事訴訟法第二百三十八條規定提起執行異議之訴的，參照本解釋的相關規定處理。
解讀：
申請執行人執行異議之訴參照本規定，這不意外，因為根據民訴法司法解釋的規定，不論是申請執行人執行異議之訴還是案外人執行異議之訴，審查的都是案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益。
第二十三條 本解釋自2025年7月24日起施行。
解讀：
司法解釋不具有溯及力，不適用法不溯及既往原則，因此本司法解釋適用于一審、二審案件（比如，案外人以其系執行標的不動產買受人享有物權期待權為由提起案外人執行異議之訴要求排除執行的，即便其簽訂合同、付款、占有等法律事實發生在2025年7月24日之前，但是一審、二審是在2025年7月24日之后，也適用本司法解釋），但是案外人或申請執行人不得將本司法解釋作為申請再審的依據。
總結
本司法解釋整體質量比較高，解決了此前很多的困惑和爭議，將對司法實踐發揮很大的作用。但是，本司法解釋也未對執行異議的所有情形作出規定，比如，《執行異議復議規定》第26條對案外人依據另案生效法律文書提出排除執行異議作了規定，本司法解釋并未作出規定，另外，案外人依據《離婚協議》要求排除執行等情形本司法解釋也未作出規定，所以法院在審查案外人執行異議之訴的時候，還是要遵循實質審查原則，即審查案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益，案外人的民事權益和申請執行人的民事權益哪個更優先，這里的民事權益是指綜合民事權益，在案外人不屬于本司法解釋以及之前所有司法解釋規定的情形下，案外人也有可能排除執行。
