淺析商場(chǎng)業(yè)主方是否有權(quán)任意調(diào)整商戶的店鋪位置
作者：韓非 2021-05-25一、問(wèn)題的提出
雖說(shuō)“酒香不怕巷子深”，但在商場(chǎng)里擁有一個(gè)好的市口對(duì)于品牌方經(jīng)營(yíng)實(shí)體店來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。同樣，對(duì)于商場(chǎng)的業(yè)主或其聘請(qǐng)的管理方（以下統(tǒng)稱(chēng)“業(yè)主方”）來(lái)說(shuō)，如何分配商場(chǎng)的業(yè)態(tài)布局和入駐品牌方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商戶”）的店鋪位置以期獲得更高的坪效，特別是在業(yè)主方向商戶收取的店鋪?zhàn)饨鸹蚵?lián)營(yíng)收益與商戶的營(yíng)業(yè)額掛鉤時(shí)顯得尤為重要。由此可見(jiàn)，市口之爭(zhēng)不僅存在于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的商戶之間，亦存在于業(yè)主方和商戶之間。尤其當(dāng)業(yè)主方計(jì)劃調(diào)整商場(chǎng)業(yè)態(tài)或意圖將已向商戶交付的場(chǎng)地重新提供給業(yè)主方更為心儀的品牌方時(shí)，更易引發(fā)矛盾。對(duì)此，不少業(yè)主方會(huì)在店鋪?zhàn)赓U合同或聯(lián)營(yíng)合同中約定類(lèi)似于“業(yè)主方有權(quán)單方調(diào)整商戶的店鋪位置且無(wú)需向商戶承擔(dān)任何賠償或補(bǔ)償”的條款。那么前述條款是否真的能成為業(yè)主方任意調(diào)整商戶的店鋪位置的尚方寶劍呢？
二、 既有判決中的法院裁判主旨
經(jīng)公開(kāi)渠道檢索后，筆者發(fā)現(xiàn)在檢索到的既有判決中，雖然法院論述的理由不盡相同，但卻無(wú)一例外地認(rèn)為業(yè)主方并不享有任意調(diào)整商戶店鋪位置的權(quán)利。對(duì)前述既有判決的梳理如下：
三、 筆者評(píng)述
從上述案例中不難看出，在業(yè)主方和商戶發(fā)生市口之爭(zhēng)時(shí)存在以下共同點(diǎn)：
（一） 法院并不認(rèn)可業(yè)主方有權(quán)無(wú)條件任意調(diào)整商戶的店鋪位置
無(wú)論是店鋪?zhàn)赓U合同還是聯(lián)營(yíng)合同，向商戶提供符合合同約定的店鋪屬于業(yè)主方在合同項(xiàng)下的核心義務(wù)，換言之屬于商戶在合同項(xiàng)下的主要權(quán)利。如果承認(rèn)業(yè)主方可任意調(diào)整商戶的店鋪位置，無(wú)疑會(huì)侵害到商戶在合同期限內(nèi)對(duì)不受打擾地使用店鋪的合理期待，不利于維護(hù)交易穩(wěn)定和交易秩序。此外，考慮到商戶通常在開(kāi)業(yè)前和開(kāi)業(yè)初期需要對(duì)店鋪投入大量資金成本，如果允許業(yè)主方在不給予任何合理補(bǔ)償?shù)那闆r下單方調(diào)整商戶的店鋪位置，亦與公平原則相悖，嚴(yán)重侵犯了商戶在合同項(xiàng)下的主要權(quán)利。
由此可見(jiàn)，即便在店鋪?zhàn)赓U合同或聯(lián)營(yíng)合同中約定了類(lèi)似于“業(yè)主方有權(quán)單方調(diào)整商戶的店鋪位置且無(wú)需向商戶承擔(dān)任何賠償或補(bǔ)償”的條款，法院也很可能會(huì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十七條將此類(lèi)條款認(rèn)定為無(wú)效的格式條款。
值得推敲的是，在上述案例中，從部分法院的說(shuō)理中似乎能看出有些法院傾向于認(rèn)為，如果業(yè)主方能夠事先在合同中與商戶約定了合理的補(bǔ)償條款（如裝修補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償）和切實(shí)可行的調(diào)整后的合同履行方案（如調(diào)整后的裝修期、開(kāi)業(yè)日、租期、租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)），則商戶對(duì)此負(fù)有配合的義務(wù)。但筆者理解，如此一來(lái)，可能偏離了業(yè)主方設(shè)定此類(lèi)條款的初衷。
（二） 業(yè)主方往往能夠憑借其對(duì)商場(chǎng)的控制權(quán)達(dá)到清退商戶的目的
在上述案例中，盡管大部分商戶在接到業(yè)主方要求調(diào)整店鋪位置的通知后第一時(shí)間回復(fù)拒絕調(diào)整，但隨之招致了業(yè)主方的單方行動(dòng)（如：斷水?dāng)嚯?、查封店鋪、清空店鋪?nèi)的商品），導(dǎo)致商戶無(wú)法繼續(xù)正常使用原有店鋪。對(duì)此，商戶很難通過(guò)發(fā)送異議函、報(bào)警、或者向法院申請(qǐng)行為保全的方式在第一時(shí)間阻止業(yè)主方的單方行動(dòng)。最終，商戶只能在調(diào)換商鋪位置或者解除合同撤出商場(chǎng)之間做出抉擇，在此情況下，大部分商戶選擇解除店鋪?zhàn)赓U或聯(lián)營(yíng)合同。
由此可見(jiàn)，在發(fā)生市口之爭(zhēng)時(shí)，商戶往往只能被動(dòng)地處于守勢(shì)地位，能夠選擇的有效應(yīng)對(duì)措施有限，等到商戶寄希望于裁判機(jī)關(guān)對(duì)業(yè)主方的行為作出事后評(píng)價(jià)時(shí)，往往“大局已定”。
（三） 法院認(rèn)定商戶的停業(yè)損失時(shí)均較為謹(jǐn)慎
在商戶通過(guò)司法途徑要求業(yè)主方承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，商戶通常會(huì)向業(yè)主方主張裝修損失、商品物損損失和停業(yè)損失，其中索賠金額最高且最難證明的恰恰就是停業(yè)損失。在上述案例中，法院在認(rèn)定商戶主張的停業(yè)損失時(shí)均持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。
在（2020）滬01民終9325號(hào)案件中，法院認(rèn)為：“黎某經(jīng)營(yíng)的花店同時(shí)存在線下、線上兩種營(yíng)業(yè)模式，黎某提供的證據(jù)無(wú)法證明其主張的營(yíng)業(yè)收入所對(duì)應(yīng)的就是線下本案所涉店鋪的營(yíng)業(yè)收入，也無(wú)法以線下本案所涉店鋪停止?fàn)I業(yè)就推定將來(lái)的營(yíng)業(yè)損失，且營(yíng)業(yè)利潤(rùn)受多種因素影響，屬于難以預(yù)計(jì)的變量，故法院對(duì)此不予支持?！痹冢?020）遼02民終5843號(hào)案件中，米亞公司主張其每月凈利潤(rùn)為該收入的30%-35%，奧萊公司則認(rèn)為凈利潤(rùn)應(yīng)為該收入的8%-10%，但雙方對(duì)各自主張的利潤(rùn)率均未提交證據(jù)證明。法院經(jīng)綜合權(quán)衡后酌定米亞公司的月凈利潤(rùn)為其經(jīng)營(yíng)收入的20%，最終法院認(rèn)定的停業(yè)損失金額與米亞公司主張的金額相差一百多萬(wàn)元。
由此可見(jiàn)，在店鋪?zhàn)赓U合同或聯(lián)營(yíng)合同因業(yè)主方違約解除而未實(shí)際履行的情況下精確計(jì)算合同履行后商戶可以獲得的利益，往往非常困難。一方面，對(duì)于較為知名的品牌方商戶來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品定價(jià)涉及到其核心商業(yè)秘密，故而其不愿意完整披露。另一方面，店鋪的營(yíng)業(yè)收入受多種因素影響，難以簡(jiǎn)單地通過(guò)類(lèi)比法進(jìn)行確定。在此情況下，很容易導(dǎo)致法院在認(rèn)定商戶的停業(yè)損失時(shí)作出較為保守的金額認(rèn)定。而一些業(yè)主方正是利用了這一現(xiàn)實(shí)困境，通過(guò)付出較低賠償達(dá)到將商戶清退的目的。
筆者認(rèn)為，由于司法實(shí)踐中對(duì)商戶的停業(yè)損失較難認(rèn)定，容易造成對(duì)商戶賠償不足的情形。若法院能在支持商戶主張停業(yè)損失的同時(shí)，亦考慮適當(dāng)支持商戶主張對(duì)在原店鋪?zhàn)赓U合同或聯(lián)營(yíng)合同的剩余期限內(nèi)，業(yè)主方將原店鋪再次用于出租/聯(lián)營(yíng)產(chǎn)生的收益在商戶和業(yè)主方之間進(jìn)行合理分配的話，無(wú)疑將有助于踐行“不讓違約者獲利”的原則，也能以此打消部分業(yè)主方為出于追求更高收益而不惜單方面違約。
四、結(jié)語(yǔ)
筆者認(rèn)為，商場(chǎng)業(yè)主方和商戶之間是互相成就、互相依賴(lài)的關(guān)系，如果業(yè)主方在處理與商戶的市口之爭(zhēng)時(shí)選擇了過(guò)于強(qiáng)硬的手段，將會(huì)嚴(yán)重?fù)p害商場(chǎng)形象和業(yè)主方的聲譽(yù)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，得不償失。為獲得雙贏的結(jié)果，業(yè)主方和商戶在履行店鋪?zhàn)赓U合同或聯(lián)營(yíng)合同的過(guò)程中均應(yīng)以和為貴，以信為本，以謙為誠(chéng)！
