淺談對預(yù)售資金監(jiān)管帳戶的保全和執(zhí)行
作者：張其超 2023-11-02近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，房地產(chǎn)公司不斷暴雷，金融機(jī)構(gòu)、施工單位、購房者、民間借貸出借人等權(quán)利人對預(yù)售資產(chǎn)監(jiān)管帳戶的保全和執(zhí)行越來越普遍。2022年1月11日，《最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》【法（2022）12號】（以下簡稱“《通知》”）下發(fā)，對預(yù)售資金監(jiān)管帳戶的保全和執(zhí)行進(jìn)行了規(guī)范，筆者結(jié)合司法實踐，對該規(guī)定進(jìn)行解讀，以期對辦案有些許幫助。
一、關(guān)于保全
按照《通知》的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管帳戶進(jìn)行保全是沒有爭議的。不過，在具體保全過程中，往往會出現(xiàn)兩點爭議：
一是對登記在第三人名下的監(jiān)管帳戶能否保全。實踐中，地方政府為了完成保交樓的任務(wù)，防止監(jiān)管帳戶被凍結(jié)，往往由政府平臺公司出面與開發(fā)企業(yè)簽訂協(xié)議，將開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管帳戶的戶名設(shè)為平臺公司，監(jiān)管帳戶的資金名為平臺公司所有，實際上是開發(fā)企業(yè)所有。那么，此種情況下到底能否凍結(jié)該帳戶？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二條“對于第三人占有的動產(chǎn)或者登記在第三人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)，第三人書面確認(rèn)該財產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。”和第十三條“對第三人為被執(zhí)行人的利益占有的被執(zhí)行人的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；……對第三人為自己的利益依法占有的被執(zhí)行人的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，對于登記在平臺公司名下，實際上是開發(fā)企業(yè)所有的監(jiān)管帳戶，是可以凍結(jié)的，只是需要申請方提供相應(yīng)的證據(jù)比如監(jiān)管協(xié)議等予以證明。
二是保全的金額如何計算。根據(jù)《通知》精神，監(jiān)管帳戶雖然可以被凍結(jié)，但開發(fā)企業(yè)在規(guī)定情形下仍然可以使用監(jiān)管帳戶的資金，也就是說，對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的保全無法達(dá)到對資金轉(zhuǎn)移和使用的限制，也無法保障未來生效判決權(quán)利的實現(xiàn)，故在計算是否存在超標(biāo)的保全時，應(yīng)把對預(yù)售資金監(jiān)管帳戶的保全金額視為零。
二、關(guān)于可以扣劃的情形
《通知》的目的是為了保交樓，總體上傾向于不能隨意扣劃預(yù)售資金監(jiān)管帳戶的款項，必須扣劃的情況下需要滿足規(guī)定的條件，因此，須對可以扣劃的情形進(jìn)行認(rèn)真分析。
一是商品房項目完成所有權(quán)首次登記后可以扣劃【參考案例：(2022)粵0112執(zhí)異120號】。《通知》第一條規(guī)定，“除當(dāng)事人申請執(zhí)行因建設(shè)該商品房項目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件之外，在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項，人民法院不得采取扣劃措施”。根據(jù)上述規(guī)定，法院在凍結(jié)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶后，在相關(guān)工程竣工、商品房項目完成房屋所有權(quán)登記前，不得扣劃。該規(guī)定的目的是在對開發(fā)商使用商品房預(yù)售款予以限制和監(jiān)管，防止挪作他用。但是，監(jiān)管帳戶對應(yīng)的商品房項目完成首次登記后，意味著監(jiān)管帳戶對應(yīng)的房產(chǎn)已經(jīng)竣工驗收，可以交付使用，監(jiān)管任務(wù)已經(jīng)完成，此時，即使開發(fā)企業(yè)銷售慘淡，經(jīng)營困難，其他非該預(yù)售資金監(jiān)管帳戶對應(yīng)房產(chǎn)尚未竣工，在此情形下，法院仍然可以扣劃該監(jiān)管帳戶內(nèi)資金。
二是超出監(jiān)管額度的款項可以扣劃【參考案例：(2023)吉0106執(zhí)異17號】。各地建設(shè)主管部門對監(jiān)管額度都有明確的規(guī)定，在監(jiān)管協(xié)議中也會對監(jiān)管額度進(jìn)行約定，這個監(jiān)管額度一般是開發(fā)商、施工單位、住建部門共同核算的結(jié)果，足以確保商品房后期建設(shè)順利完成。對于監(jiān)管帳戶中超出監(jiān)管額度以外的款項，監(jiān)管部門也允許開發(fā)企業(yè)自行提取和使用，《通知》規(guī)定“對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項，人民法院不得采取扣劃措施”，那么，對于超出監(jiān)管額度以外的款項，法院自然可以扣劃，也無需建設(shè)主管部門審批。
三是退還購房款可以扣劃【參考案例：（2023）魯02執(zhí)復(fù)104號】。商品房預(yù)售資金監(jiān)管是商品房預(yù)售制度的重要內(nèi)容，是保障房地產(chǎn)項目建設(shè)、維護(hù)購房者權(quán)益的重要舉措，監(jiān)管帳戶中的款項本來就來自于購房者繳納的購房款，購房者的購房合同解除后，其要求退還購房款，屬于《通知》第二條規(guī)定的可以支付的情形。
四是工程款可以扣劃【參考案例：（2023）遼02執(zhí)復(fù)150號】。監(jiān)管帳戶的目的是為了完成樓盤后續(xù)建設(shè)，監(jiān)管以后產(chǎn)生的工程款，自然應(yīng)該按照工程進(jìn)度進(jìn)行劃付，容易產(chǎn)生爭議的是前期所欠的工程款（包括更換施工單位后欠前期施工單位的工程款）是否可以從監(jiān)管帳戶中扣劃，政府和開發(fā)企業(yè)一般都不同意扣劃，理由是后續(xù)建設(shè)資金缺口較大，一旦扣劃，將可能導(dǎo)致保交樓出現(xiàn)困難。對此，筆者認(rèn)為，設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的目的是保障完成工程建設(shè)所必需的建筑材料、設(shè)備購置款、施工進(jìn)度款及本工程其他相關(guān)費用落到實處，因該項目的建設(shè)產(chǎn)生的工程款都應(yīng)該得到保障，且工程的順利竣工驗收離不開各個施工單位的密切配合，前期所欠工程款從監(jiān)管帳戶中扣劃，符合設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管的基本目的，不違反專款專用原則。
三、關(guān)于不能扣劃的情形【參考案例：（2023）魯02執(zhí)復(fù)94號】
對于一個工程項目來講，監(jiān)管帳戶一般按樓棟進(jìn)行設(shè)立，每個監(jiān)管帳戶對應(yīng)不同的樓棟號，不同監(jiān)管帳戶所保障的樓棟不一樣，故一個項目存在多個監(jiān)管帳戶。那么，問題來了，是不是只要是本項目的工程款，就可以到任一個監(jiān)管帳戶中進(jìn)行扣劃呢？答案是否定的。也就是說，如果工程款不是因建設(shè)涉案監(jiān)管賬戶相關(guān)的商品房項目而產(chǎn)生就不能扣劃，這也是落實專款專用的必然要求，也符合施工單位工程款只能就其施工的工程享有優(yōu)先權(quán)的原則。
四、關(guān)于保全和扣劃的程序
這個主要涉及到法院和建設(shè)主管部門的配合和分工問題。一是人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，不需要當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門審批，但應(yīng)當(dāng)及時將凍結(jié)情況通知建設(shè)主管部門。至于人民法院對監(jiān)管帳戶資金進(jìn)行扣劃，則無需建設(shè)主管部門審批，也無需通知建設(shè)主管部門。二是商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等項目建設(shè)所需資金，或者購房人因購房合同解除申請退還購房款，即便沒有取得執(zhí)行依據(jù)，但只要經(jīng)過建設(shè)主管部門審核同意的，就可以從監(jiān)管帳戶支付，支付后商業(yè)銀行及時將付款情況向人民法院報告即可。
