如何應對新冠疫情對履行商業物業租賃合同的影響
作者：柴曉峰 丁汀 賴丹婷 2020-02-05在新型冠狀病毒肺炎疫情（下稱“疫情”）的影響下，不少客戶在履行商業物業租賃合同（下稱“租賃合同”）時面臨窘境。一方面，出租人遭遇預租的商業物業無法如期竣工并交付承租人，或者物業因強制隔離封鎖無法開放使用等問題；另一方面，承租人因客流驟降、收入滑坡等原因要求減免租金甚至解除合同。在該等形勢下，締約雙方往往會結合自身商業利益，對疫情的性質作出有利于己方的主張。
那么疫情到底是否構成不可抗力？判定疫情的影響是否有更加具體的標準和尺度？如何在全民“戰疫”的背景下既守法守約又共克時艱？下文，我們將對這些實踐中經常遇到的疑難問題做初步的分析和解答。
一、疫情是否構成不可抗力 （一）判定是否構成不可抗力的關鍵不僅在于“事件”更在于“影響” 我們先來介紹一下構成不可抗力需同時具備的三個要素：1）存在不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況；2）該等客觀情況須發生于義務履行期限內；以及3）該等客觀情況需實際構成履行障礙，即直接阻卻了全部或部分義務履行。 可以看出前述三個要素，分別對應1）事件等級；2）事件時間；以及3）事件影響，其中尤以“事件影響”最容易被忽略，而此往往是最為關鍵的判定要素。在該三個要素均具備的情況下，才發生“不可抗力”的法定效果。即：不可抗力觸發民事責任免責機制，遭受不可抗力的一方可以就因此導致的違約免于承擔相應的違約責任，而導致合同目的無法實現的，當事方可以解除合同。 **相關法律條款摘錄** 《中華人民共和國民法總則》第一百八十條：“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。” 《中華人民共和國合同法》第一百一十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。” 《中華人民共和國合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；……” （二）司法實踐中不可抗力判定需遵循“一事一議”規則 我們查閱了2003年傳染性非典型肺炎（下稱“非典”）期間的相關爭議判例，可以看出在司法實踐中不同案件項下對于疫情是否構成不可抗力存在不同認定。但此并不意味著司法機關內部對“非典”是否構成不可抗力存在異議，而是反映了判斷是否構成不可抗力無法“一刀切”，必須遵循“一事一議”的規則，進行充分的個案分析，以厘清是否滿足事件等級、事件時間及事件影響三大要素，進而作出是否構成不可抗力的最終判斷。 **判決書摘錄** 認為構成不可抗力的判例如：河南省高級人民法院（2010）豫法民再字第00024號洛陽臺興建筑安裝工程有限公司訴洛陽有色金屬加工設計研究院建筑工程施工合同糾紛案，該案中河南省高級人民法院認為：“……關于非典、暴雨與工期關系問題。《施工合同》中對不可抗力的約定屬于概括性約定，應做廣義解釋，非典對人員、材料購買等造成的影響以及暴雨對室外施工的影響的確影響了工程的進度，且二者均屬于臺興公司與有色院在鑒訂合同時不可預見的因素，因此，對臺興公司認為非典、暴雨構成不可抗力的主張，本院予以采納。” 認為不構成不可抗力的案例如：遼寧省高級人民法院（2013）遼審二民抗字第14號大連鵬程假日大沐有限公司與大連正典表業有限公司房屋租賃合同糾紛再審案，該案中遼寧省高級人民法院認為：“因‘非典’疫情和政府有關部門因此而下發的停止野生動物經營的通知，只是對正典公司的部分經營活動造成影響，尚不足以導致其與鵬程公司之間的租賃合同‘直接’或‘根本’不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》中所指出的‘因政府及有關部門為防治‘非典’疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛’的情形，故本案不能據此認定為雙方合同的解除系不可抗力的原因所致。” （三）疫情造成的或有履行障礙可分類把握、具體把握 我們注意到，《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》中將“非典”構成不可抗力的情形分為兩類，一類為“因政府及有關部門為防治‘非典’疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行”，一類為“由于‘非典’疫情的影響致使合同當事人根本不能履行”。對應到本次疫情，其造成的或有履行障礙也可參照此劃分，即一類為行政性影響（包括抽象行政行為及具體行政行為），另一類為非行政性影響。 就行政性影響而言，針對疫情，國務院辦公廳于2020年1月26日發布《國務院辦公廳關于延長2020年春節假期的通知》，規定延長2020年春節假期至2月2日。接著，各地方政府也陸續發布關于延遲企業復工和學校開學的通知，如上海市人民政府于2020年1月27日發布《上海市人民政府關于延遲本市企業復工和學校開學的通知》，規定上海市區域內各類企業不早于2月9日24時前復工（涉及保障城市運行必需、疫情防控必需、群眾生活必需及其它涉及重要國計民生的相關企業除外）。該等通知作為有權行政機關針對疫情作出的抽象行政行為，在所轄行政區域內對不特定的管轄對象具有普遍的約束力。在該等通知干預的時間內，出租人與承租人都可能面臨階段性的履行障礙，如出租人預租物業完工時間因此延長導致交付逾期，承租人新春開業時間晚于合同約定等。另外，在租賃物業出現疫情的情況下，相關行政主管部門實施的臨時性的強制清場及隔離措施亦會對租賃雙方造成一定期間內的履行障礙，即雙方基于租賃合同出租及使用租賃物業的預期均將階段性落空。我們認為，在發生前述履行障礙的情況下，相應的行政性影響可以被認為構成不可抗力。 就非行政性影響而言，預租物業建設方面，即使政府規定的最早復工期已至，出租人作為建設主體仍可能面臨農民工缺口及防疫物資、建筑材料供應短缺等問題，進而造成工期延誤、交付逾期；商業方面，老百姓響應政府號召積極防范疫情減少外出消費可能造成各類實體商業經營項目業績下滑收入減少，在固定租金模式及設有保底租金的提成租金模式下，租金成本占承租人經營成本比例恐會顯著增加。若疫情持續，社會防范態勢亦將持續，承租人經營恐難以為繼。但值得注意的是，前述影響即使客觀存在，也不必然直接導致租賃合同發生履行障礙。例如出租人作為建設主體受影響最大的實為施工合同，且施工建設并未因此停擺；又如雖客流受疫情影響，但并未阻卻承租人租用物業及給付租金。另外，不同類型承租人受影響情況也不盡相同，如滿足生活必需品供應的超市受影響程度可能較小，餐飲行業受影響程度可能較大，KTV、會所等娛樂場所受影響程度可能更大。因此，非行政性影響可能因不滿足全部構成要素而被認定為不構成不可抗力。 二、整體解決方案 （一）客觀判定不可抗力 無論是出租人還是承租人，均可能受到與疫情相關的影響（包括行政性影響及非行政性影響）。對于疫情是否構成不可抗力的判定，盡管租賃雙方基于各自利益恐有不同觀點，但本質上該等判定仍屬于有法可依、邏輯規整的客觀判斷而非主觀臆斷，即無論租賃雙方基于何種意圖，對疫情是否構成不可抗力的分析均可嚴格按照三要素標準衡量。 若不滿足三要素、不構成直接的實際的履行障礙，則不可貿然認為疫情屬于不可抗力。在不屬于不可抗力的情況下，即使租賃一方或雙方確受疫情影響，也不可以遭受不可抗力為由主張免責或解除租賃合同；若確實構成，則可按合同約定及法律規定主張相應權利。 （二）立足合同約定尋求其他保護 在疫情不構成不可抗力的情況下，締約雙方可以首先按照合同約定解決爭議或達成補償約定。若出租物業是預租的，出租人可以首先通過“建設工程施工合同”項下的索賠條款，就工期和經濟補償與承包商達成補充約定，并依次進一步與承租人協商確認解決方案。若出租物業已經交付，則可以充分關注租賃合同項下除“不可抗力”條款之外，是否約定了減免租金或解除合同等“逃生”條款。 **關于索賠條款的注釋** 在FIDIC《施工合同條件》（1999年版）之“通用條件”第19條“不可抗力”條款之后，第20條“索賠、爭端和仲裁”設定有額外的“索賠事件”機制，即“如果承包商認為，根據本條件任何條款或與合同有關的其他條件，他有權得到竣工時間的任何延長期和（或）任何追加付款，承包商應向工程師發出通知，說明引起索賠的事件或情況。該通知應盡快在承包商察覺或應已察覺該事件或情況后28天內發出。”基于該等機制，承包商有權就不屬于不可抗力的影響請求雇主延長工期或增加工程款。 在我國《建設工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）第二部分“通用合同條款”第19條中，亦設定有同樣的“索賠事件”機制，明確了承包人、發包人的索賠方式、處理原則及期限，且此亦獨立于第17條“不可抗力”存在。 值得一提的是，對于“索賠事件”的態度，司法實踐中往往偏向實體正義，即在索賠通知時間超出前述28天或其他約定時間的情況下，也不必然導致索賠主體喪失相應權利，相關索賠主張仍可能獲得支持。 （三）慎用“情勢變更”原則 雖然《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（下稱“《合同法司法解釋二》”）規定了“情勢變更”原則，但結合司法實踐的具體情況，我們不建議任何一方輕易適用“情勢變更”原則來要求變更或解除租賃合同。 “情勢變更”原則源于《合同法司法解釋二》第二十六條，其與不可抗力最顯著的區別在于情勢變更不要求具有不可抗力三要素中第三點“事件影響”，即不需要對當事人構成實際的履行障礙，把握尺度相對模糊。另外，從法律效果上看，不可抗力立足免責，而情勢變更則是改變或解除作為履約依據的合同，導致合同當事人履約期待直接落空，后果相較更為嚴重。 為避免“情勢變更”原則被濫用，最高人民法院在發布《合同法司法解釋二》后隨即發布《最高人民法院關于正確適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）服務黨和國家的工作大局的通知》設定了審核制度，嚴格限定了“情勢變更”原則的司法適用。 **相關法律條款摘錄** 《合同法司法解釋二》第二十六條：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。” 《最高人民法院關于正確適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）服務黨和國家的工作大局的通知》第二條：“對于上述解釋條文（即對情勢變更的規定），各級人民法院務必正確理解、慎重適用。如果根據案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應當由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核。” （四）勿忘“公平原則” 如果疫情不構成不可抗力，且無其他保護條款，受疫情影響的出租人及承租人也仍然可以基于公平原則協商延期交付、減免租金或減免違約責任。 非典期間的實踐支持了該等方式，如《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》中規定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理”，再如北京市人民政府《關于防治非典型肺炎疫情期間保持社會穩定促進經濟發展的若干政策措施》中規定：“對承租市及區縣屬國有資產類經營用房，非典型肺炎疫情期間依法關閉或者停業的，減免租金50%；商業、服務業、餐飲業、娛樂場所等受非典型肺炎疫情影響經營困難的，減免租金30%，其中執行公企租金標準的，減免租金20%。市及區縣國土資源和房屋管理部門負責監督執行。租用其他經營用房的，租金由雙方協議解決。” 值得注意的是，公平原則為我國民法體系的一項基本原則，缺乏具體標準，而出租人及承租人對何為“公平”往往有不同見解，故如雙方無法協商一致，相關爭議恐仍需交由約定或法定的爭議解決機構處理。 三、期待與期許 疫情當前，“戰疫”持續，本文謹以律師視角，為受影響的商業租賃雙方提供一些分析問題、解決問題、化解問題的參考思路。另外，在“戰疫”過程中，相關部門可能會參照非典期間的做法，明確商業物業租賃相關問題及爭議的處理原則，屆時我們亦將及時更新（截至發稿之時，蘇州市人民政府已于2020年2月2日發布蘇府[2020]15號《蘇州市人民政府關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業共渡難關的十條政策意見》，其中“減輕企業負擔”支持措施部分明確：“對承租國有資產類經營用房的中小企業，1個月房租免收、2個月房租減半。對租用其他經營用房的，鼓勵業主（房東）為租戶減免租金，具體由雙方協商解決。（責任單位：市國資委，各市、區政府<管委會>）”）。 我們期待疫情早日結束，“戰疫”早日勝利。我們也期許所有人、所有行業都能在這場“戰疫”中盡可能平安免受疫情傷害。我們愿意盡我們所能為奮戰者們提供所需的法律支持。
