新型肺炎疫情防控情勢下，房企能否延期交付預售商品房？
作者：李鵬飛 廖華 鄒苗 2020-01-31隨著新型冠狀病毒感染肺炎疫情蔓延，確診感染病例數據仍在不斷上升，截至2020年1月31日7時50分，全國范圍內的新型肺炎疫情在短短30多天內累計報告確診病例已達9692例，疑似病例已達15238例。與2003年非典型肺炎疫情在9個月左右全國累計報告臨床診斷病例5327例相比，此次疫情的傳播速度明顯超過“非典”，嚴重程度及影響范圍空前。
近日，國務院辦公廳緊急發布了延長春節假期的通知，上海市人民政府及其他各地方政府也先后發布延遲當地企業復工和學校開學通知等一系列規定。本所律師在近期已陸續接到各行業客戶對于政府因控制新型肺炎疫情而采取的有關假期、交通等事項的緊急措施后，企業如何應對？如何做好落地工作？能否延期履行合同等一系列問題，希望得到專業的法律建議。本文現針對房地產開發企業（下稱“房企”）能否基于疫情防控情勢延期交付預售商品房（下稱“延期交房”）問題，從法律角度逐一展開分析，以供房企和其他相關行業參考。
一、延長假期、延期復工通知是否具有強制性 此次突發新型肺炎疫情以及中央、各地政府陸續發布的延長假期、延期復工的相關疫情防控措施，在一定程度上影響了各企業正常經營活動，也給房企能否順利完成商品房預售合同項下的交房義務帶來挑戰。而該等政府防控措施是否具有強制性，直接關系著其對企業正常履行合同產生的影響程度。 國務院辦公廳于2020年1月26日發布《國務院辦公廳關于延長2020年春節假期的通知》（下稱“《延假通知》”）規定，延長2020年春節假期至2月2日（農歷正月初九，星期日），2月3日（星期一）起正常上班。筆者認為，《延假通知》的發文主體為國務院辦公廳，根據《立法法》相關規定，該《延假通知》并不屬于“法律”“行政法規”或“規章”。但根據《國務院辦公廳關于加強行政規范性文件制定和監督管理工作的通知》（國辦發〔2018〕37號)，《延假通知》性質上應被認定為規范性文件，其對不特定的公民、法人和其他組織具有普遍約束力；而《延假通知》在功能上是國務院為加強新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效減少人員聚集，阻斷疫情傳播，更好保障人民群眾生命安全和身體健康，而授權國務院辦公廳發布的適用于全國范圍內的緊急措施。因此，筆者認為《延假通知》具有強制性，如無特殊情形（為了疫情防控必需等），企業應當遵照執行。 2020年1月27日，上海市人民政府發布的《上海市人民政府關于延遲本市企業復工和學校開學的通知》（下稱“《延遲復工通知》”）規定，本市區域內各類企業不早于2月9日24時前復工（涉及保障城市運行必需、疫情防控必需、群眾生活必需及其它涉及重要國計民生的相關企業除外）。筆者認為，上海市《延遲復工通知》及其他地方政府發布的類似延遲復工通知是地方政府為防控新型肺炎疫情需要，根據《中華人民共和國突發事件應對法》《中華人民共和國傳染病防治法》和當地重大突發公共衛生事件響應機制而作出的緊急措施，應對地方轄區范圍內的企業具有約束力。 在《延假通知》和《延遲復工通知》的選擇適用上，筆者認為，各地方轄區內企業復工日期應以企業所在地政府部門發出的通知為準，當地政府部門沒有特別發文的區域內企業復工日期應以國務院辦公廳發布的《延假通知》為準，切實執行相關復工規定。 二、新型肺炎疫情是否屬于不可抗力 此次新型肺炎疫情，對合同當事方而言，是否屬于不可抗力？是否可以免除受疫情影響一方的全部或部分責任？ 在法律規范層面，根據《中華人民共和國民法總則》第一百八十條及《中華人民共和國合同法》第一百一十七條、第一百一十八條相關規定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，三者缺一不可。因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。通常我們認為，如自然災害、政府行為、社會罷工事件等屬于不可抗力。 此次新型肺炎疫情作為突發性的公共衛生事件，首先是合同當事人在訂立商品房預售合同時所不能預見的；其次，目前尚無專門針對新型肺炎疫情的有效治療藥物和確切的治療方法，該病毒不僅可經呼吸道飛沫傳播，亦可通過接觸傳播，無法從客觀上完全阻斷其傳播范圍，也無法準確判斷疫情的延續、結束時間，這均是合同雙方當事人所不能避免和不能克服的。 在司法實踐層面，2003年的“非典”疫情在特定情形下也被認定為不可抗力事件。根據《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》[法〔2003〕72號]（現已失效），“由于’非典’疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治’非典’疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于’非典’疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理?！?/span> 因此，筆者認為本次新型肺炎疫情在法律上屬于不可抗力事件。 三、房企能否基于新型肺炎疫情影響而延期交房 雖然我們認為此次疫情在法律上屬于不可抗力事件，但其對具體商品房預售合同的履行是否構成不可抗力免責事由，還應當根據個案具體分析。 筆者認為，房屋買賣雙方應首先遵照合同約定履行，合同中有約定的，應當優先適用合同約定情形，除非當事人之間的約定違反了法律法規強制性規定，否則應當尊重當事人“意思自治”。一般來說，商品房預售合同均會設置延期交房條款、不可抗力條款及免責條款。如合同中明確約定不可抗力包括傳染病、流行病、瘟疫等，筆者認為，根據國家衛生健康委員會發布的2020年第1號公告，新型肺炎已被納入《中華人民共和國傳染病防治法》規定的乙類傳染?。皇澜缧l生組織也于北京時間2020年1月31日凌晨宣布將此次疫情列為國際關注的突發公共衛生事件，房企可以主張此次疫情構成不可抗力。但能否構成不可抗力免責事由及免責范圍仍應以實質障礙原則作為考量依據。若合同未約定或約定不明，此次疫情對該具體合同的履行是否構成不可抗力，房企能否援引不可抗力而主張順延交房日期，筆者認為，應區分不同情況而定。以下述情形為例： ① 如商品房預售合同約定的交房時間在政府出臺的延長假期、延遲復工期限內，且房屋已竣工驗收并具備交房條件，此種情形下房企因嚴格執行政府出臺的延長假期、延遲復工規定而延期交房的，筆者認為，政府為防控疫情需要出臺的延長假期、延遲復工通知具有強制性，原則上房企可主張順延交房日期； ② 如商品房預售合同約定的交房時間在政府出臺的延長假期、延遲復工期限內，但房屋因受疫情防控的實質影響無法具備交房條件而導致延期交房的，筆者認為，房企可主張順延交房日期，并可免除部分或全部責任； ③ 如商品房預售合同約定的交房時間在政府出臺的延長假期、延遲復工期限之后，且房企并未根本上受到新型肺炎疫情的實質影響，筆者認為，房企應按時履行交房義務，不可按照不可抗力的規定免除部分或全部責任； ④ 如商品房預售合同約定的交房時間在政府出臺的延長假期、延遲復工期限之后，房企在疫情持續期間受到了如施工單位人員因確診/疑似新型肺炎導致其他工人隔離、施工現場封閉、政府部門要求停工；房企、施工單位的勞動者多為湖北籍員工因受交通管制影響而無法及時返工造成企業無法正常運轉；工程所必須的設備、原材料供應商受政府管制影響無法按期到貨導致工期延誤等原因造成無法按期交房的，筆者認為，房企可主張順延交房日期，并可免除部分或全部責任； ⑤ 如房企在新型肺炎疫情爆發前已經存在延期交房的情形，根據《中華人民共和國合同法》等相關法律法規規定，當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任，仍應依合同約定或法律規定承擔違約責任。 因此，企業不應單純高舉新型肺炎疫情而理所當然認為可延期履約并可因不可抗力而免責，而應當根據本次新型肺炎發生及持續的地域范圍、時間跨度，以及對所涉行業的不同程度影響而區別對待。 四、房企如何應對延期交房風險 綜上所述，此次新型肺炎疫情對延期交房產生的影響及責任承擔方式不可一概而論，各房企應當根據實際情況考量延期交房的風險及規避措施。筆者認為： 若此次新型肺炎疫情及政府采取的緊急措施并未對房企履行正常交房義務產生實質影響（特別是房屋已正?？⒐を炇涨揖邆浣环織l件的），我們建議房企應如期向購房人發出《交房通知書》，及時履行通知及交付房屋義務。如購房人收到《交房通知書》后要求延期交房，我們建議房企應與購房人另行協商確定交房時間并及時簽署補充協議。 若本次新型肺炎疫情及政府采取的緊急措施確實從根本上實質阻礙了房企按照商品房預售合同約定按時交房，我們建議房企應當及時、盡快以書面方式通知購房人有關延期交房的情況，以減輕可能給購房人造成的損失，否則房企可能需承擔擴大損失部分的責任；同時，房企應在合理期限內提供書面材料證明不可抗力的發生以及導致房企受實質影響的事實。 需要注意的是，房企應做好相關證據的搜集和留存工作，例如政府、醫療機構等相關部門出具的疫情報告、停工通知、人員隔離照片等相關證據，以免發生舉證不能。 如有疑問或需進一步信息，可及時與法律專業人士聯系。疫情當前，我們更希望大家多一份寬容和理解，眾志成城，積極協商處理因受疫情影響的合同履行。 以上是截至2020年1月31日7時50分，我們根據國家及地方相關法律法規、規章、規范性文件規定及政府官方媒體發布的相關信息、數據，結合我們的工作經驗進行的梳理和分析，僅供參考。若有進一步明確的規定和信息，我們將及時進行更新。
