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前言

2021年4月，陜西省西安市印發頒布了《新建商品房“交房即交證”工作方案（試行）》方案，標志著自2021年5月1日起，西安開始全面推行“交房即交證”政策。“左手鑰匙，右手房本”的新收房模式引起社會的廣泛討論。“交房即交證”之所以能在西安“順勢而生”，離不開如杭州、長沙、成都、廣州、武漢、青島等城市的順利施行，業已具備推行的可行性和必要性。

“交房即交證”的利好在于：一方面解決了商品房項下的住權（“使用權”）與產權（“所有權”）脫節的矛盾，減輕了業主入住后，子女入學、資金周轉上的客觀壓力與現實焦慮，且在一定程度上遏制了“一房多賣”的發生；另一方面可轉讓性房產入市，亦可給過熱的樓市“降溫”。從商品房買賣合同固有的權利義務指向來看，“交房即交證”政策使得業主在“交付時點”成為完整的所有權人，相應的是，商品房買賣合同在此時點理論上應告終結。此時，開發商的合同義務已經完成，業主再行訴請“解除”是否有法可依？已持有產權證的業主訴請“解除”能否被支持？本文通過對“交房即交證”政策的發展概括，旨在明確樓市新政實施后的“商品房合同解除”行使空間，探討行使“解除權”被支持時應帶有的其他訴請項和判決項，保障行政時事的變化背景下法律的穩定性。

從2019年3月，國務院辦公廳印發了《關于壓縮不動產登記辦理時間的通知》開始，至2019年12月，杭州率先試水“交房即交證”，再到2020年山東、廣西、湖南、江蘇等代表城市的落地實行。我們可以從“交房即交證”實施過程和結果解讀出：“交房即交證”是指建設項目通過規劃驗收、完成建設工程竣工驗收備案的房地產項目，開發商在房屋交付的同時，將載名的《不動產權證書》交給購房者。對購房者而言，體現出收房拿鑰匙時，僅需結清稅款、備齊資料，即可在收房時同步辦理不動產登記，領取不動產權證書。“交房即交證”已成為“預售制”商品房交易發展的大勢所趨，出售方與買受方皆可圍繞“交房即交證”的內涵與外延，進一步磋商與擴充《商品房買賣合同》的現有內容。

“交房即交證”不但是房地產業務流程的創新和變革，于法律意義上而言，亦引發了多重法律關系與身份的轉化和競合。從“交房”時點來看，產權證隨商品房的實際交付而獲取，開發商的合同義務經全面履行而完成；商品房交接材料的簽署，一定程度上代表著業主認可房屋交付現狀，商品房項下的自身風險已轉移至業主方，業主成為商品房的第一權利人。在筆者代理跟進的多起“商品房買賣合同糾紛”案件中，不乏“解除商品房買賣合同”為主要訴求的案件，但以該系列案件的復盤經驗去審視“交房即交證”政策時: 業主方收領了產權證，再主張如“解除商品房買賣合同”等訴求時似乎陷入了“進退兩難”境地。

筆者認為，有必要對“交房即交證”實施環境下引發的法律關系變化進行厘定，在“公平”與“權利義務相對等”宏觀原則下，以法律理論指引實務“破局”。

筆者認為，“交房即交證”引發的商品房交易新變化不足以影響民事法律適用的穩定性，不能且不應突破現有的商品房買賣雙方的權利邊界，即業主在交付時點收領了產權證書，在特定情形下，因商品房自身無法滿足使用目的進而主張解除，在法律與事實依據充實的情況下應予支持。

（一）產權證在《商品房買賣合同》中的法律界定

《民法典》第二百零九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。實務中，法條所規定的“登記”即為《不動產權證書》上的載名。在“交房即交證”實施前，“產權證辦理”作為商品房買賣合同中開發商負有的附隨義務，在全國各地制式版本的《商品房買賣合同中》多體現為“自房屋交付后XX個工作日辦理完結”或“自初始登記之日起XX日工作日辦理完結”等，從民事法律關系層面而言，“產權證”的按期獲取系業主的應獲期待利益，業主未收領產權證之前，《商品房買賣合同》項下的開發商所負義務并未完全履行。而“交房即交證”消解了“預售制”商品房買賣模式的“詬病”，使得業主身份“名”“實”合一，產權人身份圓滿。

（二）“交房即交證”背景下，“解除權”的行使空間

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020）修正》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）第九條與第十條規定明確了“房屋主體結構質量不合格”或“房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”，《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條規定的“主體結構質量不合格”的，開發商構成“根本違約”，買受人請求解除合同應予支持，與“房屋質量”相關的法律法規重申了業主方訂立商品房買賣合同的追求目的，與《民法典》第五百六十三條（合同法定解除）的規定在立法精神上契合。但從審判實務而言，開發商在抗辯陳述中，均會回應“達到交付節點的商品房業經竣工驗收及備案”，不予認可“嚴重影響正常居住使用”，不能達到“解除合同”的程度，僅需按照商品房買賣合同所約定的修繕條款履行保修義務，故法院對于該條款的適用較為謹慎和嚴苛，重點審查業主對“房屋存在嚴重質量問題”的舉證內容。此時，在法院釋明的情況下，業主方需依申請啟動房屋質量鑒定（主體結構或隱蔽工程），以鑒定機構出具的鑒定報告結論作為主張依據。

若在上述情境中存在“交房即交證”環節，筆者認為并不會對案件爭議焦點產生影響，具體分析為：

1.業主與開發商簽訂《商品房買賣合同》后，業主（權利人）期待開發商能且應當交付符合合同約定標準的商品房，在收房時點當依合同約定收領產權證書。筆者認為這里的合同履行過程存在兩方面的民事法律關系，互不干擾：一方面，開發商交付的商品房“存在嚴重質量問題且嚴重影響正常居住使用”已背離合同訂立目的，開發商構成根本性質的違約，依法訴請解除于法理上并無不通。另一方面，《不動產權證書》作為對世性的權利載體，載名人即為所有權人，意味著宣示性的權利所屬，歸物權法所調整。換句話說，所有權作為典型物權，依然遵循“物權法定”原則，即為不動產物權以登記為其公示方法，不經登記不產生法律效力。

2.“交房即交證”在《商品房買賣合同》中的落定，直接產生“交房時能否交證”的履行問題，并不對業主主合同權利主張及開發商主合同義務履行產生影響。業主基于驗收合格等方面綜合產生的信任利益，在收房時發現商品房存在嚴重質量問題，可拒絕收房進而主張“主體結構質量存在問題”而要求解除，這是單一而明確的法律關系，而“交房即交證”的履行實況應由其他民事法律關系調整，如“交房時未交證”，以違約責任為適用。

（三）“交房即交證”背景下，“解除權”主張還應以“是否達成合同訂立目的”為核心

如前所述，“交房即交證”政策加速實現了物權-所有權的對世性權利，《商品房買賣合同》項下的買受人權利不受影響，但“解除權”行使的案件落腳點還是在于“商品房買賣合同的訂立目的能否實現”，尚需具體案件具體分析，筆者試從兩種典型糾紛予以歸納：

1.  合同約定精裝修交付，交付時裝標達不到合同約定時是否應予解除？

隨著房產市場自發與盈利的導向，精裝修交付標準已成為商品房買賣的主要方向。開發商在交付精裝修房時，可能會因裝修標準與業主購房時約定不一致而引發糾紛，主要包括商品房裝修內容（含材料、設施、設備、顏色、布局等）不符合合同約定標準的糾紛，裝修內容不符合國家裝修施工和驗收規范的糾紛，裝修內容存在質量問題的糾紛等。這類案件本案的主要爭議焦點在于涉案房屋的裝修標準是否達到合同約定的裝修標準，在不符合合同約定標準的情況下再進一步探討是否構成“解除”條件。

對于法院、原告、被告三方而言，確定精裝修標準的依據包括《商品房買賣合同》和前期公示性的樣板標準，作為確定裝修價款、裝修材料，設備品牌、產地、規格、型號、面積等內容的依據。相應的是，在商品房交付時發生的裝修變動時，業主以《商品房銷售管理辦法》第三十一條主張權利，開發商則會以“樣板間呈現不作為最終交付標準”和“同類品牌可替代”的補充合同約定作為抗辯理由，此時案件爭議焦點固定在“交付的房屋是否符合合同約定標準”。

在筆者看來，“精裝修”屬法律事實行為，置于《商品房買賣合同》中指向的是“開發商是否完全履行”，在業主方舉證開發商“未完全履行”的程度，但不能達到“房屋不具備使用條件”的有效高度時，判決結果多為違約責任的承擔或賠償精裝修差價，且開發商承擔繼續履行修復的責任。同時，若因為開發商的瑕疵履行造成損失的，則應適用“填平原則”，判令開發商承擔相應賠償。故，在不討論商用商品房的特殊使用目的外，住宅性的精裝修項目在交標不符合合同約定時，《商品房買賣合同》不應予以解除，應以違約責任進行調整。

2.  交房時未交證，業主主張解除合同是否應予支持？

“交房即交證”政策追求的是業主收房時能同時收領產權證書，但房屋交付時產權證不能同時領收，此時業主主張解除商品房買賣合同能否被支持，還需根據合同條款、產權證滯后時間長度、具體辦理現狀等綜合判定。

根據本文開篇時所列舉的新政落地代表城市的實施效果來看，暫未發生“交房時未交證”的違約事件，足以看出“交房即交證”的外部監管力度之大。但發生該種違約情形時，筆者認為可能會有兩種事實走向：

第一，當開發商開發建設進度整體滯后，不能在合同約定交付日交付房屋和產權證，即“逾期交房”，在業主發出催告后，開發商在三個月的合理期限內仍未履行，業主根據《民法典》第五百六十三條“法定解除”規定和《商品房買賣合同司法解釋》第十一條的規定主張解除商品房買賣合同的，其訴請應予支持。

第二，商品房可依合同約定交付日交付，但產權證辦理可能遭遇初次登記、面積測繪、分戶出證等環節的卡點而停滯，不能在合同約定交付日履行產權證的交付。筆者認為此種情形下，開發商的主合同義務-交付房屋已經完成，產權證未能依約辦結及交付并不影響合同主要目的實現，應由《商品房買賣合同》的產權證辦理條款進行違約歸責，通常約定為按日計取違約金。但需要注意的是，按日計違約金并非根本性的解決之策，旨在督促開發商盡快辦理。后期，產權證處于“逾期狀態”達到影響“所有權人”身份的行使時，法院則應以一般產權辦理時限為參考判令解除合同。

如上分析，特定事由下“交房即交證”并不能排除業主主張解除《商品房買賣合同》的權利，在此基礎上我們還應看到“解除合同”所引發的一系列法律后果。根據《民法典》第五百六十六條第一款規定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。基于此，“商品房買賣合同解除”訴請被支持后，開發商與業主之間的法律地位應被調整至合同簽訂之前的狀態，具體為：

（一） 房款退還

業主（買受人）于《商品房買賣合同》項下負有依約支付足額房款的義務，在商品房買賣合同解除情形下，開發商占有業主購房資金再無任何事實依據，理應予以返還。這里作以區分：

1.以一次性付款方式購置房屋的，開發商應在法院判令時限內全額返還業主，若在時限內未依約返還，則應承擔相應的占用資金利息。

2.業主（買受人）選定了按揭付款方式，必然已與銀行簽訂了商品房貸款合同，從銀行借取貸款資金購置房屋。商品房買賣合同與貸款合同并非主從民事法律關系，商品房買賣合同的解除并不導致貸款合同的解除，但由于貸款合同的特殊性，一旦商品房買賣合同解除，貸款合同的訂立目的也就落空，故筆者認為二者應歸為“關聯合同”。根據《商品房買賣合同司法解釋》第二十條、第二十一條規定，業主（買受人）主張解除《商品房買賣合同》和《貸款合同》時，法院應將兩個合同糾紛合并審理；“解除權”行使被支持的情形下，當依第二十一條第二款的規定，開發商（出賣人）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還銀行和買受人，也就是說，開發商承擔清還貸款的責任，且返還業主（買受人）已支付的首付房款金額和產生的相應利息。

（二）稅費、維修基金的返還與承擔

我國商品房銷售過程中買賣雙方應當繳納的稅費有增值稅、城市維護建設稅、房地產企業所得稅、契稅、印花稅等，其中買受人需要承擔的稅費主要為契稅和印花稅。前述各項賦稅繳納的前提都是買賣雙方簽訂了商品房買賣合同，那商品房買賣合同解除情形下，業主（買受方）繳納的稅費能否退還？

根據2021年9月1日開始實施的《關于貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告》第五條第四款“納稅人繳納契稅后發生下列情形，可依照有關法律法規申請退稅”第一項規定：因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的。筆者認為，預售制下商品房開發建設周期較長，當下適用“交房即交證”政策的預售制買賣，屆時可直接適用 “契稅退還”的規定，但開發商需協助業主履行契稅退還手續。

《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》第四條規定：對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。買賣雙方均按合同所載金額萬分之五貼花。根據《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的規定》第7條問答：不兌現或不按期兌現的合同，是否貼花？依照印花稅暫行條例規定，合同簽訂時即應貼花，履行完稅手續。因此，不論合同是否兌現或能否按期兌現，都一律按照規定貼花。故筆者認為印花稅一旦繳納，不能依申請返還，因為印花稅是基于商品房買賣合同的訂立行為而發生，貼花應稅不依合同是否兌現或能否按期兌現而改變，亦不得因合同簽訂后的變動性因素而申請退稅。所以，在商品房買賣合同解除情形下，業主（買受人）所繳納的印花稅應計入“實際損失”，按過錯責任原則主張因開發商原因致使合同解除的過錯責任。

業主是維修基金的繳存主體，開發商或物業單位僅行使代收代繳職能，在商品房買賣合同解除時，維修基金繳納的意義不復存在，開發商應協助業主申請辦退房屋維修基金。

（三）解除網簽備案合同，注銷產權登記、由房管部門回收產權證書。

根據《城市商品房預售管理辦法（2004修正）》第十條第一款規定：商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。“備案”的作用是規范商品房銷售行為，防止商品房一房多賣，有效促進房地產業持續快速健康發展的重要舉措。在本文所討論“商品房買賣合同解除被支持”的背景下，涉案商品房項下已無交易內容，備案存續不但影響開發商的另行出售，也對業主（買受人）的再次購買行為產生“限購”阻礙，故行政性的備案實無必要繼續存續。筆者經檢索“商品房買賣合同解除”案例時，發現審判實務中亦正視了該問題，在原告訴請中羅列“開發商協助解除備案網簽手續”時，在支持解除的判決內容中，對該問題亦判決支持。退一步講，在“不告不理”民事審判原則下，即使業主（買受人）作為原告未提出該部分訴訟請求，法院亦未在判決中體現該判項，業主（買受人）亦可依據生效判決書單方申請備案解除，最具代表性的依據為《海南省住房和城鄉建設廳關于規范商品房買賣合同備案注銷變更工作的通知》第一條“下列情形之一的，可以辦理合同備案注銷手續”（一）因商品房買賣合同糾紛并經人民法院判決或仲裁機構裁決解除合同的。

結合上述“解除合同備案”的必要性，筆者認為“交房即交證”政策使得業主（買受人）持有了《不動產權證書》，那“解除商品房買賣合同且被支持”背景下，載名產權證“有名無實”，《不動產權證書》在生效判決確認“解除”時點亦應歸于“無效”狀態。根據《不動產登記暫行條例》第三章第十四條“單方申請不動產登記”的第（三）項：人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；《不動產登記暫行條例實施細則》第二十八條“申請辦理注銷登記”第四項：人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的；筆者認為，在已有生效裁判文書的前提下，“單方申請辦理登記”對應“單方申請辦理注銷”，可由業主單方進行申請注銷產權登記，房管部門依職權回收產權證書。“交房即交證”畢竟屬于新興業務，法律法規對該部分內容暫未進行指引，但《不動產權證》的銷名環節應屬“解除商品房買賣合同”引發法律后果中的應有之義。

“交房即交證”政策的全國推行，直觀可見縮短了產權證到手時間，隱性避免了房產交易后續發生易主的風險，同樣地，可以預見“違規銷售、違規交房、爛尾樓，五證齊全但產權停滯”等歷史遺留問題將會因新政利好得到一定程度上的解決。但是，“交房即交證”尚處于“試錯”階段且作為“選擇性條款”納入合同，并非“必須+強制”，將來的碰壁與瓶頸尚不可知。筆者也希寄從“商品房買賣合同解除權行使”的視角，大膽預判和驗證新政策落地后的“排異反應”，借現有規定和法理平衡商品房買賣合同雙方主體的權利義務，為維護商品房交易市場的良好秩序提供必需的法律支持。