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突如其來的“新冠肺炎”疫情席卷全國，牽動著每一位中國人的心，雖然近期國內(nèi)疫情得到初步控制，但疫情在海外仍然處于爆發(fā)態(tài)勢，形勢嚴(yán)峻。為做好新冠肺炎疫情防控工作，國家在推進(jìn)普惠金融發(fā)展規(guī)劃的同時，及時調(diào)整了相關(guān)金融政策，銀保監(jiān)會于2020年1月26日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)銀行業(yè)保險業(yè)金融服務(wù)配合做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（以下簡稱《通知》），強(qiáng)調(diào)鼓勵通過適當(dāng)下調(diào)貸款利率、完善續(xù)貸政策安排、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關(guān)企業(yè)戰(zhàn)勝疫情不利影響，鼓勵金融機(jī)構(gòu)積極運用技術(shù)手段，尤其是在疫情較為嚴(yán)重的地區(qū)，加強(qiáng)銀行業(yè)線上業(yè)務(wù)服務(wù)，應(yīng)用高科技及遠(yuǎn)程技術(shù)，提升服務(wù)便捷性和實用性，讓銀行金融服務(wù)順暢進(jìn)行得到保障。

為防控疫情，國家及各省市采取了嚴(yán)格的管控措施以控制人口流動，這也給眾多中小企業(yè)帶來極大生存挑戰(zhàn)。多家銀行響應(yīng)《通知》號召，紛紛推出紓困措施，以助企業(yè)度過難關(guān)。銀行在推行紓困措施的同時，可采用適當(dāng)?shù)膿?dān)保措施保障銀行的合法權(quán)益，比如常見的不動產(chǎn)抵押。銀行如何結(jié)合國家政策、行業(yè)規(guī)定、內(nèi)部規(guī)范等規(guī)定，靈活處理不動產(chǎn)抵押相關(guān)事務(wù)，尤其需要通過與相關(guān)政策規(guī)定進(jìn)行銜接，應(yīng)對新情況新問題。

“新冠肺炎”疫情構(gòu)成不可抗力已形成共識，雖然根據(jù)《民法總則》第一百八十條規(guī)定：“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。…”但由新冠肺炎疫情引發(fā)的問題，仍然需要依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策文件解決。

筆者以在不動產(chǎn)抵押相關(guān)法律服務(wù)中積累的經(jīng)驗，結(jié)合《通知》等疫情期間相關(guān)政策，在本文中探討新冠肺炎疫情防控對銀行不動產(chǎn)抵押權(quán)的影響及法律風(fēng)險防范。

對于金融借款合同或信用卡等以金錢給付為內(nèi)容的合同，特別是可以通過電子支付工具履行還款義務(wù)的，疫情通常并不屬于因客觀原因?qū)е潞贤瑹o法履行的障礙，因此，借款人以疫情屬不可抗力為由免責(zé)或減輕逾期還款責(zé)任的，一般無法獲得法院的支持。如借款人確因疫情住院治療、被強(qiáng)制隔離等客觀情況致其無法及時履行還款義務(wù)，構(gòu)成不可抗力的，可按《合同法》第一百一十七條、第一百一十八條規(guī)定處理，及時通知銀行，防止擴(kuò)大損失，并應(yīng)在相關(guān)情況解除后的合理期限內(nèi)及時履行還款義務(wù)。

根據(jù)銀保監(jiān)會的《通知》及相關(guān)金融政策規(guī)定的指引，“新冠肺炎”疫情期間，鼓勵銀行等金融機(jī)構(gòu)積極運用技術(shù)手段，加強(qiáng)銀行業(yè)線上業(yè)務(wù)服務(wù)，借款人/抵押人無法前往銀行申請延期并簽署延期協(xié)議的，銀行可以采取無接觸的變通形式接收申請，現(xiàn)已有多家銀行開設(shè)微信小程序、APP等線上金融服務(wù)工具處理部分業(yè)務(wù)。具體有以下幾種處理方式：

1、通過銀行開設(shè)的微信小程序、APP等線上金融服務(wù)工具完成延期申請，根據(jù)線上金融工具的指引簽署相關(guān)文件。特殊情況可以待銀行正常復(fù)工后補(bǔ)簽辦理書面申請。

2、如沒有開設(shè)微信小程序、APP等線上金融服務(wù)工具的銀行，可以通過電子郵件發(fā)送文件或郵寄證明材料、延期申請等真實有效文件的方式申請。

3、對于無法郵寄相關(guān)材料的，可以采取掃描、拍照、拍視頻等方式，通過電子郵件發(fā)送相關(guān)證明材料的方式申請。

4、借款人/抵押人如有指定代理人（如就貸款事宜已委托律師的），也可通過指定代理人向銀行申請延期，并按銀行的要求簽署文件。

5、如借款人/抵押人擁有使用電子印章的資質(zhì)，與銀行之前已經(jīng)約定確認(rèn)借款人/抵押人使用電子印章簽署相關(guān)文件是有效簽署方式之一的，借款人/抵押人也可使用電子印章簽署銀行有關(guān)申請文件。

無論借款人/抵押人通過上述何種方式向銀行申請延期，筆者建議銀行先行通過電話聯(lián)系借款人/抵押人核實情況，并就通話內(nèi)容進(jìn)行錄音留檔。通話中明確借款人/抵押人身份信息，了解申請延期是否其真實意愿，審查是否符合延期要求，記錄延期或變更的具體內(nèi)容，盡可能做到審慎細(xì)致，防范法律風(fēng)險。

（一）因交通管制造成抵押人未能按時辦理抵押登記

因“新冠肺炎”疫情防控期間的交通管制，道路處于半封閉狀態(tài)，日常出行受限，可能造成抵押人無法通過搭乘飛機(jī)、高鐵等方式前往抵押物房產(chǎn)所在地辦理抵押登記手續(xù)，此時銀行可適當(dāng)延后抵押登記辦理時間；但是，通過火車、輪船或汽車等替代方式仍可在合理的時間內(nèi)到達(dá)抵押物房產(chǎn)所在地辦理抵押登記手續(xù)的，若抵押人僅以交通管制和出行受限為由拒絕辦理抵押登記手續(xù)，給銀行造成損失的，銀行有權(quán)追究抵押人的違約責(zé)任。

（二）因抵押人被隔離造成無法按時辦理抵押登記

若抵押人或其法定代表人、授權(quán)代理人被確診為“新冠肺炎”或因“疑似新冠肺炎”而被隔離或集中治療，或者處于湖北省等疫情高風(fēng)險區(qū)域被強(qiáng)制居家隔離的，因非其個人原因不配合辦理抵押登記，則可以適用不可抗力，經(jīng)雙方協(xié)商后延期辦理或解除抵押合同、借款合同。

（三）因抵押人自身原因無法按時辦理抵押登記

若因抵押人前往辦理途中不慎遺失房產(chǎn)證或認(rèn)為疫情期間辦理抵押登記不吉利等自身原因，無法如期辦理抵押登記手續(xù)，要求與銀行解除已經(jīng)簽署的貸款合同、抵押合同，并以不可抗力或情勢變更等主張免責(zé)的，由于未能辦理抵押登記是抵押人自身原因造成，如抵押人拒絕采取補(bǔ)救措施繼續(xù)辦理抵押登記手續(xù)，給銀行造成損失的，銀行有權(quán)要求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任。

抵押人主張上述交通管制或隔離措施構(gòu)成不可抗力的，均應(yīng)要求其提供相應(yīng)證明文件，如當(dāng)?shù)匾咔榉揽怪笓]部發(fā)布的通告命令、醫(yī)學(xué)診斷證明等。

《通知》鼓勵銀行通過適當(dāng)下調(diào)貸款利率的方式，支持相關(guān)企業(yè)戰(zhàn)勝疫情不利影響，為貫徹落實紓困措施，銀行可主動下調(diào)利率或調(diào)整還款頻率和數(shù)額。筆者認(rèn)為，此種情況下無需重新簽署貸款合同和抵押合同，也無需辦理抵押變更登記手續(xù)，具體分析如下：

銀行主動下調(diào)利率，借款人償還的利息金額減少；調(diào)整還款頻率和數(shù)額，原來每月償還等額本金和利息，調(diào)整為一段時期，如6個月內(nèi)每一期的還款中，可以先還利息，不還本金，此部分的本金在后續(xù)的還款中分期支付。故銀行的調(diào)整措施實際上免除了借款人的部分債務(wù)，使借款人獲益，為銀行的單方民事法律行為，亦未構(gòu)成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。如果調(diào)整的措施比較簡單，建議以通知函的形式發(fā)送給借款人即可；如果調(diào)整措施涉及多項，內(nèi)容相對較為復(fù)雜，建議銀行與借款人簽署補(bǔ)充合同加以約定，而無需重新簽署貸款合同。

銀行下調(diào)利率、調(diào)整還款頻率和數(shù)額，沒有超出原抵押合同設(shè)定的擔(dān)保主債權(quán)金額及擔(dān)保范圍，也沒有超出原來約定的債務(wù)履行期限屆滿日，因此無需重新簽訂抵押合同，也無需辦理抵押變更登記手續(xù)，原抵押合同項下設(shè)立的抵押權(quán)繼續(xù)有效。

部分借款人受疫情防控影響，業(yè)務(wù)量急劇下滑，流動資金緊張，為緩解借款人的還款壓力及貫徹落實《通知》的紓困措施，經(jīng)借款人申請，銀行可向借款人發(fā)放短期貸款，專門用于清償借款人近期需向銀行償還的債務(wù)。筆者認(rèn)為，該短期貸款在銀行與借款人之間形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，應(yīng)對該短期貸款的金額、利率、期限、還款方式等進(jìn)行詳細(xì)約定，借款人同樣應(yīng)對短期貸款履行還款的義務(wù)，因此建議對該短期貸款簽訂專門的貸款合同，以明確銀行與借款人的權(quán)利義務(wù)。

在貸款合同關(guān)系中，貸款合同是主合同，抵押合同是貸款合同的從合同，主合同變更，從合同應(yīng)一并變更。原抵押合同擔(dān)保的主債權(quán)金額并不包括新的短期貸款在內(nèi)，因此需要另行簽訂抵押合同，或簽訂抵押合同補(bǔ)充合同以變更擔(dān)保的主債權(quán)金額，并根據(jù)抵押登記機(jī)關(guān)的要求辦理（變更）抵押登記手續(xù)。

《物權(quán)法》第一百七十七條規(guī)定，下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：“（一）主債權(quán)消滅；（二）擔(dān)保物權(quán)實現(xiàn)；（三）債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；（四）法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形”。《最高人民法院公報》2017年第7期《王軍訴李睿抵押合同糾紛案》裁判要旨：“抵押權(quán)人在主債權(quán)訴訟時效期間未行使抵押權(quán)將導(dǎo)致抵押權(quán)消滅，而非勝訴權(quán)的喪失。抵押權(quán)消滅后，抵押人要求解除抵押權(quán)登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。” 貸款延期不屬于上述關(guān)于抵押權(quán)消滅的法律規(guī)定及司法觀點的情形，因此不會導(dǎo)致抵押權(quán)消滅或失效。

銀行與借款人就貸款延期已簽署補(bǔ)充合同文件，貸款延期并未發(fā)生新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，在實際操作中，為便于簡化延期申請手續(xù)，建議由借款人及抵押人與抵押權(quán)人一并簽署貸款延期文件，明確借款人及抵押人申請并同意貸款延期且同意繼續(xù)以《抵押合同》項下抵押物為延期后的借款提供擔(dān)保。既然抵押各當(dāng)事方存在同意延期且抵押人同意繼續(xù)就抵押物提供擔(dān)保的意思表示，即使雙方?jīng)]有另行簽訂名稱為“抵押合同”的文件，抵押權(quán)人也不會因此喪失抵押權(quán)。

《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第六十八條規(guī)定：

“有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明、抵押權(quán)變更等必要材料，申請抵押權(quán)變更登記：

1、抵押人、抵押權(quán)人的姓名或者名稱變更的；

2、被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額變更的；

3、債務(wù)履行期限變更的；

4、抵押權(quán)順位變更的；

5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。”

根據(jù)上述規(guī)定，貸款延期后應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)的要求辦理延期變更登記。如果該抵押物系順位抵押的，還須取得其他抵押權(quán)人的書面同意，并對抵押順位先后達(dá)成一致意見。若未辦理延期變更登記，雖然不影響抵押權(quán)效力，但抵押物擔(dān)保的主債權(quán)債務(wù)履行期限屆滿日仍以原登記的期限屆滿日為準(zhǔn)。

《物權(quán)法》第一百九十五條規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。…抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。…”，及《物權(quán)法》第二百零二條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。”銀行作為抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議約定以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償，以實現(xiàn)抵押權(quán)。但實務(wù)中，在借款人發(fā)生逾期還款時，抵押人也幾乎難以配合銀行的要求而主動處置抵押物并償還欠款，因此銀行應(yīng)在主債權(quán)訴訟時效期間起訴，請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)，否則將導(dǎo)致抵押權(quán)不受司法保護(hù)。

根據(jù)《民法總則》第一百九十四條的規(guī)定：“在訴訟時效期間的最后六個月內(nèi)，因下列障礙，不能行使請求權(quán)的，訴訟時效中止：（一）不可抗力；…自中止時效的原因消除之日起滿六個月，訴訟時效期間屆滿。”

“新冠肺炎”疫情可構(gòu)成不可抗力已獲得普遍認(rèn)可，但筆者認(rèn)為，法院或仲裁庭是否認(rèn)可疫情這一不可抗力造成不能行使請求權(quán)而認(rèn)定訴訟時效中止存在較大不確定性，需要具體結(jié)合全國各地的不同情況而論，比如疫情嚴(yán)重的湖北省，管控措施更加嚴(yán)格，訴訟活動幾乎停滯，則法院或仲裁庭認(rèn)可訴訟時效中止的可能性較大；而其他省市，雖然采取了一定管控措施，但法院或仲裁庭開通了網(wǎng)上立案等線上便民措施，并隨著疫情得到初步控制而恢復(fù)正常。因此，筆者認(rèn)為在疫情結(jié)束后再向法院主張訴訟時效中止存在較大風(fēng)險，建議銀行盡力在訴訟時效屆滿前以網(wǎng)上立案、微信小程序立案等方式向有管轄權(quán)的人民法院提交訴訟材料及時行使抵押權(quán)。

新冠肺炎疫情影響全國各行各業(yè)，借款人或銀行確因疫情影響抵押權(quán)相關(guān)事項的，筆者建議應(yīng)及時通知對方并采取合理措施防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。必要時，可以向商務(wù)部確認(rèn)的中國輕工工藝品進(jìn)出口商會、中國機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)出口商會等商會或公證機(jī)構(gòu)申請辦理不可抗力事實性證明文件，保留不可抗力的證據(jù)。面對疫情各方應(yīng)按照法律規(guī)定積極尋求解決辦法，和平協(xié)商，共同應(yīng)對疫情，共克時艱。