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 （一）關(guān)于解除商品房買賣合同及商品房擔(dān)保貸款合同的思路

正如上圖中所列示的路徑一，在該思路下，我們將重點(diǎn)研究如下法律問題：

1、關(guān)于商品房買賣合同的解除

在開發(fā)商已無實(shí)際交房能力的情況下，業(yè)主若未出讓主體資格，應(yīng)當(dāng)通過解除購房合同及時(shí)止損，而商品房擔(dān)保貸款合同的解除亦須以購房合同的解除為前提。此時(shí)要區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)商尚未/已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)程序的兩種情況：

（1）進(jìn)入破產(chǎn)程序前

若開發(fā)商尚未進(jìn)入破產(chǎn)程序，業(yè)主可通過催告并起訴的方式解除購房合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《購房解釋》”）第十一條：“根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”若《商品房買賣合同》約定即使開發(fā)商逾期未能交房，購房者仍沒有解除權(quán)，則業(yè)主可依據(jù)《民法典》第四百九十六條至第四百九十八條相關(guān)規(guī)定訴請(qǐng)確認(rèn)其為格式條款進(jìn)而主張?jiān)摬糠旨s定無效，進(jìn)而行使法律賦予其的解除權(quán)。

相關(guān)案例1：(2021)新2701民初2573號(hào) 王輝、新疆益興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛民事一審民事判決書

裁判要旨：“被告益興房地產(chǎn)公司至今未向原告王輝交付房屋，亦未提供證據(jù)證實(shí)與原告重新協(xié)商了交付日期。案外人王曉霞代原告王輝向被告益興房地產(chǎn)公司催問房屋交付時(shí)間，被告益興房地產(chǎn)公司亦未在三個(gè)月的合理期限內(nèi)交付房屋。故對(duì)原告王輝要求解除《博樂市青得里鎮(zhèn)景逸新村小區(qū)安居富民樓房購房協(xié)議》的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。”

此外，就民法典之規(guī)定而言，業(yè)主也可主張適用第五百六十三條第四款之規(guī)定，即以“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”為由解除合同。但在司法實(shí)踐中，審理者往往會(huì)將合同目的理解為“交房”而非“按期交房”，故業(yè)主僅證明交房發(fā)生逾期是不夠的，還需舉證證明開發(fā)商已無完成交房的能力或可能性，而此類舉證對(duì)購房業(yè)主而言較為困難。

（2）進(jìn)入破產(chǎn)程序后

若房地產(chǎn)開發(fā)商已進(jìn)入破產(chǎn)程序，管理人有權(quán)解除購房合同，依據(jù)為《破產(chǎn)法》第十八條：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。”

2、關(guān)于商品房擔(dān)保貸款合同的解除

根據(jù)《購房解釋》第二十條：因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

關(guān)于要求解除購房合同與貸款合同的訴訟能否合并審理，根據(jù)《購房解釋》第二十一條第一款：“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理”，若銀行以有獨(dú)三身份加入訴訟，法院應(yīng)當(dāng)合并審理；若銀行另行起訴，法院可以合并審理。在司法實(shí)踐中，若業(yè)主同時(shí)起訴開發(fā)商和貸款銀行，法院有權(quán)駁回部分訴請(qǐng)并要求另行起訴。

相關(guān)案例2：(2021)晉民申3820號(hào) 王潤蘭、晉中田匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等商品房銷售合同糾紛民事審判監(jiān)督民事裁定書

裁判要旨：“擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理”的規(guī)定，擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，才應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理，本案中，建行晉中分行并未作為第三人獨(dú)立提出請(qǐng)求權(quán)，王潤蘭關(guān)于解除其與建行晉中分行簽訂的《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》的請(qǐng)求可另行起訴。”

3、購房合同與商品房擔(dān)保貸款合同解除后的法律后果

《購房解釋》第二十一條第二款：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”若將購房合同與商品房擔(dān)保貸款合同解除后的法律效果各自分析，應(yīng)當(dāng)是由開發(fā)商向業(yè)主返還全部房款及利息，由業(yè)主向銀行返還貸款部分及利息。但實(shí)踐中商品房擔(dān)保貸款合同往往伴隨著購房合同解除而解除，且為簡化合同解除后的實(shí)施效果，《購房解釋》第二十一條第二款將還款義務(wù)規(guī)定僅由開發(fā)商負(fù)擔(dān)，即使開發(fā)商與銀行間無協(xié)議，這在一定程度上突破了合同的相對(duì)性。此外，《購房解釋》明確了開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)返還購房貸款的利息和購房款的本金及利息，即貸款銀行不得再向業(yè)主主張貸款本金或利息，保障了合同解除后的業(yè)主權(quán)益。

相關(guān)案例3：（2019）最高法民再245號(hào) 王忠誠、王琪博金融借款合同糾紛再審民事判決書

裁判要旨：“本案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠等三人所貸款項(xiàng)直接支付給越州公司，越州公司實(shí)際用款。王忠誠等三人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠等三人取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。具體表現(xiàn)為：越州公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)越州公司、王忠誠等三人的債權(quán)；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王忠誠等三人對(duì)合同解除無過錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。”

4、購房合同與商品房擔(dān)保貸款合同解除后的處理方式

若開發(fā)商尚未進(jìn)入破產(chǎn)程序，則業(yè)主可通過申請(qǐng)執(zhí)行等方式追索退購房款。若開發(fā)商此時(shí)已無可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，則可嘗試申請(qǐng)執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶中的資金。但能否執(zhí)行該筆資金缺乏明確的法律規(guī)定，各地的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法也存在差異。如《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》第二十一條規(guī)定：“入賬資金未達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管額度前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具的證明文件向監(jiān)管銀行申請(qǐng)退回相應(yīng)購房款，監(jiān)管銀行應(yīng)在二個(gè)工作日內(nèi)撥付。入賬資金超出重點(diǎn)監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款。”即在一定情形下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)退回相應(yīng)購房款并償付業(yè)主，若對(duì)此進(jìn)行類推解釋，則執(zhí)行法院在向有關(guān)部門申請(qǐng)后亦有權(quán)直接執(zhí)行債務(wù)人在監(jiān)管賬戶中的資金用以償付業(yè)主。但若以《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》為例，其第二十條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同或取消繳款通知書的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款，房價(jià)款應(yīng)當(dāng)自辦理退房手續(xù)后7個(gè)工作日內(nèi)予以退還。退還房價(jià)款后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過監(jiān)管系統(tǒng)申請(qǐng)?zhí)崛≡撎追课萘舸嬖诒O(jiān)管賬戶中的剩余部分監(jiān)管資金”，即未明確授權(quán)開發(fā)商可以監(jiān)管賬戶內(nèi)資金償付退房業(yè)主。

此外需要指出，在購房合同與商品房擔(dān)保貸款合同解除后，開發(fā)商基于裁判文書向業(yè)主或銀行償付款項(xiàng)。即使償付后6個(gè)月內(nèi)開發(fā)商被法院裁定受理破產(chǎn)，（除惡意串通情形外）管理人也不得以個(gè)別清償為由主張撤銷。依據(jù)為《破產(chǎn)法解釋（二）》第十五條：“債務(wù)人經(jīng)訴訟、仲裁、執(zhí)行程序?qū)鶛?quán)人進(jìn)行的個(gè)別清償，管理人依據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法第三十二條的規(guī)定請(qǐng)求撤銷的，人民法院不予支持。但是，債務(wù)人與債權(quán)人惡意串通損害其他債權(quán)人利益的除外。”

5、購房合同與商品房擔(dān)保貸款合同解除后的債權(quán)申報(bào)及認(rèn)定

若購房合同與商品房擔(dān)保貸款合同解除后開發(fā)商已進(jìn)入破產(chǎn)程序，或進(jìn)入破產(chǎn)程序前未能全部履行債務(wù)，則銀行與業(yè)主可各自就未付部分申報(bào)債權(quán)。因商品房擔(dān)保貸款合同已解除，銀行在一般意義上喪失優(yōu)先權(quán)。但也不排除銀行在貸款協(xié)議中明確作出即使合同被解除，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向銀行返還款項(xiàng)之義務(wù)仍以房屋作為抵押物之約定，且該約定被法院認(rèn)可的情形。

而就業(yè)主而言，解除購房合同后要求返還購房款的權(quán)利是否可被認(rèn)定為消費(fèi)性購房者優(yōu)先權(quán)具有爭議。司法實(shí)踐中一般按照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）第二條“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定，認(rèn)定符合條件的消費(fèi)性購房者對(duì)相關(guān)房產(chǎn)的權(quán)利優(yōu)先于承包人就特定房產(chǎn)享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。消費(fèi)購房者具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)則參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”的規(guī)定來認(rèn)定。

法律未明確規(guī)定購房合同解除后業(yè)主索要退款的債權(quán)是否屬于消費(fèi)性購房者優(yōu)先權(quán)，因而實(shí)踐中各地的做法不一。雖然就文義解釋而言，退房后的業(yè)主已不屬于“買受人”，但管理人與法院也可能對(duì)上述規(guī)定作出有利于業(yè)主的擴(kuò)張解釋，認(rèn)定其優(yōu)先權(quán)人地位。

（二）關(guān)于出讓業(yè)主權(quán)利義務(wù)的解決思路

購房業(yè)主作為與開發(fā)商購房合同的買受人，以及與貸款銀行間商品房擔(dān)保貸款合同的借款人，原則上應(yīng)自行處理與開發(fā)商及與銀行間的糾紛。但在實(shí)踐中，為保障購房業(yè)主權(quán)益，化解社會(huì)矛盾糾紛，地方政府或其指定平臺(tái)公司可能以一定價(jià)格概括受讓購房業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，包括其作為商品房買受人所享有的收房及索賠的權(quán)利，以及作為貸款義務(wù)人所負(fù)擔(dān)的還款義務(wù)，以及因上述合同解除而可能享有的權(quán)利及義務(wù)。

一些不良資產(chǎn)管理公司也有意向收購業(yè)主的權(quán)利義務(wù)地位。實(shí)踐中，業(yè)主傾向于按照其房屋價(jià)款原價(jià)出讓權(quán)利，而不良資產(chǎn)管理公司可接受的價(jià)格預(yù)計(jì)較低，對(duì)于其中價(jià)格分歧，若此類業(yè)主數(shù)量眾多，政府有關(guān)部門或?qū)⒂枰詤f(xié)調(diào)。

雖然購房業(yè)主將其在商品房買賣合同項(xiàng)下主體資格的轉(zhuǎn)讓以權(quán)利轉(zhuǎn)讓為主，但本質(zhì)上仍是權(quán)利義務(wù)的概括承受，因而不建議僅以通知開發(fā)商的方式進(jìn)行雙方協(xié)議轉(zhuǎn)讓，而應(yīng)當(dāng)由購房業(yè)主、地方政府（或其指定公司）、開發(fā)商三方簽署商品房購房合同主體變更協(xié)議。商品房擔(dān)保貸款合同主體的變更亦應(yīng)如是。權(quán)利義務(wù)整體出讓對(duì)于業(yè)主來說，是相對(duì)快速直接的問題解決方式，業(yè)主需要關(guān)注的問題主要是轉(zhuǎn)讓價(jià)格，以及確保在轉(zhuǎn)讓過程中不留后患，不留下后續(xù)可能損害自身權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)問題。

為解決業(yè)主止付貸款的目的，筆者提出了解決該問題的兩種解決思路：其一，解除購房合同及房屋貸款合同。此舉雖然會(huì)解決止付貸款的目的，但因購房合同解除后，存在不被認(rèn)定為“消費(fèi)性購房者”的可能性，從而不再享有購房人優(yōu)先權(quán)。其二是將業(yè)主權(quán)利義務(wù)地位整體轉(zhuǎn)讓至政府（或指定公司），對(duì)于業(yè)主而言，此舉即是一勞永逸的解決問題，業(yè)主需要關(guān)注的轉(zhuǎn)讓價(jià)格問題以及轉(zhuǎn)讓過程中的風(fēng)險(xiǎn)控制問題。

在思路一下，若開發(fā)商未進(jìn)入破產(chǎn)程序，業(yè)主提出解除購房合同的，需要通過訴訟方式進(jìn)行，筆者建議，業(yè)主應(yīng)盡快拿到生效判決并盡快啟動(dòng)執(zhí)行程序，通過執(zhí)行開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)或監(jiān)管賬戶的資金，來實(shí)現(xiàn)自身權(quán)益。以免在尚未執(zhí)行回退房款時(shí)開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，而管理人認(rèn)定退房款為普通債權(quán)的尷尬境地。若開發(fā)商已進(jìn)入破產(chǎn)程序，業(yè)主可待管理人或法院明確房屋退款能夠被認(rèn)定為優(yōu)先債權(quán)后再行解除購房合同。在破產(chǎn)程序中，由于《破產(chǎn)法》及其司法解釋在實(shí)踐中具有一定滯后性，部分操作環(huán)節(jié)仍存在法規(guī)規(guī)范上的空白。為順利推進(jìn)破產(chǎn)程序，社會(huì)穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)也是管理人或法院所不容忽視的重要因素，因此在法律未明確規(guī)定的問題范圍，管理人或法院可作出有利于保障購房業(yè)主生存權(quán)，有利于平衡債權(quán)人權(quán)益，有利于社會(huì)和諧穩(wěn)定的解釋。若管理人或法院明確房屋退款能夠被認(rèn)定為消費(fèi)性購房者優(yōu)先權(quán)，業(yè)主再行開展解除合同相應(yīng)工作，更有利于自身權(quán)益保障。