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企業(yè)破產(chǎn)程序中尤其是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，涉及債權(quán)人數(shù)多、利益關(guān)系復(fù)雜。為了保障債權(quán)人和債務(wù)人合法權(quán)益，破產(chǎn)程序中管理人在審查以房抵債類(lèi)債權(quán)時(shí)，需要充分了解以房抵債的基礎(chǔ)概念，識(shí)別其與代物清償、第三人清償、債權(quán)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)概念的異同，并充分熟悉以房抵債規(guī)則的演進(jìn)方能對(duì)以房抵債進(jìn)行有效識(shí)別。債權(quán)審核中，管理人需要將民法中以房抵債規(guī)定與破產(chǎn)法制度相結(jié)合，審查基礎(chǔ)協(xié)議與抵債協(xié)議的效力與數(shù)額的同時(shí)，考慮是否屬于管理人應(yīng)當(dāng)解除、撤銷(xiāo)之情形，并對(duì)其債權(quán)性質(zhì)進(jìn)行歸納，依照審查基礎(chǔ)合同-抵債協(xié)議-債權(quán)數(shù)額的順序?qū)ζ飘a(chǎn)程序中以房抵債協(xié)議開(kāi)展債權(quán)審核工作。

關(guān)鍵詞：以房抵債、破產(chǎn)程序、債權(quán)審查

（一）期后以房抵債的類(lèi)型

所謂期后以房抵債協(xié)議，指?jìng)鶆?wù)人或者第三人在債務(wù)期滿(mǎn)后達(dá)成的對(duì)債務(wù)人所未能償還的債務(wù)，以債務(wù)人或第三人的房屋抵償?shù)膮f(xié)議，系以房抵債分類(lèi)的一種，與其相對(duì)的概念為期前以房抵債。以房抵債并非法律學(xué)科體系下所規(guī)范的法律概念，而是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體在日常交易活動(dòng)中對(duì)債務(wù)變更、擔(dān)保、替代清償?shù)雀鞣N法律現(xiàn)象不加區(qū)分所做出的日常性描述。[1]與期前以房抵債不同，期后的抵債行為因不履行債務(wù)已實(shí)際發(fā)生不具備擔(dān)保的效力，僅僅具債務(wù)清償?shù)哪康摹１M管如此，實(shí)踐中的期后以房抵債類(lèi)型呈現(xiàn)異常多樣，且各自性質(zhì)、適用規(guī)則都有很大不同，其類(lèi)型主要有如下：

1.債權(quán)人與債務(wù)人、債權(quán)人與第三人達(dá)成的期后以房抵債協(xié)議。根據(jù)以房抵債協(xié)議的房屋歸屬不同可以將其分為，債權(quán)人與債務(wù)人達(dá)成的以債務(wù)人房屋抵債的以房抵債協(xié)議、債權(quán)人與第三人達(dá)成的以第三人房屋抵債的以房抵債協(xié)議。后者根據(jù)《民法典》第523條實(shí)質(zhì)上構(gòu)成債務(wù)加入。

2. 已轉(zhuǎn)移所有權(quán)的與未轉(zhuǎn)移所有權(quán)的期后以房抵債協(xié)議。債權(quán)人與債務(wù)人達(dá)成抵債協(xié)議后若依照我國(guó)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則標(biāo)的物未完成物權(quán)變動(dòng)，僅具備合同效力不具備物權(quán)效力，債權(quán)人僅能請(qǐng)求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任。相反若完成物權(quán)變動(dòng)，則協(xié)議目的得以產(chǎn)生債權(quán)消滅的法律后果。

3.有權(quán)處分與無(wú)權(quán)處分的期后以房抵債協(xié)議。若債務(wù)人對(duì)以房抵債協(xié)議中標(biāo)的房屋本不享有處分權(quán)，出于維護(hù)交易秩序與交易安全、債權(quán)人信賴(lài)?yán)妗⑺袡?quán)人利益保護(hù)等因素的考量，當(dāng)事人之間的以房抵債協(xié)議只要不違反《民法典》第143條的規(guī)定即為有效。但后續(xù)協(xié)議的履行若未征得真正權(quán)利人同意涉及不能履行的問(wèn)題時(shí)，債權(quán)人有權(quán)解除合同并要求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任。若債務(wù)人依照合同約定使無(wú)處分權(quán)的標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，則需要根據(jù)《民法典》第311條及相關(guān)司法解釋規(guī)定判斷是否適用善意取得制度。

（二）期后以房抵債與相關(guān)概念的辨析

盡管前文對(duì)期后以房抵債做了概念性與類(lèi)型化的闡述，但立法未將其制度化，其本身就是對(duì)相關(guān)交易行為的概括性總結(jié)。以房抵債與代物清償、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、第三人清償?shù)认嚓P(guān)法律概念相互交叉難以區(qū)分，最終導(dǎo)致司法及實(shí)踐中理解與適用的混亂。只有厘清不同概念的區(qū)別才能更準(zhǔn)確地適用規(guī)則。

1.期后以房抵債協(xié)議與代物清償?shù)年P(guān)聯(lián)

同以物抵債一樣，盡管實(shí)踐中大量存在但不管是先前的《合同法》還是現(xiàn)行的《民法典》均未以立法的形式確立代物清償制度。但從域外的立法經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，《德國(guó)民法典》第364條規(guī)定了代物清償?shù)氖茴I(lǐng)制度：“債權(quán)人將另外一項(xiàng)給付作為清償而受領(lǐng)之時(shí)，債務(wù)關(guān)系歸于消滅。”[2]我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法在債的消滅章節(jié)第319條也規(guī)定了代物清償?shù)姆珊蠊?jù)此來(lái)看，代物清償嚴(yán)格來(lái)講是一種處分行為，一種產(chǎn)生消滅債的法律后果的行為。而以房抵債協(xié)議顧名思義本質(zhì)上是一種合同，是一種負(fù)擔(dān)行為。并非像處分行為一樣直接能產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓、變更、消滅的法律后果，相反負(fù)擔(dān)行為僅在當(dāng)事人之間設(shè)定一個(gè)債法上的約束，對(duì)其作用對(duì)象并未發(fā)生法律地位上的改變。基于此，諸多學(xué)者也將“代物清償”合同納入實(shí)踐性合同的范疇。[3]由此可見(jiàn)，代物清償系導(dǎo)致以房抵債協(xié)議消滅的原因，達(dá)成以房抵債協(xié)議在前，代物清償在后。我國(guó)以及本文語(yǔ)境下更多討論的是以房抵債協(xié)議的性質(zhì)、效力以及如何發(fā)生物權(quán)變動(dòng)規(guī)則等問(wèn)題。

2.期后以房抵債與第三人清償?shù)谋容^

以房抵債與第三人清償存在一定重合的部分。首先僅從概念上來(lái)看，以房抵債和第三人清償是存在競(jìng)合的可能性，因?yàn)樵瓊鶆?wù)由第三人清償既可以發(fā)生在債務(wù)到期前也可能發(fā)生在債務(wù)到期后。其次，盡管第三人履行以房抵債協(xié)議后的追償問(wèn)題無(wú)明確規(guī)定，但筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)同第三人清償、保證人及物上保證人承擔(dān)保證責(zé)任后追償責(zé)任一樣，除當(dāng)事人另有約定以外，第三人應(yīng)當(dāng)就其承擔(dān)責(zé)任范圍內(nèi)對(duì)債務(wù)人享有相應(yīng)追償權(quán)，不僅更有利于保護(hù)第三人合法權(quán)益，也更有利于保持立法的一致性。

然而二者還是存在本質(zhì)的不同。根據(jù)《民法典》第524條第1款“債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人對(duì)履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行”的規(guī)定，可以得出以下兩點(diǎn)結(jié)論：（1）第三人的履行行為無(wú)需經(jīng)過(guò)債權(quán)人同意，屬于典型的單方法律行為。期后以物抵債協(xié)議則是雙方法律行為，以物抵債協(xié)議的達(dá)成有賴(lài)于雙方一致的意思表示。（2）同樣是第三人，期后以物抵債協(xié)議所涉標(biāo)的處分權(quán)歸第三人，其與第三人清償中“第三人”的含義也有所不同。第三人履行的前提是對(duì)該筆債務(wù)具有合法利益，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉合同編通則若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典合同編通則解釋》）第30條也對(duì)合法利益的第三人做出了進(jìn)一步解釋。但以物抵債協(xié)議在相關(guān)司法解釋中并未作此要求，其第三人可以既可以是對(duì)債務(wù)具有合法利益的第三人也可以是任意第三人。

3.期后以房抵債協(xié)議與債權(quán)轉(zhuǎn)讓的異同

根據(jù)《民法典》第546條第1款的規(guī)定，債權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)需經(jīng)過(guò)債務(wù)人的同意，僅通知即可對(duì)債務(wù)人發(fā)生效力。而第三人因受讓債權(quán)所支付的對(duì)價(jià)雖然貨幣為常態(tài)，但不局限于貨幣，動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)均可作為給付的對(duì)價(jià)。不僅如此，債權(quán)人與第三人達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議的時(shí)間不僅可以發(fā)生在債務(wù)到期后，還可以發(fā)生在債務(wù)到期前。這些都是與期前以房抵債的不同點(diǎn)。

然而債權(quán)轉(zhuǎn)讓與以房抵債也存在很大區(qū)別。首先，債權(quán)轉(zhuǎn)讓系原債權(quán)人與第三人達(dá)成的合意，債權(quán)人身份發(fā)生了變更。其次當(dāng)債權(quán)人與第三人達(dá)成債權(quán)轉(zhuǎn)讓合意并通知債務(wù)人之后，原債權(quán)人就退出了該筆債權(quán)債務(wù)關(guān)系，若債務(wù)人出現(xiàn)不履行約定債務(wù)或履行出現(xiàn)瑕疵之情形，債權(quán)受讓人即第三人僅能向債務(wù)人主張違約責(zé)任而不能向原債權(quán)人主張。然，第三人以房抵債，首先債權(quán)人身份并未發(fā)生變更。其次第三人以房抵債協(xié)議的達(dá)成并不導(dǎo)致原債務(wù)消滅，即債權(quán)人和債務(wù)人原法律關(guān)系仍可能存在。根據(jù)《民法典合同編通則解釋》第27條的規(guī)定，經(jīng)過(guò)催告后第三人未履行以房抵債協(xié)議的，債權(quán)人既可以要求履行原債務(wù)也可以履行以房抵債協(xié)議。

4.期后以房抵債協(xié)議與債的加入辨析

債務(wù)加入，也稱(chēng)“并存的債務(wù)承擔(dān)”，是指?jìng)鶆?wù)人并不脫離原合同關(guān)系，第三人加入債的關(guān)系后，與債務(wù)人共同向債權(quán)人履行債務(wù)。如此債務(wù)加入具有擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的功能，其經(jīng)濟(jì)目的就在于為債權(quán)人提供擔(dān)保。《民法典》第552條也首次以立法形式對(duì)債務(wù)加入作出概括性規(guī)定：“第三人與債務(wù)人約定加入債務(wù)并通知債權(quán)人，或者第三人向債權(quán)人表示愿意加入債務(wù)，債權(quán)人未在合理期限內(nèi)明確拒絕的，債權(quán)人可以請(qǐng)求第三人在其愿意承擔(dān)的債務(wù)范圍內(nèi)和債務(wù)人承擔(dān)連帶債務(wù)。”從法律規(guī)定來(lái)看，以房抵債與債的加入是存在競(jìng)合可能性，若以房抵債協(xié)議中的“房”是由第三人提供，此時(shí)雙方達(dá)成的合意則滿(mǎn)足債的加入的條件。除此之外在債權(quán)的實(shí)現(xiàn)上，第三人加入債務(wù)后與原債務(wù)人承擔(dān)的是連帶責(zé)任，即債權(quán)人既可以要求原債務(wù)人承擔(dān)清償責(zé)任，也可以選擇第三人提供的房屋實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

另外值得一提的是，《民法典合同編通則解釋》第51條同樣創(chuàng)新性地規(guī)定了第三人履行債務(wù)后的追償權(quán)。該條確認(rèn)了第三人向債權(quán)人清償后無(wú)論有無(wú)約定均能向債務(wù)人行使追償權(quán)的規(guī)則。也就意味著，當(dāng)以房抵債同時(shí)滿(mǎn)足債務(wù)加入條件時(shí)，即使雙方未達(dá)成相關(guān)追償約定第三人承擔(dān)責(zé)任后仍有權(quán)以不當(dāng)?shù)美麨橛上騻鶆?wù)人追償。

前文簡(jiǎn)要從學(xué)理層面梳理以房抵債協(xié)議類(lèi)型及其相關(guān)概念的辨析，由于其自身的“非規(guī)范性”，使得以房抵債與其他諸如債權(quán)轉(zhuǎn)讓、第三人清償、代物清償?shù)雀拍畲嬖诮徊妗０殡S著實(shí)務(wù)中以物抵債大量案例的出現(xiàn)，伴隨著對(duì)其的深入認(rèn)識(shí)及定性，裁判規(guī)則及立法規(guī)則也幾經(jīng)演變。

從早期“廣西臨桂縣城市信用社與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行神農(nóng)架林區(qū)支行等欠款擔(dān)保合同糾紛案”[4]最高法創(chuàng)新使用的“債的更改”處理思路，到以“武侯國(guó)土局”[5]為代表通過(guò)一系列類(lèi)案所確立“代物清償理論”來(lái)處理以物抵債裁判規(guī)則，再到“閆凡苓與杜娟、殷憲銀案外人執(zhí)行異議案”[6]為了彌補(bǔ)代物清償理論下認(rèn)定諾成性合同所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，將原本的以物抵債協(xié)議轉(zhuǎn)化為買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系；我國(guó)的以物抵債的裁判規(guī)則在實(shí)務(wù)中不斷發(fā)展，與此同時(shí)規(guī)范層面的演進(jìn)也隨著裁判規(guī)則的變化而更加完善。

1、民法通則時(shí)代

1986年民法通則頒布以后并未對(duì)以物抵債的做出規(guī)定，反而中國(guó)銀行頒布的《中國(guó)銀行以物抵債管理辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》）是最早對(duì)以物抵債做出明確規(guī)定的法律文件。根據(jù)《管理辦法》第2條的規(guī)定“本辦法所稱(chēng)以物抵債，是指?jìng)鶆?wù)人將事先抵押、質(zhì)押給債權(quán)銀行的財(cái)產(chǎn)或者其他非貨幣財(cái)產(chǎn)折價(jià)歸銀行（指中國(guó)銀行，下同）所有，用以?xún)斶€銀行債務(wù)”的表述來(lái)看，此處的以物抵債界定范圍較窄，僅局限于債務(wù)期滿(mǎn)前以物抵債。到了2005年財(cái)政部頒布的《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《銀行資產(chǎn)管理辦法》）從立法技術(shù)上顯得更為周全，將以物抵債按照債權(quán)到期與否加以劃分，一并納入辦法所規(guī)制的抵債范圍中。然而上述兩部法律并未在理論與實(shí)務(wù)界引起太多討論，相反“武侯國(guó)土局案”與“朱俊芳案”兩個(gè)最高法的公報(bào)案例才引起了學(xué)界對(duì)于以物抵債問(wèn)題的關(guān)注與研究。由于我國(guó)當(dāng)時(shí)以物抵債立法供給上的缺失，同時(shí)也沒(méi)有債法總則，對(duì)于此類(lèi)問(wèn)題大體以大陸法系“代物清償”的理論基礎(chǔ)作為審理指導(dǎo)思想，并根據(jù)不同案情選擇《合同法》《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等法律的具體制度進(jìn)行審理，以至于此期間內(nèi)事務(wù)中先后采用“買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保”“新債清償”“代物清償”等各種理論進(jìn)行審理，以至于出現(xiàn)不同理論“百家爭(zhēng)鳴”，裁判結(jié)果“百花齊放”之亂象。

2、民法總則時(shí)代

到了二十一世紀(jì)的第二個(gè)十年，尤其是《民法通則》頒布前后的幾年，立法機(jī)關(guān)對(duì)以物抵債問(wèn)題提供了更多的法律供給。2015年12月最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前商事審判工作中的若干具體問(wèn)題》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商事審判問(wèn)題》）以履行期屆滿(mǎn)與否作為評(píng)判以物抵債協(xié)議效力的標(biāo)準(zhǔn)，因履行期屆滿(mǎn)前債務(wù)數(shù)額與抵債數(shù)額可能存在差異導(dǎo)致債權(quán)人與債務(wù)人之間利益失衡，參照留押條款不予認(rèn)可其效力；相反，履行期滿(mǎn)后由于債權(quán)額已經(jīng)確定，一般不會(huì)出現(xiàn)前者之情形，因此原則上不否認(rèn)以物抵債的效力。后續(xù)的《八民紀(jì)要》《九名紀(jì)要》也均延續(xù)了該處理思路，以期前、期后分別規(guī)定以物抵債的審理問(wèn)題。值得注意的是《商事審判問(wèn)題》并非機(jī)械地以履行期作為唯一標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)考察雙方當(dāng)事人簽訂以物抵債的真實(shí)目的，對(duì)于“借以物抵債損害相對(duì)人、第三人利益的行為”予以否定。因此該階段的司法解釋和審判經(jīng)驗(yàn)重心重點(diǎn)在于區(qū)分以物抵債和買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保，提出“履行期屆滿(mǎn)前與后”的標(biāo)準(zhǔn)，但這一標(biāo)準(zhǔn)與其說(shuō)是以物抵債的階段或者類(lèi)型劃分，不如說(shuō)是意思表示解釋的參照物，必須結(jié)合合同目的以及新債與舊債的關(guān)系進(jìn)行判斷，由此將擔(dān)保排除出以物抵債的范疇。[7]

3、民法典時(shí)代

到了《民法典》時(shí)代，《民法典》仍未將物抵債協(xié)議在立法中予以說(shuō)明，也未將其納入典型合同中，但是考慮到實(shí)務(wù)中以物抵債適用的廣泛性，在《民法典》相關(guān)司法解釋中做出了相應(yīng)回應(yīng)。《最高人民法院關(guān)于適用 〈中華人民共和國(guó)民法典〉 有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》 第68條就讓與擔(dān)保做出了規(guī)定（將財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下的擔(dān)保），這與債權(quán)人設(shè)立期前的以物抵債的目的不謀而合。而2023年12月通過(guò)的《民法典合同編通則解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同編解釋》）則是物抵債的最新規(guī)則發(fā)展，第27條與28條其從功能主義的路徑出發(fā)，以協(xié)議達(dá)成的時(shí)間在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)之后和之前為界，將其區(qū)分為清償型以物抵債協(xié)議和擔(dān)保型以物抵債協(xié)議，[8]對(duì)于期后以物抵債更是適用了新債清償理論賦予了債權(quán)人選擇權(quán)，提供雙重清償?shù)哪Ｊ礁永趥鶛?quán)債務(wù)關(guān)系的解決。

對(duì)裁判規(guī)則及立法規(guī)則的演化做出簡(jiǎn)要梳理，能夠幫助我們進(jìn)一步了解目前立法者對(duì)于以房抵債協(xié)議的處理傾向，也更有助于幫助管理人在破產(chǎn)程序中開(kāi)展債權(quán)審核工作。

除了適用民商法一般規(guī)則以外，管理人在審核基于以房抵債產(chǎn)生的債權(quán)時(shí)還應(yīng)當(dāng)遵循破產(chǎn)法的特別規(guī)則，例如管理人能否行使解除權(quán)、抵銷(xiāo)權(quán)等破產(chǎn)程序中的權(quán)利；債權(quán)人是否對(duì)交付房屋享有優(yōu)先受償權(quán)等。本小節(jié)筆者將著重對(duì)上述常見(jiàn)問(wèn)題一一論述。

（一）管理人之解除權(quán)

為了最大化債務(wù)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值，提升債權(quán)人整體利益，我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條賦予了管理人對(duì)雙方均未履行完畢合同的選擇解除權(quán)。不同于雙方均未履行完畢的合同，無(wú)法確定繼續(xù)履行是否可以增加債務(wù)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值，一方已經(jīng)履行完畢的合同即單務(wù)合同性質(zhì)下債務(wù)已經(jīng)明確，管理人僅需依照約定繼續(xù)處理即可。具體到履行期屆滿(mǎn)后簽訂的以房抵債協(xié)議，盡管現(xiàn)行司法解釋將以物抵債認(rèn)定為新債清償由原本實(shí)踐性合同納入諾成性合同的范疇內(nèi)，不能以協(xié)議未成立否認(rèn)管理人的解除權(quán)。但是由于其本質(zhì)上是債權(quán)人履約后債務(wù)人到期無(wú)法償還債務(wù)從而達(dá)成的協(xié)議，不屬于《破產(chǎn)法》第18條“雙方均未履行完畢”的合同范疇。在立法已經(jīng)有明確規(guī)定的情況下管理人無(wú)法突破法律的限制。因此管理人對(duì)此未有可選擇解除的權(quán)利一說(shuō)。

然而并非所有期滿(mǎn)后達(dá)成的以物抵債協(xié)議均為單務(wù)合同，在實(shí)務(wù)中也有部分債務(wù)人所提供的房屋價(jià)值要高于原基礎(chǔ)法律關(guān)系下所需償還的債務(wù)，此時(shí)債務(wù)人不僅需要承擔(dān)交付房屋的義務(wù)，債權(quán)人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)足差價(jià)款的義務(wù)。在這種情況則屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》18條規(guī)定的待履行合同，管理人是可以根據(jù)情況選擇繼續(xù)履行與解除合同。但適用前提系管理人對(duì)能夠確定基礎(chǔ)法律關(guān)系的實(shí)際債權(quán)債務(wù)數(shù)額，否則需要根據(jù)債權(quán)人所申報(bào)的內(nèi)容進(jìn)行下一步債權(quán)審核。

（二）管理人之撤銷(xiāo)權(quán)

管理人除了享有解除權(quán)以外，《破產(chǎn)法》中為了防止債務(wù)人在臨近破產(chǎn)期內(nèi)實(shí)施有損于全體債權(quán)人的欺詐行為或偏頗清償行為，同樣賦予了管理人撤銷(xiāo)的權(quán)利。《破產(chǎn)法》第31條將欺詐行為與偏頗行為分為五種：“無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、以明顯不合理的價(jià)格進(jìn)行交易、對(duì)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保、對(duì)未到期的債務(wù)提前清償、放棄債權(quán)”。在期后以房抵債協(xié)議中，可能面臨“以不合理價(jià)格進(jìn)行交易”以及“提前清償未到期債務(wù)”兩種損害債權(quán)人利益面臨撤銷(xiāo)可能的行為。期滿(mǎn)后所簽訂的以房抵債協(xié)議本質(zhì)上是債務(wù)人用房屋折抵先前所欠債務(wù)，極有可能構(gòu)成偏頗清償與欺詐行為，管理人在審核債權(quán)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)此進(jìn)行審查。

首先管理人需要核實(shí)原基礎(chǔ)關(guān)系下債務(wù)人實(shí)際欠付的數(shù)額，再與簽訂以房抵債協(xié)議時(shí)標(biāo)的房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行比較。若房屋實(shí)際價(jià)值明顯高于實(shí)際欠付款項(xiàng)構(gòu)成明顯不合理的價(jià)格進(jìn)行交易之情形（一般為房屋價(jià)值高于實(shí)際債權(quán)額的30%），管理人出于廣大債權(quán)人利益考量有權(quán)向人民法院提起撤銷(xiāo)權(quán)。若標(biāo)的房屋在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)一年內(nèi)，預(yù)告登記至債權(quán)人名下，理論上類(lèi)似于債權(quán)人以標(biāo)的房屋為自身債權(quán)提供了擔(dān)保。管理人可以依照《破產(chǎn)法》第34條的規(guī)定行使撤銷(xiāo)權(quán)，追回財(cái)產(chǎn)，以維護(hù)全體債權(quán)人的利益。

除了偏頗清償與欺詐行為，債務(wù)人與第三人虛構(gòu)債務(wù)也是以房抵債協(xié)議中管理人需要警惕的，實(shí)務(wù)中也會(huì)有大量惡意串通、虛構(gòu)債務(wù)損害其他債權(quán)人利益的情況出現(xiàn)。出于逃避債務(wù)、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等非法目的，債務(wù)人虛構(gòu)基礎(chǔ)債務(wù)，并以此為基礎(chǔ)簽訂以房抵債協(xié)議。此時(shí)由于基礎(chǔ)債務(wù)本身不存在，也就無(wú)所謂區(qū)分履行期滿(mǎn)前與期滿(mǎn)后，管理人可以依照《破產(chǎn)法》第33條將該筆債權(quán)認(rèn)定無(wú)效。即使虛構(gòu)的以房抵債協(xié)議標(biāo)的房屋已辦理了預(yù)告登記手續(xù)，管理人也可以因上述行為無(wú)效而追回相應(yīng)財(cái)產(chǎn)。

（三）期后以房抵債協(xié)議之法定優(yōu)先權(quán)分析

1.消費(fèi)者購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)之分析

管理人就解除權(quán)與撤銷(xiāo)權(quán)問(wèn)題核查后，確認(rèn)不存在為了全體債權(quán)人利益的增加需要繼續(xù)履行或者有損全體債權(quán)人利益需撤銷(xiāo)或被認(rèn)定為無(wú)效之情形時(shí)，就可以進(jìn)一步針對(duì)以房抵債協(xié)議的性質(zhì)與具體數(shù)額予以審核。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《批復(fù)》），法律賦予了購(gòu)房者超級(jí)優(yōu)先權(quán)的地位。針對(duì)符合條件的消費(fèi)者，其在破產(chǎn)程序中的清償順位是要優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)等其他債權(quán)的。因此，絕大部分的期后以房抵債的債權(quán)人會(huì)以商品房消費(fèi)者的身份來(lái)申報(bào)購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)。購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)作為一種法定的特別優(yōu)先權(quán)，其設(shè)立目的在于保護(hù)真實(shí)購(gòu)房人之生存權(quán)利，根據(jù)《批復(fù)》的規(guī)定享有優(yōu)先權(quán)需要滿(mǎn)足下列條件：（一）以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋；（二）已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款。而期后以房抵債的債權(quán)人多為向債務(wù)人提供融資、借款的投資人或者項(xiàng)目施工方、供貨方，其簽訂協(xié)議的目的本質(zhì)上是為了償還基礎(chǔ)債務(wù)。該行為一方面是一種抵賬而非購(gòu)買(mǎi)行為，另一方面也非出于居住為目的，因此此類(lèi)債權(quán)人無(wú)論如何無(wú)法納入購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)的范疇內(nèi)。

2.預(yù)告登記購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)之分析

盡管不屬于消費(fèi)者購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)的范疇，但實(shí)務(wù)中有的債權(quán)人辦理了預(yù)告登記，對(duì)這種債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后達(dá)成的以房抵債是否產(chǎn)生破產(chǎn)保護(hù)效力也值得商討。

預(yù)告登記旨在保障預(yù)告登記的債權(quán)能夠在未來(lái)順利轉(zhuǎn)化為物權(quán)的一項(xiàng)制度，其保障的是債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。[9]從有關(guān)立法規(guī)定來(lái)看，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行復(fù)議規(guī)定》）第30條規(guī)定若辦理預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)為本登記的條件已經(jīng)成就，預(yù)告登記可以排除執(zhí)行。此外《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《擔(dān)保制度解釋》）第52條第2款規(guī)定，“當(dāng)事人辦理了抵押預(yù)告登記，抵押人破產(chǎn)，經(jīng)審查抵押財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，預(yù)告登記權(quán)利人主張就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)在受理破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)予以支持，但是在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，債務(wù)人對(duì)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)設(shè)立抵押預(yù)告登記的除外”。賦予了預(yù)告登記在破產(chǎn)程序中與抵押權(quán)相同的順位。

上述預(yù)告登記的規(guī)定使得權(quán)利人原本享有的債權(quán)物權(quán)化，起到了對(duì)抗第三人的效力，具備了準(zhǔn)物權(quán)的特征。盡管如此，實(shí)際上預(yù)告登記優(yōu)先權(quán)本質(zhì)上屬于一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在不具備辦理本登記條件的情況下，是否能辦理本登記最終取得房屋所有權(quán)仍取得極大的不確定性。因此也不能將預(yù)告登記在效力上完全與所有權(quán)劃等號(hào)，這對(duì)其他取得確定權(quán)利的債權(quán)人無(wú)疑是不公平的。因此在本登記等具有物權(quán)效力的條件已經(jīng)成就的情況下，產(chǎn)生對(duì)抗執(zhí)行效力更為妥當(dāng)。破產(chǎn)程序本質(zhì)上是一種概括執(zhí)行程序亦應(yīng)當(dāng)適用該理論。[10]因此，在債務(wù)人被宣告破產(chǎn)前，預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記條件已經(jīng)滿(mǎn)足，此時(shí)應(yīng)當(dāng)允許預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記，使得預(yù)告登記權(quán)利人在實(shí)際取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后基于該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有取回權(quán)。[11]若辦理了預(yù)告登記的期后以房抵債債權(quán)人不滿(mǎn)足上述條件，則應(yīng)當(dāng)依照《擔(dān)保制度解釋》的規(guī)定在房產(chǎn)價(jià)值內(nèi)將其與抵押權(quán)人納入相同的順位進(jìn)行清償。

3.建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)之分析

在破產(chǎn)程序中尤其是面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，債務(wù)人因欠付工程款從而與施工單位達(dá)成以房抵債協(xié)議是極為常見(jiàn)的。依照《民法典》第807條以及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)《建工解釋》）第35條、第36條的規(guī)定，承包人對(duì)其所建工程享有法定的優(yōu)先權(quán)，并且此種權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此承包人作為債權(quán)人向管理人申報(bào)的以房抵債協(xié)議是否屬于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的范疇?wèi)?yīng)當(dāng)進(jìn)行分析。

因?yàn)榻ㄔO(shè)工程優(yōu)先權(quán)在破產(chǎn)程序中的清償順位較高，僅次于購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)，故法律規(guī)定承包人在行使優(yōu)先權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合一定的形式。《民法典》第807條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的法定行使方式為折價(jià)或者就拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。從形式上來(lái)說(shuō)承包人與發(fā)包人簽訂以房抵債協(xié)議，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)協(xié)商折價(jià)抵償實(shí)現(xiàn)承包人所享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，符合法律規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使方式。除此之外，“河北華盛建筑工程有限公司直屬六分公司、王保雙案外人執(zhí)行異議之訴民事申請(qǐng)?jiān)賹彴浮盵12]“四川省建筑機(jī)械化工程有限公司、成都紫杰投資管理有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審案”[13]等案件中最高法均對(duì)此中抵債的行權(quán)方式予以了認(rèn)可。

因建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的行使期間本質(zhì)上屬于除斥期間，承包人需在法定期限內(nèi)予以主張。《建工解釋》第41條規(guī)定：“承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)十八個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。”管理人則應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同確定給付工程價(jià)款的時(shí)間。在一般情況下，結(jié)算款應(yīng)付之日為支付工程價(jià)款之日，因此理論上在結(jié)算款應(yīng)付之日起十八個(gè)月內(nèi)達(dá)成的以房抵債協(xié)議是滿(mǎn)足建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)行使的形式與期限要求的。因此，承包人在法定期限內(nèi)達(dá)成以房抵債協(xié)議并在債務(wù)人破產(chǎn)后以要求償還工程款的，管理人應(yīng)當(dāng)認(rèn)可其建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，依照相應(yīng)的結(jié)算或鑒定價(jià)格確認(rèn)其債權(quán)數(shù)額。

單純從以物抵債的形式上來(lái)看是滿(mǎn)足建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的行使要件的，但也僅僅局限于申報(bào)人以基礎(chǔ)合同主張其所享有債權(quán)。除此之外，債權(quán)人也會(huì)以以房抵債協(xié)議本身申報(bào)債權(quán)，要求管理人交付房屋并對(duì)此主張建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。對(duì)于此種訴求不能依照上述方式來(lái)處理。首先，因?yàn)槌邪交诤戏ǖ慕ㄔO(shè)工程施工合同享有的優(yōu)先權(quán)是一種建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先權(quán)，是在工程折價(jià)或拍賣(mài)時(shí)就建設(shè)工程價(jià)款享有的優(yōu)先受償權(quán)利，其本質(zhì)上是一種債權(quán)優(yōu)先權(quán)。故對(duì)于交付房屋這種實(shí)現(xiàn)物權(quán)的訴求并非優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)的范疇。其次，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)制度的立法價(jià)值在于保護(hù)建筑工人的合法權(quán)益而非承包人。若賦予承包人交付房屋的優(yōu)先順位，尤其是在破產(chǎn)重整成功可以交付房屋的案件中，不僅建筑工人索要工資的訴求落空，反而給承包人提供了逃避給付工人工資的渠道。因此無(wú)論是出于法律文義還是立法目的的角度出發(fā)，以房抵債協(xié)議下交付房屋的訴求不能認(rèn)定為建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，應(yīng)以普通債權(quán)處理。同時(shí)《合同編解釋》第27條也為了更好地保護(hù)債權(quán)人利益，對(duì)期后以房抵債協(xié)議賦予了其選擇權(quán)。管理人充分釋明后債權(quán)人權(quán)衡利弊后可以進(jìn)行變更，此種審核方式也不存在損害債權(quán)人利益的情況存在，也相對(duì)較為公平。若債權(quán)人未主張交付房屋，而是主張欠付的工程款，且建設(shè)工程質(zhì)量合格，且未超過(guò)行使期限。那么，經(jīng)判斷符合建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的，管理人應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為債權(quán)人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。

在分析完以房抵債協(xié)議在破產(chǎn)法框架下的相關(guān)問(wèn)題后，我們便有了較為清晰的債權(quán)審核思路。管理人需要兼顧民商法與破產(chǎn)法規(guī)則，對(duì)債權(quán)形成的相關(guān)事實(shí)及證據(jù)、債權(quán)的性質(zhì)、債權(quán)金額、是否存在欺詐、可撤銷(xiāo)情形等內(nèi)容進(jìn)行綜合審查。具體審理思路筆者總結(jié)如下：

（一）基礎(chǔ)合同效力之審查

1.基礎(chǔ)合同效力瑕疵的處理

債務(wù)人與債權(quán)人在債權(quán)期滿(mǎn)后達(dá)成的以房抵債協(xié)議，無(wú)論其性質(zhì)認(rèn)定為新債清償還是債務(wù)變更，均是以基礎(chǔ)債務(wù)的存在為前提，二者有很強(qiáng)的依賴(lài)性。基礎(chǔ)法律關(guān)系只有在合法有效的條件下，才需要進(jìn)一步考慮以房抵債協(xié)議的認(rèn)定問(wèn)題。《民法典》第144條、第146條、第153條、第154條以及合同編中專(zhuān)門(mén)規(guī)定了無(wú)效民事法律行為和無(wú)效合同的條款。《破產(chǎn)法》第33條也列舉了債務(wù)人所實(shí)施行為無(wú)效的情形。這些通用條款均可以作為管理人審核合同有效與否的依據(jù)。在破產(chǎn)案件中，買(mǎi)賣(mài)、借款、承攬等這幾種合同基礎(chǔ)債務(wù)較為常見(jiàn)。無(wú)論表現(xiàn)為何種類(lèi)型，均應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足相關(guān)法律中關(guān)于合同效力的規(guī)定。類(lèi)比擔(dān)保合同，除非在法律另有規(guī)定的情況下，若基礎(chǔ)合同無(wú)效時(shí)，不管在債權(quán)期滿(mǎn)前還是在債權(quán)期滿(mǎn)后達(dá)成的以房抵債協(xié)議，均不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

實(shí)踐中不少公司進(jìn)入破產(chǎn)程序前，其法定代表人、負(fù)責(zé)人或者實(shí)際控制人出于逃避債務(wù)、轉(zhuǎn)移公司資產(chǎn)等不正當(dāng)目的，與相對(duì)人惡意串通虛構(gòu)借款、買(mǎi)賣(mài)等合同。該行為無(wú)論是依照《民法典》第153條、《合同編解釋》第23條，還是按照《破產(chǎn)法》第33條的規(guī)定該行為都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。其后續(xù)所達(dá)成的以物抵債協(xié)議也當(dāng)然不發(fā)生效力。另外需要指出的是此處的基礎(chǔ)合同無(wú)效指的是整體的基礎(chǔ)法律關(guān)系無(wú)效，不包括部分條款無(wú)效而整體合同有效之情形。例如，債權(quán)人與債務(wù)人的借款合同中約定的利息條款超出法定標(biāo)準(zhǔn)，若不存在借款合同無(wú)效的情況，后續(xù)雙方達(dá)成的以房抵債協(xié)議仍然有效。同樣，除了無(wú)效情形，若基礎(chǔ)合同存在可撤銷(xiāo)或者效力待定等其他效力瑕疵，在管理人行使了撤銷(xiāo)權(quán)或未予以追認(rèn)導(dǎo)致合同對(duì)債務(wù)人不產(chǎn)生法律約束力的，那么，產(chǎn)生在后的以房抵債協(xié)議也應(yīng)不予認(rèn)可。

2.基礎(chǔ)合同效力瑕疵的下的例外

破產(chǎn)程序中除了買(mǎi)賣(mài)、借貸、承攬等這些基礎(chǔ)合同之外，建設(shè)工程施工合同也是較為常見(jiàn)的一種合同類(lèi)型，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中。依照《民法典》第793條第1款“建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但是建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人”的規(guī)定，合同無(wú)效但工程驗(yàn)收合格的前提下不影響施工方參照合同約定主張工程價(jià)款的權(quán)利。也就意味著在建設(shè)工程領(lǐng)域，合同的有效與否不影響合同中有關(guān)于價(jià)款的規(guī)定，二者是具有相對(duì)獨(dú)立性的。出于建設(shè)工程施工合同的規(guī)定的特殊性，若參照上述基礎(chǔ)合同審理原則恐怕有悖法理。以房抵債協(xié)議實(shí)質(zhì)上也是雙方對(duì)工程價(jià)款數(shù)額以及支付方式的約定，若依照上述立法精神，意味著無(wú)效的建設(shè)工程施工合同同樣不影響以房抵債協(xié)議的規(guī)定。在實(shí)踐中不少地方高院甚至最高法的判決均持上述觀點(diǎn)，認(rèn)為以房抵債協(xié)議具有相對(duì)獨(dú)立性，基礎(chǔ)建工合同的無(wú)效不影響該協(xié)議的效力[14]。因此，筆者認(rèn)為盡管建工合同無(wú)效，在能夠確定建設(shè)工程驗(yàn)收合格的情況下，管理人不應(yīng)當(dāng)以基礎(chǔ)合同無(wú)效為由否認(rèn)以房抵債協(xié)議效力。

（二）以房抵債協(xié)議之審查

1.以房抵債協(xié)議的效力審查

在確認(rèn)完基礎(chǔ)合同不存在效力瑕疵滿(mǎn)足合法有效之情形后，管理人下一步便可以對(duì)債務(wù)人申報(bào)的以房抵債協(xié)議本身進(jìn)行審核。無(wú)論是債務(wù)期滿(mǎn)前還是期滿(mǎn)后，債權(quán)審核的第一步應(yīng)當(dāng)是對(duì)債權(quán)效力的核查。管理人可以通過(guò)詢(xún)問(wèn)債務(wù)人主要負(fù)責(zé)人，并結(jié)合賬冊(cè)、審計(jì)等相關(guān)數(shù)據(jù)判斷以房抵債協(xié)議是否可能存在虛構(gòu)、惡意串通、脅迫等存在效力瑕疵的情形。以房抵債協(xié)議效力瑕疵可大致分為如下兩種情形：

一種系基礎(chǔ)合同清償完畢下的以房抵債。例如盡管債權(quán)人與債務(wù)人之間的借款合同合法有效，但債務(wù)人所欠款項(xiàng)實(shí)際已清償完畢。債權(quán)人虛構(gòu)或者債權(quán)人與債務(wù)人惡意串通虛構(gòu)以房抵債協(xié)議。此時(shí)以房抵債協(xié)議管理人做不予認(rèn)可處理即可，債權(quán)人也不享有《合同編解釋》賦予的選擇權(quán)。另一種系基礎(chǔ)合同未清償完畢下的以房抵債。同樣仍是借款協(xié)議，債權(quán)人對(duì)債務(wù)人實(shí)際享有100萬(wàn)債權(quán)。然而債權(quán)人通過(guò)欺詐、脅迫或者債權(quán)人與債務(wù)人惡意串通“達(dá)成”了價(jià)值200萬(wàn)以房抵債協(xié)議。盡管以房抵債協(xié)議不予認(rèn)可，債權(quán)人仍有權(quán)選擇履行基礎(chǔ)借款合同。管理人就其申報(bào)的借款合同應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際欠款數(shù)額認(rèn)可即可。該步驟本質(zhì)上同基礎(chǔ)合同效力審查內(nèi)容一致，不再贅述。

由于《破產(chǎn)法》第18條賦予了管理人解除合同的權(quán)利，在以房抵債協(xié)議的效力審查完畢之后，管理人還應(yīng)當(dāng)審查以房抵債協(xié)議是否符合可以解除的情形。絕大部分以房抵債協(xié)議均為單務(wù)合同，合同義務(wù)方只有債權(quán)人，但也不排除債權(quán)人與債務(wù)人達(dá)成的以房抵債協(xié)議后，債權(quán)人需要承擔(dān)補(bǔ)足差額款項(xiàng)的可能。若審查出可以行使解除權(quán)的以房抵債協(xié)議，管理人則需要權(quán)衡利弊，以全體債權(quán)人利益最大化為出發(fā)點(diǎn)決定是否行使解除權(quán)。

2.公司內(nèi)部決議對(duì)以房抵債協(xié)議效力的影響

另外我們?nèi)菀缀鲆暎髽I(yè)破產(chǎn)程序內(nèi)債務(wù)人系公司，公司系擬制的法人。公司部分對(duì)外重要的合同簽訂前需要經(jīng)過(guò)股東會(huì)、董事會(huì)的決議。內(nèi)部決議可能因違反法律或者公司章程的規(guī)定被認(rèn)定為無(wú)效、被撤銷(xiāo)。根據(jù)《公司法》第二十五條的規(guī)定；“公司股東會(huì)、董事會(huì)的決議內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的無(wú)效。”現(xiàn)實(shí)中大股東或?qū)嶋H控制人利用其優(yōu)勢(shì)地位用公司資產(chǎn)償還或折抵個(gè)人債務(wù)的行為時(shí)有發(fā)生，該行為應(yīng)當(dāng)屬于《公司法》第二十一條規(guī)定“濫用股東權(quán)利損害公司或者其他股東的利益”的行為。實(shí)務(wù)中也有法院以前述法條判決公司決議無(wú)效的案例。[15]

就算依照上訴思路公司內(nèi)部決議被否決后，以此決議為基礎(chǔ)對(duì)外所簽訂的以房抵債協(xié)議是否收到影響也不能一概而論。換言之公司內(nèi)部決議即使被認(rèn)定為無(wú)效也并不必然導(dǎo)致對(duì)外以房抵債協(xié)議的無(wú)效。《公司法》第二十八條第二款規(guī)定：“股東會(huì)、董事會(huì)決議被人民法院宣告無(wú)效、撤銷(xiāo)或者確認(rèn)不成立的，公司根據(jù)該決議與善意相對(duì)人形成的民事法律關(guān)系不受影響。”該條明確了公司決議效力瑕疵采取了內(nèi)外有別的區(qū)分原則。決議對(duì)于外部相對(duì)人的影響機(jī)制區(qū)分相對(duì)人善意與惡意。首先，公司與善意相對(duì)人的交易行為不受決議效力的影響，即該有效有效，該可撤銷(xiāo)可撤銷(xiāo)、該無(wú)效無(wú)效。其次，公司依據(jù)決議與惡意相對(duì)人形成的民事法律關(guān)系受影響。至于“受影響”效力機(jī)制如何，學(xué)理與實(shí)務(wù)中存在絕對(duì)無(wú)效說(shuō)、相對(duì)無(wú)效說(shuō)、可撤銷(xiāo)說(shuō)等多種主張。公司可以根據(jù)實(shí)際情況選擇該法律行為對(duì)其生效與否，以維護(hù)公司利益。

結(jié)合到本文所討論的以房抵債問(wèn)題，實(shí)務(wù)中有許多公司的股東或?qū)嶋H控制人利用自己優(yōu)勢(shì)地位將公司所有的房屋用于折抵個(gè)人債務(wù)（房地產(chǎn)公司最為常見(jiàn)）。若此種行為涉及公司決議，該決議理應(yīng)依照公司法規(guī)定被認(rèn)定為無(wú)效。然而此種決議系公司與外部第三人達(dá)成法律關(guān)系的意思基礎(chǔ)。其無(wú)效是否影響已經(jīng)形成的抵賬協(xié)議，管理人應(yīng)當(dāng)對(duì)第三人進(jìn)行主觀善惡情況進(jìn)行判斷，而不能出于維護(hù)債務(wù)人利益一概不予認(rèn)可。若第三人系善意，則公司與第三人達(dá)成的抵賬協(xié)議則不受影響，抵賬協(xié)議本身的效力依照民法典相關(guān)效力規(guī)定審核即可。若第三人系惡意，出于維護(hù)債務(wù)人以及其他債權(quán)人利益的考量可以認(rèn)定抵賬協(xié)議無(wú)效。

3.以房抵債協(xié)議的性質(zhì)辨析

經(jīng)過(guò)實(shí)質(zhì)審查以房抵債協(xié)議滿(mǎn)足合法有效且不存在行使解除權(quán)的情況后，管理人依照破產(chǎn)債權(quán)核查的一般原則應(yīng)當(dāng)對(duì)該筆債權(quán)性質(zhì)進(jìn)行識(shí)別，只有這樣才能完成后續(xù)債權(quán)申報(bào)統(tǒng)計(jì)與區(qū)分債權(quán)性質(zhì)工作。關(guān)于以房抵債協(xié)議在破產(chǎn)債權(quán)中的性質(zhì)問(wèn)題前文已經(jīng)做過(guò)論證，在此簡(jiǎn)要闡述：

首先，由于基礎(chǔ)法律關(guān)系的存在，債權(quán)人在債務(wù)履行期滿(mǎn)后與債務(wù)人簽訂的以房抵債協(xié)議的根本目的并非出于居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋的行為，無(wú)論如何無(wú)法歸入購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)的范疇。其次，與期滿(mǎn)前以房抵債協(xié)議不同，在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)之后，抵債物的價(jià)值與債權(quán)數(shù)額已經(jīng)確定，一般不會(huì)存在利益失衡，也就不會(huì)涉及買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保問(wèn)題，故也不屬于擔(dān)保債權(quán)。然后，若標(biāo)的房屋已經(jīng)辦理了預(yù)告登記取得了公示效力，雖然債權(quán)人還未取得房屋所有權(quán)但實(shí)際上已經(jīng)具備了準(zhǔn)物權(quán)的特征。出于此種考量并依照《擔(dān)保制度解釋》第52條的規(guī)定，債權(quán)人辦理了預(yù)告登記的以物抵債債權(quán)應(yīng)當(dāng)賦予其與抵押權(quán)相同順位。最后，如債權(quán)人系建設(shè)工程承包人，可能會(huì)涉及建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的認(rèn)定問(wèn)題。依照前文對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的分析，只有承包人在法定期限內(nèi)達(dá)成的以房抵債協(xié)議，并依照基礎(chǔ)合同關(guān)系以行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的方式前來(lái)申報(bào)工程款時(shí)，筆者認(rèn)為才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。若不上述情形的，基于以房抵債協(xié)議申報(bào)的債權(quán)按普通債權(quán)處理即可。

（三）債權(quán)數(shù)額之確認(rèn)

由于本文所討論的以房抵債協(xié)議達(dá)成時(shí)間在債務(wù)履行期滿(mǎn)之后，一般情況下不存在債權(quán)人與債務(wù)人之間利益失衡的情況，普通案件中以抵債協(xié)議上約定的房屋價(jià)值確認(rèn)債權(quán)數(shù)額即可。然而基于破產(chǎn)程序的特殊性，管理人在審核中也要秉持保護(hù)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)、公平清償?shù)睦砟睢１M管期滿(mǎn)后達(dá)成的以房抵債協(xié)議系債權(quán)人與債務(wù)人間的真實(shí)意思表示，但也需要通過(guò)詢(xún)問(wèn)債務(wù)人負(fù)責(zé)人、查詢(xún)賬冊(cè)等方式核查基礎(chǔ)合同關(guān)系所欠付的實(shí)際數(shù)額，并與以房抵債協(xié)議標(biāo)的房屋的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行比較。若標(biāo)的房屋的價(jià)值大于基礎(chǔ)債務(wù)額實(shí)際數(shù)額，并且已經(jīng)滿(mǎn)足偏頗清償?shù)臈l件，出于全體債權(quán)人合法權(quán)益的考量，管理人則可以依照《破產(chǎn)法》第31條的規(guī)定行使撤銷(xiāo)權(quán)，或直接依照實(shí)際欠付數(shù)額對(duì)債權(quán)人所申報(bào)債權(quán)予以扣減。

偏頗清償管理人予以撤銷(xiāo)或扣減的前提是債權(quán)數(shù)額確定。有的建設(shè)工程承包人因承包工程未完工或完工后未及時(shí)申請(qǐng)等原因未做結(jié)算，債務(wù)人便進(jìn)入破產(chǎn)程序。此種情況下，盡管達(dá)成了以房抵債協(xié)議也滿(mǎn)足了建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的范疇，但承包人的基礎(chǔ)建工合同下實(shí)際債權(quán)數(shù)額是無(wú)法確定的。出于保護(hù)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)以及全體債權(quán)人利益的考量，若承包人僅提交了基礎(chǔ)施工合同以及抵債協(xié)議等簡(jiǎn)單證據(jù)作為申報(bào)債權(quán)的材料，管理人不能就此草率地以抵債協(xié)議上的房屋價(jià)款確認(rèn)債權(quán)數(shù)額。因?yàn)楣こ炭畹拇_定專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的驗(yàn)收與結(jié)算手續(xù)，尤其是建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)也以所建工程合格為前提。在工程未完工或完工未做結(jié)算的情況下，管理人僅憑借當(dāng)事人之間達(dá)成的以房抵債協(xié)議所確認(rèn)價(jià)款極有風(fēng)險(xiǎn)，很可能實(shí)際應(yīng)當(dāng)支付的工程價(jià)款與抵債協(xié)議上的款項(xiàng)有出入，無(wú)論實(shí)際價(jià)款高于還是低于協(xié)議數(shù)額均不符合公平清償?shù)脑瓌t。因此，此種基礎(chǔ)債權(quán)數(shù)額不確定的情況下，管理人也不能做此簡(jiǎn)單化操作。在結(jié)合施工合同、監(jiān)理日志、評(píng)估報(bào)告并詢(xún)問(wèn)專(zhuān)業(yè)人員等方式管理人仍不能確定數(shù)額的，債權(quán)人有義務(wù)承擔(dān)確認(rèn)其實(shí)際債權(quán)數(shù)額的舉證責(zé)任，例如聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的造價(jià)鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)所建工程出具報(bào)告。管理人根據(jù)報(bào)告數(shù)額確定實(shí)際的債權(quán)數(shù)額。

本文以破產(chǎn)程序里期后以房抵債的債權(quán)審核作為研究對(duì)象，試圖通過(guò)現(xiàn)有的法律規(guī)則為管理人審理此類(lèi)債權(quán)提供可供參考的思路。

由于破產(chǎn)法兼具實(shí)體法與程序法的性質(zhì)，在期后以房抵債的審核本質(zhì)上是在破產(chǎn)程序內(nèi)分析認(rèn)定民商事的法律問(wèn)題。企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，關(guān)涉到眾多債權(quán)人利益。管理人在審核時(shí)更應(yīng)當(dāng)以整體利益角度出發(fā)，從協(xié)議的效力、性質(zhì)、數(shù)額等維度本著客觀中立的角度進(jìn)行審核，做到保護(hù)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的同時(shí)保障債權(quán)人的利益。