淺析：不動產慈善信托的備案是否以不動產的過戶登記為前提？
作者：王麗 陳陽陽 2025-03-17此前，本所律師承接了一起極具特殊意義的案件咨詢 —— 關于上海首例自然人以遺囑形式，將不動產作為信托財產設立慈善信托的案件。在提供法律咨詢服務的過程中，我們對相關法律條文展開了深入研究，積極與民政部門交流研討。處理這一復雜且具有開創意義的案件時，我們發現諸多法律問題在現行法律框架下仍存模糊地帶，亟待厘清，亦引發了我們的深度思考，促使我們撰寫本文，期望能為相關問題提供有益思路與可行建議。
2001年，《中華人民共和國信托法》頒布，標志著我國信托制度正式確立，其中第六章對公益信托進行了規定，為慈善信托的發展奠定了一定的法律基礎。2016年，十二屆全國人大四次會議通過《中華人民共和國慈善法》，專門為慈善信托設立了章節，明確慈善信托屬于公益信托，是指委托人基于慈善目的，依法將其財產委托給受托人，由受托人按照委托人意愿以受托人名義進行管理和處分，開展慈善活動的行為。《中華人民共和國慈善法》的頒布，為慈善信托的發展提供了堅實的法律基礎，慈善信托由此進入快速發展階段。慈善信托作為公益事業的重要工具，在社會財富再分配、促進社會公平等方面發揮著日益重要的作用。
我國《慈善法》第四十五條規定，“設立慈善信托、確定受托人和監察人應當采用書面形式，受托人應當在慈善信托文件簽訂之日起七日內，將相關文件向受托人所在地縣級以上人民政府民政部門備案，未備案的，不享受稅收優惠。”該規定與《信托法》對公益信托采取批準制的做法不同，慈善信托雖然屬于公益信托，但是采取備案制，這實際上大大降低了慈善信托的設立門檻。
在慈善信托備案的具體實踐中，不動產慈善信托因其涉及不動產這一重要資產類型，在備案過程中面臨諸多復雜的法律問題。其中，不動產慈善信托的備案是否以不動產的過戶登記為前提，成為民政部門在實踐當中較為關注的問題之一。
根據《信托法》第十條規定，“設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信托登記。未依照前款規定辦理信托登記的，應當補辦登記手續；不補辦的，該信托不產生效力”，結合《民法典》第二百零九條規定，不動產物權的變更經過登記方能發生效力。
由此可知，對于以不動產設立慈善信托，過戶登記十分重要，若未辦理登記則會影響信托的效力。在此背景下，民政部門在審查不動產慈善信托備案時，是否應以不動產過戶登記作為前提條件，成為亟待解決的關鍵問題。對這一問題的答復，筆者通過以下幾個方面分析：
1. 慈善信托備案業務流程的法規依據
慈善信托備案的業務流程主要受到《慈善信托管理辦法》的規范與約束，各地民政部門在此基礎上，結合本地情況出臺了相應的實施政策。以上海市民政局為例，其于2024年8月1日發布的《上海市慈善信托備案辦法》，便是對《慈善信托管理辦法》的細化與落實。
《慈善信托管理辦法》第十八條第一款第六項的規定，慈善信托的受托人向民政部門申請備案時，需提交信托財產交付的證明材料（復印件）。《上海市慈善信托備案辦法》第九條第一款第六項也作出了相同規定。
從表面上看，該條款似乎對信托財產的交付提出了明確要求，但深入分析后筆者認為，此處所提及的 “交付” 應僅針對資金類財產，并不涵蓋不動產。
對于不動產而言，既可進行“交付”，亦可發生“登記”，而根據《民法典》關于物權設立變動的有關規定，動產物權的設立與轉讓，自交付之時起發生效力；而不動產物權的設立與轉讓，則需經過登記才產生效力。由此可見，不動產的“交付” 與 “登記” 是完全不同的概念，不可將此處關于信托財產交付的要求，擴大解釋為包含不動產登記的意思。
行政部門在慈善信托備案過程中，必須嚴格遵循依法行政原則，其行為必須具備明確的法律依據，且不得超越法律賦予的權限范圍。由于我國《信托法》與《慈善法》均未將不動產的“交付”作為慈善信托成立或生效的構成條件，行政機關的備案制度更無權在信托法律框架之外，增設不動產“交付”的額外義務。
因此，依照我國現行法律法規，在辦理慈善信托備案時，并未要求民政部門對不動產是否已完成過戶登記進行審查。我們也期待將來會有細化的規則以及配套措施的出臺。
此外，根據《慈善法》第四十五條及《慈善信托管理辦法》第九條規定，慈善信托備案需在信托文件簽訂后七日內進行。若以資金作為慈善信托財產的，當事人通常會在完成信托文件簽署及信托資金轉移后，提供銀行回單等材料，操作十分簡便；若以不動產作為慈善信托財產，并要求備案前同步完成不動產過戶登記，則會面臨法律沖突與操作難題：一方面，房產登記部門通常難以僅憑借信托文件便對相關不動產作為慈善信托財產進行登記和備注；另一方面，不動產過戶涉及如產權核查、稅費繳納、登記手續辦理等多個復雜環節，過程繁瑣且成本較高。因此，從這一角度來看，若將不動產過戶登記作為備案前提，不僅在時間上難以協調，易造成部門協調不順暢，從合理性角度考量，也明顯缺乏可行性。
2. 備案制度立法初衷的探究
《上海市慈善信托備案辦法》政策解讀文件明確指出，慈善信托備案不是變相設置行政許可，其主要作用體現在以下幾個方面：一是推進以“金融+慈善”方式助力推進共同富裕；二是做好慈善信托備案工作指導，加強備案把關，為慈善信托享受稅收政策優惠提供重要依據；三是規范慈善信托備案行為，確保慈善財產用于慈善目的，確保慈善項目和慈善活動有效開展，維護慈善信托公信力。
結合政策解讀文件內容可知，行政部門推行慈善信托備案制度，核心目的在于實現從傳統 “重審批” 模式向 “重監管” 模式的轉變，是“放管結合”理念的具體體現。在以往的公益信托管理中，批準制雖能在一定程度上把控信托設立的初始質量，但往往因審批流程繁瑣、標準嚴格，阻礙了慈善信托的廣泛設立與快速發展。備案制的推出，旨在降低慈善信托的準入門檻，鼓勵更多社會力量投身慈善事業，其立法初衷聚焦于降低準入門檻、強化事中事后監管，而非設置額外障礙。
民政部門通過備案程序，收集慈善信托設立的基本信息，包括信托目的、財產規模、受托人與監察人信息等，為后續的有效監管奠定基礎，故其核心功能在于信息收集與事后監管，而非事前審批。同時，備案制度也為慈善信托享受稅收優惠等政策提供依據，激勵慈善信托規范運作并積極開展慈善活動，推動社會公益事業不斷進步。
不動產過戶登記本質上是物權變更的法律程序，其核心功能在于確定不動產的產權歸屬，與慈善信托備案所追求的信息收集與形式審查目的并無直接的內在聯系。如行政部門要求以不動產過戶作為備案前提，既缺乏明確的法律授權，又與備案制度的創設初衷背道而馳。
我國《信托法》等相關法律已明確規定了信托成立及生效的要件，信托的效力認定應由司法機關依據法律規定和具體事實進行判斷，而非行政部門在備案環節予以決定。因此，筆者認為，在慈善信托備案審查過程中，民政部門主要職責是審查信托成立所需條件和材料的完整性，信托是否發生效力、不動產是否已完成過戶并非備案審查的重點內容。
3. 各地操作指引對備案與過戶登記關系的實踐呈現
根據《2024 年度中國慈善信托發展報告》數據顯示，我國慈善信托備案數量及規模創新高，從備案單數和規模來看，2024年全國共有539單慈善信托新設立備案，新增備案規模16.61億元。根據慈善中國官網數據顯示，截至2025年3月，我國慈善信托累計備案數量2329單，累計備案規模90.185億元。從地區分布來看，備案規模前三名的省市為浙江省、廣東省、北京市。筆者對應查詢了這三個地區的操作指引，具體情況如下：
（1） 浙江省
浙江省在慈善信托事業發展方面起步較早，積極推動慈善信托的實踐和探索，在全國慈善信托發展進程中走在前列，為其他地區提供了可借鑒的經驗和模式。根據慈善中國官網數據，截至2025年3月，浙江全省累計備案慈善信托769單，總規模達 23.913 億元。
2023年6月，浙江杭州桐廬就完成了全國首單不動產慈善信托。根從該信托的《信托事務處理及財產管理報告》可知，其備案日為2023年6月1日，成立日為2023年6月7日，不動產過戶日及信托生效日均為2023年6月7日。該慈善信托通過權證附注“慈善信托財產”的方式實現了“資產隔離”，確保信托財產僅用于慈善目的，這標志著不動產納入慈善信托財產的突破，這也是全國首創的實踐，具有引領示范意義。
上述創新成果得益于杭州市的試點改革及配套政策的出臺。2022年10月《杭州市民政局等五部門關于做好不動產慈善信托工作的通知》的發布，明確了預備案的信托財產登記方式。同時，杭州市還開放不動產登記企業專窗，辦理 “不動產慈善信托財產登記” 服務，有效打通了不動產慈善信托登記辦證的 “最后一公里”，為慈善信托財產來源的拓展提供了新路徑。
筆者通過登陸浙江省政務服務網的“慈善信托備案（新設立）”板塊發現，對于備案的申報材料中的“信托財產交付憑證”，官方提供的示例樣表為 “保管資金到賬通知書”，且在辦理備案的流程圖中，特別在“信托財產交付的證明材料”文件后括號注明“非資金信托除外”。
由此可見，從浙江當地的案例和官方指引來看，不動產慈善信托的備案無需以不動產的過戶登記為前提。
（2） 廣東省
根據慈善中國官網數據，截至 2025年3月，全省累計備案慈善信托163單，總規模達 17.248 億元，居全國前列。廣東省2024 年新增慈善信托備案規模 2.98 億元，僅次于北京市，位居全國第二。
筆者登陸廣東省政務服務網，進入“慈善信托設立備案”專區，查看備案所需材料清單，其中“信托財產交付的證明材料”對應的示例樣本為銀行的電子回單。故從廣東當地的官方操作指引來看，不動產慈善信托的備案同樣無需以不動產的過戶登記為前提。
（3） 北京市
根據慈善中國官網數據，截至 2025年 3月，北京全市累計備案慈善信托199單，總規模達 13.177 億元，數量和規模均居全國前列。
筆者登陸北京市政務服務網，進入“慈善信托備案”專區，查看備案所需材料清單，在“信托財產交付的資料”一欄，提示備案的受理標準為“銀行入賬單上的賬號、金額、收付款單位是否與信托文件一致（非資金信托除外）”，示例樣表為一份銀行的付款回單。由此可知，從北京當地的官方指引來看，也未將不動產的過戶登記作為不動產慈善信托備案的前提條件。
通過對現行法律法規的深入解讀、備案制度立法初衷的探究以及各地操作指引的實踐分析，在目前的法律框架下，不動產慈善信托的備案無需以不動產的過戶登記為前提。現行法律規定明確劃定了行政部門的權力范圍，行政部門應在法律設定的框架內嚴格執行，無權擅自增設額外條件或要求。同時，從行政權力行使的合理性原則出發，如將不動產過戶作為慈善信托備案前提，既存在諸多實際操作難題，又與備案制度鼓勵慈善事業發展的初衷相悖。
自2016年慈善信托被納入國家“十三五”規劃以來，在政策支持力度不斷加大、稅收優惠及財政補貼等措施逐步推出的背景下，我國慈善信托經歷了從構建法律框架到實現規模擴張的重要階段，已成為公益事業的重要支撐力量。然而，當前慈善信托在發展過程中仍面臨稅收、登記、公募等制度性障礙，區域與領域發展的均衡性有待提升，透明化管理水平也亟待加強。未來，期待通過政策的進一步細化、制度的持續創新等舉措，有效突破上述障礙，推動慈善信托在促進共同富裕的偉大實踐中發揮更為顯著的作用，為社會公益事業的發展注入更強大的動力。
