“合同欺詐”構成探究
作者：顧飛 2021-07-16近期，受房地產顧問單位的委托，筆者代理應訴商品房買賣合同糾紛群訴案件，業主訴求法院“撤銷商品房買賣合同”，事由為開發商前期廣告所呈現的商品房信息與購房人實際收房后并不同一，且其廣告受到了行政機關的行政處罰，業主認為處罰書的內容足以認定開發商“欺詐”，撤銷有據。這一串案與筆者所居城市——西安的房地產市場火熱有很大關系，開發商為滿足潛在購房者多樣的購房需求，追求快速去化，下足功夫抓取購房人“痛點”，其中最典型的方式為“廣告宣傳”，即通過廣告彩頁、海報、展板等方式宣傳樓盤項目賣點，烘托樓盤項目優勢。相應的是，廣告宣傳內容被認定為“誤導消費者”，被行政機關進行處罰，在這種情況下，訴請“撤銷商品房買賣合同”是否于法有據，亦是這一類案判項的關鍵。
本文擬以多起類案切入，從行政機關的處罰認定與法院判定結果進行橫向比較，結合《民法典》關于“欺詐”的構成要件，分析“開發商因虛假宣傳被行政處罰”能否成為“合同欺詐”的充分證明標準，借此厘清民事法律關系的獨立構成，明晰民事證據“高度蓋然”的程度。
一、商品房買賣合同項下“欺詐”的構成要件分析
“民事欺詐”是指在設立、變更、終止民事權利和民事義務的過程中，故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方做出錯誤表示的行為。欺詐行為的后果，直接導致行為相對方的權利受到侵害。《民法典》第一百四十八條規定：一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。根據民法通說對該條款的解讀，構成合同欺詐需要有如下要件：（1）行為人主觀上存在故意，即明知告知對方的情況是虛假的或者故意隱瞞真實情況使對方陷入錯誤認識而希望或放任這種結果的發生。（2）行為人客觀上實施了欺詐行為，即以虛假的、實際不存在的事實掩蓋事實真相的方法，致使對方當事人陷于錯誤，信以為真，而自愿與其為某種法律行為。（3）行為侵犯的客體應當是公民、法人或者其他組織的合法民事權益。（4）相對人因欺詐行為而陷于錯誤認識，即相對人陷于錯誤認識與欺詐方的欺詐行為有因果關系。（5）相對方因錯誤認識而做出意思表示，即因錯誤認識而與之訂立了合同。
根據《房地產廣告發布規定》第二條對“房地產廣告”的定義，房地產廣告指房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構發布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。也就是說房地產廣告重在推介、宣講商品房，意圖激起潛在購房人的購買/承租欲望，以期促成雙方達成交易。
筆者認為，在房地產廣告內容不真實、與業主收房后并不同一的情況下，經行政機關查明后做出行政處罰決定，業主依據《行政處罰決定書》認定的事實起訴至法院，訴請“撤銷”商品房買賣合同，重點應對開發商的廣告內容是否構成影響合同效力的欺詐行為進行綜合認定，即開發商的行為是否使對方當事人對合同內容陷入了錯誤認識，并在違背真實意思情況下訂立了合同。
二、商品房買賣合同項下“欺詐”的司法認定
● 劉某訴XX置業公司商品房預售合同糾紛案
2013年10月19日，原告劉某與被告XX公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司開發的商品房并支付了購房款。被告XX公司在房屋銷售過程中的相關廣告宣傳、價格公示行為被人舉報。工商行政管理局認定，該公司在對外宣傳中使用“3小時狂銷14億”“中國房地產10強”進行不真實的宣傳，違反了相關規定，屬虛假宣傳等。物價局認定，XX公司在公示價目表上以“按揭原價”“惠后價”的標價方法公示商品房銷售價格的行為屬于價格法第十四條第（四）項所規定的不正當價格行為，據此處以行政處罰。原告劉某等得知上述情況后，認為被告在房屋銷售中的上述種種欺詐，使其違背了真實意思與之簽訂合同，起訴要求撤銷商品房買賣合同，返還購房款并賠償損失。
裁判要旨
法院認定，綜合分析被告在房屋銷售過程中的種種行政違法行為及因欺詐導致合同被撤銷應具備的要件，不能認定原告主張的其因被告的虛假原價、虛假折扣、虛假優惠、虛假宣傳等而陷入了錯誤認識，從而作出了違背其真實意思表示的事實。原告以被告對其實施了廣告欺詐、主體欺詐、價格欺詐等為由，要求撤銷雙方簽訂的《商品房買賣合同》，不予支持。
2012年2月9日，孫某與XX公司簽訂商品房買賣合同，合同約定：商品房建筑面積為88.41平方米，總金額為702860元，孫某付清全款，XX公司如期交付。2015年6月，工商行政管理局接投訴且查明：XX公司于2010年6月至2013年11月發放的宣傳彩頁中稱其樓盤中有“運動公園”，并于2013年11月23日，在《致業主的公開信》中稱，“目前運動公園已進入方案申報、審核階段”。2015年7月13日，工商行政管理局對XX公司作出處罰決定，認定前述宣傳行為違反了《廣告法》相關規定，已構成虛假宣傳行為，做出罰款的行政處罰。孫某以“欺詐”為由起訴至法院要求解除商品房買賣合同。
裁判要旨
法院認定，商品房的銷售廣告和宣傳資料系要約邀請，加之XX公司在其宣傳彩頁中也明確標示該宣傳資料為要約邀請。而孫某稱XX公司所開發商品房價格比周邊同地段高20%至30%的原因系其所宣傳的配套設施所致，但從商品房的開發過程來看，商品房價格受到土地成本、市場供需、政策原因、配套環境等諸多因素的影響，孫某并未提供證據證明因XX公司的宣傳對雙方合同的訂立及房屋的價格產生重大的影響。因此，該宣傳不應當視為要約，也即表明XX公司的宣傳并不能視作雙方商品房買賣合同的內容，故孫某以此要求解除合同，不符合法律規定，不予支持。
● 李某訴XX置業公司房屋買賣合同糾紛案
2016年9月，李某與XX公司簽訂《房屋預定合同》，約定李某預定XX公司開發建設的商品房一套，雙方在合同中約定房屋銷售單價35248元/平方米，優惠后單價32491元/平方米。2016年10月10日，李某與XX公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定價格為32490.77元/平方米。李某申請國土資源和房屋管理局公開所購房屋申報價格，為34498元/平方米。經投訴舉報，發改委于2018年10月26日作出行政處罰決定書，對XX公司利用虛假的或者使人誤解的標價形式或者價格手段，欺騙、誘導消費者與其進行交易的行為，依據《價格違法行為處罰規定》的規定，責令XX公司立即改正價格違法行為，并作出罰款的行政處罰。李某以“欺詐”為由起訴至法院要求解除商品房買賣合同。
一審法院經審理認為，在雙方簽訂的《房屋預定合同》中的約定內容并非最終雙方確認的合同條款，應以雙方簽訂的《市商品房買賣合同》及其附件的約定內容為準。而且，最終雙方的成交價格也低于備案價格。同時，房產屬于價值較大的基本生活資料，根據一般的認知，購房者在購房前必定對房屋的質量、價格、地段、環境、生活配套設施、交通等方面因素進行綜合考慮后才會作出購買與否的意思表示。XX公司在本案中的上述行為并非直接影響李某決定是否購買涉案房屋的關鍵性因素，更非唯一性因素。因此，XX公司的涉案行為并未使李某對其所購房屋的質量、價格、地段、環境、生活配套設施等合同內容產生錯誤認識，其簽訂合同購買涉案房屋系其真實意思表示。XX公司不構成對李某民事法律上的欺詐。
綜合上述，司法認定過程中對于商品房買賣合同項下的“欺詐”標準較高，注重評析“廣告宣傳內容是否對合同訂立及房屋價格產生了重大影響”，在原告不足以證明“廣告內容”應視為“要約”的情況下，不能認定對合同內容陷入錯誤認識，其“撤銷”于法無據。
三、被行政處罰認定的“虛假宣傳”不能構成“合同欺詐”的法律評析
筆者認為，在前述類案的背景下：開發商因虛假宣傳被行政處罰并不必然構成商品房買賣合同項下的欺詐，其“撤銷合同”的訴求并不應支持。
商品房作為價值較大的基本生活資料，根據商品房買賣的一般認知，購房者在購房前必定對房屋的質量、價格、地段、環境、交通等方面因素進行綜合考慮后才會作出購買與否的意思表示。在前述案件中，開發商均存在宣傳不實，對購房者的購房意向有一定程度的影響，但并非決定性的影響，實際上購房者的購房決定系經如《商品房銷售管理辦法》第十六條所列舉的事項內容的整體考量后作出。就開發商所做的宣傳而言，其廣告宣傳只進行某一方面的推廣和發布，而恰恰是這一方面超出了客觀邊界，因此被行政機關施以處罰。
從法院認定的態度而言，開發商所做的廣告宣傳局限在某一領域，不能夠涵蓋所有合同約定內容，不足證明宣傳內容即為業主購買涉訴房屋的關鍵性因素，無法證明廣告宣傳對商品房買賣合同訂立產生影響。
（二）廣告宣傳內容能否構成合同內容。
筆者在進行類案檢索過程中發現，開發商均會“廣告宣傳內容僅為要約邀請，并非合同內容的約定，原告起訴并無合同依據”作為答辯理由之一，相應地，原告援引“《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋規定》第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”作為法律依據。該條款適用目的在于以開發商的“要約”違反，確認開發商“根本違約”。但就該條司法解釋而言，適用的條件有三，缺一不可：（1）商品房開發規劃范圍內；（2）說明和允諾具體確定；（3）對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。原告需舉證前述三條件均告成立，廣告宣傳內容“視為要約”才可達成。
筆者認為該條適用時，應把握開發商的廣告宣傳指向是否為商品房自身或商品房配套設施等，其廣告內容是否為項目實景，達到了“具體明確”的程度，足以使買受人確信亦因此做出購買決定。具體到案例中，開發商的廣告宣傳載體上均注明了“要約邀請”字樣，原告舉證時尚不能證明廣告指向“具體明確”，也無法證明廣告內容足以影響價格，達到做出購房決定的程度。
（三）行政處罰認定能否成為民事法律關系中“欺詐”的認定依據。
本文所討論類案中適用最多的行政處罰依據為《房地產廣告發布規定》第四條規定：房地產廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積，并不得含有下列內容：（一）升值或者投資回報的承諾；（二）以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；（三）違反國家有關價格管理的規定；（四）對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。以市場管理局為代表的行政機關在認定開發商存在違反前條規定的情形時，進而作出行政處罰。
筆者認為，一方面，前述規定從本質上而言，系行為禁止類的規定，即開發商在廣告的呈現形式、呈現內容涉及到前述規定情況下即會被處罰，但與民事法律關系中的“欺詐”要件要求的“結果”并不相關，與民事法律中的“欺詐”相去甚遠。另一方面，不同部門法調整不同的法律關系是法律適用之基礎，行政處罰行為作出系依據行政規章及規范性文件，其對事實的認定與民事法律條款在認定標準、構成要件并不能等同。不同的部門法律規范調整的法律關系不同，行政職能部門的處罰結論是從行政管理角度，依據有關行政法律法規進行審查后作出的。
而在商品房買賣合同糾紛案件中，若購房者以“欺詐”事由訴請“撤銷”，筆者認為仍應以《民法典》一百四十八條作為請求基礎，并結合請求基礎要件，需舉證證明“欺詐手段”的構成以及在交易過程中存有“違背其真實意思表示”的情形，而針對開發商在商品房銷售過程中的廣告宣傳內容是否能夠成為雙方具體交易的成就條件即要約的認定，隨著《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的修訂，對于廣告宣傳內容的認定將會更趨于明確，這對于開發商在之后的宣傳過程中應當加強合規審核，避免出現不利于己的認定。
四、 結論
行政職能部門的處罰結論是從行政管理的角度依據有關行政法律、法規的規定進行審查后作出的，而“虛假宣傳”這種行政違法行為是否構成合同法意義上可撤銷合同情形之一的合同欺詐，需要依據《民法典》-合同編等相關民事法律、法規的規定進行分析認定。
結合本文所列案例，筆者認為開發商的廣告宣傳行為并不當然等同于民事上能夠影響合同效力的欺詐行為，更不能斷然將相關行政職能部門的認定結論作為民事案件認定事實的依據。
