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科學(xué)推進(jìn)國(guó)土集聚開(kāi)發(fā)，提升國(guó)土開(kāi)發(fā)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是我國(guó)2016-2030國(guó)土規(guī)劃綱要的一部分。為此，國(guó)務(wù)院提出要落實(shí)最嚴(yán)格的土地管理制度，全面提升土地節(jié)約集約利用水平，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和新增建設(shè)用地供給，積極盤(pán)活存量建設(shè)用地，到2030年建成由空間規(guī)劃、用途管制、差異化績(jī)效考核構(gòu)成的更加健全的空間治理體系。

近年來(lái)，如何有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)一直是國(guó)家關(guān)注的重點(diǎn)，而包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流在內(nèi)的盤(pán)活存量規(guī)模、增長(zhǎng)潛力較大的項(xiàng)目資產(chǎn)則是盤(pán)活存量資產(chǎn)的重點(diǎn)方向。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2022]19號(hào)）提出要統(tǒng)籌盤(pán)活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園等以及有序盤(pán)活長(zhǎng)期閑置但具有較大開(kāi)發(fā)利用價(jià)值的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括老舊廠房、文化體育場(chǎng)館和閑置土地等。《上海市特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案（2024—2026年）》中亦有提及鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)和外資等各類主體加快盤(pán)活特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的存量土地。

在大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資項(xiàng)目中，前期拿地階段是決定項(xiàng)目能否順利落地的關(guān)鍵一環(huán)，而如何合法合規(guī)地取得園區(qū)土地使用權(quán)也是投資方著重關(guān)注的事項(xiàng)之一。本文旨在對(duì)土地用途為工業(yè)用地或物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資項(xiàng)目中的拿地方式及開(kāi)發(fā)建設(shè)關(guān)鍵流程進(jìn)行介紹。

常見(jiàn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的用地類型主要為工業(yè)用地或物流倉(cāng)儲(chǔ)用地。根據(jù)住建部編制的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）、國(guó)土資源部編制的《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）以及自然資源部于2023年11月22日發(fā)布的《自然資源部關(guān)于印發(fā)<國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南>的通知》（自然資發(fā)[2023]234號(hào)）的規(guī)定，工業(yè)用地與物流倉(cāng)儲(chǔ)用地分別屬于工礦用地與倉(cāng)儲(chǔ)用地下的二級(jí)用地類別，詳見(jiàn)下表：

對(duì)于土地用途為工業(yè)用地或物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的園區(qū)而言，取得園區(qū)土地建設(shè)用地使用權(quán)的主要途徑為公開(kāi)招拍掛出讓與資產(chǎn)/股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種。

1.  公開(kāi)招拍掛出讓

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《城市房地產(chǎn)管理法》及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（2020年修訂）》以及《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（2007年修訂）》（以下簡(jiǎn)稱“《招拍掛規(guī)定》”）的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。

(1) 土地出讓方案

首先，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照出讓年度計(jì)劃，會(huì)同城市規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)共同擬訂擬招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓地塊的出讓方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)組織實(shí)施。出讓方案應(yīng)當(dāng)包括出讓地塊的空間范圍、用途、年限、出讓方式、時(shí)間和其他條件等內(nèi)容。

(2) 土地出讓流程

• 編制出讓文件

出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買(mǎi)須知、土地使用條件、標(biāo)書(shū)或者競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、報(bào)價(jià)單、中標(biāo)通知書(shū)或者成交確認(rèn)書(shū)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同文本。

• 招拍掛公告

出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌開(kāi)始日前20日，在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介發(fā)布招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌公告。

招拍掛公告應(yīng)包括如下內(nèi)容：出讓人的名稱和地址；出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、使用年期、用途、規(guī)劃指標(biāo)要求；投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求以及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)資格的辦法；索取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方式；招標(biāo)拍賣(mài)掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式；確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金；其他需要公告的事項(xiàng)。

• 簽署成交確認(rèn)書(shū)

以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。出讓人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)或者與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書(shū)。中標(biāo)通知書(shū)或者成交確認(rèn)書(shū)應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人或者競(jìng)得人的名稱、出讓標(biāo)的、成交時(shí)間、成交地點(diǎn)、價(jià)款以及簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。

• 訂立土地使用權(quán)出讓合同

中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)通知書(shū)或者成交確認(rèn)書(shū)約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

• 繳納土地出讓價(jià)款并辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)

受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

2. 資產(chǎn)/股權(quán)轉(zhuǎn)讓

除了公開(kāi)招拍掛外，投資人還可以通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式獲取土地使用權(quán)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓各有利弊，交易主體一般需要綜合考慮稅費(fèi)成本、債務(wù)情況、法律風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)讓手續(xù)、盡職調(diào)查難度和交易可行性等各項(xiàng)因素進(jìn)行選擇。

相較于股權(quán)轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式由于是直接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，往往涉及更高的稅費(fèi)成本，因此實(shí)踐中比較常見(jiàn)的是通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式拿地。不過(guò)，在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易中，買(mǎi)方一般無(wú)需承擔(dān)交易標(biāo)的范圍之外事項(xiàng)的相關(guān)責(zé)任，也無(wú)需承擔(dān)股權(quán)交易中目標(biāo)公司自身的法律風(fēng)險(xiǎn)。若目標(biāo)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)可控，但目標(biāo)公司本身存在大額或有負(fù)債、大量政府處罰、復(fù)雜歷史遺留問(wèn)題或涉及重大訴訟等不可控的法律風(fēng)險(xiǎn)，且賣(mài)方無(wú)法提供適當(dāng)擔(dān)保，則可考慮選擇資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式。

不管是選擇資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，均需關(guān)注是否符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件、是否存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）的限制性要求以及土地出讓合同或政府投資協(xié)議中記載的關(guān)于限制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更的條款。

例如，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，需要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

部分地區(qū)也有專門(mén)針對(duì)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓以實(shí)現(xiàn)間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)做法的限制性規(guī)定。以上海為例，根據(jù)2021年9月13日上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)上海市產(chǎn)業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》（滬規(guī)劃資源規(guī)[2021]6號(hào)），在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類工業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類研發(fā)用地、標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地、通用類研發(fā)用地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中應(yīng)當(dāng)約定以下轉(zhuǎn)讓管理要求及違約責(zé)任：“建設(shè)用地使用權(quán)人出資比例結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人改變的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)出讓人同意。”

除上述兩種主要拿地方式外，對(duì)于土地用途為工業(yè)用地或物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的園區(qū)而言，一般還可能存在以下幾種取得土地使用權(quán)的方式。

1. 協(xié)議出讓

除公開(kāi)招拍掛的方式外，我國(guó)另一種土地出讓方式為協(xié)議出讓。不過(guò)當(dāng)前國(guó)內(nèi)法律法規(guī)在協(xié)議出讓這一供地方式上設(shè)置了較為嚴(yán)格的限制。

根據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》（國(guó)土資發(fā)[2006]第114號(hào)）第4.3條，出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓之外，可采取協(xié)議方式出讓，主要包括以下情況：

(1) 供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；

(2) 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；

(3) 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；

(4)  出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的。

關(guān)于如何區(qū)分經(jīng)營(yíng)性用地和非經(jīng)營(yíng)性用地，一般認(rèn)為，非經(jīng)營(yíng)性用地具有非營(yíng)利目的，如文教體衛(wèi)用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。值得注意的是，根據(jù)《招拍掛規(guī)定》第四條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓的工業(yè)用地（包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地）屬于經(jīng)營(yíng)性用地。

2.  國(guó)有土地租賃

作為出讓方式的補(bǔ)充，國(guó)有土地租賃也是國(guó)有土地有償使用的一種方式。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例（2021年修訂）》，國(guó)有土地有償使用的方式包括國(guó)有土地租賃。根據(jù)國(guó)土資源部于1999年頒布的《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)[1999]222號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“《租賃意見(jiàn)》”），國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

根據(jù)《租賃意見(jiàn)》，我們就可以實(shí)行土地租賃的情形、租賃的方式/標(biāo)準(zhǔn)/期限/租金等內(nèi)容整理了如下表格：

(1) 可以實(shí)行租賃的情形

 (2) 租賃方式。可以采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣(mài)方式。協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級(jí)土地行政主管部門(mén)備案，并向社會(huì)公開(kāi)披露。

(3) 租金標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其它土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。采用雙方協(xié)議方式出租國(guó)有土地的租金，不得低于出租底價(jià)和按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。

(4)  租賃期限。國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃或長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

(5)  租金支付方式。采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長(zhǎng)期租賃的，應(yīng)在國(guó)有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間、租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式。

(6) 承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。

7) 承租人享有優(yōu)先受讓權(quán)。在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。

根據(jù)《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引（2019年版）》，產(chǎn)業(yè)用地可以采取長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期方式供應(yīng)。以長(zhǎng)期租賃方式使用土地的，應(yīng)按照《租賃意見(jiàn)》的規(guī)定執(zhí)行，租賃期限不得超過(guò)20年。以租讓結(jié)合方式使用土地的，租賃部分單次簽約時(shí)限不得超過(guò)20年，可以續(xù)簽租賃合同。

需要注意的是，采取租賃方式取得土地使用權(quán)還需符合各地區(qū)當(dāng)?shù)匾?guī)定。例如，上海、云南、江西、海南等地都出臺(tái)了各地的土地租賃實(shí)施細(xì)則。

3. 國(guó)有土地使用權(quán)出租

區(qū)別于前文提到的國(guó)有土地租賃，土地使用權(quán)出租屬于土地二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的一種方式。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（2020年修訂）》第二十八條，土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

通過(guò)此種方式拿地需要特別關(guān)注出租人取得土地使用權(quán)的合法性、該出租行為是否符合土地使用權(quán)出租的法定要求以及是否需要取得主管政府部門(mén)的前置許可。例如，根據(jù)《租賃意見(jiàn)》，對(duì)于通過(guò)國(guó)有土地租賃方式承租土地使用權(quán)后進(jìn)行轉(zhuǎn)租的，需要經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據(jù)租賃合同約定進(jìn)行，且必須依法登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（2020年修訂）》，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租，且土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

園區(qū)投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程一般包括項(xiàng)目立項(xiàng)階段，設(shè)計(jì)與施工階段，以及竣工驗(yàn)收階段這三個(gè)主要階段。

1. 項(xiàng)目立項(xiàng)階段

根據(jù)《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第六百七十三號(hào)）和《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理辦法》（國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)令第2號(hào)），企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)投資建設(shè)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“企業(yè)投資項(xiàng)目”）按照項(xiàng)目的不同情況，分別實(shí)行核準(zhǔn)管理或備案管理。

(1) 對(duì)關(guān)系國(guó)家安全、涉及全國(guó)重大生產(chǎn)力布局、戰(zhàn)略性資源開(kāi)發(fā)和重大公共利益等項(xiàng)目，實(shí)行核準(zhǔn)管理。具體項(xiàng)目范圍以及核準(zhǔn)機(jī)關(guān)、核準(zhǔn)權(quán)限依照政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄執(zhí)行。

(2) 其他項(xiàng)目實(shí)行備案管理。

除涉及國(guó)家秘密的項(xiàng)目外，項(xiàng)目核準(zhǔn)、備案均可通過(guò)全國(guó)投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)網(wǎng)上辦理。

此外，《企業(yè)投資項(xiàng)目事中事后監(jiān)管辦法》（國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)令第14號(hào)）還要求對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行事中事后監(jiān)督管理。因此，投資人除了需要依法進(jìn)行項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案之外，還需通過(guò)全國(guó)投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)如實(shí)、及時(shí)報(bào)送項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)、建設(shè)進(jìn)度、竣工等建設(shè)實(shí)施基本信息。需要變更已核準(zhǔn)建設(shè)地點(diǎn)或者對(duì)已核準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容等作較大變更的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理變更手續(xù)；需要延期開(kāi)工建設(shè)的，也應(yīng)按規(guī)定辦理延期開(kāi)工建設(shè)手續(xù)。

2. 設(shè)計(jì)與施工階段

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2019年修訂），以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位在取得建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

投資人應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目地塊的建設(shè)方案是否符合項(xiàng)目地塊所在位置現(xiàn)行有效的城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃、是否符合適用于項(xiàng)目地塊的各項(xiàng)規(guī)劃條件（包括出讓合同中要求的土地用途、容積率、綠地率、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等）。

2023年5月11日，自然資源部發(fā)布《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（“《控制指標(biāo)》”）。《控制指標(biāo)》是對(duì)工業(yè)項(xiàng)目及其配套工程在土地利用上進(jìn)行控制的標(biāo)準(zhǔn)，適用于新建、改建、擴(kuò)建工業(yè)項(xiàng)目，由規(guī)范性指標(biāo)（包括容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重）和推薦性指標(biāo)（包括固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率、土地稅收等指標(biāo)）組成。《控制指標(biāo)》是核定工業(yè)項(xiàng)目用地規(guī)模、評(píng)價(jià)工業(yè)用地利用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，新建、改建、擴(kuò)建工業(yè)項(xiàng)目均要嚴(yán)格執(zhí)行。

此外，根據(jù)《建筑工程施工許可管理辦法》（2021年修訂），從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位應(yīng)在開(kāi)工前向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)申領(lǐng)施工許可證。工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證（省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)限額進(jìn)行調(diào)整）。任何單位和個(gè)人不得將應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的工程項(xiàng)目分解為若干限額以下的工程項(xiàng)目，規(guī)避申領(lǐng)施工許可證。

根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于全面推行建筑工程施工許可證電子證照的通知》（建辦市[2020]25號(hào)），自2021年1月1日起，全國(guó)范圍內(nèi)的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程項(xiàng)目全面實(shí)行施工許可電子證照。電子證照與紙質(zhì)證照具有同等法律效力。

3.  竣工驗(yàn)收階段

根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定》（建質(zhì)[2013]171號(hào)）及《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第2號(hào)），建設(shè)單位應(yīng)按照下方要求組織工程竣工驗(yàn)收：

(1) 工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。

(2) 建設(shè)單位收到工程竣工報(bào)告后，對(duì)符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。

(3) 工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

(4) 自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，建設(shè)單位依照規(guī)定向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門(mén)備案。

除上述工程整體竣工驗(yàn)收外，建設(shè)項(xiàng)目還需按照規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收、土地核驗(yàn)、環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、城建檔案驗(yàn)收、交通驗(yàn)收、節(jié)能驗(yàn)收等專項(xiàng)驗(yàn)收。建設(shè)工程的驗(yàn)收要求，除國(guó)家法律規(guī)定外，還應(yīng)考慮各地方的具體規(guī)定。以上海市為例，《上海市建筑工程綜合竣工驗(yàn)收管理辦法》（滬住建規(guī)范聯(lián)[2018]10號(hào)）要求各類房屋建筑工程（社會(huì)投資小型項(xiàng)目除外）和市政基礎(chǔ)設(shè)施非交通工程竣工后需申請(qǐng)綜合驗(yàn)收，由建設(shè)單位統(tǒng)一申請(qǐng)，綜合驗(yàn)收管理部門(mén)統(tǒng)一受理、統(tǒng)一組織實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、統(tǒng)一核發(fā)竣工驗(yàn)收備案證書(shū)。

需提示的是，各地規(guī)定及實(shí)操可能存在差異，辦理園區(qū)拿地及開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)時(shí)建議結(jié)合項(xiàng)目具體情況和項(xiàng)目所在地政策作具體判斷。

對(duì)于園區(qū)項(xiàng)目的投資建設(shè)和后期生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，前期拿地階段的合法合規(guī)性將影響整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)走向。若僅關(guān)注拿地結(jié)果而忽視拿地流程的監(jiān)管要求（例如應(yīng)當(dāng)依法招拍掛的項(xiàng)目通過(guò)協(xié)議方式出讓）將可能產(chǎn)生不可逆的消極影響。根據(jù)我們的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，很多收購(gòu)項(xiàng)目在法律盡職調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的土地方面及歷史開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的不合規(guī)問(wèn)題很有可能導(dǎo)致交易無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，或?qū)⒆鳛橹卮髿v史問(wèn)題要求賣(mài)方和項(xiàng)目公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任或接受可能對(duì)其不利的合同條款。因此，投資方應(yīng)根據(jù)擬投資項(xiàng)目的項(xiàng)目屬性確保前期拿地及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的合法合規(guī)，以順利穩(wěn)步推進(jìn)項(xiàng)目后續(xù)的投產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)、融資以及未來(lái)可能的退出安排。

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