限購只是房地產(chǎn)調控的權宜之計——東方早報專訪錦天城律師
2011-04-0755654專訪滬上房地產(chǎn)專業(yè)律師羅建榮：
限購只是房地產(chǎn)調控的權宜之計
東方早報記者 曹虹
對房地產(chǎn)行業(yè)紛繁的調控政策，錦天城律師事務所高級合伙人羅建榮的回答非常具有法律人的職業(yè)感：“樓市肯定是需要調控的，但是這個調控要適度，調控要注意不要讓人感覺到是行政在強制干預市場，市場是一只無形的手，硬靠政策按住它不讓揮動，早晚會讓手受到傷害。”他指出，對于限購令，我們要分析限制哪些人，對于高房價，要分析高在哪里。
作為房地產(chǎn)法律服務方面的專家，羅建榮已經(jīng)先后承接了數(shù)百件有關建筑房地產(chǎn)、公司聯(lián)營及債權回收等方面的案件，先后擔任境內外數(shù)十家房地產(chǎn)公司及房地產(chǎn)項目的常年法律顧問。1996年從浦東開發(fā)中發(fā)現(xiàn)專業(yè)地產(chǎn)律師前景的羅建榮，潛心從事房地產(chǎn)法律服務及理論研究，從而成為地產(chǎn)專業(yè)律師。
不過，與律師嚴謹?shù)墓ぷ餍纬甚r明反差的是，羅建榮還是個不折不扣的文學人，與他品茗聊天，他會頗有興致地和你談論文學世界的故事。白天，他理性而嚴謹?shù)毓ぷ髦雇恚３３两谖膶W的夢幻里。作為上海市作家協(xié)會成員的他，已經(jīng)發(fā)表了多部散文集，如《一葉知秋》、《真水無香》等等，繼第一部長篇小說《雨天無淚》出版后，另一部長篇小說《風月的隧道》也正在創(chuàng)作中，小說以一個70后香港人和80后“新上海人”的情愛故事為主線，演繹人生的悲情故事。正如上海市作家協(xié)會秘書長臧建民評價羅建榮的那樣，羅建榮在“這個浮華喧囂城市的一角，一盞燈，一杯茶，一個人，或沉思，或筆耕。。。。。。”喧泄著他的理想與快樂。
羅建榮現(xiàn)在的專業(yè)服務領域涉及公司法領域、建筑房地產(chǎn)的每一個環(huán)節(jié)及相關領域，諸如不動產(chǎn)投融資、房地產(chǎn)企業(yè)改制、股權轉讓、項目談判、資信調查、出具法律意見書，商品房交易過程中的資金監(jiān)管、土地使用權出讓法律服務、工程招投標法律服務、動拆遷法律服務、建設工程跟蹤服務等。
此外，羅建榮還有較多社會活動，曾受聘先后為大學院校及各類研究機構的研討會、培訓班講課。
從大學轉向律所
曾在高校任教多年的羅建榮，談起當年的“下海”過程還是很動容。獲得華東政法大學法學學士學位的羅建榮，1986年起在華東政法大學等院校從事法學教育七年。談及當時放棄教師職業(yè)的原因，羅建榮直言一方面是當時很窮，同時也不是很理解學校的氛圍，對學校的一些制度有所不滿。羅建榮一直以為“老師的職業(yè)道德首先是做人，因為教師是很崇高的職業(yè)。教師必須要有很好的人品，并嚴格遵守教師的道德規(guī)范，因為你講的每一句話會影響你的學生一生。”
不過現(xiàn)在回頭看看，羅建榮還是很滿意自己的選擇，“自己從小喜歡寫寫畫畫，我小的時候有一些夢想，基本上夢想實現(xiàn)了。比如說我孩童時代的夢想就是在黑板上寫寫畫畫。我大學時代就夢想成為一個優(yōu)秀的教師，盡管我沒有堅持下去，但這個過程我還是很享受的。”
1993年羅建榮離開大學，結束了自己的教師生涯的同時也開啟了律師的職業(yè)生涯。不過律師在當時的地位遠不如現(xiàn)在高。羅建榮稱，八十年代的律師制度剛剛恢復不久，律師沒有什么地位。當時羅建榮身邊的很多人不能理解他的這一決定，羅建榮的太太是既不支持也不反對，但是看上去太太的話里面充滿很多擔憂。
但是從事律師行業(yè)半年多以后，羅建榮就遭遇了人生的最低谷。當時剛開展一些小業(yè)務，經(jīng)濟上稍微有點起色的時候，1994年他太太的一場大病，給他造成了很大的打擊。“最危險的時候，太太住醫(yī)院整整六個月，四次病危通知，天天陪在醫(yī)院，生死離別的感覺讓他終生難忘。”
這段經(jīng)歷影響了他的價值觀。幾年前，在他女兒即將留學英國時，女兒問他對她的期望，他告訴女兒六個字：“平安、健康、快樂”。
在工作繁忙之余，羅建榮又回到校園，攻讀香港城市大學商學院與復旦大學管理學院合作的工商管理學博士(DBA)學位。羅建榮表示自己一個是比較喜歡學校環(huán)境的人，學校里沒有商業(yè)社會的喧囂與掙扎，人到中年，學習是很辛苦的，但精神上相當自由與愉悅，讀書是一種快樂，這是羅建榮重返校園的最大動力。“當然，DBA同學之間在類似的精神層面上進行交流，無論是工作還是生活都有很多共同語言。”羅建榮還覺得在社會上很多年，重新踏入復旦校園，這里的人文氣息、學習氛圍很讓人愉悅。論財富你當然比不過比爾蓋茨，但讀書你可以永無止境。另外同學之間的友情本身就是財富。
羅建榮表示，此次博士論文的研究課題是中國律師的滿意度。包括司法環(huán)境、律師行業(yè)管理等，研究做出成果后可以供司法行政機關及行業(yè)協(xié)會參考，讓社會了解律師心里在想什么，關心什么。
從浦東開發(fā)發(fā)現(xiàn)機遇
經(jīng)歷過1994年的磨難，工作到1996年，羅建榮開始思考律師轉型之路。之前什么業(yè)務都做，業(yè)務很雜掙錢不多人又很累，每天工作到八九點。
此時，上海浦東新區(qū)的改革開放已經(jīng)如火如荼，羅建榮意識到了機遇。
羅建榮表示，“看到很多單位在建房子，房地產(chǎn)法律服務又是我們的努力方向，所以我就開始從事房地產(chǎn)法律服務，慢慢地在這個領域開始得到發(fā)展。”
到1999年的時候，羅建榮與志同道合的同行們合伙成立錦天城律師事務所，當時羅建榮做了一個在當時讓人覺得很奇怪的決定，他決定放棄非房地產(chǎn)領域的客戶。“當時總共有八家企業(yè)不是房地產(chǎn)公司，我向公司老總解釋不再擔任法律顧問。這讓客戶覺得很奇怪，可能我們行業(yè)里面像我這樣去做的律師很少，有人就質疑，為什么你好好的有錢都不掙呢，但我認為律師與醫(yī)生的職業(yè)類似，人的精力是有限的，律師只能做“專科醫(yī)生”。”
羅建榮以他太太的職業(yè)打比方，我太太普外科的，你不能說我外科也做內科也做，眼科也做，口腔科也做，那樣做貌似什么都會，但什么都做不好。
這導致之后整整五個月沒有收到一分律師費，因此還得罪了一些老客戶。但最終，他堅持不懈的努力，他還是走出了一條專業(yè)化發(fā)展的道路。
從小喜歡文學的羅建榮找到了獨特的方式去提升知名度，那就是寫文章，不斷研究房地產(chǎn)領域的法理與實務。羅建榮稱當時“盡可能三五天發(fā)一篇文章，哪怕是兩百字五百字，還是數(shù)千字。我的想法就是，不斷讓這個人的名字在專業(yè)報刊上出現(xiàn)，我也不是說在包裝，也不是做廣告。” 至今，羅建榮已在十多家媒體上發(fā)表了各類文章、專訪100余篇。
此類軟性營銷之后，確實得到了效果，慢慢有人找過來，開始是一些小客戶，逐步積累。到現(xiàn)在，羅建榮已經(jīng)先后擔任境內外數(shù)十家房地產(chǎn)公司的常年法律顧問及約九十個房地產(chǎn)項目的專項法律顧問，先后承接了數(shù)百件有關建筑房地產(chǎn)、公司聯(lián)營及債權回收等方面的案件。
是律師，亦是作家
2000年開始，羅建榮撰寫法律書籍，迄今已出版法律著作五部，與他人合編法學叢書一套，并申請了房地產(chǎn)方面的版權作品六部。
數(shù)年前，隨著業(yè)務量的上升及客戶的穩(wěn)定，羅建榮又開始思考創(chuàng)新。
羅建榮告訴我，“如果你送客戶法律書，他的印象就是你很專業(yè)，但是他回家后一定把這本書束之高閣，因為法律書太專業(yè)了。我也編寫過通俗的書，如《百姓購房200問》，雖然我不喜歡編寫此類書。有一年，東北長春有個小區(qū)的業(yè)主打電話告訴他，他們小區(qū)的十多位業(yè)主一審打官司輸了，有個業(yè)主從他這本書里面的一個解答得到啟發(fā)，上訴到法院，結果法院判業(yè)主勝訴，原來我這本書不經(jīng)意間幫助了他們，這也算是一種收獲。”。“但是我還是喜歡撰寫學術味道濃一點的書。”
羅建榮表示，在他眼里，文學創(chuàng)作是釋放工作壓力的一種方式，寫作也是一種享受，你可以天馬行空，寫作可以實現(xiàn)現(xiàn)實世界里無法實現(xiàn)的夢想。
合伙人律師的管理之道
羅建榮現(xiàn)在直接管理的房地產(chǎn)法律服務團隊有二十余人。羅建榮很強調制度建設與流程管理，所以每個新進來的員工都會收到他親自編寫的一個管理手冊，并親自培訓。新進員工還要反復熟悉合同模板，這些都很重要。
管理手冊非常細致，如郵件收發(fā)，合同的審核流程，法律意見書的起草流轉征詢流程等都有詳細描述。舉個例子，很多人覺得收發(fā)郵件很簡單，其實里面有很多學問。“郵件你收了以后要回復確認并告知對方，收到郵件以后你要如何流轉，律師如何分工合作等。流程完了要備份，然后發(fā)送給客戶，確認客戶收到，并聽取反饋意見，這個過程對新人要進行常態(tài)培訓。”
羅建榮認為律師都是一些高智商的人，所以律師管理除了制度管理，更多是流程管理。在工作中，如果流程方面出了差錯，就會犯一些低級錯誤。所以流程管理很重要。當然授權管理也很重要。另外人力資源密集型的合伙企業(yè)，尤其要重視團隊文化管理。
羅建榮透露在提升團隊凝聚力方面，有一些激勵機制，比如連續(xù)九年出資組織授薪律師去國外旅游。
羅建榮團隊的忠誠度比較高。羅建榮表示，員工老的大概已經(jīng)跟了十多年，，只有一部分是最近三五年招進來的。在現(xiàn)在流動性很高的律師行業(yè)，羅建榮律師團隊的“抱團“現(xiàn)象并不多見。這甚至讓羅建榮覺得忠誠度似乎太高了，羅建榮半開玩笑半正經(jīng)說，我希望能看到有人跳槽，以便補充新鮮血液。
在錦天城律師事務所，羅建榮曾負責行政人事工作，錦天城成立早期，那時候沒有現(xiàn)成的制度，羅建榮為此創(chuàng)新了很多管理制度。現(xiàn)在事務所的最大特點是民主，所里面的合伙人，每個人都盡心盡力為事務所的發(fā)展添磚加瓦。羅建榮認為，民主也有副作用，當有不同意見時，有的決策會很慢，這就是民主的代價。
現(xiàn)在錦天城已經(jīng)是上海乃至南方規(guī)模最大的合伙制律所，羅建榮認為，合伙制有其優(yōu)勢，有利于拓展市場及維護客戶，但缺點是要公司化運行比較困難。
“現(xiàn)在調控政策有點過激”
現(xiàn)在羅建榮服務的客戶幾乎清一色都是房地產(chǎn)企業(yè)，客戶中包括歐美香港及大陸本土的頂級房地產(chǎn)商。
面對現(xiàn)在紛繁復雜的樓市調控政策，羅建榮表示，樓市肯定是需要調控的，但是這個調控要適度。
所以，羅建榮認為，有些調控可能會產(chǎn)生負作用，甚至不會產(chǎn)生積極效果。政府用心良苦，但效果未必理想。比如說限購，羅建榮向早報記者表示心存質疑。羅建榮認為，有可能在若干期限以后，由于限購壓抑了需求，一旦解禁，成為樓市暴漲的動因。因為有一些剛性需求的人家買不到房子，幾年以后房價又會上漲。現(xiàn)在有些政策也許是違反市場規(guī)律的。當然羅建榮也認為這只是一家之言，我們只能拭目以待。
羅建榮還表示，現(xiàn)在的政策，對普通老百姓影響可能更大，對那些掌握大量財富的有錢人影響反而不大。比如房產(chǎn)稅千分之六，有錢的人永遠不怕，沒錢的人永遠都怕。
羅建榮認為，現(xiàn)行的土地供應方式是產(chǎn)生高房價的其中一個因素。因此要研究土地使用權出讓的方式。
