澳大利亞外商投資農業用地政策的新變化與中國投資者的應對策略
作者：石育斌、任麗莉、楊姝 2015-07-31據澳大利亞財政部官網報道，2015年6月29日澳大利亞財政部長霍基（Joe Hockey）與澳大利亞農業部長喬伊斯（Barnaby Joyce）共同對外宣布，澳聯邦政府將加大外資收購農業用地的審查力度，使澳洲農業領域外商投資情況更加透明。
根據澳大利亞外商投資審查委員會（Foreign Investment Review Board, FIRB）于2015年6月在外商投資委員會網站上公布的《澳大利亞外國投資政策》（Australia’s Foreign Investment Policy）的相關內容，澳大利亞有關農業用地投資政策內容的變化主要體現在以下兩個方面：
1、收購農業/農村土地的規定
當外國人已經持有的農村土地的累計價值超過1500萬澳元，或者收購一項土地項目后就可能超過1500萬澳元時，外國投資者就需要將此項收購農村土地權益的項目呈報政府并獲得事先批準。上述收購農村土地權益的方式，具體包含兩類，其一是直接收購土地等直接權益的收購方式，其二是收購一家有超過50%資產為農村土地的公司這一非直接權益的收購方式。此前，海外投資者收購澳洲農業用地免審門檻為2.52億澳元，而目前免審門檻由2.52億澳元下調至1500萬澳元，無疑在一定程度上限制了海外投資者對澳洲農業用地的投資。
需要注意的是，此項規定也存在例外情況：根據澳大利亞的自由貿易協議(Australia’s free trade agreement ）承諾，累計的1500萬澳元限額將會適用于所有私人投資者，但來自美國、新西蘭、智利、新加坡和泰國的投資者除外。對來自以上國家的私人投資者將適用不同的審批限額，具體而言：（1）新加坡和泰國投資者如收購一家價值超過5000萬澳元的初級產品生產企業的權益，才需獲得事先批準；（2）美國、新西蘭和智利的投資者如收購一家價值超過10.94億澳元的初級產品生產企業的權益，才需獲得事先批準。換言之，澳大利亞對來自上述五個國家的投資者所進行的澳洲土地投資給予了不同于其他國家的優惠待遇。
與此同時，《澳大利亞外國投資政策》中也規定了不需要審批的事項，主要包括：根據遺囑或法律規定的財產轉移，來自政府或者出于公共目的而成立的法定公司以及純粹當做抵押品持有或者以執行擔保權而發生的財產轉移。
2、農業用地外資所有權的登記
自2015年7月1日起，不論土地的價值為多少，持有農業用地權益的外國人和外國政府投資者必須向澳大利亞稅務局（Australian Taxation Office, ATO）登記土地所有權情況。所有現有權益人必須在2015年12月31日或之前完成登記。新獲得土地的權益人必須在獲得權益之后的30天之內登記。
上述有關澳洲農業用地投資政策內容的變化將直接影響我國投資人對澳大利亞的農業用地的投資策略與路徑。中國投資人適用1500萬澳元的免審門檻，投資額一旦超過該限額，那么在進行投資之前就需報澳州政府進行審批。一方面，由于農業土地投資的金額一般較大，1500萬澳元的免審門檻較易超過，這將使得大部分投資澳洲農業用地的中國投資者需要在投資之前向澳大利亞政府進行申報。與之前2.52億澳元以下農業土地投資無需審批相比，此項規定將在一定程度上增加了大部分中國投資者的投資程序，拖延了投資進程，增加了投資成本。另一方面，與享受優惠待遇的其他國家的投資者相比，中國投資者在投資澳洲農業用地方面將處于不利的競爭態勢。比如，在存在含中國投資者的多方投資者競爭同一農業土地的情況下，若土地報價相差不大，而一方競爭者無需經過審批程序，但中國投資者需要經過上述所言的審批程序，那么對于出售土地的一方而言，考慮到時間成本和交易確定性等多方面因素，極有可能傾向于接受無需經過審批程序的一方的報價。由此，存在不同限額的免審門檻，可能無形之中使得中國投資者處于相對較弱的競爭地位。
需要特別提請注意的是，由于澳大利亞開始實行針對不同國家的投資人進行澳洲土地投資時適用不同政策待遇的做法。中國投資者可以考慮采取的一種應對策略是，中國投資者可以先在具有較高免審門檻的國家（如美國免審門檻為10.94億澳元）以符合所在國法律規定的形式成立一家投資公司，之后以該公司作為投資平臺再向澳大利亞進行農業土地的投資，從而規避直接適用中國投資者的1500萬免審門檻的規定。
當然，針對中國投資者而言，在決定投資澳洲農業土地之前，還需要綜合考慮其他相關的商業信息與法律規定，之后才可能制定出一個完整與全面的投資策略和方案，在最大程度上降低澳洲投資的成本與風險。
