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近年來，由于房地產市場持續低迷，大量房企因資金鏈斷裂、經營不善等原因相繼“暴雷”，進入破產程序的并不罕見。管理人在債權審核過程中可以發現：除了房款之外，眾多購房業主還額外向第三方繳納了“電商團購費”、“委托經營管理費”等費用，這些費用在法律上如何定性？管理人是否應確認這些費用？這些都是房企破產案件中需要關注的問題。

“電商費”一詞源于電商行業，其并非法律術語，它指的是消費者在電商平臺購物時購買打折券或優惠券以減少購買商品時支出的優惠形式。在房地產銷售中，開發商通過第三方向消費者收取不定數額的款項，或按照一定比例折抵房款或提供類似中介服務，旨在增加銷量。因此，房地產銷售中的“電商費”本質上是開發商的一種營銷策略和銷售手段。另外，有些開發商或房產銷售機構可能以“電商費”、“委托經營管理費”、“團購服務費”等名義向消費者索取費用，為實現避稅或規避限價等目的，已超出原本促銷范疇。這不僅增加購房者的成本，也導致其相關權益無法得到保障。實踐中，關于電商費引發的訴訟案件日益增多，由于缺乏統一標準，不同法院審理結果也存在差異。

多種收費名目與缺乏統一標準使管理人在債權審核工作中面臨挑戰，如何在繁雜的電商費機制之下制定明晰的審核標準，成為亟待解決的問題。

現行法律對商品房銷售價格的管控是極為嚴格的，要求開發商在價格管理部門進行備案，并嚴格遵循明碼標價、一標一套的定價原則對外銷售?！渡唐贩夸N售明碼標價規定》第八條：“商品房銷售明碼標價實行一套一標。商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建筑面積或者套內建筑面積計價的，還應當標示建筑面積單價或者套內建筑面積單價。”還有的法律直接將不明碼標價的行為認定為開發商企業不正當經營行為，例如《住房城鄉建設部關于進一步規范房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》中第二條：“依法查處房地產開發企業不正當經營行為，一些房地產開發企業為了追求不正當利益，存在違法違規等不正當經營行為，其中包括：（六）商品房銷售不予明碼標價，在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用?！?/p>

法律對于不執行審批價格，擅自提價收取“電商費”、“服務費”、“委托費”等價外費用都是持否定態度，未經批準備案的收費行為是明令禁止的，甚至也成了某些政府的打擊對象，具體法規如下：

除了現行法律規定外，實踐中法院也審理了許多因電商費引起的糾紛案例。盡管大部分并非涉及破產債權確認糾紛，而是合同糾紛或不當得利糾紛，但這些案例仍對我們梳理思路提供了有益借鑒。

根據查詢到的一些典型電商費案例，可以了解到法院在審理電商費案件時通常將購房者是否實際享受到所支付的電商費對應的優惠或服務，以及款項的實際收款方作為核心審理思路。這種處理方式為管理人審核債權時提供了非常有益的借鑒思路，但仍然需要我們在實務裁判基礎上進一步完善，歸納出更加全面系統的審核思路。

（一）電商費的法律內涵

由于電商費并非明確定義的法律術語，理清電商費的法律內涵是債權審核的第一步。通過對現行法律規定和法院審判經驗的總結，可以發現電商費本質上呈現以下三種形態：

1.電商費作為購房款。開發商或銷售機構向開發商做出了“交×萬折抵×萬”的承諾，同時在后續房款繳納中也實際享受到該優惠。雖然名義上收取的是電商費，但本質上應當納入房款范疇。

2.電商費作為中介費用。開發商與第三方公司達成類似中介、居間等協議，由銷售公司為開發商提供客源、促成交易。該筆費用實際為開發商向第三方銷售公司繳納的中介費。

3.電商費作為委托費。銷售代理商在開發商的授意下開展銷售活動，由銷售公司向消費者額外收取費用。此種情形下，買受人向銷售代理商支付的電商費可推定系向開發商支付。

因此，從法律角度看，電商費可以分為基于房屋買賣合同的購房款、基于中介合同的中介費以及基于委托合同的委托費這三種形態。盡管中介費與委托費在法律性質上屬于不同法律關系，但均未具備折抵優惠房款的效果，因此不屬于房款范疇。細分電商費為房款和非房款，有助于更準確地確定電商費債權的性質。

（二）審核思路的確立

實務中法官的審理思路對管理人審核電商費債權提供了重要參考。在房企破產案件中，會出現購房者提出要求退還購房款或交付房屋等不同訴求，管理人在處理此類案件時，首要應確認房屋是否符合交付條件。筆者以此為邏輯出發點，并在此基礎上借鑒實務裁判思路對電商費債權的審核做如下梳理：

1、可以交付房屋情形下電商費的審核

若管理人結合債務人的實際情況可向購房人交付房屋，筆者根據債權人申報的債權性質進一步做如下分析：

（1）申報非金錢債權

若債權人在破產程序中要求開發商交付房屋，會由原本的物權請求權推進至物權所有權，在確定是否應認可電商費時，需要考慮購房者是否實際享受到優惠或服務：

情形一：已享受到優惠或服務——不予確認

購房者無論是將電商費用作為房款享受折抵優惠，還是作為非房款支付中介服務費，由于購房者已經享受到中介機構促成交易的服務或優惠條件，并且能夠滿足購房者要求交付房屋的訴求，故電商費不應退還，管理人應不予認可。

情形二：未享受到優惠或服務——一原則兩例外

原則：誰收取誰退還

實務中還存在購房人取得房屋所有權但未享受到優惠或服務的情況。如開發商在銷售時做出電商費可折抵優惠的承諾，但購房人繳納電商費后并未享受到任何優惠；如有的購房者在未享受到任何中介服務的前提下被迫繳納了一筆電商費。以上這些情況盡管最終購房者取得了房屋所有權，但實際未享受到任何因支付電商費所應當獲得的優惠或服務，原則上應為誰收取誰退還，即若該筆費用由債務人（開發商）收取的，那么由債務人返還給購房者。

例外：表見代理或委托代理

然而原則之外也會存在例外。從現有實務裁判案例來看，有的第三方機構因與開發商銷售著裝一致、工牌相同、款項收取地點也在售樓處等因素構成表見代理，或者債務人委托第三方機構收取電商費。前者致購房者無法分辨收取其服務費或電商費的人員是中介機構銷售人員還是開發商售樓人員，此種情形下，應由開發商承擔償還責任。后者因中介機構與開發商存在委托關系，雖然該筆款項并未流向債務人，依然應當認可該筆債權，其債權性質為普通債權。若管理人調查確認存在上述表見代理或委托代理的情形，即使款項由第三方機構收取，也應對該筆債權予以確認。

（2）申報金錢債權

若在管理人能夠交付房屋的前提下債權人要求退還房款，將由原本的物權請求權推進至債權請求權，此種情況下，關于是否能夠認可電商費，與上述情況相同，需考慮購房者是否實際享受到優惠或服務：

情形一：已享受到優惠或服務——不予確認

當債權人申報金錢債權時，購房者無論是將電商費用作為房款享受折抵優惠，還是作為非房款支付中介服務費，盡管購房者要求解除合同，但由于并非開發商原因無法交付房屋，即是在可以實現履行利益的情況下因為業主原因解除的合同。此種情形下，因購房者已享受到相應的優惠或服務，因此無法要求開發商承擔由購房者自身原因造成的損失。管理人對此種情形下的電商費債權不應予以確認。

情形二：未享受到優惠或服務——一原則兩例外

若購房人繳納電商費但未享受到相應的優惠與服務，情形與理由同上述申報非金錢債權項下情形二一致，若實際收款人為債務人，由于其違約在先，購房人的該部分損失理應由開發商賠償，管理人應予以確認并做普通債權處理；若實際收取人系除開發商以外的第三方，則應遵循誰收取誰退還的處理原則，對該筆債權不予認可。但同時也應當考慮例外情形，即是否構成表見代理或委托代理的情形，處理意見同上。

（3）審核思路整理

通過以上分析，我們可以總結出以下審核思路：在能夠交付房屋的情形下，無論債權人申報的是金錢債權還是非金錢債權，處理方式都是一致的。即，如購房人已經享受到承諾的優惠或服務，管理人應對該筆債權不予確認；相反，如果購房人未享受到相應的優惠或服務，應按照誰收誰退的原則處理，但也要考慮兩類例外情形，即是否構成表見代理或委托代理的情形（前文已經提到，此處不再詳述）。

2、不可以交付房屋情形下電商費的審核

若因開發商原因無法向業主交付房屋的，對于電商費的審核，我們同樣可以做如下區分：

（1）申報非金錢債權

我們同樣結合購房者是否實際享受到優惠或服務予以分析：

情形一：已享受到優惠或服務——予以確認

由于開發商原因不能滿足債權人交付房屋請求的，因合同目的無法實現，合同訂立的成本，無法轉化為履行利益，且合同解除的原因不能歸結于債權人，電商費作為債權人前期繳納的成本應當作為損失由開發商賠償。若債務人收取的電商費本質上屬于房款，即債權人享受到了相應折抵放款的優惠，該費用在認定時同房款一樣，如符合消費者購房人優先權的，電商費亦應認定為優先權；若債務人收取的電商費本質上并非房款，那么應認定為普通債權。

情形二：未享受到優惠或服務——一原則兩例外

盡管本小節討論的是開發商無法向業主交付房屋情形的處理，但本質上同可以交付情形，均為購房人繳納電商費后未享受到承諾的優惠或相應的服務。原則上，若該筆款項由債務人實際收取，那么其理應承擔返還的責任。相反若管理人查明電商費由其他第三方機構收取，則應不予認可。但同時仍需要考慮表見代理與委托代理的例外情況。

（2）申報金錢債權

鑒于系債務人根本違約導致合同目的無法實現，債權人選擇解除合同要求退還房款也符合法理與情理，至于債權的確認同樣分情況予以討論：

情形一：已享受到優惠或服務——予以確認

同樣地，實務中不論電商費是作為房款的優惠還是服務的費用，開發商在根本違約的情形下，電商費作為業主損失，理應由開發商向業主進行賠償。電商費債權性質的認定同不可交房情形下申報非金錢債權的處理意見一致，作為房款時享有優先權，作為非房款時認定為普通債權。

情形二：未享受到優惠或服務——一原則兩例外

經前述分析可知，實際上無論能否客觀滿足交付房屋請求，也無論購房人申報何種債權性質，均不影響未享受優惠或服務下，管理人對電商費的認定，其理由與處理原則均同上文分析，不再贅述。

（3）審核思路整理

由上可知，無論債權人申報的是金錢債權還是非金錢債權，若購房人享受到承諾的優惠或服務的，管理人在審核時，應當對該筆債權予以確認，如電商費系房款性質的，如滿足購房人優先權的，確認為優先債權，否則普通債權；如系非房款性質的，確認為普通債權；若購房人未享受到相應優惠或服務的，則秉持誰收誰退為原則，表見代理與委托代理為例外進行審慎處理。

3、結論

綜上，我們可得出如下結論：如開發商可向購房人交付房屋的，如購房人已享受到相應優惠與服務，管理人應不予確認該筆債權，如未享受到相應優惠或服務，以誰收誰退為原則，表見代理與委托代理為例外進行審慎處理；如開發商無法向購房人交付房屋的，購房人雖已享受相應優惠與服務，但仍應對該筆債權予以確認，如電商費折抵房款的，債權性質隨房款性質，如電商費系中介費性質的，債權性質為普通債權。購房人未享受到相應優惠或服務的，以誰收誰退為原則，表見代理與委托代理為例外進行審慎處理。