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2020年初始，由于新型冠狀病毒疫情（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新冠疫情”或“新冠肺炎疫情”或“疫情”）的持續(xù)蔓延，全國(guó)大部分地區(qū)的物資運(yùn)輸及工廠復(fù)工等陷入窘境，各行各業(yè)均遭受了不同程度的損失，營(yíng)業(yè)收入下滑，用工成本、租賃成本依舊居高不下，對(duì)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大影響。且由于今年來(lái)我國(guó)城市化速度加快，在外務(wù)工人員數(shù)量眾多，在疫情期間居住用房成本成為在外務(wù)工人員重要生活開(kāi)支。因房屋租金在企業(yè)及個(gè)人日常支出中所占比例較大，房屋租賃合同中的承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金，成為大眾關(guān)注的重點(diǎn)話(huà)題。本文主要從企業(yè)商業(yè)用房及個(gè)人居住用房?jī)蓚€(gè)方面探討新冠疫情期間的租金減免問(wèn)題。

（一）上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施

2020年2月7日，上海市人民政府印發(fā)《上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施》（滬府規(guī)〔2020〕3號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《支持企業(yè)若干措施》）強(qiáng)調(diào)全力支持企業(yè)抗擊疫情，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。《支持企業(yè)若干措施》第九項(xiàng)為減免企業(yè)房屋租金。其中對(duì)于中小企業(yè)承租本市國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)（包括各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)業(yè)基地及科技企業(yè)孵化器等）從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，先免收2月、3月兩個(gè)月租金。同時(shí)也鼓勵(lì)大型商務(wù)樓宇、商場(chǎng)、園區(qū)等各類(lèi)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體為實(shí)體經(jīng)營(yíng)的承租戶(hù)減免租金，并對(duì)非國(guó)有企業(yè)積極減租的給予一定的優(yōu)惠政策。需要注意的是各省市對(duì)租金減免的政策措施存在一定差異，本文以上海市政策為例，但具體操作中租金減免政策應(yīng)查詢(xún)租賃房屋所在地各級(jí)政府部門(mén)出臺(tái)的相關(guān)政策文件。

（二）上海高院關(guān)于涉新冠疫情案件法律適用問(wèn)題的系列問(wèn)答

為積極推進(jìn)涉及新冠疫情案件的適法統(tǒng)一工作，上海市高級(jí)人民法院印發(fā)《上海高院關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問(wèn)題的系列問(wèn)答（二）》，對(duì)疫情期間房屋租金問(wèn)題的司法適用進(jìn)行了相關(guān)解答。

問(wèn)題6：商業(yè)用房承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

答：應(yīng)根據(jù)具體案情作出相應(yīng)處理。如受疫情影響房屋無(wú)法正常使用，承租人以此要求出租人減免房租的，一般可予支持。如疫情并未影響承租人實(shí)際占有使用房屋，僅基于疫情期間客流減少等原因造成承租人營(yíng)業(yè)收益受到影響的，一般不免除承租人的租金給付義務(wù)；如對(duì)承租人營(yíng)收產(chǎn)生重大減損的，可依據(jù)公平原則酌情調(diào)整租金。

問(wèn)題7：居住房屋承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

答：應(yīng)引導(dǎo)當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可結(jié)合合同約定的租期及履行方式、房屋實(shí)際占有使用情況、疫情影響程度等綜合考量，按照公平原則妥善處理。如因出租人主動(dòng)限制或房屋所在地采取管控措施等導(dǎo)致承租人實(shí)際無(wú)法使用房屋，承租人提出減免租金請(qǐng)求的，一般予以支持。如疫情不影響承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治療或被隔離等無(wú)法使用房屋的客觀情形，承租人提出減免租金請(qǐng)求的，一般不予支持。

因各省市人民政府對(duì)中小企業(yè)承租本市國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)或稱(chēng)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的一般有較為明確的租金免除規(guī)則，因此下文主要探討非國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)在租金減免上的相關(guān)問(wèn)題，分為商業(yè)用房和居住用房?jī)蓚€(gè)方面進(jìn)行討論。

（一）商業(yè)用房

商業(yè)用房是指可以從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房屋，如各類(lèi)商店、門(mén)市等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，以及辦公用房，如寫(xiě)字樓等，還包括車(chē)庫(kù)等。根據(jù)上海高院關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問(wèn)題的系列問(wèn)答（二）問(wèn)題6的回復(fù)，新冠疫情期間商業(yè)用房承租人可否免除房屋租金主要分為三種情形討論：

1、受新冠疫情影響商業(yè)用房無(wú)法正常使用，可以減免租金

受疫情影響商業(yè)用房無(wú)法正常使用，承租人以此要求出租人減免房租的，一般可予支持。例如因政府部門(mén)防治疫情要求而停業(yè)的相關(guān)行業(yè)，餐飲業(yè)，電影院等，多地政府為配合疫情防控要求，減少人員聚集性的病毒傳染，要求餐飲業(yè)（含早餐、夜宵）、電影院等暫停營(yíng)業(yè)。

案例：上海拍譜娛樂(lè)有限公司與上海新黃浦(集團(tuán))有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛一案（案號(hào)：（2004）滬二中民二（民）終字第354號(hào)）中，拍譜公司以發(fā)生“非典”為由向新黃浦集團(tuán)發(fā)函要求減免租金。法院認(rèn)為，基于我國(guó)在2003年春夏季節(jié)發(fā)生“非典”疫情一事眾所周知，而且當(dāng)時(shí)娛樂(lè)行業(yè)響應(yīng)政府部門(mén)防治“非典”的要求而停業(yè)也是公知的事實(shí)，因此，根據(jù)公平原則，拍譜公司提出其停業(yè)3個(gè)月的租金應(yīng)免除的理由成立法院予以支持。

由上述案例可知，在非典疫情期間，因娛樂(lè)行業(yè)響應(yīng)政府部分防治非典要求而停業(yè)的，在停業(yè)期間因其房屋無(wú)法經(jīng)營(yíng)，其商業(yè)用房租金可以免除。本次新冠疫情與非典疫情高度相似，可供參考。

2、新冠疫情并未影響承租人實(shí)際占有使用商業(yè)用房，但對(duì)企業(yè)的一般營(yíng)收產(chǎn)生影響，一般不予免除租金

新冠疫情并未影響承租人實(shí)際占有使用房屋，僅基于疫情期間客流減少等原因造成承租人營(yíng)業(yè)收益受到影響的，一般不免除承租人的租金給付義務(wù)。因?yàn)楸敬我咔樵诓煌貐^(qū)的嚴(yán)重程度不同，且對(duì)不同行業(yè)的影響也不同，所以并非所有承租人都可以以疫情為由要求出租人減免租金。

例如，新冠疫情期間大型的超市，水果店等屬于維持民眾日常生活必須的行業(yè)，各級(jí)人民政府并未要求該類(lèi)商戶(hù)停業(yè)。雖受疫情影響，民眾大多居家防疫，在春節(jié)期間客流量減少，導(dǎo)致該類(lèi)商戶(hù)春節(jié)期間的營(yíng)業(yè)收入收到影響，但此類(lèi)商戶(hù)受疫情的影響較小，對(duì)于該類(lèi)經(jīng)營(yíng)者要求減免租金的，法院一般不予支持。

3、新冠疫情并未影響承租人實(shí)際占有使用商業(yè)用房，但對(duì)企業(yè)的營(yíng)收造成重大減損，法院可以酌情減免租金

新冠疫情并未影響承租人實(shí)際占有使用商業(yè)用房，但對(duì)承租人營(yíng)收產(chǎn)生重大減損的，法院可依據(jù)公平原則酌情調(diào)整租金。因?yàn)楸敬我咔樵诓煌貐^(qū)的嚴(yán)重程度不同，并非所有行業(yè)都暫停營(yíng)業(yè)，所以部分承租人是實(shí)際占有使用商業(yè)用房的，但因?yàn)橐咔橛绊懀糠稚虘?hù)的經(jīng)營(yíng)受到重大影響，承擔(dān)巨額虧損，在此情形下法院可以酌情調(diào)整租金。

案例：大連鵬程假日大沐有限公司與大連正典表業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛案（案號(hào)：（2013）遼審二民抗字第14號(hào)）正典公司主張其因非典停止經(jīng)營(yíng)，解除與大連鵬程的房屋租賃合同。法院認(rèn)為，因“非典”疫情和政府有關(guān)部門(mén)因此而下發(fā)的停止野生動(dòng)物經(jīng)營(yíng)的通知，只是對(duì)正典公司的部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成影響，尚不足以導(dǎo)致其與鵬程公司之間的租賃合同“直接”或“根本”不能履行，因此不能適用不可抗力。但正典公司在本案中的違約行為，畢竟與“非典”疫情的發(fā)生所導(dǎo)致的部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能完全正常進(jìn)行有一定的關(guān)系，且其自身也遭受了較大的經(jīng)濟(jì)損失，故違約金的數(shù)額應(yīng)適當(dāng)減少給付，結(jié)合本案的實(shí)際情況，酌定為150000元為宜。大連市中級(jí)人民法院二審改判正典公司不承擔(dān)違約責(zé)任不當(dāng)，本院予以糾正。

在上述案例中，法院就相應(yīng)適用了公平原則，因承租人受到疫情影響產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)損失，法院酌情調(diào)低其違約責(zé)任。因?yàn)楸景钢须p方的租賃合同已經(jīng)解除，所以不涉及租金調(diào)整問(wèn)題，但法院認(rèn)為其對(duì)企業(yè)的營(yíng)收造成重大減損而減少違約金，對(duì)于同受疫情影響下的租金減免也具有參考意義。

（二）居住用房

居住用房顧名思義為居住使用的房屋，不能從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因居住用房不涉及營(yíng)業(yè)，承租人一般不會(huì)因新冠疫情影響而產(chǎn)生無(wú)法使用的情況，所以一般不予免除租金。但若承租人在特殊情況下確實(shí)客觀上無(wú)法居住，法院可以按照公平原則處理，酌情減免租金。根據(jù)上海高院關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問(wèn)題的系列問(wèn)答（二）問(wèn)題7的回復(fù)，疫情期間居住用房承租人可否免除房屋租金主要分為兩種情形討論：

1、出租人主動(dòng)限制或房屋所在地管控措施導(dǎo)致承租人無(wú)法使用房屋的，可以減免租金

因?yàn)槌鲎馊酥鲃?dòng)限制或房屋所在地采取管控措施等導(dǎo)致承租人實(shí)際無(wú)法使用房屋的，承租人可以主張無(wú)法使用房屋期間租金減免。

例如，本次疫情正值春運(yùn)，全國(guó)各地區(qū)人員流動(dòng)量大，很多在外務(wù)工人員返鄉(xiāng)過(guò)節(jié)。在此情形下，部分在武漢務(wù)工人員，因武漢封城，節(jié)后無(wú)法及時(shí)返回武漢，若該務(wù)工人員在武漢有租房的，因武漢封城期間，承租人無(wú)法于春節(jié)后及時(shí)回到武漢并使用居住該房屋，若該承租人與出租人就該期間房屋租金產(chǎn)生糾紛的，法院可以酌情減免租金。

2、承租人存在感染新冠肺炎住院治療或被隔離等情形導(dǎo)致承租人無(wú)法使用房屋的，可以減免租金

承租人存在感染新冠肺炎住院治療或被隔離等無(wú)法使用房屋的客觀情形，也可以主張無(wú)法使用房屋期間的租金減免。

例如，新冠疫情來(lái)勢(shì)洶涌，武漢建設(shè)了火神山醫(yī)院等定點(diǎn)醫(yī)院收治新冠肺炎確診病患，若承租人不幸感染了新冠肺炎需在前述醫(yī)院住院治療或被隔離而無(wú)法居住使用承租房屋的，法院可以酌情減免租金。

（一）保留租賃房屋受疫情影響的相關(guān)證據(jù)

承租人應(yīng)及時(shí)保留當(dāng)事人住所地或合同履行地人民政府具體出臺(tái)的疫情應(yīng)對(duì)措施，商業(yè)用房承租人可以保留有關(guān)防疫部門(mén)或機(jī)構(gòu)發(fā)出的通知、指令，受疫情影響產(chǎn)生重大損失的相關(guān)證據(jù)，居住用房承租人可以保留有關(guān)基層單位、指定醫(yī)療單位出具的證明文件等。

（二）承租人應(yīng)及時(shí)履行告知義務(wù)

受疫情影響需要減免租金，承租人應(yīng)及時(shí)與出租人溝通，比如向出租人提交書(shū)面減免租金的溝通函等。承租人應(yīng)盡量采用書(shū)面形式，如書(shū)面通知、郵件通知等多種形式發(fā)送通知，同時(shí)應(yīng)注意保留通知發(fā)出以及合同相對(duì)方收到通知的相應(yīng)證據(jù)，且應(yīng)注意房屋租賃合同中是否存在對(duì)不可抗力通知時(shí)間的具體約定。

（三）簽署租金減免的補(bǔ)充協(xié)議

若雙方能友好協(xié)商，盡量友好協(xié)商。在雙方溝通中應(yīng)及時(shí)保留溝通的結(jié)果，盡量采用書(shū)面形式確定溝通成果。若出租人同意承租人減免租金的，承租人應(yīng)及時(shí)和出租人簽署書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議，以免事后出租人反悔。

（四）向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提起訴訟或仲裁

若雙方經(jīng)協(xié)商，無(wú)法就新冠疫情期間租金的減免達(dá)成一致意見(jiàn)，承租人可根據(jù)租賃合同約定的爭(zhēng)議解決方式，向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提起訴訟或仲裁，以維護(hù)其合法權(quán)益。

新冠疫情影響下，滿(mǎn)足上文所述條件的承租人可以主張減免疫情期間的房屋租金。同時(shí)，出租人與承租人雙方也需堅(jiān)持利益衡平原則，妥善化解矛盾糾紛，以共克時(shí)艱，共渡難關(guān)。