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目前，房地產(chǎn)市場涌起“斷供潮”，在全國范圍內(nèi)已經(jīng)有超過180個樓盤的業(yè)主聯(lián)名發(fā)表聲明，“強制”停止償還貸款本息。從網(wǎng)傳的各樓盤業(yè)主聯(lián)名發(fā)布的“強制停貸告知書”的內(nèi)容可知，各樓盤因種種原因陷入停工，面臨爛尾風險，貸款購房的業(yè)主聯(lián)合聲明強制斷供，直至項目能夠正常復工。

業(yè)主以項目正常復工為目的，在項目正常復工前停止向銀行償還貸款本息，這一行為的法律性質(zhì)是什么？我們檢索了數(shù)十篇互聯(lián)網(wǎng)上的自媒體文章，發(fā)現(xiàn)主要有以下兩種觀點：

1、違約說

從道義上講，所有文章均同情業(yè)主。但絕大多數(shù)文章認為，購房合同和貸款合同為兩份獨立的合同，業(yè)主不能以開發(fā)商的違約或預期違約行為，對銀行在貸款合同項下的還本付息請求權提出抗辯。業(yè)主停止償還貸款本息，構成業(yè)主在貸款合同項下的違約行為，業(yè)主將不得不承擔違約責任，以及征信不良記錄的嚴重后果。值得注意的是，很多業(yè)主也這么認為。

違約說雖然分析得很清晰，但沒有考慮到業(yè)主作為消費者，如何取得與開發(fā)商、銀行之間在整體權利、義務上的平衡。

2、抗辯權說

有少數(shù)文章提出，業(yè)主“斷供”是在行使（視不同情形）先履行抗辯權或不安抗辯權。

我國《民法典》第五百二十六條規(guī)定：“當事人互負債務，……，應當先履行債務一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行請求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行請求”。這規(guī)定的就是“先履行抗辯權”制度。有觀點認為，若開發(fā)商沒有按期交房，構成未履行或履行債務不當，爛尾樓業(yè)主有權拒絕還貸。

我國《民法典》第五百二十七條規(guī)定：“應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形”。這規(guī)定的就是“不安抗辯權”制度。有觀點認為，雖然未屆交房期限，但根據(jù)樓盤現(xiàn)在停工以及復工無望的現(xiàn)狀，爛尾樓業(yè)主為避免損失擴大，也有權利拒絕還貸。

抗辯權說雖然看到了業(yè)主在房屋爛尾情形下有避免損失擴大的訴求和天然的正義性質(zhì)，但卻無法解釋為什么銀行要承擔開發(fā)商違約的后果。在本次“斷供潮”中，購房者在購房合同下的主要義務已經(jīng)履行完畢，他們支付了首付，又訂立了貸款合同，開發(fā)商對業(yè)主再無權利提出任何主張，業(yè)主無須對開發(fā)商抗辯。而在貸款合同項下，銀行已發(fā)放貸款，已經(jīng)履行全部義務，僅僅基于貸款合同，業(yè)主對銀行也無抗辯權。

我們認為，爛尾樓業(yè)主行使的權利是一種新型的、基于消費信貸關聯(lián)合同關系而產(chǎn)生的“延伸抗辯權”。這種權利不是傳統(tǒng)的單一合同關系下的、同一合同方之間的抗辯權，而是消費者可以對銷售者的抗辯權來對抗貸款人。[[1]]

（一）消費信貸關聯(lián)合同的特殊性及建立抗辯權延伸制度的必要性

在消費信貸（特別是貸款購房）業(yè)務中，消費者需要同時與開發(fā)商和銀行分別簽署購房合同和貸款合同。不同于一般的兩個彼此獨立的合同，購房合同和按揭貸款合同具有緊密聯(lián)系，購房者簽訂貸款合同的唯一目的即為籌集購房資金，現(xiàn)實中，只有在商品房預售合同成立生效后，銀行才會和購房者簽訂貸款合同，并且所貸款項并不流向購房者，而是直接支付給開發(fā)商作為樓盤專款，不得挪作他用。另外，在貸款合同中，銀行還會將購房人所購房屋作為抵押物，貸款合同中的抵押物與房屋買賣合同中的標的物具有同一性。綜上，購房者與銀行之間的貸款關系是基于購房者與開發(fā)商之間的購房關系而存在的。

    同時，貸款人與銷售者之間存在著密切合作和利益共享關系。[2]事實上，很多樓盤的開發(fā)商與銀行簽署有《合作協(xié)議》，很多樓盤的開發(fā)貸款和按揭貸款的銀行是同一批銀行。而且，樓盤銷售者一般均會向消費者推薦信貸銀行。這樣就產(chǎn)生了“整體性”，即關聯(lián)合同的所有當事人之間都存在法律關系，買賣合同與貸款合同密不可分。“整體性”理論對抗辯權延伸制度作出了合理解釋。[3]

從消費者的角度出發(fā)，在關聯(lián)合同中，尤其是貸款方和出賣人通過某種特定且固定的模式合作的情形下（銀行與開發(fā)商即為一類典型的貸款方與出賣人之間的合作，往往開發(fā)商會建議購房者向特定的銀行申請貸款以加快貸款獲批速度），消費者有充分的理由認為自己是與兩個有密切聯(lián)系、且有共同經(jīng)濟目的的經(jīng)營者進行交易。[4]在非因消費者原因?qū)е沦I賣合同目的無法實現(xiàn)的情況下，還要求消費者繼續(xù)履行貸款額合同，顯失公平。

（二）消費信貸關聯(lián)合同及消費者抗辯權制度在各國的立法和司法實踐

對于此類消費信貸合同，德國法構建了關聯(lián)合同制度予以規(guī)范。《德國民法典》第三百五十八條規(guī)定：“只要貸款被全部或部分用于另一個買賣合同的融資，且貸款合同和買賣合同構成了一個經(jīng)濟上的整體的，貸款合同和買賣合同構成關聯(lián)合同”。其所謂構成了一個經(jīng)濟上的整體，是指當貸款的目的是為消費者支付買賣價款服務，換而言之，如果消費者不是為了購買商品，那么消費者不會去尋求貸款，買賣合同和貸款合同之間具有經(jīng)濟上的整體性。[5]

因此一旦認定夠成關聯(lián)合同，德國法賦予消費者兩項權力，其中一項權利為“抗辯直索”，其效果是，基于買賣合同的出賣人履行瑕疵而賦予消費者對抗貸款方的權利。這一制度翻譯為抗辯權延伸制度（Einwendungsdurchgriff）：《德國民法典》第三百五十九條第1句規(guī)定，“基于關聯(lián)合同而發(fā)生的抗辯，使得消費者有權向與之訂立關聯(lián)合同的銷售者拒絕履行給付的，消費者可以拒絕償還金錢消費借貸款項”。又根據(jù)該條第3句規(guī)定，“消費者必須首先請求銷售者繼續(xù)履行買賣合同，而只有當該請求權的行使未達到其目的時，消費者才可以向貸款人行使其抗辯權，即拒絕支付貸款。” [6]

雖然譯作抗辯權延伸，但不應當理解為是一個消費者既存的抗辯權的簡單延伸，而是消費者在買賣合同中，基于出賣人的履行瑕疵，而享有的對抗貸款人的權利。并且其行使該權利的前提條件為，消費者已經(jīng)對出賣人主張繼續(xù)履行買賣合同的請求權。

該規(guī)定看似跳躍了不同的法律關系，并將一個法律關系下的違約事由連接至另一個法律關系下的抗辯事由，但如放在關聯(lián)合同制度下看，因為買賣合同與貸款合同在經(jīng)濟上構成了一個統(tǒng)一的整體，出于便于理解之目的，這里不妨將出賣人與貸款人視為一個整體，因而買賣合同的履行瑕疵延伸至貸款合同，從而使得消費者獲得抗辯權。

正如德國聯(lián)邦最高法院在關于抗辯權延伸制度的典型判例中的判決理由：不能因為在經(jīng)濟上具有整體性的一個合同在法律上分為兩個獨立的合同，而使得消費者失去了相應的法律保護。[7]而在保護消費者的同時，德國法也明確，關聯(lián)合同如能正常履行的，消費者應當繼續(xù)關聯(lián)合同中其各合同項下的義務。

除德國構建了關聯(lián)合同制度外，歐洲經(jīng)濟共同體《消費信貸指令》（歐洲經(jīng)濟共同體消費信貸指令87/102、EWG）第11條第2款規(guī)定，各成員國應該通過立法規(guī)定消費信貸中消費者對貸款人的抗辯權。[8]

日本《分期付款販賣法》的第三十條規(guī)定了在消費信貸交易中抗辯權的延伸，其規(guī)定了在消費者從出賣人處購買的商品有瑕疵或與約定不符的情形下，在出賣人修復或更換商品前，消費者有權拒絕向貸款機構付款。[9]這顯然與德國法三百五十九條下消費者所享有的權利類似。

而在英國的《消費信用法》中，將消費信用分為關聯(lián)信用和非關聯(lián)信用，其中關聯(lián)信用即指的是提供信用的貸款人和出賣人是同一人或者兩者之間有業(yè)務上的聯(lián)系。關聯(lián)信用這一概念與德國法中“經(jīng)濟上的整體性”頗為相似。值得一提的是，英國《消費信用法》不僅有抗辯權延伸的制度，其甚至在第七十五條規(guī)定貸款人對出賣人的違約行為亦需承擔責任。[10]

由此可見，在世界范圍內(nèi)，消費信貸中消費者的抗辯權延伸制度得到了較為普遍的采納。

（一）“關聯(lián)合同”的理念引入

我國從商品房銷售制度建立以來，貸款購房等消費金融獲得了飛速的發(fā)展。客觀上已經(jīng)產(chǎn)生了對消費金融關聯(lián)合同如何規(guī)范的問題。事實上，“關聯(lián)合同”這一理念已經(jīng)體現(xiàn)在我國的司法解釋中。最高院于2003年出臺的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“商品房買賣合同司法解釋”）第二十四條規(guī)定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”。該解釋后于2020年修訂，前述條款依然得到保留。根據(jù)該條款的文意，明顯可得，房屋買賣合同的效力變動，直接影響貸款合同的效力，房屋買賣合同效力之變動賦予了購房者在貸款合同中的解除權。類似的，在《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，亦確認了融資物買賣合同與融資物租賃合同在效力上存在依存關系。

除司法解釋外，最高院于2020年作出的（2019）最高法民再245號再審案亦體現(xiàn)了關聯(lián)合同的概念。最高院在該案中指出，“該案涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系……如果案涉合同正常履行，購房者取得房屋，各方權利義務亦可保持平衡。但因開發(fā)商不能交付房屋而致使合同解除，導致合同約定的各方權利義務嚴重失衡……因此審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調(diào)單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡”，這段說理的核心在于房屋買賣合同和貸款合同在經(jīng)濟上構成一個整體，其背后的法學基礎就是關聯(lián)合同。

（二）關聯(lián)合同下消費者的兩項權利——撤回直索和抗辯直索

根據(jù)德國等國家的相關法律規(guī)定，一旦確定了貸款合同和買賣合同成為關聯(lián)合同，消費者擁有兩項權利：撤回直索和抗辯直索（即抗辯權延伸權利）。撤回直索是指消費者在撤回期限內(nèi)自由撤回一個合同時，其也不再受與之相關的另一個合同的約束。抗辯直索是指消費者依據(jù)其對經(jīng)營者的事由對抗貸款人。[11]

我們發(fā)現(xiàn)，無論是（2019）最高法民再245號再審案中的最高院說理，還是《商品房買賣合同司法解釋》第二十一條第二款，其最終指向的結(jié)果均為，如房屋買賣合同被解除的，則當事人解除貸款合同的主張應予支持，兩合同解除后，開發(fā)商應向銀行退還貸款。我們認為，最高人民法院肯定了購房者“撤回直索”的權利，但并未對“抗辯直索”的權利進行明確的規(guī)定。

這就產(chǎn)生了一個問題，購房者在現(xiàn)行的中國民法和消費者權益保護法體系下，是否現(xiàn)實地享有延伸抗辯權？

（三）抗辯權延伸制度是我國民法和消費者保護法律體系的題中應有之意

爛尾樓廣大業(yè)主在“斷供”訴求中，已經(jīng)提出了對抗辯權延伸制度的呼喚。我們認為，抗辯權延伸制度不僅是未來需要不斷完善和明確的制度，它還現(xiàn)實地存在于我們的法律制度之中。理由如下：

1、這是我國民法“公平”原則的體現(xiàn)和要求

我國《民法典》第六條規(guī)定：“民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。”在金融消費活動中，如果因為關聯(lián)合同的安排，導致消費者對銷售者的抗辯權利落空，致使借貸消費者的權利低于普通消費者，這就直接違反了民法典的公平原則。抗辯權延伸制度則使借貸消費者的權利恢復到普通消費者的水平，實現(xiàn)了公平合理確定各方的權利和義務的目的。

2、這是我國《消費者權益保護法》的必然要求

借貸購房者既是商品房消費者，同時也是金融消費者，理應受到消費者權益保護法和金融消費者保護規(guī)定的保護。

關聯(lián)合同的外在形式雖然是兩份合同，但相關權利、義務是緊密聯(lián)系在一起的。傳統(tǒng)的合同相對性原則已經(jīng)不足以保護消費者的權利，抗辯權延伸制度才能更好地保護消費者的權益。

《消費者權益保護法》第五條規(guī)定：“國家保護消費者的合法權益不受侵害。國家采取措施，保障消費者依法行使權利，維護消費者的合法權益。”國家將采取一切措施，包括立法措施和司法措施，來保護消費者的權益。

《中國人民銀行金融消費者權益保護實施辦法》第三條規(guī)定：“銀行、支付機構向金融消費者提供金融產(chǎn)品或者服務，應當遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則，切實承擔金融消費者合法權益保護的主體責任，履行金融消費者權益保護的法定義務。”尊重和保護消費者的抗辯權，就是消費者權益保護的內(nèi)在要求。

3、抗辯權延伸制度在商品房買賣合同司法解釋的“射程”之內(nèi)

如前所述，雖然最高院通過司法解釋以及裁判案例將關聯(lián)的房屋買賣合同、貸款合同效力相連，但只關注了這一場景下關聯(lián)合同解除之后果，而并未明確構建一個類似于德國法中的抗辯權延伸的制度。我們認為，商品房買賣合同司法解釋的相關條款可類推適用于抗辯權延伸的情形，理由如下：

（1）消費金融關聯(lián)合同制度是一個完整的、保護消費者的體系化制度

消費金融關聯(lián)合同制度是為了解決兩個合同下，消費者權利可能因為融資安排而產(chǎn)生的權利落空、義務畸重的不公平狀況。為了全面解決這個問題，必須在合同解除時和合同不解除時兩種情況下進行制度創(chuàng)新。最高人民法院通過司法解釋確立了關聯(lián)合同解除時消費者權利受損情形下的矯正措施，沒有理由不在關聯(lián)合同存續(xù)時以抗辯權延伸機制矯正消費者權利可能受損的情形。

（2）類推適用

類推適用是一項尋求適用法律的技術。類推適用首先應探求某項法律規(guī)定之規(guī)范目的，其次則在判斷得否基于“同一法律理由”，依平等原則類推及于其他法律所規(guī)定的事項。[12]

商品房買賣合同司法解釋的相關條款打破了關聯(lián)合同的界限，其規(guī)范目的是保護消費者的權利，基于同樣的法律理由，該解釋可以類推適用于關聯(lián)合同的抗辯權延伸的情形。

根據(jù)金融消費關聯(lián)合同制度的有關規(guī)定，爛尾樓業(yè)主要提出“斷供“的抗辯，我們認為應具備如下條件：

1、貸款的目的是為了支付購房合同的房款；

2、購房合同與貸款合同構成經(jīng)濟上的整體性；

3、購房者為消費者；

4、貸款是由金融機構提供的。

“斷供”到底是合法行使自己“延伸的抗辯權”？還是會構成違約？這是必須認真考慮的問題。

我們認為，從業(yè)主角度來看，“斷供”必須慎之又慎。一方面，樓盤爛尾是否構成開發(fā)商違約，業(yè)主能否對銀行主張抗辯權，是非常復雜和專業(yè)的事實問題和法律問題，應當有專業(yè)人士進行調(diào)查和研究方可下結(jié)論；另一方面，正如前文所述，抗辯權延伸制度目前沒有明文規(guī)定，也缺乏廣泛的社會認知和司法實踐，在各級人民法院的審判中，是否可以得到支持，尚無法完全預知。各方當事人的第一選擇仍是繼續(xù)履行合同。

從銀行和金融監(jiān)管機構的角度來看，我們認為應當平等、慎重對待業(yè)主的合法訴求，不要輕易認為業(yè)主的要求違法，不要輕易將業(yè)主的“斷供”行為認作違約行為記入征信系統(tǒng)，尊重業(yè)主的消費者平等權利，承擔自己的相關責任，以市場化和法治化的措施達成多贏局面。

通過以上的研究，不難發(fā)現(xiàn)關聯(lián)合同的抗辯權延伸制度所嘗試解決的問題，正是本次“斷供潮”引起爭論的關鍵法律問題。

我們認為，消費金融關聯(lián)合同制度應當盡快從司法解釋、司法判例上升為民事立法和消費者保護立法規(guī)范，明確各方預期，使開發(fā)商、金融機構和消費者充分了解消費金融交易中的“新型”風險和權利、義務，完善風險防范措施，使商品房金融消費業(yè)務越來越規(guī)范和健康。

【提示：本文僅為作者就當下熱點問題所作理論研究和評析，并不針對任何具體事件提供任何法律意見。本文不得被作為法律意見或建議加以使用。】