“新五條”下私募基金支持綠色建筑行業高質量發展的路徑與法律實務
作者：鄒夢涵 林辰儀 2022-12-18背景
今年11月11日人民銀行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀發〔2022〕254號，下稱“金融十六條”）后，房地產支持政策可謂密集出臺，房企融資“三箭”齊發，1個月內便實現了快速落地。 房企融資“三支箭”是特別對應信貸、債券、股權融資支持。 1、第一支箭：信貸支持。主要表現為金融機構增加對房企的信貸投放，并通過貨幣信貸政策工具為金融機構提供長期、成本適度的信貸資金。2022年11月23日，中農工建交+郵儲6家國有大行與多家房地產企業簽署戰略合作協議，為其提供意向性綜合授信額度超過1.2萬億元，涵蓋房地產開發貸款、并購貸款、債券投資等多元化融資服務。簽約房地產企業多為優質房企，包括萬科、中海、保利、華潤、碧桂園、龍湖、金地、大華、美的置業等。隨后部分股份制銀行和城商行也進行了跟進。 2、第二支箭：債券融資支持。主要表現為對房企發行債券提供支持，其中中債增進公司開具發債信用增進函是支持民營房企發債的重要舉措。截至2022年11月末，已有龍湖、美的置業、新城控股、萬科、金地、旭輝、綠城中國7家房企完成儲架式注冊發行（指發行人可就擬定發行的證券預先公開招募書，但不用立即發行有關證券，可以把公開招募書“儲”于“架”上，在指定期間內等到市場環境配合時才正式發行證券），金額合計1190億元。其中，11月29日龍湖集團20億元中期票據完成簿記，由此宣告“第二支箭”首單的成功發行，票面利率僅為3%，也創下了中債增進擔保民營房企債券利率新低。 3、第三支箭：股權融資支持。主要表現為恢復房企及涉房企業的股權融資功能。2022年11月28日，證監會就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問時提出以下五條措施（下稱“新五條”）：（1）恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；（2）恢復上市房企和涉房上市公司再融資；（3）調整完善房地產企業境外市場上市政策；（4）進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；（5）積極發揮私募股權投資基金作用。截至2022年12月1日，已經有福星股份、世茂股份、華夏幸福、大名城、北新路橋、新湖中寶、天地源7家上市公司發布關于擬籌劃非公開發行股票的提示性公告，擬向特定投資者定增募資。 可以看出，從金融十六條到新五條出臺，本次房地產支持政策是有選擇性的，民營房企獲融資支持的分化十分明顯，政策出臺的目的是為了防止風險進一步向經營正常的房企蔓延，以此來穩定當前的房地產市場。對于已經曝露風險的房企，政策不為其提供背書。 雖然從政策上看““三支箭”給房地產企業帶來了上萬億元的融資支持，但企業是不是需要（僅萬科從6家國有大行獲得的意向授信額度就超過3000億元），實際能不能落地仍有不確定性。無論是銀行的意向授信額度，還是儲架式注冊發行債券額度，還有擬籌劃非公開發行股票，目前房企并未拿到真金白銀。后續銀行實際貸款依然要經過銀行的審核；債券、非公開發行股票能否落實還要看投資者的購買意向。
一、綠色建筑行業的現狀：市場很大、資金不足
金融十六條特別指出：穩定建筑企業信貸投放。鼓勵金融機構在風險可控、商業可持續基礎上，優化建筑企業信貸服務，提供必要的貸款支持，保持建筑企業融資連續穩定。 2020年9月，我國首次提出“二氧化碳排放力爭于2030年前達到峰值，努力爭取2060年前實現碳中和”這一雙碳目標。為實現該目標，有效推動綠色低碳發展，國家在頂層設計上確定了“1+N”政策體系，各級政府在此要求下依法執行。而建筑行業身為碳排放大戶，根據中國建筑節能協會2021年公布的數據，全國建筑全過程碳排放總量占全國碳排放總量比重超半數，其中建筑材料（鋼鐵、水泥、鋁材等）占比28.3%；運行階段（城鎮居建、公共建筑、農村建筑）占比21.9%，施工階段占比1%。因此，建筑行業碳減排勢在必行。 政府采購本身是財政支出管理的重要手段，同時也具有豐富的政策功能。在踐行綠色低碳這一發展目標的過程中，政府采購扮演著重要角色，故政府采購綠色化存在關鍵的必要性。在國家層面，《2030年前碳達峰行動方案》（國發〔2021〕23號）已明確規定，“大力發展綠色消費，推廣綠色低碳產品，完善綠色產品認證與標識制度。提升綠色產品在政府采購中的比例。”今年10月12日財政部,住房和城鄉建設部,工業和信息化部聯合出臺了《關于擴大政府采購支持綠色建材促進建筑品質提升政策實施范圍的通知》（財庫〔2022〕35號），自11月起，在48個市（市轄區）實施政府采購支持綠色建材促進建筑品質提升政策，范圍包括醫院、學校、辦公樓、綜合體、展覽館、會展中心、體育館、保障房等政府采購工程項目，含適用招標投標法的政府采購工程項目……其意義在于，比照《綠色建筑和綠色建材政府采購需求標準》，運用政府采購政策積極推廣應用綠色建筑和綠色建材，大力發展裝配式、智能化等新型建筑工業化建造方式，全面建設二星級以上綠色建筑，形成支持建筑領域綠色低碳轉型的長效機制，引領建材和建筑產業高質量發展，著力打造宜居、綠色、低碳城市。但是上海和海南的城市、市轄區均未出現在上述首發陣容。 11月7日工業和信息化部、國家發展和改革委員會、生態環境部和住房和城鄉建設部四部門聯合下發《關于印發建材行業碳達峰實施方案的通知》（工信部聯原〔2022〕149號），文件指出以下3項與綠色建材相關的要點：1、加快推廣節能降碳技術裝備。每年遴選公布一批節能低碳建材技術和裝備，到2030年累計推廣超過100項。巖棉行業加快推廣電熔生產工藝及技術裝備，墻體材料行業加快推廣窯爐密封保溫節能技術裝備。2.加快研發重大關鍵低碳技術。加快氣凝膠材料研發和推廣應用。3.加快綠色建材生產和應用。鼓勵各地因地制宜發展綠色建材，培育一批骨干企業，打造一批產業集群。提升新建建筑與既有建筑改造中使用綠色建材，特別是節能玻璃、新型保溫材料、新型墻體材料的比例，到2030年星級綠色建筑全面推廣綠色建材。 上述綠色建筑和綠色建材政府采購需求整體反映出政策面推廣的決心，市場需求量大回升。
二、私募基金投資綠色地產的路徑和實踐
（一） 十二年來不動產私募股權基金的投融資情況 2010年4月17日國務院發布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號，“國十條”）是地產行業的緊箍咒，明確將嚴格依法查處土地閑置、炒地及投機性購房行為。商業銀行則要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸后管理，不得對存在上述負面行為的企業新開發項目貸款。為響應該政策要求，證監會暫停了房地產企業的上市、再融資以及重大資產重組，房地產企業的股權融資基本停滯，轉而投身影子銀行間接融資。 2017年2月13日中國證券投資基金業協會發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號——私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（簡稱“4號文”）。4號文旨在規范私募資產管理計劃投資熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為，明確通過名股實債、嵌套投資產品、受讓信托受益權等方式投資于16個熱點城市普通住宅項目的私募資產管理計劃，中基協暫不予備案。同時，私募基金管理人開展私募投資基金業務，投資房地產開發企業、項目的，應充分履行信息披露義務并加強資金流向持續監控。巨大的監管壓力令私募股權基金望而卻步。 2018年10月證監會發布《再融資審核非財務知識問答》明確將暫不推進主營業務為房地產的上市公司，或者主營業務雖不屬于房地產但是目前存在房地產業務的上市公司申請再融資；同時募集資金不得投向房地產項目。自此之后，建筑與地產行業進入寒冬。 上月證監會發布的“新五條”中第五條指出：積極發揮私募股權投資基金作用，開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。 （二） 以綠色建筑產業鏈為視角的私募股權投資路徑簡介 在混業經營、分業監管的大時代下，央行、銀保監和證監會合力從直接融資和間接融資角度力保優質房企，對綠色建筑行業而言無疑是國十條以來的最大利好。私募股權投資基金是房企快速融資、支持重點項目發展的資金來源。此次明確開展不動產私募投資基金試點，對于此類私募投資機構來說無疑釋放了較好的機會。但是，所謂私募股權基金管理人的“符合條件”，很有可能要求申請試點的管理人之前有過地產基金的運作經驗、具有一定的基金管理規模、有具體的地產項目等，所以并不是所有私募基金管理人都可以滿足。 綠色建筑行業涉及主體主要有四方，包括綠色建材的科技研發與生產企業、綠色建筑的設計與整體服務商、綠色地產建設施工方、和綠色建筑的開發商。 1.綠色建材的科技研發與生產企業現有困境不言而喻。六大品類的綠色建材研發企業由于研發投入大、研發周期長等原因，在金融資本市場上融資困難始終無法克服。建材央企自建研究院研發能力也不足。近年來，資本市場偏好互聯網、物流運輸等板塊，加上國內早期PE/VC的投資期限大多集中于5年以內，最多不超過7年，導致該類科技研發主體存在難以從傳統金融市場、私募股權和風險投資的途徑獲得足夠融資。但與此同時，一些獲得私募融資后得以長足發展的科技研發與生產企業，經過市場檢驗卻是偽科技。比例最近北京某疊加房的毛細系統事件完全違背了基本的常識：冷水流過管道制冷引起空氣中水分冷凝，墻面水分增加導致空氣中的霉菌孢子激活，霉變開始進一步弱化墻體材料的強度，到了零界點房頂坍塌！有些所謂高科技，在國外被訴訟后，還到國內繼續行騙！從某尚，某詩，到某貿，一個個項目不是偶然。這正說明，私募股權投資在選擇項目時，不能輕信當下的評價標準和項目說明書，打鐵還需自身硬，投資人必須得懂數理化。未來私募界將更為分化，技術流引領已然是當下的趨勢。 2.綠色建筑的設計與整體服務商，在國內還是非常稀缺的實體。我們團隊做過調研，國際市場有兩大主流，一是以美國LEED為主綠色標準評價與營銷體系、屬于建筑設計師流（經驗主義派），“中國建筑設計研究院”基本屬于此流派；一是以德國被動房為主的技術體系、屬于工程師流（教條主義派），“中國建筑科學研究院”基本屬于此流派。這兩大央國企，背靠國資委不缺研發投入，缺的是對最先進的綠色建筑技術標準的理解與運用經驗。 3. 綠色地產建設施工方面。中國是基建狂魔，央企中有八大建筑央企，在業務上交叉多、差異小，主要領導的交流也越來越頻繁，根據業績披露，即便在防疫三年都成績斐然，中國建筑、中國鐵建、中國中鐵、中國電建、中國能建、中國中冶、中國化學這八大建筑央企2021斬獲PPP項目約7400億。 4. 對于房地產開發商而言，眼下可能是四個主體中最缺錢的。新五條下，私募股權基金也無法任意妄為，監管層對涉及地產類型的資金來源及投資投向的監管仍是相對嚴格的。即使是參與投資綠色建筑相關項目，作為綠色建筑的業主/建設方，雖然在“概念設計”階段可以借助國外綠色建筑的設計與整體服務商進行加持、在開發貸或項目融資時獲得較低成本的外部資金，但是，所有的綠色建筑，未來都不是停留在貼標產品層面。眾所周知，節能的唯一客觀評定，是水電煤燃氣賬單。私募股權投資基金投資的是綠色建筑是李逵，還是李鬼，根據中基協要求的年度自評估報告中是需要如實披露的，這在綠色建筑項目未來建成運營后的第三方認證下，終究是得以驗證的。 基于上述分析，我們認為，私募基金投資綠色地產的主要路徑有：綠色建材的科技研發與生產企業，以及綠色建筑項目。而私募股權基金管理人將有更多機會整合綠色建筑行業的上下游產業鏈。 就投資綠色建筑項目而言，實際用款人還是房地產開發商。今年11月份頒布的三份房地產市場支持政策文件中，已多次涉及“優質房企”的概念。分別為：（1）金融十六條：支持優質房地產企業發行債券融資；重點支持優質房地產企業兼并收購受困房地產企業項目；（2）《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》明確優質房地產企業可與商業銀行開展保函置換預售監管資金業務；（3）新五條：支持實施改善優質房企資產負債表計劃；鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。何為“優質房企”？未無明確定義。2020年8月央行、銀保監會等機構針對房地產企業提出的指標，即剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1。實務中的優質房企就是要符合上述“三道紅線”。從綠色建材的科技研發企業的標的選擇來看，技術流主導下的投融資，市場營商環境的優化，在不遠的將來可以交出更為優秀的畫卷。 就監管而言，早在2018年11月中國證券投資基金業協會頒布制定了《綠色投資指引（試行）》并于2019年3月要求基金管理人每年開展一次綠色投資情況自評估并提交自評估報告（中基協函〔2019〕243號），鼓勵基金管理人關注環境可持續性，強化基金管理人對環境風險的認知，明確綠色投資的內涵，推動基金行業發展綠色投資，改善投資活動的環境績效，促進綠色、可持續的經濟增長。此次新五條對私募投資基金試點的規定，則具體明確部分可用資金的投向試點方向，對涉及存量住宅、商業地產以及基礎設備等領域的涉房企業增加資金來源。因此，符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，應更關注的存量房的綠色改建，以及新建項目開發中的綠色建材的運用，同步關注未來能耗率的客觀數據。 三、持續優化配套政策及未來展望
綠色建筑企業的發展應從房地產企業和科研企業兩方面協同推進，在通過擴大政府綠色采購的同時，也應促進優質房企履行ESG義務。目前，國家層面已出臺《綠色工業建筑評價標準》（GB/T 50878-2013）、《綠色建筑評價標準》（GB/T 50378-2019）、《綠色建筑標識管理辦法》（建標規[2021]1號）等文件，從技術角度為綠色建筑的評價、標識頒發與管理設立了統一標準。上述評價文件雖有部分標準落后、不具有法律強制力等缺陷，但隨著房地產行業三支箭的落地實施，國家為實現雙碳目標的實現，對于“優質房企”的定義亦可能將綠色指標納入考量因素。因此值得提前關注，事先布局。 1. 德國綠色建筑行業對我國未來發展啟示 自2010年歐盟提出近零能耗建筑理念和立法以來，對具體定義尚未有具體的量化指標。德國最新2020版《建筑能源法》規定，滿足該法第10章要求的建筑為近零能耗建筑，具體包括以下三方面的要求：一是建筑的供暖、制冷、通風、熱水照明等能耗必須低于該法定義參照建筑能耗的75%；二是根據該法第16章或第19章的要求對建筑實施隔熱措施以減少供暖、制冷能耗損失；三是根據該法第34-45章的要求，建筑一定比例的供暖、制冷能耗必須由可再生能源提供。 從建筑本身而言，2020版《建筑能源法》規定近零能耗建筑的能耗上限值并不十分苛刻，但同時，該法明確將于2023年重新審核確定更加嚴格的能耗上限值。目前，德國政府對于高于法定節能要求的建筑提供經濟支持，具體由德國復興銀行（以下簡稱KFW）實施。KFW制定了更高的建筑節能標準，對于達到不同標準的建筑給與相應的經濟支持。
其中KFW40標準規定的能耗指標比較接近通常認知中對近零能耗建筑的理解，而且達到KFW40標準的低層居住建筑通過在建筑商設置太陽能光伏發電設施，可以輕松達到零能耗建筑。 此外，德國在法定建筑節能標準之外，民間機構也推出了三升房（采暖能耗小于等于30kW·h/(m2·a)）、被動房（采暖能耗小于等于15kW·h/(m2·a)）等市場化超低能耗建筑技術標準。 具體來看，值得借鑒的德國建筑行業節能減排措施有以下兩點： 第一，配套經濟激勵措施。德國政府對于高于法定節能要求且達到KFW節能標準的新建建筑項目、既有建筑改造項目提供政策支持，主要形式包括減免稅款、提供低息貸款、減免利息等。鑒于該經濟激勵措施面向全社會、公開透明，因此有力地推動了既有建筑節能改造和促進業主建造高于法定節能標準要求的節能建筑。 第二，強化管理措施。2020版《建筑能源法》進一步強化建筑能源證書的管理，發揮其在節能工作中地作用，完善配套政策和措施、加強能源設備運維檢測的要求，具體包括：細化建筑能源證書中對既有建筑節能改造的診斷和優化實施措施的要求；細化能源證書的公式要求；要求房地產廣告、銷售和出租過程中必須提供單位建筑面積一次性能源能耗指標的實測或計算值；建立建筑空調系統能效檢測報告籌建制度。 1.我國綠色建材行業立法完善路徑 我國幅員遼闊，不同地區氣候差異巨大，因此應盡快確立適合不同氣候區域特征的、細化的節能標準和實施技術路線，更重要的是經濟扶持戰略。現階段，不難看出我國已在加快推進綠色建筑、綠色建材行業的綱領性文件地落地，有效地助力我國產業升級。隨著進一步推進，立法應從宏觀層面細化至微觀層面，落實到各個民生實體，從德國建筑行業的實踐出發，我國綠色建材行業立法應從“TO C”端與“TO B”端兩方面考慮。一方面是給予建造時選擇節能建筑或改造成節能建筑的個人予以經濟激勵措施；另一方面則是對致力于新材料新技術研發的科研企業相關的政策支持。 (1) 夯實支持綠色建材的配套評估體系 綠色建材的實際運用最終應落實到其建造的建筑是否達到節能、環保的效用。目前，國外已形成了相對完善的于綠色建筑創新評估體系，例如世界銀行IFC研發的EDGE。EDGE通過全球、本地及建筑層面可計算出項目預期的年運行能耗、節省運營成本、碳減排量等，在項目設計初期就可以確定綠色建筑項目的財務可行性，并測算出綠色建筑的增量成本、建筑碳排放、投資回收周期等指標。EDGE為綠色建筑和綠色金融搭建了一套可供參考的評價體系。 從國外經驗可見：清晰透明的環境認證及信息傳導機制能夠有效提升政府監管效率，提高金融機構支持意愿；完善環境信息披露制度，能有效防范假借綠色項目之名套取金融機構資金、騙取財政補貼的“洗綠”事件發生；加強評估機構建設，建立科學、權威的第三方評估制度，通過諸如水電煤燃氣賬單來量化能耗情況。 事前評級機構應及時準確評估綠色建筑能耗節約情況，出具有效的《綠色建筑減排能耗報告》。運營階段的評估機構則應通過詳細準確的客觀數據，對使用綠色建材的建筑在全生命周期碳排放情況及其經濟價值進行判斷與復核。 (2) 建立財稅、擔保、專營機構等金融支持保障體系 2012年財政部出臺《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》明確對綠色建筑獎勵標準為:二星級綠色建筑45元/平方米、三星級綠色建筑80元/平方米；綠色建材企業暫未出臺除政府采購以外的具體的支持政策。因此，現有財稅補貼方式很難形成對綠色建筑支持的規模經濟，以獎代補方式又容易產生道德風險。 目前市場中，保險機構推出的創新綠色金融產品支持綠色建筑行業已有案例實施落地。 案例1：綠色建筑性能責任保險。這項創新產品采用了“1+1+N”的保險模式，即一個綠色建筑標識、一個綠色建筑性能責任保險、N個附加險。投保后，項目從圖紙設計階段直至交付使用，都會有第三方綠色建筑服務機構對重要環節和節點進行風險防控，確保標的建筑滿足綠色建筑運行評價星級要求。同時，在被保險建筑最終未取得合同約定的綠色運行星級標準的情況下，保險公司將按保險合同約定的責任限額保障項目方的權益。如項目未達到合同約定的綠色星級標準，由保險公司選擇具有資質的第三方機構對建筑物進行綠色性能整改或貨幣賠償。2021年12月，由河南建業集團投保的藍海津譽項目在中新天津生態城完成與中國人民財產保險股份有限公司天津市塘沽支公司的保險簽約儀式，標志著天津市首單綠色建筑性能責任保險正式落地生態城，實現天津市綠色建筑保險“零的突破”。這個創新項目與天津生態城管委會的指導與支持密不可分。 案例2：綠色建材保證保險。保證保險作為一種有效的風險防控機制，為建材供應商、采購單位提供了事前信用增進、事中風控服務、事后損失補償的全方位保障服務，既為建材供應商參與建材交易、在線檢測贏得充足時間，吸引、集聚更多的建材企業主動參與平臺交易，擴大政府采購綠色建材庫容量，又為采購單位解決了綠色建材供給不足的前端難題以及不符合需求標準的后顧之憂，為綠色建材試點工作的順利推進奠定了堅實基礎。2022年4月，由中國大地財產保險股份有限公司承保的、全國首張“綠色建材保證保險保險單”落地青島，此舉標志著以綠色建材為投保標的的新險種正式誕生，這也是青島市作為全國政府采購支持綠色建材促進建筑品質提升試點城市之一，在充分發揮政府采購政策功能、加快推廣綠色建筑和綠色建材發展應用方面的又一創新舉措。 綠色財政補貼政策的不完善促成了綠色保險產品應運而生。從“TO B”端出發，根據2019年中國建筑科學研究院上海分院孫大明統計，當前中國綠色建筑增量成本占建筑整體造價的百分比為2.7%~9.3%，同時存在增量成本和增量收益錯配的問題。如前所述，早期致力于綠色建材研發的企業由于研發周期長的原因，在金融市場上融資困難極大。但其研發成功后參與建設的綠色建筑的水電煤等運營成本卻會大大降低、為社會和國家節省了大量的資源。因此，對于該類成本與收益時間錯配的科研企業，政府應將綱領性的文件細化落地，包括給予經評估機構認可的企業給予所得稅的財政支持等。同時，該類科研企業如能提供研究成果的證明，財政支持應亦具有一定的溯及力，才能真正推動綠色轉型。從“TO C”端出發，可將購買綠色建筑或對建筑進行節能改造的個人納入專項個稅扣除申報，按照其綠色建筑的等級給予差異化補貼，引導綠色消費理念。 此外，我國在實踐中應構建金融支持綠色建筑的國際交流合作體系。嚴格遵守 《“一帶一路”綠色投資原則》，在“一帶一路”國家開展建筑領域固定資產投融資時，將可持續發展理念貫徹其中。對于單體總投資較大的綠色建筑項目，可考慮國際金融機構與國內金融機構形成組合開發貸款共同支持。積極運用國外金融機構在其本國的協調能力，引入國外綠色建筑領域相關的先進技術。 隨著我國推進雙碳目標的實現，加快社會整體綠色轉型。發電模式已經從傳統的化石燃料到可再生能源，從祖先的饋贈到大自然資源的探索。雙碳目標的實現實際上是為開源節流的過程，在拓寬人類獲取能源的路徑時，也應通過綠色建材及建筑提升能源利用率，其更離不開行業、社會和政府的多方面的金融支持與保障體系。 2. 厘清綠色產品認證與綠色建材認證的區別與聯系 首先，對于綠色建材的定義與綠色產品進行區分。2018年《國家市場監督管理總局關于發布綠色產品評價標準清單及認證目錄（第一批）的公告》（國家市場監督管理總局公告2018年第2號）中，“綠色產品認證”是落實中共中央、國務院2015年《生態文明體制改革總體方案》的具體體現；市場監管總局辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、工業和信息化部辦公廳關于印發《綠色建材產品認證實施方案》的通知（市監認證〔2019〕61號）中的“綠色建材產品認證”是創造性地將綠色產品認證與建材行業有機結合起來，滿足了建材行業綠色發展、建筑業轉型升級的迫切需要，兩者之間既有區別又存在相互聯系。具體區別如下：
由上表可知，雖然綠色產品認證與綠色建材產品認證分屬于兩種不同的國推自愿性產品認證制度，但是其本質均是通過建立標準優質、合理的評價指標體系，提升產品/行業的制造水平和產品質量，滿足人民消費升級需求，為人民健康生活提供保障，在規避國際綠色貿易壁壘、提高產品國際影響力的同時，降低企業綠色相關產品的開發和評價成本。 未來：綠色產品評價標準中與建材有關的認證目錄與標準清單，應與綠色建材產品認證實施要求實現統一，在導入水電煤燃氣數據后，采取一站式系統管理，避免多頭參與、雙重認證、資源浪費。 4.動態調整六大綠色建材類產品，引導市場關注綠色技術目錄 目前，根據中國綠色產品認證中對于綠色建材產品具體包括以下六大類：圍護結構與混凝土類，門窗幕墻及裝飾裝修類，防水密封及建筑涂料類，給排水及水處理設備類，暖通空調及太陽能利用與照明類，其他設備類等。 8月29日《上海市綠色技術目錄（2022版）》經上海市發展和改革委員會與上海市科學技術委員會等專家評審，篩選出64項綠色技術并正式發布。綠色技術成果轉化指日可待。 今年以來，除了氣凝膠板材、羥基離子暖通設備應用現在仍未普及外，幕墻發電、真空玻璃已成為綠色建材開發中的關鍵重點。今年7月底在武漢開工建設的中建三局一公司新總部大樓率先使用屋面幕墻高效發電、地源熱泵提升空調使用能效。該類新型綠色建材的使用，預計年減少二氧化碳排放約6200噸，實現建筑本體節能率85%，可再生能源利用率24.3%。今年8月底賽特新材（688398.SH）發布了2022年中報，2022年上半年在下游家電行業產銷量放緩、天然氣價格居高不下、原材料價格未完全回落等因素影響下，賽特新材仍實現營業收入3.05億元，實現歸母凈利潤2223.32萬元。究其原因，賽特新材新研發的產品真空玻璃或成新增長極。未來，公司的真空絕熱板與真空玻璃均可進一步拓展至建筑、交通工具等應用領域，為下游客戶提供多樣化的產品。 5.海南等地的前瞻性實踐與其他路徑 今年7月13日海南省住房和城鄉建設廳、海南省發展和改革委員會等9部門對外公布《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（瓊建規〔2022〕12號），明確保障性租賃住房實施的基本制度和支持政策，提出探索在保障性租賃住房領域開展不動產投資信托基金(REITs)試點工作。海南全省各市縣均可根據實際情況發展保障性租賃住房。海口、三亞兩座人口凈流入城市和儋州、瓊海等海南自貿港重點園區所在市縣確定為發展保障性租賃住房的首批重點市縣。根據《實施意見》，保障性租賃住房主要通過盤活改造各類閑置住房、改建閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋來籌集房源，可適當采用集中新建、項目配建、租賃補貼等其他方式增加房源供給。此外還將加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。在把控風險的前提下，探索在保障性租賃住房領域開展不動產投資信托基金(REITs)試點工作。 此類保障性住戶項目，多為政府回購或整租項目，私募股權基金可以更主動的參與到存量房改建中來，擁有主導權后以綠色技術引導施工改造，在直接和間接融資端都能爭取更為優惠的利率和資金成本。
