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疫情爆發(fā)以來，在黨的領(lǐng)導(dǎo)下，各級政府紛紛啟動一級響應(yīng)機(jī)制，目前我國的新冠疫情已得到良好的控制。在此期間由于對疫情防控措施的不斷加強(qiáng)，嚴(yán)格限制人員流動，除了必要場所，各大商場、店鋪均被要求限期營業(yè)又或者因?yàn)橐咔楦綦x的緣故，客流量大大減少，許多人民群眾也因?yàn)橐咔闊o法返工返校導(dǎo)致等，導(dǎo)致各地租賃糾紛不斷顯現(xiàn)。那么承租人人能否以新冠疫情作為不可抗力請求解除租賃合同或者因?yàn)橐咔橐鬁p免租金，亦或是延期交房租呢？對承租人而言，又是否必須減免租金呢？筆者今天就為大家梳理一下新冠疫情下租賃合同糾紛問題，供大家參考。

租賃用房主要可分為兩種用途，一種是商用類型，即將房屋用于對外經(jīng)營、例如餐廳、商店、電影院、KTV等，另一種是自用類型，即供個人居住的房屋等，工廠、寫字樓等雖具有商業(yè)性質(zhì)，但由于其相較餐廳、商店等場所而言較少直面消費(fèi)者，其具有相對穩(wěn)定的客戶流量，受日常人流量限制較小，將其歸為后者一并討論。

《民法總則》第一百八十條規(guī)定：“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。 不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。”

《合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

筆者認(rèn)為，新型冠狀病毒疫情爆發(fā)突然，來勢兇猛，各地紛紛采取最嚴(yán)格的防控措施，出乎眾人意料，屬于“不能預(yù)見、不能避免”，但是否租賃合同雙方能以不可抗力作為抗辯理由請求部分或全部免除合同應(yīng)當(dāng)具體討論，考慮疫情與合同能否履行的因果關(guān)系。

在房屋租賃關(guān)系中，出租人的責(zé)任是及時交付房屋，疫情及防控措施不影響房屋的交付和約定用途的情況下，一般不宜認(rèn)定出租人因不可抗力未履行租賃房屋的交付義務(wù)。如果出租人因?yàn)榉獬恰⒎饴返仍驘o法履行房屋交付任務(wù)，則可以適用為不可抗力。于承租人而言，承租人的義務(wù)是按期交付房屋租金。交付房屋租金屬于金錢義務(wù)，一般而言，金錢義務(wù)一般不存在客觀履行不能的情形，所以不適用不可抗力相關(guān)規(guī)定，但是承租人可以根據(jù)具體情形適用“情勢變更”的相關(guān)規(guī)定。

《合同法司法解釋二》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”

所以，對于對政府明令暫停營業(yè)的行業(yè)、企業(yè)，承租人符合“情勢變更”的條件，屬于“繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的情形，適用情勢變更相關(guān)規(guī)定。對政府未明令暫停營業(yè)的行業(yè)、企業(yè)，承租人應(yīng)按租賃合同繼續(xù)履行，但承租人能證明其經(jīng)營確實(shí)因疫情防控受到較大影響的，承租人可以根據(jù)公平原則請求出租人適當(dāng)減免租金、延長租期，合理分擔(dān)因疫情防控導(dǎo)致的不利后果。

對于自用類型租房的承租人，疫情防控并不影響房屋功能的使用，一般不適用情勢變更的規(guī)定。但承租人確實(shí)因?yàn)橐咔樵驘o法返回居住地居住的，承租人可以根據(jù)公平原則與出租人協(xié)商適當(dāng)減免租金、延長租期，合理分擔(dān)因疫情損失等。

首先關(guān)于租金減免的請求權(quán)基礎(chǔ)，根據(jù)上述的分析可知，承租人的支付義務(wù)屬于金錢債務(wù)，一般不存在履行不能的情形，所以不適用不可抗力。其次，請求減免租金屬于合同變更，依據(jù)不可抗力，只能免除因疫情導(dǎo)致產(chǎn)生的違約責(zé)任；而不能主張免除付款義務(wù)，即減免租金。因此，承租人請求減免租金的請求權(quán)基礎(chǔ)只能是情勢變更。

其次，針對不同用途的房屋租賃類型，承租人能否主張減免租金我們應(yīng)當(dāng)結(jié)合各地方政策進(jìn)行具體分析，以上海地區(qū)為例。上海市國資委2020年2月11日印發(fā)《關(guān)于本市國有企業(yè)減免中小企業(yè)房屋租金的實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：承租上海市國有企業(yè)的經(jīng)營性房產(chǎn)（包括各類開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)業(yè)基地及科技企業(yè)孵化器等）從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，先免收2月、3月兩個月租金；對間接承租的企業(yè)，應(yīng)確保租金減免落到實(shí)處，使實(shí)際經(jīng)營的中小企業(yè)最終受益。鼓勵國有企業(yè)在協(xié)商情況下通過減免緩交等方式盡可能多讓利給中小企業(yè)，相關(guān)減收影響在經(jīng)營業(yè)績考核中予以認(rèn)可。鼓勵大型商務(wù)樓宇、商場、園區(qū)等各類上海市場運(yùn)營主體為實(shí)體經(jīng)營的承租戶減免租金。主動為租戶減免房產(chǎn)或土地租金的企業(yè)，繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的，可申請減免相應(yīng)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。所以，根據(jù)該規(guī)定分析如下：

（一）餐飲娛樂、休閑消費(fèi)等商業(yè)場所租賃合同

上海市政府鼓勵大型商務(wù)樓宇、商場、園區(qū)等各類上海市場運(yùn)營主體為實(shí)體經(jīng)營的承租戶減免租金。承租人確實(shí)因疫情防控?zé)o法開展經(jīng)營活動導(dǎo)致經(jīng)營收入驟減的，承租人可適用“情勢變更”規(guī)則向出租人主張停業(yè)期間相應(yīng)租金的減免。

（二）工廠、車間等生產(chǎn)經(jīng)營場所、企業(yè)辦公場所租賃合同

針對此類租賃合同，應(yīng)當(dāng)區(qū)分此類生產(chǎn)經(jīng)營場所、辦公場所是否租賃的是國有企業(yè)的經(jīng)營性房產(chǎn)。對承租國有企業(yè)的經(jīng)營性房產(chǎn)的，無論是直接租賃還是間接租賃，上海市政策規(guī)定均先免收2月、3月兩個月租金。對承租非國有企業(yè)的經(jīng)營性房產(chǎn)的，承租人可適用“情勢變更”規(guī)則向出租人主張停產(chǎn)、停業(yè)期間的相應(yīng)租金減免。法院可根據(jù)公平原則結(jié)合具體個案合理認(rèn)定租金減免標(biāo)準(zhǔn)和尺度。

（三）住宅小區(qū)房屋租賃合同

各省市出臺的房租租金減免政策主要是針對中小企業(yè)，所以對于住宅小區(qū)等自用房屋減免少有規(guī)定，實(shí)踐中承租人可與出租人協(xié)商能否減免房租，倘若部分住宅小區(qū)自行采取封鎖措施禁止租戶進(jìn)入，客觀上導(dǎo)致承租人的合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，承租人可依據(jù)“情勢變更”、公平原則主張減免部分租金。

受疫情影響，銀行等金融機(jī)構(gòu)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相應(yīng)減少，營業(yè)時間受到限制，現(xiàn)場業(yè)務(wù)辦理確實(shí)不便，但網(wǎng)絡(luò)電子支付方式已經(jīng)非常普遍。因此，疫情防控措施并不必然導(dǎo)致金錢給付義務(wù)無法履行，一般情況下當(dāng)事人不能以疫情為由主張延期給付。若因受疫情影響出現(xiàn)資金困難的，可及時告知對方，積極協(xié)商解決。所以如果在疫情防控期間，承租人有條件支付而故意不按時足額支付租金，構(gòu)成違約，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，出租人可請求解除合同，并由承租人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人因?yàn)榍閯葑兏埱笞兏蛘呓獬贤模瑧?yīng)當(dāng)及時通知對方當(dāng)事人并與對方當(dāng)事人協(xié)商達(dá)成變更或解除合同的合意，協(xié)商不成的，可向人民法院起訴。

對于因受疫情及防控措施影響，解除合同符合雙方合同約定或《合同法》第94條規(guī)定情形的，當(dāng)事人可以協(xié)商一致解除合同。如果租賃雙方未就合同解除事宜達(dá)成一致，不可抗力構(gòu)成法定的免責(zé)和合同解除事由，無需司法介入；情勢變更需當(dāng)事人向法院請求，由法院根據(jù)公平原則和案件情況，確定是否解除合同，并不當(dāng)然免除當(dāng)事人責(zé)任。基于租賃房屋暫時不能使用、承租人短期遲延交付租金等事由而請求解除合同的，由于并未根本違約，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，處于維護(hù)交易秩序目的，法院一般不予支持。

（一）當(dāng)出現(xiàn)疫情影響合同履行情形時，應(yīng)采取措施減小損失并及時通知對方當(dāng)事人。根據(jù)《合同法》第一百一十八條，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。需要注意的是，根據(jù)《民法總則》的誠實(shí)信用原則，發(fā)生違約情形，守約方也有義務(wù)防止損失擴(kuò)大，應(yīng)當(dāng)采取相關(guān)措施防止損失擴(kuò)大。

（二）積極溝通協(xié)商，減少糾紛產(chǎn)生。假如疫情影響承租人的合同目的實(shí)現(xiàn)，建議承租人在疫情發(fā)生之后，及時向出租人告知疫情對經(jīng)營的影響或因疫情管制無法居住租賃房屋的期限等，雙方協(xié)商處理房屋租賃合同，訂立補(bǔ)充協(xié)議，盡量通過私立救濟(jì)的方式減少糾紛產(chǎn)生。同時，對于符合不可抗力法定解除條件的，應(yīng)盡快向出租人發(fā)出解除合同的通知并及時止損。如果協(xié)商不成，建議承租人先行交納租金，防止因己方違約而承擔(dān)不必要的違約責(zé)任，然后再通過訴訟進(jìn)行救濟(jì)。

（三）注意保留證據(jù)。為了防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，當(dāng)事人在訂立、履行合同過程中應(yīng)注意收集、保留證據(jù)，例如，政府采取的應(yīng)急措施以及造成合同履行障礙的證據(jù)、承租人因疫情防控被隔離、入院治療的證據(jù)；承租人因疫情防控導(dǎo)致停產(chǎn)、停業(yè)以及經(jīng)營收入驟減的相關(guān)證據(jù)以及合同雙方的相關(guān)往來函件、郵件、聊天記錄等，必要時可通過公證的方式將雙方的交流記錄予以固定。

（四）尋求疫情政策支持。疫情發(fā)生后，各地方政府均陸續(xù)出臺房租減免政策，因此，承租人應(yīng)注意本地區(qū)的減免政策及其適用條件，充分運(yùn)用各地方出臺的疫情政策，爭取減免租金。

（五）疫情造成違約情形時，咨詢專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)，合理確定請求權(quán)基礎(chǔ)。因疫情對房屋租賃合同履行的影響存在個案差異，故處理具體的租賃合同糾紛中應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況結(jié)合證據(jù)規(guī)則靈活掌握和處理，合同當(dāng)事人在提起訴訟時，亦應(yīng)謹(jǐn)慎選擇請求權(quán)基礎(chǔ)，建議咨詢專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)，充分考慮疫情合同目的、履行期限、疫情對繼續(xù)履行合同的影響程度，合理地確定相應(yīng)的救濟(jì)措施，防止請求權(quán)基礎(chǔ)選擇不當(dāng)而承擔(dān)不利后果。