公募REITs需要關注的法律問題
作者：趙海清 姚天慈 2023-07-10前言
公募REITs（不動產投資信托基金）具有信托與基金的雙重特征，是一種可以盤活存量資產且具有直接融資、產融結合等諸多優勢的金融產品。公募REITs最早在美國產生，目前已在四十多個國家移植與適用，極大地促進了各國的經濟發展。
我國關于公募RETIs的實踐起步較晚，尚且屬于前期發展階段。我國“十四五”規劃明確提出，要推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）的健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。國家發改委于2020年7月31日發布實施的《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知（發改辦投資〔2020〕586號）》（以下簡稱《586號文》）也明確表示公募REITs的發展對于我國金融體系的建設是必要而緊迫的。
本文筆者將從公募REITs的試點區域、行業范圍、參與主體以及稅收問題等幾個方面就公募REITs設立發行中的相關法律要點進行總結分析，以期為擬設立、發行公募REITs產品的企業提供相關理論和實踐支持。
一、試點區域和行業范圍
根據國家發改委于2021年6月29日發布實施的《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知（發改投資[2021]958號）》（以下簡稱《958號文》）的規定，我國公募REITs的試點區域相較于《586號文》有所擴展，試點區域放開至全國范圍，符合條件的均可申報。并未改變的是《958號文》下仍然重點支持位于京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態保護和高質量發展等國家重大戰略區域，符合“十四五”有關戰略規劃和實施方案要求的基礎設施項目。
除了試點區域有所擴展外，《958號文》對試點的行業范圍也進行了一定的調整和擴展，新增能源基礎設施、保障性租賃住房、水利設施、景區資產等，并將停車場納入市政基礎設施范圍，具體如下：
【注：酒店、商場、寫字樓等商業地產項目不屬于試點范圍。項目土地用途原則上應為非商業、非住宅用地。租賃住房用地以及為保障項目正常運轉而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數配套設施用地除外。】
二、資產規模要求
根據《958號文》的規定，首次發行基礎設施 REITs 的項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于10億元；且新增了對發起人（原始權益人）擴募能力的要求，即要求發起人以控股或相對控股方式持有、按有關規定可發行基礎設施 REITs的各類資產規模（如高速公路通車里程、園區建筑面積、污水處理規模等）原則上不低于擬首次發行基礎設施REITs資產規模的2倍。
三、參與主體
根據中國證監會于2020年8月6日發布實施的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱《指引》）、上海證券交易所、深圳證券交易所于2023年5月12日發布實施的《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2023年修訂）》以及《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第1號——審核關注事項（試行）（2023年修訂）》，公募REITs的各市場參與的主體的具體要求如下：
四、基礎設施項目
根據上海證券交易所、深圳證券交易所于2023年5月12日發布實施的《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2023年修訂）》、《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第1號——審核關注事項（試行）（2023年修訂）》的規定公募REITs產品中基礎設施項目及項目公司、運營情況等應當符合如下規定：
五、稅務
截至目前，我國公募REITs發展處于初級階段，大量研究表明稅收環境對其發展至關重要。早在2015年，國家稅務總局就對REITs的稅務減免政策展開了研究和討論，但完整的稅收政策體系尚未建立。公募REITs的交易主體主要包括原始權益人、項目公司、公共投資人等。根據交易過程，相關涉稅環節主要包括產品搭建、產品持有和產品退出。下文筆者將基于我國公募REITs的“公募基金+ABS”模式，對我國公募REITs的各個環節涉及到的稅務問題進行分析和討論。
(一) 公募REITs設立、發行及退出階段涉及的稅務問題
1、產品結構搭建
在產品結構搭建的過程中，往往會涉及到資產剝離，即原始權益人會根據情況和實際需要，將作為底層資產的不動產剝離出去，剝離后的資產進行重組并由項目公司持有，從而實現資產隔離。此過程涉及的稅種主要包括：
資產剝離的實現方式主要有3種方式：
（1） 原始權益人將不動產轉讓給項目公司
在此種情況下，轉讓方與受讓方在稅務處理過程中，將依法按照一般常規交易對待，通常無法享受任何稅收優惠。
（2） 原始權益人以不動產出資方式新設項目公司
在此種情況下，不動產的持有方通常可以享受到企業所得稅中5年內分期進行繳納的遞延式優惠。
新設項目公司涉及到的稅種主要是印花稅和契稅。印花稅通常按照“實收資本”與“資本公積”合計金額的萬分之五計算；而契稅則是根據《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》的規定：“同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅”予以免征。
（3）原始權益人以公司分立方式新設項目公司
此種情況通常是稅務籌劃的最優方案。
① 免征契稅
根據《關于繼續執行企業 事業單位改制重組有關契稅政策的公告》的規定：“公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬，免征契稅。”
② 免征增值稅
根據《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》：“納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅”
1、產品持有環節
（1）項目公司
對于項目公司而言，主要涉及的稅收問題為：因基礎設施資產產生的運營收入所帶來的稅收，所需承擔的稅種包括：增值稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、所得稅等。其中，項目公司所需承擔的增值稅較高。根據《關于資管產品增值稅有關問題的通知》的規定，“資產管理機構運營資管產品過程中發生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。”除此之外，因公募REITs本身的融資屬性，決定了其項目公司的有關增值稅不能用于進項抵扣。因此，3%的增值稅稅負會在一定程度上增加項目公司的運營壓力。
（2）專項計劃ABS
專項計劃本質上屬于一種資產管理產品，因此，在繳納增值稅時，根據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》以及《財政部國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》的規定，保本部分的租金收益按3%的征收率實施簡易繳稅；非保本收益則不實施繳稅，即無需繳納增值稅。
（3）公募基金
根據相關規定，就公募基金而言，無須繳納增值稅，并且暫時免繳企業所得稅。
2、產品退出環節
按照《財政部國家稅務總局關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》的規定，金融商品持有期間（含到期）取得的非保本的上述收益,不屬于利息或利息性質的收入，不征收增值稅。因此，產品退出環節的分紅因不屬于保本收益，不征收增值稅。在此環節，投資者需要繳納的稅種只有所得稅。
（1）個人投資者
對于個人投資者而言，在此環節，應當根據所得分紅金額繳納個人所得稅。而根據《財政部、國家稅務總局關于證券投資基金稅收問題的通知》的規定：買賣基金單位獲得的差價收入（即轉讓公募基金份額時），暫不征收個人所得稅。
（2）機構投資者
對于個人投資者而言，在此環節，根據《財政部、國家稅務總局關于證券投資基金稅收問題的通知》的規定：對基金從證券市場中取得的收入，包括買賣股票、債券的差價收入，股票的股息、紅利收入，債券的利息收入及其他收入，暫不征收企業所得稅。……但是當企業投資者買賣基金單位獲得的差價收入（即轉讓公募基金份額時），應并入企業的應納稅所得額，征收企業所得稅。
(二) 我國公募REITs產品稅收與美國的比較
美國是世界上最早推出 公募REITs產品的國家，擁有目前全球最為成熟的公募REITs產品市場，市場規模大約占據全球的 2/3（見圖1）。美國公募REITs的持續蓬勃發展，與其完善且有效的稅收制度密不可分。因此，我國可以充分借鑒美國的稅收政策,以此作為我國公募REITs稅收制度體系的重要參考。
圖1：2022年底全球各地區REITs的分布情況[1]
1、 我國與美國的公募REITs要求
如上文所述，我國公募REITs目前僅針對基礎設施相關領域，并未覆蓋全部不動產領域。除此以外，在結構、收入來源、資產要求等方面，我國與美國均有著不同的規定，具體如下：
2、我國與美國公募REITs稅收政策比較
美國公募REITs的稅收優惠主要集中在產品交易環節，且美國僅在對投資收益進行分紅時要求繳稅，有效避免了重復征稅的問題，下表具體對比了我國與美國的公募REITs稅收要求：
(三）我國公募REITs產品稅收優惠
2022年1月26日，我國財政部、稅務總局發布了《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），對我國公募REITs可以享受的稅收優惠進行了明確，且《公告》追溯至2021年1月1日起生效，在此公告發布前已經發行的公募REITs產品也可以享受相關優惠政策，就《公告》明確的相關稅收優惠具體要求如下：
（1）適用范圍
《公告》明確規定，享受稅收優惠政策的對象是基礎設施公募REITs的原始權益人，該政策針對的是原始權益人為設立基礎設施基金而重組資產及轉讓項目公司的行為。
因此，基金管理人、專項計劃管理人，對基礎設施公募REITs運營、分配等環節涉及的稅收，以上情形按現行稅收法律法規的規定執行，并不享受《公告》的稅收優惠政策。
具體而言，原始權益人可享受稅收優惠的環節有：將不動產剝離至項目公司的環節；以及將項目公司股權轉讓給專項計劃管理人代表的資產支持專項計劃的環節。
（2）稅收優惠
1) 資產劃轉環節暫不征收企業所得稅
《公告》第一條：設立基礎設施REITs前，原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資產相應取得項目公司股權，適用特殊性稅務處理，即項目公司取得基礎設施資產的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定；原始權益人取得項目公司股權的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定。原始權益人和項目公司不確認所得，不征收企業所得稅，《公告》明確可以適用“特殊性稅務處理” 。
根據上述規定，此環節可以享受稅收優惠的方式僅為“劃轉”，即只有在原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資產相應取得項目公司股權時才適用該稅收優惠。根據《財政部 國家稅務總局關于促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知(財稅〔2014〕109號)》（《109號文》），關于股權、資產劃轉可以進行特殊性稅務處理，需要同時滿足：“（1）在100%直接控制的居民企業之間，以及受同一或相同多家居民企業100%直接控制的居民企業之間按賬面凈值劃轉股權或資產；（2）具有合理商業目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；（3）股權或資產劃轉后連續12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經營活動；（4）劃出方企業和劃入方企業均未在會計上確認損益。”
根據我國公募REITs架構的要求，基礎設施REITs在資產進入項目公司后，需要再一次轉讓給基礎設施資產支持專項計劃（ABS），往往難以符合劃轉后連續12個月不能改變被劃轉資產原來實質性經營活動的權益連續性原則。因此難以適用《109號文》的規定。然而隨著《公告》的出臺，明確豁免了該權益連續性原則的要求，在原始權益人采用劃轉方式進行重組的情況下，在基金設施REITs領域可以直接享受特殊性稅務處理。
2) 項目公司股權轉讓階段延遲繳納所得稅
《公告》第二條：基礎設施REITs設立階段，原始權益人向基礎設施REITs轉讓項目公司股權實現的資產轉讓評估增值，當期可暫不繳納企業所得稅，允許遞延至基礎設施REITs完成募資并支付股權轉讓價款后繳納。其中，對原始權益人按照戰略配售要求自持的基礎設施REITs份額對應的資產轉讓評估增值，允許遞延至實際轉讓時繳納企業所得稅。
原始權益人通過二級市場認購（增持）該基礎設施REITs份額，按照先進先出原則認定優先處置戰略配售份額。
根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知（國稅函〔2010〕79號）》的規定，一般企業轉讓股權的收入，應于轉讓協議生效、且完成股權變更手續時確認收入的實現。但《公告》的規定，賦予了原始權益人轉讓項目公司股權的納稅義務延遲至基礎設施REITs完成募資并支付股權轉讓價款后繳納的權利。
（3）稅務籌劃
1) 構建稅盾的原因
減少所得稅成本
根據企業所得稅原理：權益資本以股息形式獲得報酬，在進行利潤分配前要先按照應納稅所得額計算繳納企業所得稅，即基礎設施資產支持證券取得底層資產的實際收益需扣除企業所得稅；債務資本的利息，可以列為財務費用，從應納稅所得額中扣除。
因此，在收益分配環節，可以通過股東借款使得盡量多的收益以利息方式進行分配，減少企業的應交所得稅。
滿足現金流穩定的要求
資產支持證券要求基礎資產能持續產生穩定的現金流，而基礎設施的運營收費權與經營情況有關，經營情況存在旺季和淡季的區分，因此通過搭建“債”的結構，可以將不穩定的運營收費權切割出一部分穩定的債權，從而滿足現金流穩定的要求。
滿足投資者收益分配的要求
基礎設施資產通常為特許經營權或不動產，通常折舊費用高，扣除了資產折舊費用之后，實際可分配利潤有限，僅依賴于股權的分紅取得相應收益，將導致大量的經營現金沉淀在項目公司層面，無法滿足REITs層面投資者的收益分配要求。因此，稅盾的構建有利于滿足投資者收益分配的要求。
2) 構建稅盾的方式
方式一：減資的方式構建稅盾
該方案適用于“凈殼”性質的項目公司，無需剝離其他資產，優勢為結構簡單，未產生大額資金的短期占用成本，易于操作。
參考案例：浙商證券滬杭甬高速封閉式基礎設施證券投資基金
根據滬杭甬杭徽高速REITs的《招募說明書》，項目公司浙江杭徽高速公路有限公司成立于2008年12月22日，注冊資本人民幣310,185.30萬元，注冊資本已實繳到位。2021年5月26日，根據項目公司股東會決議，項目公司各股東均同意根據持股比例對項目公司同比例減資21億元（注冊資本由310,185.30萬元減持至100,185.3萬元），項目公司沒有足夠資金支付減資款，形成應付減資款21億元。
方式二：設立SPV公司
此種方案主要利用SPV以小額過橋資金構建負債，從而減輕過橋資金成本。但此種情況在實務中往往需要提前與工商部門確認反向吸收合并的可行性及操作流程以及預留充足的時間進行反向吸收合并的操作。
參考案例：中航首鋼綠能REIT
首鋼基金設立首锝咨詢（SPV），公司性質為有限責任公司。首锝咨詢取得項目公司100%股權，且首锝咨詢應向首鋼環境支付股權轉讓對價 A 億元，支付第一筆股權轉讓對價 0.001 億元，剩余【A-0.001】億元待支付，就未支付部分各方確認為首鋼環境對首锝咨詢享有的【A-0.001】億元債權。
首鋼基金購買首鋼環境持有的對首锝咨詢的【A-0.001】億元債權，轉讓對價待支付，就未支付部分各方確認為首鋼環境對首鋼基金享有的債權。
六、結語
由于我國REITs底層基礎資產覆蓋面廣泛，且各項目的原始權益人資產剝離方式、設立REITs步驟及運營模式等也存在著較大的差異。因此發行一項公募REITs產品往往要統籌規劃多項要素，既要綜合運用行業、地域稅收優惠，又要用盡可能選擇最優的方式實現盤活存量基礎設施資產的目的。
筆者希望本文能幫助企業更好地掌握運作公募REITs的要點，合理籌劃基礎設施REITs設立與運營成本，同時助推我國基礎設施REITs進一步蓬勃發展，從而帶動基礎設施領域產業的轉型升級，為我國產業結構優化調整提供強勁有力支撐。
參考文獻
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