私募資產管理計劃（含私募基金）投資房地產新規解讀——關于《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號》的解析
作者：石育斌、任麗莉、何偉 2017-02-172017年2月13日，中國證券投資基金業協會（簡稱“協會”）發布了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號——私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（簡稱“《備案管理規范第4號》”）、《關于發布<證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號>的通知》（簡稱“《通知》”）以及《<證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號>起草說明》（簡稱“《起草說明》”），對證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目的有關行為進行了規范。
本文將對《備案管理規范第4號》、《通知》和《起草說明》的主要內容進行解讀，以明晰私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目需要遵守的最新監管規則。
一、 適用主體
根據《通知》規定，自2017年2月13日起，證券期貨經營機構（證券公司、基金管理公司、期貨公司及其依法設立的從事私募資產管理業務的子公司）新設立的私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目，應當符合《備案管理規范第4號》的要求；存續產品不得新增與《備案管理規范第4號》不符的投資項目；存續產品已投項目存在《備案管理規范第4號》第一、二、三條禁止情形的，相關投資項目到期后不得續期。
同時，為避免監管套利，《通知》明確，私募基金管理人開展私募投資基金業務投資房地產開發企業、項目的，參照《備案管理規范第4號》執行。
根據《起草說明》，證券公司、基金管理公司子公司按照規定開展的資產證券化業務不適用《備案管理規范第4號》。
二、 關于投資房地產項目的地域、屬性、投資方式限制
《備案管理規范第4號》第一條規定，證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。對于本條的適用，需要注意的是：
1、 對于項目所在地，本條適用于房地產價格上漲過快的熱點城市，目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都16個城市。熱點城市的范圍將根據住房和城鄉建設部的相關規定適時調整。
2、 對于項目屬性，本條適用于普通住宅地產項目（根據深交所《關于試行房地產行業劃分標準操作指引的通知》，房地產劃分為普通住宅地產、保障性住宅地產、商業地產、工業地產和其他房地產）；并規定，項目中同時包含多種類型住房的，計劃募集資金不得用于項目中的普通住宅地產建設。
3、 對于投資方式，本條列舉的予以限制的投資方式包括但不限于：（1）委托貸款；（2）嵌套投資信托計劃及其他金融產品；（3）受讓信托受益權及其他資產收（受）益權；（4）以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權；（5）中國證券投資基金業協會根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式。同時，《備案管理規范第4號》明確，名股實債是指投資回報不與被投資企業的經營業績掛鉤，不是根據企業的投資收益或虧損進行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業贖回股權或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。另外，根據《起草說明》的解釋，投資標準化債券和股票，以及股權投資不受《備案管理規范第4號》的限制。
三、 關于向房地產企業提供融資的資金用途限制
《備案管理規范第4號》第三條規定，私募資產管理計劃不得通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產收（受）益權等方式向房地產開發企業提供融資，用于支付土地出讓價款或補充流動資金；不得直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。
四、 關于穿透原則、信息披露和資金監管
1、 穿透原則：《備案管理規范第4號》第二條規定，資產管理人應當依據勤勉盡責的受托義務要求，履行向下穿透審查義務，即向底層資產進行穿透審查，以確定受托資金的最終投資方向符合《備案管理規范第4號》的要求。
2、 信息披露:私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目且不存在《備案管理規范第4號》第一、二、三條禁止情形的，應當向投資者充分披露融資方、項目情況、擔保措施等信息；
3、 資金監管：資產管理人應當完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強資金流向持續監控，防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項。
綜合以上解讀內容，我們可以看出，《通知》、《備案管理規范第4號》以及《起草說明》在我國當前房地產市場再次出現過熱勢頭的情況下，果斷遏制私募資產管理計劃和私募投資基金向房地產項目和企業的流向。新的監管規則明確、具體、富有操作性，將對私募資產管理計劃和私募投資基金投資房地產領域起到明確的指引作用。
同時，該新規亦沒有“一刀切”徹底禁止私募資產管理計劃和私募投資基金對房地產項目和企業的投資，例如，股權投資類型以及資產證券化類型等。所以，證券期貨經營機構和私募基金管理人必須正確理解該新規的內容，避免設立違反新規規定的資產管理計劃，同時可以積極設計符合新規內容的投資工具。
在這一點上，全面而精準地對新規法律內容的理解和把握，將具有極為重要的作用和價值。
