老年性癡呆人員無權處分其名下房產的法律效力研究
作者：葉成 2021-07-06前言
筆者近期代理了一件房屋買賣合同糾紛案件，涉及的爭議問題較為典型，包括老年性癡呆人員簽署合同效力如何認定、繼承發生后無權處分的合同效力如何認定、無權處分的物權效力如何認定等，而且前述諸多問題競合使得案件法律關系頗為復雜。
作為購房人律師，筆者通過調研，現梳理所涉典型問題的研究成果，供諸位參考。
一、案情簡介 父母有五個子女且均已成年，父母在婚姻期間購置一套房產，登記在母親及兩個子女名下（以下簡稱“兩子女”）、登記為共同共有，另外三個子女（以下簡稱“三子女”）知曉。后父親去世，兩子女攜母親一起將房屋對外出售，房款已收到，且房屋已交付、過戶。現三子女起訴母親、兩子女及購房人，以母親曾經被療養院認定為老年性癡呆及無權處分等為由，要求確認房屋買賣合同無效、購房人返還房屋等。 二、法律問題分析 （一）房屋權屬問題 本案需要先解決房屋權屬問題： 首先，根據《民法典》第二百零九條規定，不動產物權設立以登記為生效要件，另根據《民法典》第一千零六十二條規定，夫妻關系存續期間一方所得財產為夫妻共同財產。據此，在父母購置房產時，因房產登記在母親及兩子女名下并登記為共同共有，因此應屬于父母、兩子女共同共有。 其次，根據《民法典》第一千一百二十六、一千一百二十七條規定，因父親并未留下遺囑，其去世后，其房產份額由母親及五個子女作為第一順序繼承人按照等份額繼承，即每個繼承人繼承父親房產份額的六分之一。根據《民法典》第二百三十條、第一千一百二十一條規定，繼承人自繼承開始時即父親死亡時取得物權。每個人享有份額存在差異，這里不再展開。 綜上，在父親死后，房產雖仍登記在母親及兩個子女名下，但房產屬于母親及五個子女共同共有。 （二）老年性癡呆人員處置房產的合同效力 1、老年性癡呆人員的行為能力 經網絡檢索，老年性癡呆一般指阿爾茨海默病。阿爾茨海默病（AD）是一種起病隱匿的進行性發展的神經系統退行性疾病。臨床上以記憶障礙、失語、失用、失認、視空間技能損害、執行功能障礙以及人格和行為改變等全面性癡呆表現為特征，病因迄今未明。 由此可見，老年性癡呆屬于醫學稱謂，但在法律法規及司法解釋中，并未見關于老年性癡呆的界定，亦未專門規定如何認定其行為能力。另外，法律推定成年人具有完全民事行為能力，而一旦被認定為無民事行為能力或限制民事行為能力，既是對該成年人的一種保護方式，也將對其行使權利構成限制，因此，我國《民事訴訟法》第一百八十七條至第一百九十條，專門規定了認定自然人為無民事行為能力、限制民事行為能力案件的法定程序，其他機關無權進行認定。 綜上，僅憑醫院或養老醫療機構的記載“老年性癡呆”的診斷書，無法推定患者為無民事行為能力或限制民事行為能力，而應當通過司法程序予以認定。當然，實踐中交易一方如果在相對方已表現出較為明顯的能夠引起一般人合理懷疑或認為其行為能力受限的情形時，仍選擇忽視該情形并繼續進行交易的，可能會被認定存在應知或存在過錯，此處不再展開。 2、訴訟中行為能力鑒定的關聯性 本案中，三子女在起訴后申請對于母親的行為能力進行司法鑒定，但因為缺少母親在簽署合同當時的足夠資料，鑒定機構答復無法對簽署合同時行為能力進行鑒定，而是以鑒定機構接受委托后某一時點作為鑒定時點。經鑒定母親在該時點為無民事行為能力。 筆者認為，以某人行為能力受限為由主張所簽署合同效力存在瑕疵，需要具有因果關聯性，應能夠說明該人在簽署合同時的行為能力狀態，以其他時間節點鑒定行為能力有無與簽署合同效力沒有關聯性。 但假設在簽訂合同前母親已經被法院認定為無民事行為能力，則其簽署房屋買賣合同的效力，應具體分析是否有其他人員協助老年人談判、簽約，及該人員是否為依法指定的代理人：如果能證明母親的合法代理人單獨或共同簽字，或雖沒有簽字但參與簽約過程，均應視為取得了有權代理人的認可；否則，需要根據被認定的行為能力類型認定合同效力，即限制民事行為能力人簽署合同效力待定、無民事行為能力人簽署合同無效。如買賣合同最終被認定無效，則雙方互負返還義務。 3、司法案例研究 上海一中院：(2018)滬01民終6699號 裁判規則：提出主張一方需要證明賣方在簽約時無民事行為能力。 裁判內容：一審法院認為，徐庚興、徐慧萍提供的證據未能證明買受人存有過錯，或與出賣人惡意串通損害其他共有人利益，亦未能證明嚴玲娣在簽訂買賣合同時無民事行為能力，故徐庚興、徐慧萍要求判令房屋買賣合同無效之主張，于法無據，不予支持。……本院認為，徐庚興、徐慧萍并無證據證明嚴玲娣此時系無民事行為能力人，故徐庚興、徐慧萍以此為由要求確認涉訴房屋買賣合同無效，缺乏相應的事實依據。 廣西省高院：(2016)桂民再113號 裁判規則：老年癡呆不意味著無民事行為能力。 裁判內容：從合同簽訂主體上判斷，雖然盧翠瓊患有老年癡呆癥，但這并不意味完全喪失民事行為能力。相反，盧翠瓊本人參與了簽約過程并在合同上簽名捺印，而李書欽則具有完全民事行為能力，其也在合同上簽名捺印，應視為夫妻雙方對簽訂《房地產買賣合同》已取得一致意見，而正和興公司也有理由相信是該夫妻雙方共同的意思表示。 廣東省高院：(2013)粵高法民一終字第18號 裁判規則：僅憑醫院病例不足以證明簽約時無民事行為能力。 裁判內容：關于案涉《賣地協議》是否是陳思經的真實意思表示的問題。陳思經提供了珠江醫院的病歷稱其患有老年癡呆癥，但醫院病歷記載的內容一般為患者的自我陳述以及醫生的初步診斷，這份病歷尚不足以證明陳思經在簽訂合同時患有老年癡呆癥而喪失民事行為能力，故對陳思經主張其患有老年癡呆癥，協議不是其真實意思表示的主張，本院不予采信。 綜上，提出主張一方應舉證賣方在簽署合同時為無民事行為能力，而僅憑醫療機構關于老年性癡呆的診斷記錄、病例，不足以證明賣方為無民事行為能力；即便起訴后再對賣方的行為能力進行鑒定，也無法證明賣方在簽約時的行為能力狀態。 （三）部分共有人擅自處分房屋的合同效力 1、無權處分合同效力 已被廢止的《合同法》第51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”該規定實施后，司法實踐對于認定無權處分合同效力一直存在爭議。 2012年頒布《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”該解釋確立了無權處分合同為有效的規則，即便2020年底修訂該司法解釋時刪除了該條文，但是基本規則被新的規定所沿用。 《民法典》第五百九十七條規定：“因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。”根據該規定，其認可無權處分合同有效，因為合同解除權建立在合同有效基礎上。因此，《民法典》沿襲了上述合同法解釋關于無權處分合同有效的規則。 2、司法案例研究 江蘇泰州中院：(2021)蘇12民終38號 裁判規則：出賣人不享有處分權，并不當然導致合同無效。 裁判內容：《中華人民共和國民法典》第五百九十七條明確規定，因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。根據上述規定可知，出賣人并不享有處分權，并不當然導致合同無效。而買賣合同準用于有償合同。故鮑錦生是否具有處分權并不必然導致合同無效。 廣東珠海香洲區法院：(2020)粵0402民初17687號 裁判規則：當事人無處分權不影響合同的效力。 裁判內容：依照《中華人民共和國民法典》第五百九十七條的規定：“因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”及第六百四十六條的規定：“法律對其他有償合同有規定的，依照其規定；沒有規定的，參照適用買賣合同的有關規定。”，當事人無處分權不影響合同的效力。 上海一中院：(2017)滬01民終905號 裁判規則：是否取得共有人同意不影響買賣合同效力。 裁判內容：祝新元即便事實上沒有取得房屋共有人的授權，也不影響買賣合同在張埃與祝新元之間發生效力。 綜上，當事人無權處分的，包括部分共有人擅自處分共有物情形，所簽訂的買賣合同有效。 （四）部分共有人擅自處分房屋的物權效力 1、物權行為的效力與善意取得問題 上述合同法解釋、民法典規定，實際上把物權變動原因和結果做出區分，即在買賣合同法律關系中，買賣合同是物權變動的原因行為，所有權轉移是物權變動的結果。出賣人不能取得所有權的后果是不發生物權變動的效力，但不影響物權變動的原因行為的買賣合同的效力。 但即便無權處分的買賣合同有效，因買賣合同中買受人取得的只能是出賣人有處分權的標的物或權利，買受人無法依據與無權處分人簽訂的合同直接取得標的物所有權，否則無異于造成真實權利人的物權隨時處于被無權他人任意處置的荒謬境地。本案中，針對母親及兩子女所出售的房屋，三子女亦享有共有權，因此，買受人無法直接依據合同約定取得完整的所有權，除非經其他權利人追認或出賣方事后取得完整的處分權，或者構成善意取得。 在其他權利人追認或出賣方事后取得完整的處分權之前，結合最高院（2016）最高法民再75號案例裁判規則，物權行為應屬于效力待定狀態，達到前述條件時物權行為發生效力。但如果構成善意取得，則物權行為也發生效力。 本案中，三子女的態度已經表明其不會追認或將房屋權利轉讓給賣方，所以只能從善意取得角度進一步分析。 2、善意取得的條件 根據《民法典》第三百一十一條規定，無權處分時買受人取得所有權的條件為： 一是受讓人受讓該不動產或者動產時是善意； 二是以合理的價格轉讓； 三是轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。 上述條件中： 第一個條件，所謂受讓人善意，指受讓人無應受責難的應知或重大過失，《<民法典>物權編解釋（一）》第十四條規定：“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。”該解釋第十五條、第十六條列舉了受讓人應當知道或重大過失的情形，作為認定受讓人非善意的依據。受讓人并不負有證明其善意的舉證責任，但一般可通過舉證整個交易過程的合理公平來說明其善意以對抗對方提出非善意主張，而對方主張受讓方非善意的，根據《<民法典>物權編解釋（一）》第十四條第二款規定，應舉證證明受讓方存在非善意情形。 第二個條件，所謂“合理價格”，《<民法典>物權編解釋（一）》第十八條規定：“應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。”可簡單理解為在市場價上下合理范圍內浮動，如有爭議可以采取司法鑒定方式。本案司法鑒定房屋價值比實際成交價高4.6%，屬于合理價格范圍。 第三個條件，通過不動產登記證書很容易判斷。 本案中，受讓價格合理、已經辦理房屋產權變更登記，且原告無法證明買受人非善意，因此，受讓方構成善意取得，獲得了案涉房屋所有權。 3、司法案例研究 最高院：(2016)最高法民再75號 裁判規則：無權處分的物權行為原則上效力待定。 裁判內容：無權處分的合同并不當然無效，此類合同只要系雙方真實意思表示，其買賣合同的債權行為即為有效，但賣方向買方轉移標的物所有權的物權行為處于效力待定狀態，在經權利人追認或事后取得處分權時，物權行為生效。 綜上，無權處分時物權行為處于效力待定狀態，直至經權利人追認或事后取得處分權時物權行為生效，但如構成善意取得也發生物權變動效力。 三、小結 本案中，三子女作為權利人，可以起訴無權處分人要求損害賠償，但其之所以要從合同效力、物權效力角度進行起訴，可能是其代理律師尚未能深入研究本案法律問題即倉促提起訴訟，同時可能是一種訴訟策略，比如考慮兩子女已將購房款轉移因而直接起訴可能無法拿到款項，所以通過一并起訴購房人間接給兩子女施加壓力。但本案訴訟本身無法達到原告希望追回繼承財產份額的目的。 從防范法律風險角度，在房屋買賣中，購房人及中介機構均需要加以留意，以免因老年人家庭內部糾紛，導致房屋中介及購房人被牽涉訴訟，不僅要耗費大量時間精力，還可能面臨一定風險。 首先，作為購房人，遇到出售方為老年人時，最好留意老年人神志情況，進行現場簽約，并留存一些圖片視頻證據。 其次，作為房屋中介機構，需要重視并不斷完善業務合規流程，并應勤勉盡責，不僅需要觀察老年人神志情況，還應當詢問老年人家庭子女情況，對老年人簽約等過程進行錄音錄像，做好資料留存歸檔。 最后，如購房人或中介機構在購房過程中發現可能存在法律風險，應及時暫停交易、協商處理，必要時可尋求專業律師的建議。
