房地產企業破產案件辦理法規匯編
2023-12-04主編：申林平
副主編：胡玉斐 吳少卿
編委：崔玉 王雯
一、本法規匯編簡介
基于房地產企業破產案件的特殊性，我們認為一部房地產企業破產案件的辦案工具書是十分必要的，所以我們在承辦房地產企業破產案件之余投入了大量精力整理行業法律、法規及規范性文件和部門法律、法規及規范性文件，通過橫縱兩條線上不斷穿梭以期為讀者呈現一部內容全面、體系完整、分類科學、編排合理的法律工具書。
本法規匯編正文（掃描附后二維碼可瀏覽全文）有1200多頁，100多萬字，編排體例為：
一、綜合篇，對房地產行業及破產涉及的基礎且重要的法律和司法解釋進行甄別和收集；
二、實體債權篇，按照房地產企業破產案件中各類債權的清償順序依次收錄涉及破產費用和共益債務、拆遷類債權、商品房消費者優先債權、建設工程款優先債權、擔保債權、職工債權、稅款債權、普通債權各類債權產生原因及清償順序的法律依據；
三、破產程序篇，收錄涉及目前破產學界及實務界重點關注且在房地產企業破產案件中廣泛應用的特殊程序的法律、法規及規范性文件，包括預重整、執行轉破產、合并破產、跨境破產及簡易程序；
四、政策導向篇，收錄1998年以來我國房地產行業的重要政策，體現歷年來我國的房地產行業政策變遷及導向；
五、地方司法篇，選取部分地方法院涉及房地產、預重整、建設工程、管理人報酬、稅務處理等不同主題的規范性文件。
本法規匯編還具有較強時效性。在2023年7月31日匯編基準日的基礎上，我們又在2023年12月3日對匯編全文進行了更新，相信能給讀者共享一個房地產企業破產案件辦理的專業工具書，供大家辦案參考。
二、本法規匯編前言
我們在2019年開始每年發布《中國上市公司破產重整年度報告》并堅持每月發布《中國上市公司破產重整月報》，彼時破產理論界和實務界最熱門的破產案件類型之一就是上市公司的破產重整，我們參與了一些上市公司破產重整案件，也通過法律出版社出版了一些破產相關的專業書籍，如《上市公司破產重整原理與實務》《美國破產法典（中英文對照本）》《美國聯邦破產程序規則（中英對照譯本）》《破產衍生訴訟案例分析與實務》。與此同時，房地產行業正在經歷前所未有之大變局，近年來大中型房地產企業債務危機頻發，房地產企業的債務重組和破產清算、重整與上市公司破產重整一樣引起了眾多關注，近年我們也積累了不少房地產企業破產案件的實務經驗。近期，大型房地產企業債券違約的聲音及相關討論不絕于耳，面對房地產企業重組與破產案件攀升的趨勢，我們團隊也產生了系統整理房地產破產案件涉及法律體系的想法。
一、房地產企業債務重組和破產的大背景
（一）近年來房地產行業調控政策的變遷
1998年，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》正式印發，中國房地產完全進入住宅市場化的時代，基于一系列鼓勵政策，房地產價格得到平穩增長。2003年起，房地產價格開始出現上漲過快的情況，國家政策調控也以收緊為主。2008年，國際金融危機爆發，為穩定經濟增長、避免房地產市場下滑，政策開始轉向提振信心、活躍市場、促進住房消費和投資，引起了房產特別是住宅價格的大漲。2010年至2013年，針對部分城市房價上漲過快等問題，國家又采取收緊政策。2014年至2016年，在“穩增長”和“去庫存”的政策訴求下，國家出臺刺激政策，包括放松限購限貸、加強信貸支持和稅收減免等，一二線城市房價、銷量開始迅速上漲，三四線城市房價呈穩定趨勢。2016年12月，中央經濟工作會議提出要堅持“房是用來住的、不是用來炒的”這一定位，國家也出臺一系列政策以促進房地產市場平穩健康發展、全面落實房地產長效機制。
2020年8月20日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，房地產企業的“三條紅線”也橫空出世，直擊房地產企業“外部融資”的命門，房地產行業也被迫降低對傳統高杠桿、高負債、高周轉的發展模式的依賴。2023年7月24日，中共中央政治局會議指出，“要切實防范化解重點領域風險，適用我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”，而在新形勢下，房企“生存戰”將可能更加困難。
（二）房地產企業的債務重組、破產現狀
我們也看到近幾年來，房地產企業爆發債務危機的數量大幅增加，其中不乏知名、大型、集團化的房地產企業。以債券市場為例，根據中國房地產業協會發布的《2022年中國房地產開發企業信用狀況白皮書》，根據中國房地產信用平臺的統計，截至2022年12月31日，2022年全國共有32家房地產債券發行人確認境內信用債實質違約或觸發交叉條款（不包括展期情形），涉及債券92支，違約涉及債券余額521.05億元。就股票市場而言，2023年6月16日，川系開發商藍光發展已正式退市，成為2023年首家從A股退市的房企，截至目前，*ST宋都（600077.SH）、ST泰禾（000732.SZ）、ST陽光城（000671.SZ）等也已相繼退市。
在房地產企業頻發債務違約的背景下，近期境內大中型房地產企業的債務重組也相繼取得進展，如融創中國已于2023年11月20日發布公告宣布境外債務重組各項條件已獲滿足，重組生效。
（三）房地產企業破產業務的政策支持
中共中央、國務院于2023年7月19日發布《關于促進民營經濟發展壯大的意見》，其中強調“完善市場化重整機制。鼓勵民營企業盤活存量資產回收資金。堅持精準識別、分類施策，對陷入財務困境但仍具有發展前景和挽救價值的企業，按照市場化、法治化原則，積極適用破產重整、破產和解程序。推動修訂企業破產法并完善配套制度。”可以預見到，在房地產行業發生重大變化的背景下，房地產企業的破產及重整法律業務在未來多年都將是非常重要的一項法律事務，也是政策支持下的一項法律事務。
二、我們破產團隊承辦房地產行業案件的體會
未來十年，進入財務困境但還有發展前景和重整價值的大中型房地產企業會越來越多，相關債務重組和破產重整的法律業務會井噴出現。我自2003年開始做證券律師有十余年后，五六年前轉型破產重整法律業務，專注于上市公司和房地產企業破產重整。作為破產專業律師，我們近年來承辦多起房地產企業破產案件看到的是地產行業重壓下包括重整在內破產工具的重要作用。所以我們就想給業界分享一下我們辦理房地產企業破產案件的體會。
事實上，破產對于房地產行業的健康發展以及對房地產企業紓困解困的重要作用早已在近年有所顯現，一方面是出清，一方面是施救。從出清的角度，根據國家統計局發布的《中國統計年鑒》，我國2021年共有房地產開發企業超過十萬家，在目前的經濟背景下，對于已經沒有發展前景的大量中小房地產商，破產清算可以作為有利的出清手段合法、合規地在保護債權人的情況下淘汰掉這些房地產商。從施救的角度，對于仍具有不錯的發展前景、對地方經濟和民生等具有重要作用且能發揮重要價值的房地產企業，破產重整是這場房地產企業生存保衛戰的重要武器。破產重整對房地產企業的主要作用筆者認為可以通俗歸納為三點：一是帶來資金，通過共益債、重組等方式引入重整投資人及資金，作為續建及還債的“彈藥”；二是化解債務，通過停止計息、合法展期、以房抵債等途徑化解債務、“止血療傷”；三是能夠通過續建來保交樓、保民生、保穩定，避免牽連他方。
從破產工具對房地產行業及房地產企業的重要作用來看，我們可以預見到房地產企業破產現在及未來將是破產案件的重要組成部分。同時，房地產企業破產案件也與一般破產案件有所不同：一是債權人數量和類型多，債權人可能包括抵押債權人、工程款債權人、供應商債權人、拆遷債權人、商品房消費者、非法吸收公眾存款的受害債權人、普通民間借貸債權人等諸多類型，也涉及建設工程款優先債權、商品房消費者優先債權等特殊債權；二是債務金額高、資產價值高，多數房地產企業的債務金額較高，其核心資產（主要是土地使用權、在建工程等）價值較高，對該等資產的處置方式極為重要；三是對破產參與各方包括法院、管理人及投資方法律顧問等專業程度要求較高，需要其具備房地產、建設工程方面的專業知識及經驗。
三、本指南的框架和思路
基于房地產企業破產案件的特點，我們認為一部房地產企業破產案件的辦案工具書是十分必要的，所以我們團隊在承辦破產案件之余投入大量精力在行業法律、法規及規范性文件和部門法律、法規及規范性文件這橫縱兩條線上不斷穿梭以期為各位呈現一部內容全面、體系完整、分類科學、編排合理的法律工具書。就本指南的編排體例而言，其大體分為：一、綜合篇，對房地產行業及破產涉及的基礎且重要的法律和司法解釋進行甄別和收集；二、實體債權篇，按照房地產企業破產案件中各類債權的清償順序依次收錄涉及破產費用和共益債務、拆遷類債權、商品房消費者優先債權、建設工程款優先債權、擔保債權、職工債權、稅款債權、普通債權各類債權產生原因及清償順序的法律依據；三、破產程序篇，收錄涉及目前破產學界及實務界重點關注且在房地產企業破產案件中廣泛應用的特殊程序的法律、法規及規范性文件，包括預重整、執行轉破產、合并破產、跨境破產及簡易程序；四、政策導向篇，收錄1998年以來我國房地產行業的重要政策，體現歷年來我國的房地產行業政策變遷及導向；五、地方司法篇，選取部分地方法院涉及房地產、預重整、建設工程、管理人報酬、稅務處理等不同主題的規范性文件。
四、致謝
我的恩師李曙光教授2023年7月22日在上海做了“房地產企業破產重整的政策考量”的演講，引起了市場和破產業界的高度關注，本次演講的主題和觀點高屋建瓴，對我有很大啟發，讓我清晰地認識到了房地產業發展的整體形勢及問題、應對危困房企的政府與司法政策。在本指南形成初稿之際，我要向李老師特別致謝，感謝恩師在我攻讀博士以來對我的關心、幫助、支持。也要感謝各地破產法學會、破產管理人協會、專家、學者、法官、律師、會計師、評估師、重整投資機構、破產實務工作者和本所同仁對我們的指教！
房地產企業破產法律制度既涉及房地產行業的眾多法律制度及政策安排，又涉及破產法相關的諸多法律、法規及規范性文件，需要讀者與我們在橫縱兩面“穿針引線”。我們的目標是甄別、梳理、編排一部體系科學、簡潔明了的房地產企業破產案件辦案工具書，但由于我們的水平和時間以及本匯編的篇幅有限，本匯編的內容恐有諸多不足和疏漏之處，在此還請各位破產業界的專家、學者、實務工作者、房地產和建設工程業界朋友和同仁不吝賜教。我們也希望能根據熱心讀者的反饋定期更新本指南，使其成為業界朋友的好幫手。
申林平于北京東方廣場
2023年12月3日
三、本法規匯編全文二維碼（掃二維碼免費獲取全文）
