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近日，有上海的購房人因上海市商品房預售合同示范文本第十四條的內容與開發商發生的爭議事項前來咨詢。購房人稱與開發商簽訂的《上海市商品房預售合同》第十四條約定，在開發商辦理了新建商品房房地產初始登記手續、取得了房地產權證（大產證）后30日內，由雙方簽署本合同規定的《房屋交接書》，《房屋交接書》作為辦理該房屋過戶手續的必備文件；雙方在簽署《房屋交接書》之日起180天內，由雙方依法向房屋所在地房地產交易中心辦理價格申報、過戶申請手續、申領該房屋的房地產權證（小產證）。問題在于雙方在合同中沒有約定開發商辦理大產證的具體時間，且開發商又長時間不能取得大產證，導致購房人辦理過戶申請手續、申領小產證的時間遙遙無期，購房人遲遲不能取得小產權證。對此，開發商需不需要承擔相應責任，購房人應如何處理？筆者擬就此作一簡要分析。

首先，需要明確的是，目前上海商品房預售統一使用的上海市商品房預售合同示范文本系由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局于2000年聯合制定，自2001年1月1日開始使用后一直沿用至今。該預售合同示范文本第十四條原文如下：

 “第十四條  在甲方辦理了新建商品房房地產初始登記手續、取得了房地產權證（大產證）后    日內，由甲、乙雙方簽署本合同規定的《房屋交接書》?！斗课萁唤訒纷鳛檗k理該房屋過戶手續的必備文件。

甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起    天內，由雙方依法向            交易中心辦理價格申報、過戶申請手續、申領該房屋的房地產權證（小產證）。”

顯然，如果開發商與購房人雙方在簽訂的《上海市商品房預售合同》中沒有對開發商辦理新建商品房房地產初始登記手續、取得房地產權證（大產證）的時間進行約定，則購房人一旦面臨開發商長期無法取得大產證的情形時，其合法權益就必然會因為無法及時取得小產權證而受到相應的損害。這也正是購房人在經歷了漫長的等待之后所十分關心的問題。

按常理，雙方采用上海市商品房預售合同示范文本確定有關商品房預售的權利義務應該不會出現上述問題。對于購房人來說，主要的義務就在于按約定付清購房款，主要的權利在于按約定接受房屋實物并隨后及時取得房屋權屬證書；對開發商而言，主要的義務在于按約定將符合要求的房屋實物交付給購房人使用，同時盡快將房屋的權屬過戶到購房人名下、協助購房人及時取得小產證。

事實上也的確如此，目前使用的2000版上海市商品房預售合同示范文本一共三十二條，各個條文之間在邏輯上相互關聯，是一個密不可分的整體，相對于上海之前使用的1997年版示范文本更加嚴謹、完善。筆者曾以《略談2000版商品房預售合同示范文本與1997年版示范文本的區別》為題撰文對兩個版本進行了比較，文章刊登在2001年第6期的《上海律師》，有興趣的讀者可以查閱。

回到購房人咨詢的問題。筆者審查完雙方實際簽訂的預售合同文本后發現，原來引發爭議的“罪魁禍首”在雙方對預售合同示范文本中的第十條的約定?！渡虾Ｊ猩唐贩款A售合同（示范文本）》第十條原文如下：

“第十條 該房屋的交付必須符合下列第    種方案所列條件：

壹、辦理了房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證（大產證）；甲方對該房屋設定的抵押已注銷；甲方已按規定繳納了物業維修基金。

貳、取得了《住宅交付使用許可證》；甲方對該房屋設定的抵押已注銷；甲方已按規定繳納了物業維修基金；甲方承諾在    年     月    日前辦理房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證（大產證），如到時不能取得商品房房地產權證（大產證），乙方有權單方面解除本合同。

叁、             。”

且看這一合同示范條款的前兩種方案，任選一種，均不會產生不約定開發商在房屋交付后取得大產證時間的問題。第一種方案本身就要求取得大產證后方可交付房屋，交付房屋的具體時間在合同第十一條有明確約定；第二種方案要求開發商明確承諾取得大產證的最晚時間，也不存在不約定該等時間的問題。

但當開發商從自身利益考慮，選擇第三種方案交房時，往往不會對取得大產證的時間進行約定，并以為這樣可以在履約過程中掌握相對的主動，而購房人由于各種原因在購房時也對開發商提出的該等方案予以了接受，或者說購房人在市場地位弱小的時候往往對合同內容方面沒有與開發商討價還價的余地。正是在這種情況下，當開發商將房屋交付后又長時間不能取得大產證時，雙方就會因合同第十四條的約定引發爭議。

客觀地說，開發商與購房人對于這一問題的產生都有一定的責任，但主要的原因還在于開發商一方。

筆者認為，如果因開發商長期無法取得大產證導致雙方辦理房屋過戶申請手續、申領房屋小產證超過合理時間，開發商理應承擔相應違約責任，包括繼續履行合同約定的交付房屋權屬的義務、參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準向購房人支付違約賠償金等。具體理由如下：

1、雙方辦理過戶申請手續、申領房屋小產證的履行期限約定不明確時，根據合同法規定可按照合同有關條款或者交易習慣確定。

《合同法》第六十一條規定：“ 合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定?！?/p>

當開發商與購房人雙方對于“依法向    房地產交易中心辦理價格申報、過戶申請手續、申領該房屋的房地產權證（小產證）”的具體時間約定不明確時，應當按照合同有關條款或者交易習慣確定。

而按照雙方合同有關條款難以確定“依法向    房地產交易中心辦理價格申報、過戶申請手續、申領該房屋的房地產權證（小產證）”的具體時間時，可按照交易習慣確定。根據雙方合同第十四條的約定，主要是需要按照商品房預售的習慣確定開發商將房屋交付購房人使用后取得大產證的合理時間。

2、按照商品房預售習慣，確定開發商將房屋交付購房人使用后取得大產證的合理時間可以為60天內。

（1）根據《城市房地產開發管理條例》第三十二條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件?！?/p>

即，國務院明文規定，預售商品房的購買人依法申領小產證的時間為在商品房交付使用之日起90日內?？梢?，只有開發商取得大產證之后才能申請小產證，因此，開發商取得大產證的合理時間顯然應當是小于90日之內的。

（2）根據《商品房銷售管理辦法》第三十四條規定：“ 房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續?！?/p>

即，國務院房地產行政主管部門規定，商品房交付使用之日起60日內，房地產企業應提交需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料，這些資料當中就包括開發商取得的大產證在內。也就是說，開發商在商品房交付購房人使用后的合理時間取得大產證，這個合理時間應當在60日內。

概言之，我們根據商品房預售的交易習慣，可以將開發商交付商品房后取得大產證的合理時間確定為交付使用之日起60天內，而且這個合理時間是客觀、公平的。

3、如果開發商在房屋交付后60天內的合理時間內尚未取得大產證，導致雙方約定的辦理房屋過戶申請手續、申領小產證的時間延誤，開發商應承擔相應的違約責任。

我們知道，《合同法》第一百零七條規定：“ 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”也就是說，對于開發商和購房人來講，盡管開發商與購房人在商品房預售合同中未對開發商交付房屋后取得大產證的時間進行約定，導致雙方約定的購房人申領小產證的時間不明確，但購房人可以通過依法確定開發商交付房屋后取得大產證的合理時間，從而確定雙方辦理房屋過戶申請手續、申領房屋小產證的合理時間。一旦開發商因不能在根據交易習慣確定的合理時間取得大產證而延誤了辦理房屋過戶申請手續、申領小產證的時間，開發商就應當承擔相應違約責任。

此時，購房人可以視情況選擇解除合同、要求開發商退換房款并支付違約賠償金，也可以選擇要求開發商繼續履行合同并支付違約賠償金。這里需要進一步分析的是，通常雙方對此種情形下的違約金沒有進行約定，購房人可以要求開發商支付的違約賠償金的標準應如何確定。

筆者認為，購房人或可參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定 ，在合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定時，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算開發商應向購房人支付的違約賠償金數額。

綜上，購房人前來咨詢時所關心的問題基本得以解決，日后也可以此為戒；而對于開發商來說，在確定商品房預售合同示范文本第十條內容時，無論出于何種考慮，都應當對商品房交付后取得大產證的時間進行明確約定，也只有明確的約定才會相對更有利于維護雙方的合法權益。如此，上海市商品房預售合同示范文本第十四條也就不會再引發類似的爭議了。