疫情防控影響下商業地產租賃合同管理
作者：劉俊科 2022-04-222022年3月以來，上海新一輪本土新冠疫情爆發。為防控疫情，政府采取了大規模封控措施，各行各業均遭受了不同程度的損失，營業收入下滑，對企業正常生產經營造成重大影響，尤其對商業地產的租賃雙方構成了重大挑戰。無論對出租人還是承租人，如何在疫情影響下合法、合規處理租賃合同事宜均是棘手且急迫的問題。
在2020年第一輪新冠疫情爆發后，國家、地方政府相繼出臺了相關的政策文件及最高人民法院、各地法院也發布了審判指導意見。此后，各地法院審結了一批針對疫情期間租賃合同糾紛的案件，對相關糾紛的處理具有一定的借鑒意義。
基于此，本文擬結合2022年以來國務院及各部委、上海市政府及相關部門發布的政策文件，參考上海市各級法院此前審理疫情期間租賃合同糾紛的相關案例，針對2022年3月以來上海疫情及防控措施情況，就商業地產租賃合同項下的焦點問題進行梳理，以期能夠為租賃雙方提供有意的借鑒。
一、房屋租金的減免問題 （一）政策文件 為應對新冠疫情對服務業的沖擊，尤其是對中小微企業及個體工商戶的影響，2022年2月以來，國家及地方政府陸續出臺了相關政策文件，其中減免服務業中小微企業和個體工商戶承租國有房屋的租金即為普惠性紓困扶持政策之一。具體政策文件匯總精選如下： 1、全國 文件名稱：國家發展改革委等部門印發《關于促進服務業領域困難行業恢復發展的若干政策》的通知 發布時間：2022年2月18日發布 文件名稱：國務院國有資產監督管理委員會辦公廳《關于做好2022年服務業小微企業和個體工商戶房租減免工作》的通知 發布時間：2022年3月28日 2、上海市 文件名稱：上海市人民政府辦公廳關于印發《上海市全力抗疫情助企業促發展的若干政策措施》的通知 發布時間：2022年3月29日發布 文件名稱：《上海市國有企業減免小微企業和個體工商戶房屋租金實施細則》 發布時間：2022年3月31日發布 根據上述政策文件的規定，作為普惠性紓困措施之一的房屋租金減免應符合以下條件： 綜上可見，上海市針對自身的情況，就租金減免的相關適用條件作出了進一步細化規定，與全國文件中存在一定的差異。 （二）司法裁判 就租金減免問題，最高人民法院《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》（2020年5月15日發布）以及上海市高級人民法院《關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答（二）》（2020年2月17日發布）、上海高級人民法院《關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答三（2022年版）》（2022年4月10日發布），均有涉及。 鑒于2020年疫情與2022年3月以來的疫情對上海的實際影響不同，上海市高級人民法院在租金減免問題上的意見亦有所差異。考慮到2022年本次疫情的影響面更大，持續時間更長，因此更傾向于嚴格適用上海市有關免除一定期限內租金的政策，并對承租非國有房屋租金減免問題也作出了明確的意見。 從2020年疫情影響導致的租金減免糾紛案件的審判實踐看，并非所有減免租金的請求都能得到支持，并且在支持的案件中也并非完全按照3個月期限進行減免。一般情況下，承租國有房屋的減免2-3個月，承租非國有房屋的減免1-2個月。——參考案例：（2021）滬02民終5227號、（2020）滬02民終11226號。 （三）合同管理建議 1、結合本人代理的以及查詢的上海市范圍內基于2020年疫情租金減免的案例，確實存在不少未嚴格按照當時政策文件（減免租金3個月），而是根據房屋使用的具體情況酌情減免房屋租金（1-3個月不等）的判決。 而根據本次政府部門的政策文件，以及上海市高級人民法院重新梳理的《關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答三（2022年版）》，考慮到本次疫情對上海的影響，因此，在處理租金減免問題上，不能盲目參考此前的經驗或判決，建議更多地傾向按照本次政策文件的要求處理租金減免事宜，以免出現不必要的糾紛。同時，對于承租非國有房屋的承租人，除了參照上海市有關租金減免的政策進行協商外，亦應當注意收集和保留關于房屋無法正常使用或無法正常營業的材料（如有關防疫部門或機構發出的通知、指令），以便維護自身的合法權益。 2、無論是政府的政策文件，還是法院的審判實踐，在無特殊情況下，均不支持承租人或出租人提出的對物業管理費的減免主張。 二、租賃合同的解除 （一）承租人以疫情防控構成不可抗力為由主張解除合同。 對于疫情及疫情防控措施是否構成不可抗力，上海市高級人民法院在《關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答三（2022年版）》中給與了肯定性意見：疫情以及疫情防控措施一般屬于法律規定的不可抗力，疫情或者疫情防控措施致使合同目的無法實現的，當事人可以依法主張解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，當事人可以依法主張免責或者部分免責。 但在具體解除合同中，還應考察不可抗力是否造成了合同目的無法實現。對于一般性租賃合同，鑒于疫情防控措施的階段性特點，一般并不能導致合同目的的無法實現或無法履行，因此，無論承租人或出租人均不能以階段性困難主張解除合同，該主張一般也不會獲得法院的支持。與此相對應，對于具有時效性或特定目的的租賃合同，如基于展覽、會議、廟會等簽署的租賃合同，基于疫情防控措施導致該活動取消，承租人有權請求解除合同。 （二）出租人以承租人逾期支付租金為由主張解除合同。 一般情況下，在房屋租賃合同中均會約定承租人逾期支付租金超過一定期限，出租人有權解除合同的條款，即約定解除條款；同時按照《中華人民共和國民法典》第563條的規定：當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行，當事人可以解除合同，即法定解除權。那么由于疫情影響導致承租人遲延支付租金的情況下，出租人是否仍享有上述合同解除權。本人結合上海市審判實踐，分析如下： 1、鼓勵合同繼續履行的原則 無論是2020年最高人民法院的指導意見，還是2022年版上海市高級人民法院《關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答三》中，均明確鼓勵合同繼續履行，即：承租房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。 但在相關審判實踐中，上海市相關法院并未刻板地援引“不支持合同解除”的意見，而是根據個案的情況作出相應的判決，具體會考慮以下因素： （1）是否已經給與免租：若出租人已經給與合理的免租期限或就免租事宜達成了協議，出租人仍拖欠租金的，承租人有權解除合同。——參考案例：（2021）滬02民終3527號。 （2）對經營的實際影響：由于疫情的影響，導致承租人無法開展正常的經營活動，或者正常經營活動受到較大影響的，法院一般不支持解除合同。但如果疫情影響并未處于持續狀態，或者不是承租人營業收入減少的主要原因的，法院支持解除合同——參考案例：（2021）滬01民終5883號。 （3）拖欠租金的期間：如承租人拖欠租金的期限遠超過疫情防控期間的，法院傾向于支持出租人解除合同。 2、例外情形 雖然在由于受疫情影響導致逾期支付租金的情況下，法院鼓勵租賃合同繼續履行，但也存在例外情形，具體包括但不限于： （1）在疫情影響前承租人已經存在拖欠租金的情形的。對于在疫情影響前已經拖欠租金或基于拖欠租金出租人已經享有合同解除權的，承租人再以疫情影響為由抗辯合同解除的，法院一般不予支持。 （2）承租人在疫情扶持紓困政策出臺前已經拖欠租金或明確表示無法支持租金，出租人行使合同解除權，此后承租人以免租為由要求繼續履行合同的，法院一般不予支持。 （三）合同管理建議 1、審慎行使合同解除權。基于疫情影響下對合同解除的相關規定，以及交叉存在的租金減免爭議，出租人或承租人均應進行全面的評估合同解除的可能性及后果。即使合同解除權后，如承租人因疫情封控原因無法及時返還租賃房屋的，出租人按照合同約定主張房屋占用費存在一定法律風險；承租人基于不可抗力解除合同后，要求就房屋裝修進行補償的主張也很難得到法院的支持。 2、對于承租人而言，如因受疫情或疫情防控措施影響，導致無法按期支付租金的，應及時通知出租人；如對出租人行使合同解除權存在異議并希望繼續履行合同的情況下，應及時向出租人提出并通過訴訟或仲裁確認解除行為的效力。 三、違約責任的裁判 通常情況下，房屋租賃合同中會就承租人的違約責任作出約定，包括但不限于逾期支付租金的違約金或滯納金、合同解除的違約金、保證金、逾期返還房屋的占用費等。現結合疫情影響下，就各項違約責任的裁判做如下梳理和分析： （一）逾期支付的違約金或滯納金 對于逾期支付租金及費用，租賃合同中通常會約定以逾期金額為基數，計算每日萬分之三至千分之五不等的違約金或滯納金。而通常情況下，承租人會對該違約金提出調整的要求，人民法院亦會根據個案作出酌情調整，尤其在疫情影響下，過高的違約金或滯納金標準在司法實踐中往往得不到支持。 根據上海市高級人民法院《關于商事審判中規范違約金調整問題的意見》（滬高法民二【2009】13號），在實際損失無法計算時，法院根據公平原則和誠實信用原則，在綜合考量違約方的惡意程度、當事人締約地位強弱等因素的基礎上，參考不超過銀行同類貸款利率四倍的標準進行相應調整（現為不超過LPR的四倍），此前判決的相關案例，也遵循了上述原則。——參考案列：（2021）滬01民終8594號。 （二）合同解除的違約金和沒收保證金 對于基于租賃合同的約定，出租人同時主張合同解除違約金和沒收保證金的要求，法院存在兩種不同的觀點和判決： 1、尊重合同約定，同時支持支付違約金和沒收保證金的要求。——參考案例：（2021）滬02民終10145號 法院認為：違約金與保證金可以同時并行主張，同時，鑒于出租人損失確認存在一定的困難（如空置時間、租金標準等），法院對承租人要求調整違約金的主張一般不予支持。 2、將保證金作為違約金的一部分，結合損失情況綜合酌定。——參考案例：（2020）滬0106民初57349號 法院認為：沒收的保證金本身也屬于違約金的一部分，主張違約金和沒收保證金均系要求違約方承擔違約責任，因此應將兩者結合綜合考慮。 （三）逾期返還房屋占用費 在租賃合同解除后，承租人不再負有支付解除后合同租金的義務，而應當按照約定返還租賃房屋，逾期返還的需支付房屋占用費。關于出租人對房屋占用費的主張，分以下兩種情形： 1、有約定：按照合同約定的標準支付房屋占用費。 2、無約定：參照租賃合同約定的租金標準計算房屋占用費。 需要注意的是，基于疫情封控的影響導致承租人無法及時返還租賃房屋或租賃房屋本身存在不能使用的情形的，出租人主張相關房屋占用費存在一定的法律風險。同時對于承租人而言，應當及時通過電話、電子郵件、微信等方式告知出租人自己受到疫情管控的具體情況。
