商鋪出租人避坑指南：商鋪租賃過程中的25個風險點
作者：沈根 賴棟輝 蔣婷婷 2022-04-28最近，筆者接到一位當事人李某的咨詢，其名下有幾套商鋪，出租給個體戶張某經營海鮮批發。受疫情影響，海鮮批發店生意慘淡，導致張某入不敷出，已拖欠李某半年商鋪租金。李某多次催收無果，遂于某晚將商鋪水電都斷了，并將商鋪大門鎖了起來，希望通過這種方式迫使張某支付欠付租金。誰知道，此后張某非但不付租金，還將李某起訴至法院，要求賠償其損失，理由是李某斷水斷電導致其店內海鮮全部死亡，損失慘重。李某百思不得其解，明明是張某欠租在先，為何自己反倒成了被告？
民間有句老話叫“一鋪養三代”，意思是一個好的商鋪可保一個家庭三代人不愁吃穿。在尋常百姓的認知中，作為商鋪出租方，在租賃合同關系中往往是比較強勢的一方。但筆者卻經常接到商鋪出租方的咨詢，他們似乎也存在著各種各樣的煩惱。于是筆者查閱了最高人民法院及重慶地區法院近五年800余份房屋租賃合同糾紛裁判文書，并結合自身辦理相關案件的經驗，對房屋租賃合同中出租人可能遇到的風險進行了梳理，為出租人從合同訂立、履行、解除及解除后的處理等方面制作了此份“避坑指南”。
一、合同訂立過程中的風險點 風險點1：出租人就違反建設工程規劃規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效，且可能被法院認定為主要過錯方。 經典案例：（2017）渝05民終7461號 裁判要旨：本院認為，本案首先評價雙方所簽合同的效力。《中華人民共和國合同法》第五十二條規定“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效”。本案中，一至商業公司與陳麗佳于2014年11月12日簽訂的《商鋪租賃合同》雖系雙方當事人協商一致自愿簽訂，但因該合同所涉及的租賃標的物截止一審庭審辯論終結前仍系未經建設工程規劃許可建設的房屋，根據前述法律之規定，案涉《商鋪租賃合同》應屬無效合同。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理”。《中華人民共和國合同法》第五十八條規定“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當擇價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。一至商業公司作為出租方，在涉案房屋未取得合法產權證明的情況下出租涉案房產，應承擔主要過錯責任，陳麗佳作為承租方，未盡到合理的審慎注意義務，應承擔次要過錯責任。” 類似案例：（2017）渝01民終3116號、（2017）渝01民終3122號 建議：1.出租人在簽訂房屋租賃合同前，應取得出租房屋的建設工程規劃許可。2.若確實在出租前無法辦理，也應以書面的方式向承租人披露房屋的建設規劃狀況，并在合同履行過程中及時辦理。 風險點2：出租人為招商作出的宣傳若與實際情況不符的，承租人可能以此為由要求撤銷租賃合同。也可能被法院認定違約在先，不支持要求承租人支付逾期付款違約金的主張。 風險點2-1:出租人在訂立合同時作出大型百貨超市、商業品牌或五星級酒店等已簽約或已入駐的宣傳，若實際情況與宣傳不符，在承租人主張撤銷租賃合同的情況下，法院可能認定出租人系虛假宣傳而支持承租人的主張。 經典案例：（2017）渝05民終7726號 裁判要旨：涉案的《租賃合同》第9.2條：除本合同其他條款規定的出租人解約權外，出租人還有權在下列任何一項情形發生之后書面通知承租人終止本合同，合同保證金不予退還。同時，出租人有權要求承租人賠償出租人因此而受到的一切損失，包括但不限于實際損失及預期收益、律師費、訴訟費及差旅費等。（1）承租人未能按時支付應付款項的，且承租人未能在十五天內或出租人規定的期限內給予糾正的……。該條款系約定單方解除合同的條款，在條件成就時，合同于解除合同的通知到達對方時，合同解除。嚕啦啦經營部欠付物業管理費屬實，符合第9.2條解除合同的約定，但港海公司舉示嚕啦啦經營部已經收到解除合同的通知的證據并不充分，且嚕啦啦經營部予以否認，故港海公司請求判決解除2016年1月20日簽訂的《租賃合同》，與法有據，予以支持。根據《中華人民共和國合同合同法》第五十四條第二款規定：一方以欺詐、脅迫的手段或則乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院變更或撤銷。劉海東、嚕啦啦經營部以港海公司存在虛假宣傳等行為反訴請求撤銷《租賃合同》，認為虛假宣傳主要為在招商之初，通過海報、網絡等各種方式宣傳該商場將會有重百超市、麥當勞等知名企業入駐，劉海東、嚕啦啦經營部正是基于知名企業入駐會帶來客戶流量的考慮，才高價承租。由于劉海東、嚕啦啦經營部提供的證據顯示的廣告內容為：也正是看好港龍購物中心商業的市場前景，已有多個國內、國際品牌前來洽談。目前，重百超市已經簽約，打造8000平方米的大型賣場；肯德基、麥當勞、豪客來、味千拉面、85度咖啡、德克士、鄉村基、屈臣氏等品牌店紛紛表示強烈的入駐意向。港海公司與重百超市于2012年簽訂租賃合同，因此港海公司廣告宣傳目前重百“已經簽約”的行為，并不構成虛假宣傳，至于其他知名企業的宣傳，其廣告內容上表述為“強烈入駐意向”，并不表明真正入駐，亦不構成虛假宣傳。據此，劉海東、嚕啦啦經營部請求撤銷《租賃合同》的反訴請求，缺乏事實和法律依據，不予支持。 風險點2-2:出租人在訂立合同時作出大型百貨超市、商業品牌或五星級酒店等已簽約或已入駐的宣傳，若實際情況與宣傳不符，在承租人未主張撤銷租賃合同的情況下，法院也可能認定出租人違約，從而不支持其要求承租人支付逾期付款違約金的主張。 經典案例：（2016）渝01民終6983號 裁判要旨：關于謝妍是否應向印象置業公司支付違約金和滯納金的問題。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規定當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額計算方法，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少；第一百二十條規定當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。本案中，雖然印象置業公司與謝妍于2014年10月15日簽訂的《租賃合同》約定，未按時繳納租金的，每逾期一日按應繳納費用的千分之三記取滯納金，逾期三十日以上，甲方有權單方解除合同，乙方還應承擔6個月租金總額的違約金。由于印象置業公司承諾的大型百貨超市、五星級酒店未入駐，造成“大足印象”商圈商業氛圍不濃，是謝妍經營困難的原因之一，謝妍以此為由拒絕向印象置業公司繳納租金固然構成違約，但是印象置業公司在履行合同過程中亦有較大的過錯，故印象置業公司要求謝妍支付違約金和滯納金的主張，法院不予支持。” 類似案例：（2021）渝05民終69號 建議：在廣告宣傳中，注意用詞符合實際，若與其他大型品牌尚在磋商暫未簽約入駐，則在對外宣傳中不要表述為“已簽約”或“已入駐”，可考慮表述為“有簽約意向”等方式。 風險點3:在合同中若特別約定租金起算需達到某項條件，出租人無法提供證據證明條件成就時，無法要求支付租金。 經典案例：（2020）渝05民終137號 裁判要旨：關于千雄公司主張的房屋租金、占有使用費、經營管理費等費用應如何認定的問題。本院認為，本案中雖然焦睿簽訂了《房屋交接確認書》，接收了租賃商鋪，但是雙方簽訂的商鋪租賃合同約定租賃期限從《接房通知書》發出后第三天開始計算，千雄公司實際上向焦睿發出的《接房通知書》中也載明“租賃期限從項目人行天橋達到通行條件之日起開始計算，并由千雄公司另行書面通知”，焦睿對此并未提出任何異議，應是視為雙方對該條款均予以認可，故租賃期限并非從焦睿接房時開始計算。現千雄公司未提交租賃期開始起算的相關證據，故對其要求焦睿商鋪租金的請求，本院不予支持。至于占有使用費，既然焦睿已于2018年7月3日搬離并返還涉案商鋪，并不存在繼續占有使用涉案商鋪至今的事實，故而千雄公司要求焦睿支付自2018年11月15日起至實際搬離租賃物之日止的財產占用使用費的請求于法無據，本院亦不予支持。關于經營管理費，一審計算至2018年7月3日焦睿搬離時止，認定正確，本院予以確認。 建議：在合同中明確約定具體的租金起算條件，并由雙方協商確定合理免租期限，若超出該期限，則按照雙方協商確定的合理標準計算租金，但經營管理費及水電費應正常支付。 風險點4:違反規劃用途出租，可能會被行政主管部門責令停止使用，導致合同無法履行，法院可能綜合考慮雙方各自過錯認定損失承擔的比例。 經典案例：（2018）渝01民終1891號 裁判要旨：關于馳亞公司是否應退還中盛弘翰公司車庫租金249170.71元的問題。本院認為，按照常理及交易習慣，若馳亞公司將車庫出租給中盛弘翰公司用于停車，約定的租金單價應按每個車位的月租金標準收取，但本案中馳亞公司出租給中盛弘翰公司的車庫租金確系按照“平方米/月”收取，與日常車位出租的交易習慣不符。同時，按照馳亞公司主張的租金標準，經一審法院計算，本案中每個車位（約60平方米）的月租金約為1140元/月，遠高于一般車位的市場租賃價格。綜合上述情況，馳亞公司系按照倉儲用房的租金標準及用途將車庫出租給中盛弘翰公司。因此，對于因改變房屋用途導致涉案車庫被重慶兩江新區公安消防支隊查封并責令停止使用，馳亞公司及中盛弘翰公司均存在過錯，故2017年5月5日至2017年6月3日查封期間產生的租金損失應由馳亞公司與中盛弘翰公司各自承擔50%。” 建議：1.出租人應當嚴格按照房屋的規劃用途對外出租；2.若需改變房屋原規劃使用用途出租，則建議出租人在取得行政主管部門批準改變房屋用途后再與承租人訂立租賃合同；3.在合同中明確約定，若出租房屋因違反規劃用途導致被行政主管部門查封并責令停止使用，則針對查封期間的房屋租金、物業管理費等損失由雙方按合理比例分擔。 風險點5:若合同對租賃房屋的用途有明確約定，而該用途有必須滿足的條件，出租人交付房屋不滿足該條件的，可能會被法院認定為交付違約，從而不支持條件滿足前的租金請求。 經典案例：（2017）渝01民終8133號 裁判要旨：關于蘇渝特公司是否交付了符合合同約定的租賃物問題，雙方在租賃合同中明確約定，黃偉租賃涉案房屋的用途為KTV，且在征得蘇渝特公司同意前，不得以任何形式更改其用途。從以上約定可知，蘇渝特公司對于黃偉租賃該房屋用于開辦KTV的目的是清楚的，由此，其應當保證涉案房屋能夠正常用于開辦KTV。國務院《娛樂場所管理條例》第十一條規定：“申請人取得娛樂經營許可證和有關消防、衛生、環境保護的批準文件后，方可到工商行政管理部門依法辦理登記手續，領取營業執照。”文化部《娛樂場所管理辦法》第十一條第一款規定：“申請設立娛樂場所，應當提交以下文件：……（八）消防、環境保護部門的批準文件；”黃偉開辦的KTV屬于娛樂場所性質，根據以上規定，黃偉申請開辦KTV，應當提交環境保護部門的批準文件，取得娛樂經營許可證，然后再憑借其他有關批準文件，到工商行政管理部門依法辦理登記手續，領取營業執照。本案中，由于涉案房屋于2017年4月5日方才通過環境驗收，導致黃偉在2017年6月23日才取得北碚區文化委頒發的娛樂經營許可證。如前所述，由于蘇渝特公司知曉黃偉租賃房屋的目的系用于經營KTV，而黃偉正常經營KTV，又需要涉案房屋通過包括環境驗收在內的有關驗收，故蘇渝特公司在簽訂合同后向黃偉交付租賃房屋時，應當保證租賃房屋處于適于經營KTV的狀態。蘇渝特公司同時也應當在租賃房屋未達到適于經營KTV狀態時，向黃偉及時履行告知義務。本案中，蘇渝特公司在交付房屋時房屋尚沒有通過消防和環境驗收，也沒有證據表明蘇渝特公司曾在簽訂合同過程中向黃偉及時履行了房屋狀態的告知義務。同時，雙方也未就租賃房屋未通過消防、環境驗收時如何處理作出約定。結合以上事實，則在租賃房屋通過消防、環境驗收之前，應當認定蘇渝特公司尚未向黃偉交付適于合同約定的使用狀態的租賃物，由此，則蘇渝特公司自然也無權按照合同約定向黃偉主張該期間的租賃費。基于該分析，則在租賃房屋經過消防、環境驗收后，已經能夠滿足用于經營KTV的合同目的，故黃偉當然也應當按照合同約定支付租賃費。 類似案例：（2018）渝03民終114號、（2018）渝03民終122號 建議：1.在租賃合同中詳細披露房屋的使用現狀（如是否通過消防驗收、環境驗收等），并明確交付條件為現狀交付；2.明確約定合同雙方在推動特定條件成就時的具體權利義務、合理期限以及無法達到條件時的處理方式。 風險點6:出租人未告知租賃房屋上已設定抵押權，抵押權人行使抵押權導致租賃合同目的無法實現的，法院可能會判定由出租人向承租人賠償剩余租期內的裝修殘值損失。 經典案例：（2020）渝01民終3094號 裁判要旨：關于本案裝修損失是否應由重慶喜地來商貿有限公司承擔的問題，因案涉商鋪在出租給鄧禮倫前便已經設立了抵押權，重慶喜地來商貿有限公司應當向鄧禮倫告知該情況，但其沒有提交證據證明其履行了如實告知義務，系有過錯的一方，應當向鄧禮倫賠償因合同被解除而導致的裝修損失。鄧禮倫對案涉商鋪的裝修是為便利于實現自己的租賃目的，但因重慶喜地來商貿有限公司的違約行為導致鄧禮倫的裝修費用無法在合同期內分攤完畢，其應當賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。加之本案合同解除系出租人重慶喜地來商貿有限公司違約導致，并非因不可抗力不能履行合同；重慶喜地來商貿有限公司要求僅按合同約定賠付一個月的租金，明顯不能彌補承租人的損失。由于案涉租賃合同對裝修損失如何處理沒有約定，承租人使用案涉房屋的時間較短，一審法院對本案裝修損失的賠償原則，符合本案的具體情形，故一審法院判決由重慶喜地來商貿有限公司賠償裝修損失并無不當，本院予以支持。” 建議：1.在租賃合同中詳細披露房屋的權利瑕疵（如是否存在抵押等），并明確交付條件為現狀交付；2.明確約定若租賃房屋因抵押權人行使抵押權而被處置，則針對裝修殘值或其他損失雙方按一定比例分擔。 風險點7:若出租房屋存在地方性法規對使用用途的限制導致合同目的無法實現而解除，法院可能會認定出租人對地方法規明知或應當知道，應當自行承擔行政主管部門責令停業至合同解除期間的部分租金損失。 經典案例：（2019）渝05民終8374號 裁判要旨：本院認為，本案租賃合同雙方明確用途為經營火鍋、魚火鍋，承租人使用用途明確，根據其經營能力和市場判斷要求其改變無污染的業態無合理性。該租賃物按照重慶市地方法規的規定不能經營有污染的餐飲，因房屋結構無法整改。雙方都應當知曉和遵守地方法規的的義務，一審確定各承擔50%的原告損失賠償責任無不當。雙方約定合同解除后滯留物品由出租人自行處置的，該約定有效。屬于格式合同的，出租人應當盡到提示義務。對有重大價值物品應當通知處置、妥善保存，費用由承租人負擔。雙方沒有約定合同解除后滯留物品的處置的，合同解除出租人可以采取自助行為騰空房屋以減少房屋空置損失，但應當對滯留物品保存證據，清點后妥善放置，費用由過錯方承擔。本案出租人按約可以采取自助措施，其怠于行為造成房屋空置擴大損失，不能向承租人求償。” 類似案例：（2019）渝05民終8373號 建議：1.在出租房屋前了解當地法規，明確是否有房屋使用用途的限制（如餐飲業），如有則應當在租賃合同中披露；2.明確約定租賃房屋無法符合該使用用途時的處理方式（如由承租人變更經營業態，或雙方解除合同，針對相關損失由雙方按一定比例分擔）。 風險點8：商場經營管理人在未取得房屋所有權人同意的情況下，擅自將房屋出租給承租人，若該行為未被所有權人追認的，則應當由經營管理人自行對承租人承擔違約金及其他賠償責任。 經典案例：（2020）渝01民終4105號 裁判要旨：對汪建波請求由緯立嘉業公司賠償裝修損失費698854.74元，鑒定費27000元的訴訟請求。緯立嘉業公司在與汪建波簽訂《租賃合同》時未能弄清楚租賃房屋的所有權人是誰，且事后也未能取得涉案租賃房屋所有權人對該《租賃合同》的追認，由此導致汪建波與緯立嘉業公司在該《租賃合同》履行期限屆滿之前不能繼續履行，緯立嘉業公司構成違約，給汪建波造成裝修損失698854.74元、鑒定費27000元。至于緯立嘉業公司辯稱的拆除費用并未實際發生，其也未要求汪建波對裝飾裝修物進行拆除，廢渣清理費還未實際產生，因此該筆費用不應得到主張，汪建波可在拆除裝飾裝修物費用實際發生后，再另行主張的辯解意見。因第三人盛菲煌公司在其向汪建波送達的告知書中明確要求汪建波“盡快交還所占用的商鋪，并恢復商鋪原貌”，故汪建波交還商鋪時應對裝飾物進行拆除并恢復原貌，故此，對緯立嘉業公司的該辯稱意見，一審法院不予采信。” 建議：1.商場經營管理人在與承租人簽訂租賃合同前，需先取得所有權人的書面授權。或在租賃合同簽訂后，及時向所有權人披露并取得追認。2.在簽訂租賃合同前向承租人披露未取得所有權人授權的情況，并約定若所有權人要求收回房屋時合同雙方對相關損失的分擔比例。 二、合同履行過程中的風險點 風險點9：針對逾期支付租金的違約行為約定的違約金標準過高或承擔違約責任的方式重疊，有被法院調整的風險。 風險點9-1：合同約定逾期支付租金的違約金標準過高，會面臨被調低的風險。通常法院的調整標準有三類：按同期同類貸款利率、按同期同類貸款利率上浮30%-50%或按同期同類貸款利率四倍。 1.按同期同類貸款利率 經典案例：（2020）渝01民終1226號 裁判要旨：楊永剛未按合同約定按時支付租金，已經構成違約，應承擔相應的違約責任。華美公司要求楊永剛支付違約金，理由正當，本院予以支持。依據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”本案一審中，楊永剛以不構成違約、不應支付違約金作為抗辯理由，雖然未明確請求對違約金數額進行調整，但其在庭審中的抗辯包含了該意思，故本院依法對約定過高的違約金予以調整。對于如何認定違約金過高及如何調整違約金，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋二》第二十九條明確規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作為裁決，當事人約定的違約金超出造成損失的百分之三十的，一般可以認定為過分高于造成的損失。”據此，本案中，華美公司、楊永剛均未提供證據證明因楊永剛拖欠租金給華美公司所造成的損失情況，故本院確認其實際損失為楊永剛欠付租金所產生的資金占用損失，而根據合同中按每日千分之三的標準計算的違約金明顯高于該實際損失，本院酌情予以調整。具體標準為：楊永剛應承擔的違約金以每期欠付租金為基數，計算至付清之日止，2019年8月20日之前的按照中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算，2019年8月20日之后的按照全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算。” 類似案例：（2020）渝01民終2041號、（2020）渝05民再73號 2.按同期同類貸款利率上浮30%-50% 經典案例：（2020）渝01民終1226號 裁判要旨：關于違約金與損失賠償責任是否能同時主張的問題。本院認為，法律規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。同時規定，當事人可以約定一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。故針對陳萬平的遲延交付租金、商場管理費、推廣宣傳費的各種費用的違約行為，重慶渝滬商業管理有限公司可以主張一定數額的違約金，但該違約金的數額應與因違約造成的損失大致相當。重慶渝滬商業管理有限公司主張的違約金199847.2元明顯過高，經陳萬平請求，一審法院依法予以調減符合法律規定。因本院二審主張的陳萬平應給付的款項金額發生了變化，故本院酌定以陳萬平須向重慶渝滬商業管理有限公司交納的租金、商場管理費、推廣宣傳費的總額為基數按照中國人民銀行同期貸款利率的130%自2014年12月20日起計算違約金至付清之日止。 類似案例：（2017）渝01民終11號、（2018）渝01民終8326號 3.按同期同類貸款利率四倍 經典案例：（2018）渝01民終5532號 裁判要旨：本案爭議焦點為美全物業公司因其違約應承擔的違約金是否存在過高的情形。本院認為滯納金、雙倍租金賠償金均系違約金的具體表現形式，一審法院綜合考慮本案涉訴合同履行情況、糾紛起因及過錯等因素，按照中國人民銀行同期貸款利率的四倍的標準計算滯納金，既充分保障了邱曉玲、熊秋涵作為守約方的利益，也對美全物業公司因其違約應承擔的違約責任予以了適當調整，現美全物業公司認為滯納金過高要求再進行調減缺乏事實和法律依據，其上訴理由不能成立。 類似案例：（2018）渝01民終8625號、（2021）渝05民終1008號 備注：自2019年8月20日起，中國人民銀行已經授權全國銀行間同業拆借中心于每月20日（遇節假日順延）公布貸款市場報價利率（LPR），中國人民銀行貸款基準利率這一標準已經不再適用。因此，自此之后人民法院裁判的基本標準已改為全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率。 風險點9-2：租賃合同中關于承租人的同一違約行為既約定保證金不退還，又約定違約金、滯納金等條款的，法院可能認定前述約定均屬于違約責任條款，屬重疊約定，無法同時主張。 經典案例：（2019）渝05民再87號 裁判要旨：雙方在合同中約定承租方逾期向出租方支付租金、履約保證金，應自逾期之日起按應付未付金額的0.5%向甲方支付滯納金。逾期超過30天，甲方有權解除本合同，并有權沒收乙方已支付的履約保證金，乙方仍應按實際逾期天數向甲方支付滯納金。該約定中的滯納金以及可以“沒收”的履約保證金，法律性質上均屬于逾期履行的違約金。康中王公司自愿要求按照中國人民銀行同期銀行貸款基準利率四倍標準計算違約金，屬于約定違約金過高主動要求降低的行為。該計算標準從司法實務看，雖然合理但明顯高于損失，已經包含違約金的懲罰性，對同一違約行為不應當重復主張履約保證金作為違約金。故羅明預交的履約保證金7606元應當在按照中國人民銀行同期銀行貸款基準利率四倍標準計算的違約金中扣除。經計算羅明欠付2015年1月1日至2015年10月27日的租金共計79061元，截止2015年10月27日的違約金合計7642.6元，抵扣7606元履約保證金后為36.6元。” 類似案例：（2019）渝05民終6025號、（2020）渝05民終3157號、（2019）渝05民終8374號、（2018）渝01民終5586號 建議：在主張逾期支付租金的違約金時，以合理違約金標準（建議不超過LPR利率四倍）起訴，避免承擔不必要的訴訟成本。 備注：法院在調整違約金標準時，一般會根據案件的具體情形，以違約造成的損失為基準，綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素，根據公平原則和誠實信用原則予以綜合權衡。 風險點10：租賃合同中關于承租人違約解除合同保證金不予退還的約定，一般會被法院認定為是針對違約解除的違約金條款，參照空置期租金損失予以調整，如保證金金額超過空置期租金損失的則可能會被法院判令退還超出部分。 經典案例：（2019）渝01民終895號 裁判要旨：關于思晉公司繳納保證金應否退還的問題。租賃合同因思晉公司拖欠租金而解除，按照租賃合同約定因承租人違約而解除合同時保證金不退。此種情形下保證金已轉化為了提前解除合同的違約金。故對思晉公司全額退還保證金的請求不予支持。該保證金金額相當于3個月的租金及綜合管理費，新鷗鵬公司陳述其再次出租的時間未到三個月，保證金已足以彌補提前解除合同導致的損失，故一審法院認定違約金以空窗期2018年6月6日至2018年7月31日租金及管理費的1.3倍為限并無不當，超出金額10736.75元（54225元－43488.25元）新鷗鵬公司應予返還。 類似案例：（2018）渝01民終8266號、（2017）渝01民終7984號、（2020）渝05民終1417號 建議：在簽訂租賃合同時，由雙方協商確定當租賃合同因承租人違約解除后商鋪空置期的合理期限，參考部分法院司法裁判規則，通常為6個月。 風險點11：若合同未約定承租人違約出租人可斷水斷電，或有約定但未按照約定履行催告義務就擅自斷水段電，法院一般會認定出租人存在較大過錯，從而判令出租人自行承擔部分房屋租金及其他損失。 經典案例：（2017）渝01民終3686號 裁判要旨：新永基公司采取停止供電的方式向黃倩催收租金，但新永基公司并未按照雙方簽訂的租賃合同約定，提前三日向黃倩發出書面通知，告知黃倩將終止承租商鋪之水電等的供應，致使黃倩從事的餐營業無法正常經營而停業。因此，新永基公司上訴認為其對黃倩停止售電的行為系行使不安抗辯權的理由不成立。其次，根據重慶市公安局沙坪壩區分局渝碚路派出所出具的《情況說明》，一審法院據此認定黃倩從2015年12月1日開始因新永基公司停止供電的行為而無法經營，結合新永基公司在停止供電后，黃倩主動要求撤出涉案商鋪，但新永基公司不同意黃倩撤出商鋪的事實分析，黃倩事實上在新永基公司停止供電后，已無法使用涉案商鋪和POS機進行營業，新永基公司存在較大過錯，黃倩可以減少支付租金。一審法院確定黃倩按照合同約定的租金標準的10%支付租金。 類似案例：（2020）渝05民終4214號、（2020）渝03民終443號 建議：在合同中明確約定，若承租人逾期支付租金或存在其他違約行為，承租人有權斷水斷電。若合同有約定在采取斷水斷電措施前需提前書面通知，則應先對承租人進行催告。 風險點12：商鋪存在漏水、煙道排煙不暢以及嚴重燃氣安全隱患等房屋質量瑕疵應當及時修復，否則影響承租人正常使用的情況下，承租人可能以此為由行使同時履行抗辯權拒付租金，出租人無法主張逾期支付租金的違約責任；法院可能會裁判酌情降低維修整改期間的租金標準；經催告后仍未履行可能導致承租人解除合同，并承擔合同解除后的部分損失。 經典案例：（2020）渝01民終4932號 裁判要旨：原告作為出租人應當按照約定向被告提供質量合格的商鋪。現涉案商鋪自2016年4月起出現滲漏，原告于2016年12月至2017年3月期間對該商鋪進行了滲漏治理，但仍存在滲漏情況。2018年8月20日一審法院作出（2018）渝0152民初387號民事判決書，以商鋪滲漏影響正常使用，需及時修復為由，先行判決何魯于該判決生效之日起90日內對商鋪進行屋頂滲漏水治理。之后，何魯對該房屋再次進行了屋頂滲漏水修復。可見，涉案商鋪在2017年6月1日至2018年5月31日的租賃期間內發生滲漏情況，實際影響了被告的正常使用，因此該期間的租金，應酌情予以減少，故一審法院依法酌定被告向原告支付房屋租金為合同約定租金的90%，即130200元*90%=117180元，且被告不再支付逾期支付租金的違約金。 類似案例：（2020）渝05民終4214號、（2018）渝01民終4569號 建議：1.在合同中明確出租方及承租方各自應承擔的房屋維保義務；2.當出現房屋漏水等情況出租人應當在約定或合理期限內履行維修義務，保證租賃合同能正常履行；3.在合同中明確約定，承租人有防止損失擴大的義務，如經催告后在合理期限內出租人仍未履行維修義務時，承租人應當自行維修，維修費用經雙方確認后可在應付租金中予以扣減，但在此之前，承租人仍應按合同約定標準支付租金。 風險點13：租賃合同中未約定承租人違約需要補償免租期租金的，法院一般不予支持。 經典案例：（2020）渝05民終1417號 裁判要旨：關于上訴人所主張的免租期賠償問題，因合同中并無承租方提前退租需補償免租期租金的約定，加之該免租期限也是當時雙方針對招租條件的協商結果并已履行，故上訴人相關請求缺乏合同依據，本院不予支持。 類似案例：（2017）渝05民終6596號 建議：在租賃合同中明確約定，若承租人有違約行為的，則需要補交免租期租金。 風險點14：出租人在催收租金函件中表明“具體金額以通知為準”，可能會被法院認定為自行變更了關于付款時間的約定，若出租人后續未發出交租通知，則不適用原合同關于逾期支付租金違約責任的約定。 經典案例：（2018）渝05民終6952號 裁判要旨：針對本案有關延遲支付租金的違約金問題，因上訴人在2017年1月就提出撤場申請，被上訴人在2017年3月回復上訴人要求配合繳納租金，具體支付金額以蓋章發出的通知為準，但該通知中只要求繳納三天租金，應視為被上訴人以其自身行為對租金繳納的時間作了變更，并非再要求上訴人按照原合同約定時間交足租金；對其余下的租金雖不能推定其放棄收取，但被上訴人也無證據證明明確告知要求上訴方另行繳納的時間，因此并不構成遲延交付違約金。故按照合同原約定計算違約金顯然不恰當，本院對被上訴人請求違約金不予支持。 建議：在向承租人催收租金、物管費等費用時，告知承租人已經逾期應及時支付欠付租金及物管費等費用，并列明相應金額。注意不要使用含有變更合同約定付款時間的語句（如后續租金以出租人通知為準），避免產生歧義。 三、合同解除及解除后的風險點 風險點15：在不滿足約定解除或法定解除的條件下，出租人即便向承租人送達解除合同的通知，亦不發生解除合同的效力。 經典案例：（2017）渝01民終7148號 裁判要旨：該院認為，當事人根據合同法第九十六條的規定通知對方要求解除合同的，必須具備合同法第九十三條或者第九十四條的規定的條件，才能發生解除合同的法律效力。本案中，黃湘蘭雖向新永基公司發出解除合同的通知要求解除合同，但并不滿足其主張的不定期合同解除的條件，也不滿足合同法九十三條或者第九十四條規定的法定或約定合同解除條件，黃湘蘭發出的單方面解除合同通知不發生解除合同的法律效力，新永基公司不因此負擔在三個月異議期內向法院起訴的義務，且新永基公司明確回復黃湘蘭不同意解除合同，要求黃湘蘭繼續經營。 類似案例：（2016）渝01民終7971號、（2017）渝01民終6669號 建議：若要提前解除合同，建議通過雙方協商一致的方式或當對方的違約行為達到約定或法定解除條件時，再行使單方解除權。如針對欠付租金的行為，應當先行催告，承租人經催告后仍不履行付款義務的再行使解除權。 風險點16：當合同是否解除存在爭議的情況下，若出租人擅自采取不當措施阻卻合同的繼續履行，可能會被法院認定為對合同的最終解除具有較大過錯。 經典案例：（2017）渝01民終6668號 裁判要旨：本院認為，依據一審判決查明的事實，唐飛在2016年6月24日發函給匡記公司的時候并不享有合同的解除權，即使當時匡記公司開辦的超市處于經營不正常或停業整頓狀態，但此種狀態在唐飛發函之時尚處于剛開始階段，該情形是否會持續或者是否會影響到唐飛商鋪的經營均為未知狀態，故此時唐飛發函要求解除屬于合同約定的違約提前解除行為，應承擔相應的違約責任。雙方所簽《商鋪租賃合同》對此種違約情形約定的違約責任為由違約方“按剩余租期租金總額的10%支付違約金”，如果匡記公司開辦的超市能夠正常持續經營，并和超市外圍的商鋪互利互惠形成良好的商業氛圍，在此情形之下如唐飛要求提前解約，本院認為該條款所約定的違約金則基本合理；但實際情況是，匡記公司在2016年7月19日就將進出負一樓的大門鎖上，其開辦的超市實際已經停業，而唐飛發函后并未搬離涉訴場地，因此匡記公司鎖門的行為對于合同不能繼續履行以致最終解除實質上存在較大過錯，故一審判決兼顧合同履行情況、當事人過錯程度以及預期利益等綜合因素，將違約金比例酌情調減為剩余租期租金總額的3%，本院認為并無不當可予以維持。” 類似案例：（2017）渝01民終6667號、（2019）渝05民終7595號 建議：1.在雙方對合同是否已滿足解除條件存在爭議情況下，以書面函件的方式告知對方的違約行為已滿足解除合同條件；2.如承租人同意解除合同，則應當與承租人辦理退租手續；3. 若雙方仍對合同解除條件有爭議，建議再次發函通知解除合同，并啟動訴訟程序主張合法權益，切勿擅自采取不當措施阻卻合同繼續履行。 風險點17：出租人未及時行使權利，致使租金或房屋占用損失擴大，對于擴大損失部分出租方要自行承擔全部責任或部分責任。 風險點17-1：若合同約定當承租人違約時，出租人有權采取停水停電等措施或解除合同。若出租人停水停電后經過合理期限承租人仍未糾正違約行為，則應及時解除合同，否則法院可能認為合理期限后的租金損失屬于出租人自行放任擴大的損失而不予支持。 經典案例：（2017）渝01民終1509號 裁判要旨：當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。本案中，禧納都公司認可其于2016年1月底對商鋪進行了停電，雖合同約定新文行公司拖欠電費十日以上其有權停電，但同時亦約定拖欠費用十日以上，其有權解除合同。因新文行公司租賃商鋪用于燈飾經營，停電后必然造成其無法正常營業。若禧納都公司當時暫不選擇解除合同，那么對商鋪是否進行停電措施也應慎重考慮。但禧納都公司在2016年1月僅對案涉商鋪單方停電后又不在合理期間內解除合同或采取其他適當措施直至2016年6月23日，導致租賃商鋪新文行公司不能正常使用。結合雙方合同約定，本院酌情認定禧納都公司應在十日內的合理期間采取相應措施。現公證書顯示的停電時間為2016年1月21日，因此自2016年2月1日至6月23日之間的房屋租金、物管費等屬于禧納都公司自行擴大的損失，無權要求新文行公司予以支付。經營管理費因在停電期間，未進行經營，故一審法院不予支持。” 類似案例：（2021）渝05民終789號、（2020）渝05民終6798號、（2019）渝02民終187號 建議：若合同約定當承租人違約時，出租人有權采取停水停電等措施或解除合同。出租人若選擇停水停電措施的，應當同時發函通知承租人及時糾正違約行為并指定合理期限，若經過合理期限承租人仍未糾正違約行為，則應及時以書面方式解除合同，從而避免損失擴大。 風險點17-2：若合同有明確約定，合同終止后一定期限內承租人不交還房屋，出租人有權自行處置遺留物品的，應及時行使權利，否則針對擴大損失部分（房屋占用費），出租方要自行承擔全部責任或部分責任。 經典案例：（2019）渝05民終8374號 裁判要旨：雙方約定合同解除后滯留物品由出租人自行處置的，該約定有效。屬于格式合同的，出租人應當盡到提示義務。對有重大價值物品應當通知處置、妥善保存，費用由承租人負擔。雙方沒有約定合同解除后滯留物品的處置的，合同解除出租人可以采取自助行為騰空房屋以減少房屋空置損失，但應當對滯留物品保存證據，清點后妥善放置，費用由過錯方承擔。本案出租人按約可以采取自助措施，其怠于行為造成房屋空置擴大損失，不能向承租人求償。 類似案例：（2020）渝01民終5086號、（2020）渝05民終1762號、（2019）渝05民終8321號、（2018）渝01民終8294號、（2017）渝01民終4040號 建議：在合同中明確約定，若承租人逾期騰空房屋的，則出租人有權選擇以下兩項權利之一：房屋內裝修、設施及遺留物品的所有權歸出租人所有；或出租人有權自行處置房屋內裝修、設施及遺留物品，并要求承租人承擔處置費用及房屋占用費。但應注意及時行使權利，避免造成擴大損失。 風險點17-3：若合同解除后，出租人知曉或應當知曉承租人已搬離商鋪并移交占有（如交回鑰匙），即使商鋪內仍有部分遺留物，出租人也應及時采取措施收回房屋，避免損失進一步擴大，否則針對移交占有后的房屋占用費，出租方要自行承擔全部或部分責任。 經典案例：（2018）渝05民終5716號 裁判要旨：關于2015年5月之后的房屋占用費問題，在憶念美公司未按時支付租金的情況下，凱隆公司采取過激的私力救濟措施鎖門導致矛盾激化，影響憶念美公司正常經營和對租賃標的物的使用，雙方租賃合同履行已陷入僵局，一審法院認為屬于事實上的解除狀態并無不當，本院予以維持。因為當時房屋內還有憶念美的大量物品，價值金額不詳，凱隆公司也不能隨意處置。憶念美公司本應及時交還物業，但并未適當交還，也未明確聲明放棄屋內設施物品所有權，結合憶念美公司之后又申請撤場、經物業公司協調搬走部分物品的事實行為，說明憶念美并未放棄被搬走部分物品的所有權，該空置期間綜合憶念美公司陳述，物業公司證明以及一審法院對物業公司的調查筆錄，應認定為從2015年6月至2016年4月，共計十一個月。但占用使用費應根據雙方過錯分擔。由于雙方對損失的擴大均有過錯，一審根據雙方各自的責任確定各負50%的比例較為適當，本院予以維持。對于其后的房屋占有使用費，因凱隆公司已在一審中自認收到房屋鑰匙，對涉案房屋已能夠進行控制，并有條件處置屋內遺棄物品，而其怠于采取積極措施防止損失擴大，故對于2016年5月以后的房屋占有使用費本院不予主張。” 類似案例：（2020）渝05民終8588號、（2019）渝05民終1117號、（2019）渝05民終4900號、（2018）渝05民終7068號 建議：在合同中明確約定或在承租人騰退房屋時以書面方式進行確認，承租人在移交占有之后若仍有部分遺留物品，則視為其自行放棄遺留物品的所有權。 風險點18：若合同有約定合同終止后承租人騰房的合理期限及未按期騰房時出租人收回房屋的方式，則出租人應按合同約定行使權利，否則出租人須承擔因其違約收房行為給承租人造成的損失。 經典案例：（2016）渝01民終7615號 裁判要旨：悅展商業公司在2015年12月11日向國博展商公司發出了《解除合同通知書》。根據《商鋪租賃合同》第十四條第三款約定，國博展商公司應在收到通知書后30日內將物品處理完畢，而悅展商業公司于2015年12月26日就將商鋪收回時未滿30日，而且悅展商業公司將商鋪收回時未按合同約定對商鋪內的動產進行公證或第三方見證下留置，并于2016年1月15日將國博展商公司遺留在商鋪內的物品進行了清理。由于悅展商業公司在收回商鋪和處理商鋪內的物品的行為不符合合同約定，應承擔返還商品及賠償損失的相關責任。上訴人關于被上訴人收回店鋪和擅自處理上訴人物品的行為不符合合同約定的上訴理由成立，本院予以支持。” 建議：若合同有約定，則按照合同約定收回房屋。若合同無明確約定，則可通過書面通知的方式催告承租人限期搬離，經過合理期限承租人仍未搬離，則出租人可通過公證或第三方見證的方式騰空房屋，并保留好騰房、倉儲、公證等費用的憑證。 風險點19：若合同約定合同終止后承租人需將房屋恢復至出租前的狀態，但出租人無證據證明房屋原狀，要求承擔恢復原狀/支付違約金的請求可能無法得到支持。 經典案例：（2018）渝05民終5716號 裁判要旨：對于凱隆公司訴請的判令憶念美公司對裝修裝飾物的拆除所造成的房屋毀損予以恢復原狀的問題，《最高人民法院<關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》第十條規定：“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀”，本案中，因凱隆公司并未舉示證據證明房屋出租時的狀況和合同解除時房屋的狀況，故該項請求證據不足，一審法院依法不予支持。對于凱隆公司訴請的魏添榮承擔連帶責任的問題，因凱隆公司并未舉示證據予以證實連帶情形，其應當承擔舉證不利的法律后果，故該項訴請無事實和法律依據，一審法院依法不予支持。對于凱隆公司上訴提出要求恢復原狀的請求，因凱隆公司并未證明房屋出租時的原始狀況，加之目前遺留在房屋內的物品均屬于憶念美公司的遺棄物，按租賃合同約定凱隆公司完全可以自行處置，因此本院對其該項請求亦不予支持。 類似案例：（2019）渝05民終435號 建議：在出租前通過設計圖紙、拍照或錄制視頻的方式固定房屋的原始狀態，并作為合同附件。 風險點20：若合同終止后承租人逾期搬離房屋，出租人主張逾期搬離違約金，違約金過高的，法院一般會以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。 經典案例：（2020）渝05民終594號 裁判要旨：出租人皇庭珠寶公司主張違約金的問題。一審法院認為，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。”因此，考慮到違約金以補償性為主，懲罰性為輔的功能，同時皇庭珠寶公司并未就其產生實際損失提供證據予以佐證且約定違約金標準過分高于出租人可期待的履行利益損失的情況下，對皇庭珠寶公司主張按1,000元/天計算違約金，一審法院不予支持。鑒于張明會的遲延履行的行為確給皇庭珠寶公司造成了一定的損失情況下，一審法院對于違約金金額考慮以下因素，考慮案涉合同履行的基本情況（雙方協商一致解除）、解除協議的約定及履行情況（若履約情況并非惡意違約卻仍遭造成損失，可另行主張）、守約方的可得利益損失（清水房與案涉商鋪所產生的盈利能力的差異等因素），一審法院酌情參照案涉租賃合同月租金標準8,195元的60%主張相應的房屋占用損失。具體到本案中的逾期搬離違約金計算也即從2019年3月1日起，按4,917元/月（8,195元/月×60%）標準計算至張明會將貨物物品從皇庭珠寶公司存放地點搬離之日止。 建議：在合同中明確約定違約金系懲罰性違約金，并明確違約金具體計算方式（如支付1.3倍的租金）。 四、其他風險點 風險點21：房屋租金的訴訟時效，應從每一期的租金到期時間起算，若超過訴訟時效仍未主張權利，則訴訟請求有不被支持的風險。 經典案例：（2017）渝01民終1078號 裁判要旨：拒付租金的訴訟時效期間為一年，租金支付時間為每個支付周期開始前10天，溫宗珍未舉證證明其主張吳依玲拖欠租金期間存在中斷訴訟時效的事由，故吳依玲提出訴訟時效抗辯理由部分成立，吳依玲依約應于2015年5月前支付的2015年8月20日前的租金已超過訴訟時效期間。 類似案例：（2019）渝05民終1118號、（2019）渝01民終8465號 建議：及時發函催告租金，中斷訴訟時效。 備注：自2017年10月1日《民法總則》生效后，已將租賃合同糾紛的訴訟時效由一年調整為三年。 風險點22：郵件寄送瑕疵導致不能證明出租人的意思表示到達承租人，不發生相應的法律效果。 經典案例：（2019）渝01民終9841號 裁判要旨：原告雖通過郵政快遞向被告發出合同解除函，但該郵件顯示的簽收人為“他人收，河畔里菜鳥驛站”，不能證明原告解除合同的意思表示達到被告，故不發生合同解除的效果。現原告起訴要求解除租賃合同，租賃合同解除的時間應為本判決發生效力之日。 類似案例：（2019）渝01民終8414號 建議：在合同中明確約定送達條款，如按約定送達地址以快遞方式寄送的，寄出之日即視為已送達。 風險點23：合同明確約定送達條款，若出租方在合同簽訂后通訊地址發生變更，未及時告知承租方，承租方依據送達條款向原通訊地址郵寄相關通知，無論出租人是否實際收到，均視為已成功送達。 經典案例：（2019）渝01民終8465號 裁判要旨：2018年1月29日，盛基公司向鄭明竹在《e+e數碼廣場商鋪經營管理協議》中預留的聯系方式郵寄了通知其收回房屋的《告知書》，雖鄭明竹未實際收到該函件，但根據合同約定應視為其在2018年1月29日即收到了該函，鄭明竹應及時行使收回房屋的權利。……。綜上，涉訟商鋪符合返還條件，承租人盛基公司已經通知鄭明竹接收而其未按時接收，承租人已經完成了返還房屋的合同義務，對鄭明竹要求盛基公司恢復涉訟原狀、返還商鋪并支付后續占用費的訴訟請求，一審法院不予支持。 類似案例：（2020）渝01民終2173號 建議：若出租方在合同簽訂后通訊地址發生變更，則應及時向送達條款中約定的承租人通訊地址郵寄書面變更通知。 風險點24：若租賃合同未約定律師費由違約方承擔，則律師費的請求法院不予支持。 經典案例：（2018）渝01民終5600號 裁判要旨：關于鄒曉梅、羅洪云主張律師費的訴訟請求，因租賃合同中對此并無約定，法院不予主張。 類似案例：（2018）渝01民終5566號、（2018）渝01民終5590號 建議：1.在租賃合同中明確約定，若承租人違約，需承擔出租人為主張權利所產生的費用（包括但不限于案件受理費、保全費、保全擔保費、律師費等）；2.若不便于在合同中直接約定前述費用的負擔方式，則可考慮將爭議解決方式約定為商事仲裁。 風險點25：若租賃合同期限內出現新冠疫情等不可抗力因素，則承租人可能以此為由提出變更租金標準，法院可能會認為該因素系在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于承租人明顯不公平，從而裁判由出租人承擔部分租金損失。 經典案例：（2020）渝01民終7383號 裁判要旨：本院認為，新型冠狀病毒感染肺炎疫情作為突發公共衛生事件，給人們的生活造成了較大的影響，該事件在雙方訂立合同時無法預見，也無法避免。因疫情原因，2020年2月1日至2020年2月29日正處于重慶市突發公共衛生事件一級響應期間，按照一級響應防控要求在此期間周子淇無法正常使用案涉商鋪，由此造成的經濟損失是客觀存在的，該損失已超出了市場風險的正常范圍，因疫情防控不能營業造成的租金損失，應按照公平原則由雙方共擔，適度減免，一審法院結合疫情的影響程度及雙方的實際損失等綜合因素，酌情重慶新世界時尚商廈有限公司退還部分租金及商場管理費，合情合理，并無不當。另外，雖然《租賃合同》第21.1條第1項約定：“購物中心/百貨商場的任何公共設施非因甲方原因停止運作的，甲方不承擔任何責任，且本合同項下之租金及其他費用不得減免或中止支付。”但該條款并未排除突發公共衛生事件等突發事件的適用，它不因當事人的例外約定而免除，故對重慶新世界時尚商廈有限公司的該項上訴理由，本院不予采信。 備注：認定重大公共衛生事件類因素導致的不可抗力期間，一般參照省一級政府發布的重大突發公共衛生事件一級響應起止時間確定。 結語 以上25個風險點是筆者從出租人的角度對商鋪租賃過程中的法律風險進行的歸納和分析，可以看出即便出租人在租賃合同中處于強勢一方，仍然存在不少“坑”。因此，建議出租人應對于租賃合同的簽訂、履行、解除以及解除后的法律風險給予特別關注。
